Aktivnost suvlasnika i dobri procesi su preduvjeti dobrog održavanja i unapređivanja zgrade

U dobro postavljenim političkim demokratskim odnosima konkurentnog tržišta (NM), po najboljim standardima Zapada, zakoni, odredbe, prakse i procesi svih učesnika tržišta se kontinuirano interaktivno unaprjeđuju. To znači da i zakonodavac unapređuje zakone povratnim informacijama pojedinaca i ustanova iz prakse njegove primjene, te time zakoni postaju bolji za sve. Također se tako unapređuju i politike, prakse, razine kvalitete usluga i roba konkurenata na tržištu, svi postaju bolji. Hrvatski državljani, svi njeni stanovnici, zavrjeđuju najbolje moguće zakone i najviše standarde tržišta.

Kao se poslužimo filozofijom (AS), 'forma' i 'materija' zajedno čine tijelo, a svaka zasebno, one su samo apstrakcije. U 'formu' ovdje možemo uvrstiti zakone i propise, a u 'materiju' razine znanja i stručne vještine (ekspertize) donositelja zakona i politike općenito, kvalitete proizvoda i usluga konkurenata na tržištu, konkurentnost i transparentnost tržišta, te informiranost, uključenost u svoj proces odlučivanja (demokratičnost) vlasnika/Suvlasnika, kupaca usluga i roba. Po mom mišljenju, 'struktura' i 'materija' u Hrvatskoj su u ovom trenutku još uvijek ispod svojih stvarnih potencijala, što jasno oslikavaju brojni problemi kojima su izloženi brojni Suvlasnici (brojni su frustrirani, a neki o njima i pišu u medijima, neki nastoje i sami da si ih riješe u ovim postavljenim okvirima). No, 'forma' i 'materija' nisu sveukupni uzročnici gomilanja problema za Suvlasnike. Naime, i najbolji mogući 'Forma' i 'Materija' u svakom slučaju daju samo 'statično tijelo', za statičan, nepromjenjivi svijet, kakav ne postoji. 'Tijela' se nalaze u dinamičnom svijetu promjena, te da bi ona bila u stvarnoj dobroj funkciji kakvoj su namijenjena, neophodno je da im dodamo adekvatne dimenzije/mehanizme dinamike. Te dimenzija su: procesi i procedure!

U našoj 'Superstar' korporaciji smo razvijali, usvajali, primjenjivali i unapređivali procese i procedure, kako bi si osigurali potpuno i efikasno provođenje internih (direktiva, iskustvenih preporuka itd.) i svih ostalih tehničkih, tržišnih i društvenih zakona i obaveza. U procese smo ugrađivali sekvence, koje su inherentne iskustvenim znanjima. Za procese smo, uz iskustva iz sto i pedeset godina prakse i unapređivanja rada i procesa, u novije vrijeme primjenjivali i svih osam stupnjeva '6 Sigma'. Nezamisliv je rad bez razvijenih i primjenjivanih kvalitetnih procesa u korporaciji (a i bilo gdje drugdje) u bilo kojem odgovornom kompleksnom i/ili kompliciranom sistemu.

Važnost procesa

Bez dobro postavljenih procesa, procedura i direktiva za Suvlasnike od strane državne administracije, ni najbolji zakoni, regulative i preporuke ne mogu biti od koristi i štititi sva temeljna demokratska prava Suvlasnika. Taj 'vakuum' onda za sebe i za svoje interese maksimalno koriste profesionalno organizirani ponuđači roba i usluga odgovarajućeg tržišta (sa svojim poslovnim mrežama rada i utjecaja), a Suvlasnici tada ne mogu ubirati prave koristi i namjene tih zakona, i u krajnjoj liniji, na njih su prebačeni svi rizici, štete i troškovi. Dugoročno gledano, to ne doprinosi ni razvoju konkurentnosti ponuđača roba i usluga, niti razvoju konkurentnosti tržišta i ne stvara rast BND-a. Dakle, takvo stanje ne daje povećanje vrijednosti u društvu, ne doprinosi porastu kvalitete života većine građana, ne ostvaruje inkluzivni rast društva, niti doprinosi sreći i zadovoljstvu većine pojedinaca i naroda.

Naš zakonodavac i državna administracija nisu još postavili procese i/ili procedure za Suvlasnike u provođenju zakona vezanih za vlasništvo i suvlasništvo u stambenim zgradama. Smatram da otuda i proizlaze brojne poteškoće upravljanja i unapređenja stambenih zgrada, te poteškoće suživota u njima. Na temeljnim principima demokracije, suradnjom državne administracije (dostupnog odjela direktno posvećenog interakciji sa Suvlasnicima i drugim participantima ovog tržišta) sa Suvlasnicima u prikupljanju, analizi i sintezi informacija i iskustava iz prakse u primjeni zakona i održavanja i unapređivanja zgrada, zakonodavac će biti u mogućnosti unaprijediti zakon(e), a državna administracija proces(e).

