kredit za kupnju stana
Izvor: OleksandrPidvalnyi / Pixabay
POTICAJNA STANOGRADNJA

Što su POS programi i kako do povoljnijeg kredita za kupnju stana

Program društveno poticane stanogradnje (POS) provodi se još od 2001. godine. Zakon o društveno poticajnoj stanogradnji definira pravila igre. 

Tim zakonom uređuje se sustavno organizirana stanogradnja poticana javnim sredstvima. Cilj je zadovoljiti stambene potrebe i poboljšati kvalitetu stanovanja što šireg kruga građana. To predstavlja ključni efekt i glavni cilj Programa POS-a, kao i unaprjeđenje graditeljstva. 

Novac za poticanje ove vrste stanogradnje osiguravaju Republika Hrvatska (Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama - APN) koja operativno vodi program) i jedinice lokalne samouprave.

RAZLIKA između POS-a i subvencioniranih stambenih kredita APN-a

  • Razlika između Programa društveno poticane stanogradnje i subvencioniranja stambenih kredita je u tome što APN, u suradnji s JLS-ovima gradi stanove po Programu POS-a za zainteresirane građene pojedine JLS-e te iste prodaje kupcima s Konačne liste reda prvenstva JLS-a.
  • S druge pak strane, u provedbi Zakona o subvencioniranju stambenih kredita, uloga APN-a je jedino u subvencioniranju rata/anuiteta kredita za stanove/kuće koje kupci nalaze na tržištu/grade, putem kredita banaka.    

Program POS-a pokrenut je s ciljem da se građanima omogući rješavanje stambenog pitanja po uvjetima znatno povoljnijim od tržišnih.  

APN je, sukladno Zakonu, nositelj investitorskih poslova te u skladu s predvidivim javnim sredstvima i stambenim potrebama planira izgradnju stanova u određenom opsegu. 

Program POS provodi se uz nekoliko potprograma:

  • Program izgradnje obiteljskih kuća (Program B)
  • Program kreditiranja građevinskog materijala (Program C)
  • Program POS+ 
  • Program najma stanova 

Od početka provedbe Programa POS-a, APN je:

  • izgradio ukupno 7.524 stana u 231 objektu

Ukupna investicijska vrijednost iznosi:

  • oko 3,9 milijardi kuna
    • od čega poticajna sredstva RH iznose milijardu kuna 

Uvjeti Programa POS-a u odnosu na tržišne uvjete mogu se podijeliti u dvije skupine:

  • pogodnosti vezane uz kreditnu liniju
  • pogodnosti vezane uz cijenu četvornog metra

KREDITNA LINIJA I UVJETI PROGRAMA

  • prosječna godišnja kamatna stopa 1,8 posto
  • rok otplate kredita 30 + 1 godina počeka
  • bez jamaca
  • minimalni popratni troškovi 

PROSJEČNA PRODAJNA CIJENA STANA

Prosječna prodajna cijena stana po metru četvornome korisne, odnosno prodajne površine na jednom stambenom objektu, prema odredbama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji, ne može biti viša od etalonske cijene građenja četvornog metra stana uvećane za 50 posto.

Formiranje cijene:

  • Etalonska cijena građenja iznosi 6.800 kuna po četvornom metru korisne površine stana koja uključuje trošak građenja s PDV-om.
  • Troškovi u iznosu do 50 posto etalonske cijene građenja odnose se na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke na infrastrukturu te projektiranje, nadzor i vodni doprinos, iznose do 3.400 kuna po četvornom metru korisne površine stana (s PDV-om).

Maksimalna cijena stana u ovome trenutku iz Programa POS-a iznosi 10.200 kuna po četvornom metru korisne površine stana, odnosno oko 1.350 eura po četvornom metru korisne površine stana.

