interes
Izvor: Pixabay
Igor Doubek
ODNOSI MEĐU SUSJEDIMA

Ako državu ne zanima što se događa između dioničara u poduzeću, zašto bi je zanimali suvlasnici u zgradi?

Ako se, u zgradi u kojoj smo suvlasnici, suočimo s osobama koje 'ne prihvaćaju pravila ponašanja koje određuje zakonodavac' i zajednica suvlasnika, budimo svjesni da se to događa na našem privatnom terenu za kojeg smo mi odgovorni. Ne volimo da nam se država miješa u našu imovinu, stoga ne možemo od nje tražiti da nam vadi kestenje iz vatre.

Iznenadila me je percepcija (u ovome tekstu) da zakonodavac (država) određuje obavezni oblik organiziranja suvlasnika u višestambenim objektima i da pritom još i bira (određuje) članove (suvlasnike) tog društva te da se zakonodavac (država) ne želi 'obračunati' s nepoćudnim suvlasnicima, već da to prebacuje na posrednike (upravitelje) i lojalne građane suvlasnike.

Teza da je 'suvlasništvo majka svađa' stoji i slažem se s njim da u praksi mnoge zajednice imaju problema s nepoćudnim suvlasnicima koji se ne mogu ili ne žele prilagoditi suživotu u višestambenoj zgradi. Također razumijem i frustraciju zbog toga jer ju i ja osjećam. Međutim, ne slažem se s razmišljanjem u vezi nametanja 'obaveznog oblika organiziranja' u Zakonu u vlasnitšvu i drugim stvarnim pravima (ZOV) i odgovornosti za 'obračunavanje' s nepodobnim suvlasnicima. 

Godinama tvrdim da je jedan od većih propusta ZOV-a upravo taj što ni u jednoj njegovoj odredbi nije jasno definiran formalan oblik organiziranja suvlasnika, kao što je to slučaj u zakonima nekih drugih članica Europske unije. Čak i Austrija konačno ima tu definiciju, WEG 2019, iako nije u cijelosti formulirana u jednom člankom.

>>> PET ključnih gorućih problema suvlasništva (u zgradama) u Hrvatskoj i kako su ti problemi riješeni u EU

Što piše u zakonu?

U članku 2. st. 5 kaže se: ' .....Svi vlasnici stanova čine zajednicu vlasnika za upravljanje imovinom; to je pravna osoba s pravnom sposobnošću u opsegu definiranom u članku 18. stavcima 1. i 2.'

A u članku 18. st. 1: 'Zajednica vlasnika može steći prava u upravljanju imovinom i stupiti u obveze, kao i tužiti i biti tužena. Za tužbe protiv zajednice vlasnika odgovoran je lokalni sud, u čijoj se općini nalazi imovina. Na tom sudu također može biti tužen vlasnik stana od strane zajednice vlasnika. Zahtjevi protiv zajednice vlasnika mogu se, u skladu s drugom rečenicom stavka 4., ostvariti protiv pojedinačnih vlasnika stanova, samo kroz odvojene postupke.'

St. 2: 'Vlasnici stanova mogu zajednici vlasnika prepustiti skrbnička prava koja proizlaze iz suvlasništva, kao i zahtjeve za štete i obeštećenja koji se odnose na imovinu, pri čemu ta zajednica vlasnika može stjecati te zahtjeve i iskazivati ih u svoje ime. Ako zajednica vlasnika ne uspije ostvariti zahtjev koji joj je dodijeljen i time prijeti da će isteći rok za ostvarivanje potraživanja, tada predmetni vlasnik stana može podnijeti zahtjev u ime zajednicu vlasnika.'

ZOV međutim, u Dijelu trećem - Pravo vlasništva, Glava 4. - Vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, Odjeljak 4. - Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine, Uprava svih suvlasnika, u članku 85. st. 1. govori:

'Cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno'

i nastavlja u st. 4: 'Suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova, s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor).'

Na kraju, u Dijelu devetom - Prijelazne i završne odredbe, Glava 3. - Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine u prijelaznom razdoblju članku 375., st. 1. govori:

'Uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor)'

Prema članku 85. suvlasnici mogu međusobne odnose odrediti pisanim sporazumom, a prema članku 375., tj. dok traje prijelazno razdoblje, to utvrđuju ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku, drugim riječima ugovor moraju potpisati. Da čovjek pomisli da nakon završetka prijelaznog razdoblja, ako to suvlasnici žele, mogu taj ugovor baciti u koš. Nije mi jasno kako nitko nije primijetio tu kontradikciju prije donošenja Zakona.

U oba je slučaja naziv 'međuvlasnički ugovor' stavljen u zagradu zbog čega se može zaključiti da taj naziv nije propisan, već je to samo sugestija zakonodavca.

Odluka na suvlasnicima

U ZOV-u se nigdje izrijekom ne navodi da suvlasnici zgrade predstavljaju formalnu interesnu grupu nego se iz činjenice da potpisuju pismeni sporazum ili ugovor zaključuje da se udružuju u neformalnu zajednicu suvlasnika stanova iste nekretnine. Kako vidimo ZOV je tu prilično neodređen i stoga je po meni teško reći da nameće neki konkretni oblik organiziranja suvlasnika (neprofitna udruga, zadruga, klub, ortakluk i sl.). Čini se da je naš zakonodavac odluku o tome prepustio suvlasnicima s tim da ju definiraju u svom pisanom sporazumu ili ugovoru. Koliko je meni poznato, to formalno nije učinio nitko pa zbog toga većina suvlasnika uopće nema svijest da su se u bilo što udružili.