Kako napraviti promjene

Za učiniti promjene ključno je troje: znanje, umijeće i motivacija. Znanje i umijeće moramo ili posjedovati ili ih prikupiti (kupiti). Bez osobne motivacije, promjene nećemo nikada moći napraviti.

U svom radu u 'Superstar' korporaciji, u više država razvijenih demokracija na Zapadu, susretao sam biznismene i inženjere, koji su bili vidno nezadovoljni razumijevanjem i podržavanjem tržišta njihovih političara i državnih administracija. Očito, tamo su 3. i 4. Industrijske revolucije su razbile sve utvrđene prakse i metode vezane za linearno i/ili silos upravljanje i djelovanje. Toga su, prije desetak godina, bili postali svjesni u USA, pa je tamošnja državna administracija počela koristiti svoje 'Superstar' korporacije (kakvih u HR i u velikoj većini država svijeta nema!), te koristila njihove napredne metode, procese, procedure i mreže, koje su bili kroz razvijali dugi niz godina i potvrđivali ih u radu na međunarodnom među - povezanom i međuzavisnom tržištu. U današnjem svijetu je teško moguće da vlada bilo koje države može bez pomoći drugih dijelova društva donositi kvalitetne odluke i predviđanja (strategije i akcijske planove; odluke koje tehnologije podržati a koje ne itd.), bez aktivne suradnje i interakcije sa svojim narodom i domaćim velikim i malim biznisima, domaćim znanošću i tehnikom.

Pojedina unapređenja mogu (a ponekad i moraju) konzumirati dosta vremena i znatnog angažmana iskusnih/dokazanih političara/tehnokrata i drugih.

Kupnjom stana i useljenjem u svoj stan u stambenoj zgradi, vlasnik/Suvlasnik stječe, vezano za svoj stan i suvlasnički dio zgrade, svoja prava ali i svoje odgovornosti. Za dobre/povoljne prilike za unapređenja stana/zgrade ima obavezu da ih iskoristi, a za svoj posjed stana i suvlasništva zgrade ima dužnost da brine o njima. Nikakve nejasnoće i eventualne nekorektnosti odgovarajućeg važećeg zakona i nepostojanje dobrih procesa, ne daju mu nikakvu utjehu/opravdanje da ne brine potpuno i pravilno o svojoj imovini.

Suvlasnici uvijek imaju sva prava i mogućnosti da se aktiviraju i preuzmu dobre inicijative tamo i onda gdje je potrebno, ako se potrude da budu otvoreni za racionalne argumente koji im se ponude i ako stječu iskustva kroz suradnju sa ostalim Suvlasnicima vezanom za zajedničke interese. Neka iskustva iz takvih interakcija spominjemo dolje.

Pasivnost i nepovezanost Suvlasnika

Kada oni koji imaju stvarnu moć ne koriste svoja demokratska prava (bilo da su neaktivni, bilo da su zaobiđeni), onda upravo mehanizmi demokracije djeluju protiv njih. Zato, bez da se Suvlasnici djelomično međusobno upoznaju (uz zaštitu svoje privatnosti) i ne udruže se u suradnji i odlučivanju, oni umjesto da koriste svoju moć i suvereno utječu na svoju sudbinu, oni sami sebe u tome sprečavaju ili omogućuju drugima da ih zaobiđu u odlučivanju. Oni tada postaju podređeni onima koji u izvršnom upravljanju zgradom trebaju zapravo služiti Suvlasnicima ('Upravitelj zgrade' i/ili 'Predstavnik suvlasnika').

U tom slučaju su blokirane i bilo kakve promjene koje bi Suvlasnici trebali i željeli napraviti za zaštitu svojih interesa jer se Suvlasnici neće moći sami pokrenuti i glasati, niti moći izglasati natpolovičnu većinu, što je uvjet za promjene (promjene 'Upravitelja zgrade', 'Predstavnika suvlasnika', prioriteta radova, izvođača radova, strategije i slično.).

Nemoguća smjena

Bilo je primjera da Suvlasnici nisu zadovoljni radom i standardima svog 'Upravitelja zgrade' i/ili 'Predstavnika suvlasnika', no ovi potonji su iz iskustva znali da je bilo nemoguće da se Suvlasnici sami aktiviraju i da si potpisima većine stvore preduvjete za promjenu, pa su zato bezbrižno nastavili sa svojom dotadašnjom lošom praksom.