Usporedbe radi, podaci Državnoga zavoda za statistiku za prvo polugodište 2022. godine pokazuju da je prosječna cijena 'kvadrata' NOVOG stana iznosila: 

  • u Hrvatskoj - 16.058 kuna, odnosno 2.133 eura po četvornom metru
  • u Zagrebu - 18.492 kuna, odnosno 2.456 eura po četvornom metru

TKO IMA PRAVO NA POS STAN

Pravo kupnje imaju: 

  • građani - državljani Republike Hrvatske
  • jedinice lokalne samouprave i druge pravne osobe sa sjedištem u RH

Prvenstvo na kupnju stana, neovisno o načinu plaćanja, imaju:

  • Osobe koje kupuju stan u skladu s odredbom članka 3. stavka 3. spomenutog Zakona:
    • Stanovi su namijenjeni i za prodaju jedinicama lokalne samouprave radi davanja u najam te radi osiguranja stanova zaštićenim najmoprimcima koji koriste stan u vlasništvu fizičkih osoba.
  • Građani koji prvi put stječu stan u vlasništvo za potrebe svog stanovanja. Kandidati moraju biti kreditno sposobni. Kreditna sposobnost utvrđuje se na temelju propisane dokumentacije koju je svaki kandidat s liste reda prvenstva dužan dostaviti poslovnoj banci.

Banke koje sudjeluju u kreditiranju kupnje stana iz Programa POS-a:

  • Erste & Steiermärkische Bank
  • Hrvatska poštanska banka
  • OTP banka
  • Privredna Banka Zagreb
  • Zagrebačka banka

 USPOREDBA KREDITNIH UVJETA

Prikaz uštede

  • Razlika mjesečnog anuiteta bankovnog kredita na tržištu i kredita iz Programa POS-a: 38 eura mjesečno na 30 godina.
  • Razlika u ukupno plaćenom iznosu po završetku otplate: 13.680 eura (Izračun je informativnog karaktera).
 USPOREDBA   BANKOVNI KREDIT   POS KREDIT 
 IZNOS KREDITA  57.375,00 € 57.375,00 €
 KAMATNA STOPA NA POČEK  /  1%
 KAMATNA STOPA ZA RAZDOBLJE OTPLATE   3,0% (promjenjiva) 2% (fiksna)
PROSJEČNI MJESEČNI ANUITET 242 € 204 €
 UKUPNO OTPLAĆENO (GLAVNICA + KAMATE)  87.120 € 73.440 €
POSTOTAK POVEĆANJA GLAVNICE KREDITA  51% 28%

 

Pored programa POS, APN provodi i Program POS+. Međutim, u ovome trenutku taj program nije u provedbi jer se provodi Zakon o subvencioniranju stambenih kredita.  

KORAK PO KORAK - Kako do POS stana (kliknuti na naslove

Korak 1 - Anketa

Jedinica lokalne samouprave (grad ili općina) provodi anketu o stambenim potrebama ili objavljuje Javni poziv za kupnju stana iz Programa POS-a.

Jedinica lokalne samouprave (grad ili općina) određuje zemljište na kojem se planira izgradnja građevine te dostavlja dokumentaciju za identifikaciju zemljišta u APN.

Nadalje, JLS donosi nekoliko odluka.

Na temelju Odluke o mjerilima i kriterijima, JLS objavljuje i provodi Javni natječaj za formiranje Liste reda prvenstva za kupnju stana iz Programa POS-a.

Lista će biti pokazatelj stvarnog interesa za pokretanje Programa POS-a, uz napomenu da i JLS može kupiti stanove za svoje potrebe, u skladu sa Zakonom.

Korak 2 - Prezentacija

U suradnji JLS i APN-a, organizira se prezentacija Programa POS-a na kojoj predstavnici APN-a, zainteresiranim građanima pobliže objašnjavaju karakteristike Programa POS-a te put do kupnje stana i useljenja.

Korak 3 - Predugovor

APN i JLS potpisuju Predugovor o međusobnim pravima i obvezama u pogledu izgradnje građevine iz Programa POS-a te Ugovor o prijenosu prava vlasništva zemljišta za izgradnju građevine

Nakon utvrđenja Konačne Liste reda prvenstva na kojoj bi trebalo biti znatno više kandidata od broja stanova koji se planiraju graditi, utvrđen je stvarni interes i opravdanost izgradnje te se pristupa sklapanju Predugovora o međusobnim pravima i obvezama kojim će se utvrditi načelna spremnost te prava i obveze APN-a i JLS u realizaciji ovog Programa.