Zatim, postoji problem jer sporazum/ugovor između privatnih osoba, iako je sastavljen u pisanom obliku, sam po sebi ne može interesnoj grupi suvlasnika dati status pravne osobe kako što javnost očekuje. To se može ostvariti samo upisom u odgovarajući sudski registar na osnovu zakonske odredbe, a čega u ZOV-u nema. Radi toga sam prije oko četiri godine poslao Ministarstvu pravosuđa upit da mi potvrde mogućnost da se zajednica suvlasnika može organizirati npr. kao zadruga sa sporazumom u obliku statuta kao što je to slučaj u Francuskoj i Sloveniji. Nažalost, ni uz nekoliko požurnica odgovor nije nikada stigao.

Dobrovoljan pristup

Tvrdnju autora članka da zakonodavac (država) bira (određuje) članice (suvlasnike) zajednice suvlasnika nisam razumio jer ju nije obrazložio, a u ZOV-u nisam našao ništa što bi na takvu mogućnost uopće ukazivalo. Također nisam ikada čuo da u praksi postoje takvi protuzakoniti slučajevi. Svaki poslovno sposoban građanin, a od kada smo članica EU i građani ostalih članica, slobodan je kupovati bilo kakvu nekretninu pa tako i stan ili poslovni prostor u višestambenoj zgradi, stoga takav kupac pristupa zajednici suvlasnika dobrovoljno, bez ičijeg pritiska, prisile ili ograničenja,.

Što se 4. st. članka 85. ZOV-a tiče mogu reći da je zaista nesretno sročen pa onoga koji ne poznaje europsku praksu navodi na krivo tumačenje. Naime, u članicama EU je uobičajeno da su male zajednice vlasnika stanova izuzete od obveze potpisivanja sporazuma o međusobnim odnosima (Pravilnika zajednice) i od ugovaranja poslova upravitelja zgrade. Da bi minimalizirali troškove njima je omogućeno da solidarno upravljaju zajedničkim dijelovima svoje nekretnine.

Zbog toga se u odredbama zakona jasno navodi da zajednice koje broje više od X članova su obvezene da se formalno-pravno organiziraju i utvrde upravitelja, a one sa manje od X članova su od toga izuzete pa onda ne postoji mogućnost različitih tumačenja. No, kad je prepisivan WEG 1975., onaj koji je to činio zasigurno nije shvatio da je austrijski zakonodavac s onim 'može' dao malim zajednicama mogućnost izbora pa nije formulaciju 4. stavka razvio do kraja.

Slijedom toga 'visoki predstavnici lokalne vlasti i njihov pravni savjetnik (jedna općina u RH)' su ipak djelomično u pravu kada tvrde da to što u članku 85. piše nije zakonska, već dobrovoljna obaveza. Međutim, zdrav razum nas navodi na zaključak da male zajednice suvlasnika, s ne više od deset članova, mogu više-manje uspješno funkcionirati i bez pisanih sporazuma i profesionalnog upravitelja, dok je velikima to nemoguće, stoga sam siguran da kada bi se o formulaciji 4. stavka raspravljalo na sudu da bi sudac bio prisiljen naći uporište u europskoj praksi.

Privatna imovina

Autor članka griješi kada a priori predbacuje zakonodavcu/državi da se ne želi 'obračunati'' s onima koji 'nisu spremni na suživot' u višestambenim zgradama. Takvo razmišljanje je na tragu svjesne ili podsvjesne želje većine suvlasnika bivših najmoprimaca da im 'prljave poslove' obavlja netko drugi.

Ako govorimo o zgradama na koje se ZOV odnosi, tada ne smijemo ni u jednom trenutku smetnuti s uma da se radi o privatnoj imovini u cijelosti ili mješovitoj privatno-društvenoj imovini, koju država štiti na način što propisuje način kako se stječe (kupnja, nasljeđivanje) i tko ju može steći, oblike upravljanja imovinom, prava i obveze suvlasnika itd., ali se nikako ne miješa u međusobne odnose suvlasnika. Iznimke su jedino kada je neko državno tijelo ili ustanova suvlasnik u zgradi u mješovitom vlasništvu, a tada ima jednaka prava kao i ostali suvlasnici. To je pravilo u svim članicama EU.

Ako vjerujemo da živimo u demokratskoj zemlji, sve što se u takvim zgradama događa između suvlasnika, a što je u skladu sa ZOV-om i međuvlasničkim ugovorom i ne krši druge pozitivne zakone ili druge propise koje su donijela državna tijela, državu ne bi trebalo ni u kojem slučaju zanimati, jednako kao što ju ne zanima što se događa između dioničara u poduzeću ili između zadrugara ili između članova kluba ili bilo koje druge organizacije. Zbog toga ne vidim razlog da se kod nas uvode posebni inspektori koji bi kontrolirali da suvlasnici poštuju ZOV i međuvlasnički ugovor kako neki predlažu.

To, pod prijetnjom sankcija, mora biti odgovornost upravitelja zgrade, a upravitelja trebaju kontrolirati suvlasnici. Ako se, u zgradi u kojoj smo suvlasnici, suočimo s osobama koje 'ne prihvaćaju pravila ponašanja koje određuje zakonodavac' i zajednica suvlasnika, budimo svjesni da se to događa na našem privatnom terenu za kojeg smo mi odgovorni. Ne volimo da nam se država miješa u našu imovinu, stoga ne možemo od nje tražiti da nam vadi kestenje iz vatre.

Dakle, kako je i sam autor članka naveo, 'poprilično je jasno da suvlasnici putem upravitelja i suda rješavaju sporna pitanja'. Imamo zborove suvlasnika na kojima ćemo problem raspraviti i zatim donijeti odluku koje korake želimo poduzeti te redovne sudove koji će po našoj eventualnoj tužbi donijeti pravorijek i eventualne sankcije za nepoćudnog suvlasnika.

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.