U takvim okolnostima demokratski sustav ne funkcionira, pa Suvlasnici mogu biti jako oštećeni od strane 'Upravitelja zgrade' i/ili 'Predstavnika suvlasnika' i/ili izvođača radova. U praksi u Zagrebu se događa, ponajviše krivicom samih Suvlasnika zbog njihove nezainteresiranosti da se angažiraju u svojoj ulozi 'donositelja odluka' bitnih za njih i njihovu imovinu i sigurnost, da se cijeli demokratski proces pretvori u jednostavni autokratski, gdje predstavnik 'Upravitelja zgrade' i 'Predstavnik suvlasnika' samostalno, samovoljno i bez odgovornosti prema Suvlasnicima donose odluke, provode ih, troše novce Suvlasnika iz pričuve, bez ikakve kontrole i odobrenja od strane Suvlasnika.

Nisu zainteresirani

Tu je potpuno izigran demokratski proces, Suvlasnici su oštećeni, ali i Upravitelj dugoročno također jako gubi jer u tim okolnostima ne razvija svoju suradnju sa svojim poslodavcem/ Suvlasnicima i ne ući od njih, niti uči iz svog obavljanja posla, ni iz povratnih informacija jer ih nema, te zato stagnira i gubi na svojoj konkurentnosti i stabilnosti u biznisu na slobodnom konkurentnom tržištu koje raste i razvija se.

Tu se rizici zapravo u cijelosti prebacuju na glavnog/krajnjeg korisnika usluga, na vlasnike stanova/ Suvlasnike zgrade. Tako, sve eventualne tuđe (Upraviteljeve ili izvođačeve ili …) pogreške, promašaje, duža nedostupnost uređaja zgrade i usluga zbog kvarova, mora plaćati Suvlasnik, a da često nije odgovarajuće informiran, nema utjecaja i ne odlučuje o svom vlasništvu/suvlasništvu, već drugi. Razlog tome može biti i da Suvlasnici nemaju pravedan 'Ugovor o upravljanju zgradom', a možda ni dobro postavljen svoj 'Međuvlasnički ugovor' ili se naprosto sami dovoljno ne angažiraju da sami direktno odlučuju o svojim interesima, a često neki čak nisu ni zainteresirani da to čine (!).

Plaćaju tuđe pogreške i samovolju

Svime time Suvlasnici su blokirani i nemaju mogućnosti da utječu na smanjenje svojih rizika, a svi drugi sudionici u lancu strukture održavanja zgrade (upravljanja) odlučuju za sebe umjesto njih, a da pri tome nemaju nikakve odgovornosti i ne snose nikakve posljedice tih svojih odluka.

Suvlasnik tada plaća sve loše izvedene radove, sve loše strategije plana izvođenja radova i održavanja koje je izradio Upravitelj, bez da su ih Suvlasnici prihvatili. Tako Suvlasnik plaća visoku cijenu za lošu kvalitetu radova izvođača radova, kojega je samovoljno bio odabrao 'Upravitelj zgrade' (ponekada u dogovoru sa 'Predstavnikom suvlasnika').

U tim okolnostima kod Upravitelja Zgrade i kod izvođača radova (i 'Predstavnika suvlasnika') nema nikakve motivacije da unaprjeđuju svoj rad. Suvlasnik tu ionako plaća sve tuđe pogreške i promašaje. Ponuđači roba i usluga koji žele izbjeći konkurenciju tržišta upravljanja održavanja i unapređenja zgrada (ponajprije oni i nisu konkurentni) će se lako fokusirati na te pojedinačne donositelje odluka (a ne na mnogobrojne Suvlasnike u zgradi) i nastojati kod njih 'dobiti' ekskluzivnost, odnosno monopol. Ako/kada to uspiju dobiti, to vodi do slabih usluga za Suvlasnike, a oni koji su to omogućili, bivaju posebno nagrađeni od tih prodavača roba i izvođača radova. Svugdje na tržištima svijeta (definitivno na konkurentnim) se to događa, ako se to ne spriječi. Svaki ponuđač roba i usluga će nastojati maksimizirati svoj profit, što mu je moguće uz maksimalno zapošljavanje svojih kapaciteta, osiguranom prodajom svega proizvedenoga uz maksimalne cijene i bez ikakvih rizika u proizvodnji, transportu, izgradnji i u komercijalnom radu njihovih roba i usluga.