Ugovorom o prijenosu prava vlasništva, APN postaje vlasnik nekretnine na kojoj će se graditi građevina. Ako JLS nema u svom vlasništvu zemljište podobno za izgradnju, Zakon u članku 17. a predviđa mogućnost da pravna ili fizička osoba ovlaštena za poslove građenja može APN-u ponuditi građevinsko zemljište u svom vlasništvu i određenu projektnu dokumentaciju za tu lokaciju te gradnju stanova, odnosno zgrade na tom zemljištu, a u tom slučaju APN s tom osobom može sklopiti ugovor o građenju neposredno bez javnog nadmetanja pod uvjetom određenom navedenim člankom.

Također, APN može, u skladu s člankom 13. Zakona, uz prethodnu suglasnost ministra nadležnog za graditeljstvo, kupiti građevinsko zemljište za izgradnju stanova.

Korak 4 - Javno nadmetanje

Nakon sklapanja predugovora te Ugovora o prijenosu prava vlasništva, APN provodi odgovarajuće postupke javne nabave za usluge izrade projektne dokumentacije za ishođenje građevinske dozvole.

U ovom postupku, kao savjetodavni član, sudjeluje i ovlašteni predstavnik JLS-a.

Korak 5 - Odabir izvođača radova i nadzora

Temeljem pravomoćne građevinske dozvole te kompletiranja cjelovite projektne dokumentacije (glavni i izvedbeni projekti, elaborat etažiranja te troškovnik radova), APN provodi odgovarajuće postupke javne nabave za izvođača radova te za usluge stručnog nadzora i savjetovanja te eventualno voditelja projekta. Nakon donošenja Odluka o odabiru, APN s odabranim ponuditeljima sklapa ugovor o građenju te ugovor o obavljanju poslova stručnog nadzora i savjetovanja.

Korak 6 - Ugovor APN-a i JLS-a

Na temelju Odluke JLS-a o visini naknade za prijenos prava vlasništva zemljišta i njegovog opremanja komunalnom infrastrukturom i priključcima, APN i JLS sklapanju Ugovor o međusobnim pravima i obvezama. Navedenim Ugovorom JLS preuzima obvezu opremanja zemljišta na kojem će se graditi građevina s komunalnom infrastrukturom i priključcima, za određenu naknadu koja ne može biti viša od 3.400 kuna po četvornom metru neto korisne površine stana (s PDV-om).

APN preuzima obvezu izgraditi građevinu u određenom roku te osigurati pokriće troškova izgradnje stanova u dijelu koji odgovora visini od 25 posto etalonske cijene građenja po četvornom metru korisne površine stana. Ako je cijena građenja viša od etalonske cijene građenja, financijskim sredstvima Republike Hrvatske osigurava se pokriće troškova u vezi s izgradnjom stanova u dijelu koji odgovara visini do 40 posto etalonske cijene građenja po četvornom metru korisne površine stana.

U cijenu opremanja komunalnom i drugom infrastrukturom uključeni su troškovi:

  • komunalnog doprinosa
  • građenja infrastrukture za opskrbu pitkom vodom
  • odvodnju otpadnih voda
  • naknade za priključke i troškove priključenja na vodovod i kanalizaciju
  • priključka građevine na distribucijsku mrežu HEP-a
  • distributivnu telekomunikacijsku mrežu
  • projektne dokumentacije i ishođenje dozvola za prometnicu (ako ona ne postoji)
  • javnu rasvjetu i pripadnu javnu površinu uz građevinu
  • možebitni priključak građevine na infrastrukturu za opskrbu plinom ili drugom toplinskom energijom 
  • ostali troškovi: projektiranje, nadzor i vodni doprinos u iznosu od maksimalno 10 posto etalona

Jedinica lokalne samouprave svojom Odlukom može utjecati na cijenu stana tako da troškove zemljišta, uređenja komunalne i druge infrastrukture i priključaka ne zaračuna odnosno zaračuna u manjem iznosu od stvarnih troškova, čime pridonosi nižoj konačnoj cijeni stanova po kojoj će ih građani kupovati.

Korak 7 - Izgradnja

Nakon sklapanja ugovora, polaže se kamen temeljac te se započinje s izgradnjom građevine.

Korak 8 - Prezentacija stanova

APN u suradnji s JLS-om, nakon početka izgradnje, radi prezentaciju stambenog objekta s katalogom stanova. Na ovoj prezentaciji su nazočni predstavnici poslovnih banaka koji kratko prezentiraju svoje uvjete kreditiranja. Tom prilikom se kandidatima s konačne liste daje rok od 30 dana za pribavljanje kreditne sposobnosti od poslovne banke.

Korak 9 - Odabir stana

Po isteku navedenog roka od 30 dana, APN u suradnji s JLS-om, organizira odabir stanova za kandidate s Konačne liste. Kandidati imaju mogućnost odabira, u skladu s redom prvenstva s Liste.

O odabiru stana se radi zapisnik koji potpisuju predstavnici APN-a i JLS-a te budući kupac.

Korak 10 - Predugovor o kupoprodaji stana

Temeljem zapisnika o odabiru, APN priređuje Predugovore o kupoprodaji stana te poziva kupce na potpisivanje kod odabranog javnog bilježnika. Potpisom Predugovora, kupcima teku rokovi:

  • 30 dana za uplatu učešća koje iznosi 15 posto (osim u slučaju ako je kupac hrvatski branitelj - dragovoljac iz Domovinskog rata, kupac s invaliditetom i kupac koji ima obitelj s troje ili više djece)
  • 60 dana za realizaciju ugovora o kreditu s poslovnom bankom

Korak 11 - Ugovor o kreditu

Kupci potpisuju ugovore o kreditu s odabranom poslovnom bankom.

Korak 12 - Završetak izgradnje 

Po završetku izgradnje, provodi se tehnički pregled građevine nakon čega se APN-u kao investitoru, izdaje uporabna dozvola. Nakon ishođenja uporabne dozvole, APN organizira pregled stanova s kupcima.

Tom prilikom kupci potpisuju zapisnik o pregledu stana te se u taj zapisnik unose nedostaci, ako oni postoje. Po završetku pregleda stanova, izvođač radova otklanja evidentirane nedostatke, ako oni postoje.

Korak 13 - Ugovori o kupoprodaji stana 

Nakon ishođenja uporabne dozvole i uplate ukupne kupoprodajne cijene stana (temeljem ugovora o kreditu s bankom ili gotovinskom uplatom), APN i kupac sklapaju Ugovor o kupoprodaji stana, koji je istovremeno i ugovor o kreditu.

Korak 14 - Primopredaja i useljenje

Temeljem sklopljenih ugovora o kupoprodaji, APN u suradnji s JLS-om, organizira primopredaju stana i useljenje. Od toga dana kupcima teče jamstveni rok za kvalitetno izvedene radove u trajanju od dvije godine.

Korak 15 - Upis i elaborat etažiranja 

Izvođač radova, nakon ishođenja pravomoćne uporabne dozvole, upisuje građevinu u katastar i zemljišne knjige. Nakon upisa građevine i ishođenja potvrde nadležnog tijela o samostalnim uporabnim cjelinama, APN izrađuje očitovanje volje i dostavlja elaborat etažiranja, uz pripadajuću dokumentaciju na provedbu u zemljišnim knjigama.

Nakon etažiranja, APN u ime kupca radi uknjižbu prava vlasništva u korist kupca uz istovremeni upis zaloga u korist APN-a. Riječ je o zabilježbi zabrane otuđenja i davanja u najam na rok od 10 godina od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji.

Sadržaj je nastao u suradnji s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).