A kako Suvlasnici, krajnji kupac usluga, štiti i maksimizira svoje interese? Suvlasnici su u svom privatnom vlasništvu svojih stanova međusobno povezani zajedničkim dijelovima zgrade i suvlasništvom toga. Kako prirodno svatko među njima ima svoje privatne interese, potrebe i preferencije, neophodno je da se oni organiziraju u upravljanju, da definiraju svoje međusobne odnose i metode i načine optimalnog djelovanja, za maksimiziranje svojih interesa, potreba, sigurnosti i kvalitete međusobnih odnosa. Naravno, u tome se kriju i stvaraju u poteškoće suživota.

Pri useljenju u novu stambenu zgradu, novi Suvlasnici se najčešće međusobno ne poznaju, niti imaju potrebu, ni vremena da se međusobno upoznavaju. Svatko od Suvlasnika se fokusira na opremanje svoga stana, te nemaju potreba za međusobnu komunikaciju, jer nova zgrada najčešće nema značajnih kvarova, niti u privatnom dijelu niti u zajedničkim dijelovima, a i garancijski period od dvije godine usmjerava svakog Suvlasnika direktno na prodavača/izvođača radova zgrade.

Suvlasnici ni ne diskutiraju, niti usvajaju svoj 'Međuvlasnički Ugovor'

'Međuvlasnički ugovor' (možda bi bio prikladniji naziv 'Među-suvlasnički ugovor'?!) donose i usvajaju sami Suvlasnici stambene zgrade, unutar okvira odgovarajućeg zakona: 'Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.' Prema tom zakonu, u 'Međuvlasničkom ugovoru' Suvlasnici precizno definiraju i opis rada za svog 'Predstavnika Suvlasnika,' kojeg moraju izabrati. U praksi se to, mada zakonom propisano, a i logično u svakom smislu, ipak ne događa uvijek. Suvlasnici svojim istupima nezadovoljstva u medijima i drugačije svjedoče razne anomalije. Tako na primjer, 'Međuvlasnički ugovor' (koji je sastavio/predložio Upravitelj i indirektno ponudio Suvlasnicima na usvajanje) najčešće ne definira gotovo nikakve dužnosti, ali često ni odgovarajuća prava 'Predstavnika suvlasnika' (osim mjesečne naknade za njegovo posredovanje i dostupnost) te stoga ispada da puno toga može biti slobodna interpretacija bilo koga u lancu. A lanac je čvrst toliko koliko je čvrsta njegova najslabija karika.

Funkcija 'Predstavnika suvlasnika' je principijelno poput apostola: da prenese informacije, a ne da ih interpretira (objašnjava ili nameće svoje mišljenje o toj informaciji).

Kako prema zakonu Suvlasnici moraju birati svog 'Predstavnika suvlasnika', a u početku se međusobno uopće ne poznaju, a često im nije ni objašnjeno, niti jasno koje se dužnosti i prava uobičavaju za tu funkciju, česta je pojava u praksi da se jedan od Suvlasnika sam nametne samom svojom inicijativom da postane 'Predstavnik suvlasnika', bez da se predstavi (tko je i što je po stručnoj spremi i iskustvu), te ponekada također i sve ostalo ostaje izvan domene znanja o odluka Suvlasnika. To je i neprofesionalno i nekorektno! Stambena zgrada u kojoj žive Suvlasnici i njeno održavanje i unapređivanje nikako nisu laički, amaterski rad i proces, jer ona temeljna imovina Suvlasnika/vlasnika, ona određuje kvalitetu stanovanja i sigurnost života stanara.

Neprihvatljive krajnosti

Ima primjera iz prakse u Zagrebu gdje je 'Predstavnik suvlasnika' bio iznimno angažiran i stručan te da je pri tome redovno uključivao/konzultirao sve Suvlasnike, koji su pak u tome potpuno bili potpuno nekonstruktivni, ne prihvaćaju čvrste argumente i naprosto su izbjegavali bilo kakvu mogućnost donošenja odluka, tipični primjer 'sterilnog skepticizma'. Tamo je 'Predstavnik suvlasnika' zato odustao od te dužnosti/prava i potpuno nekonstruktivne komunikacije, jer se sve pretvorilo u maltretiranje tog 'Predstavnika suvlasnika'.

Druga krajnost (u više primjera očitovana) je da si 'Predstavnik suvlasnika' prisvoji sva demokratska prava svih Suvlasnika te da onda ignorira Suvlasnike (a da pri tome on ne odgovara nikome za ništa što je bio sam odlučio i što je napravljeno).

Obje te krajnosti su neprihvatljive. Funkcija 'Predstavnika suvlasnika' je, poput apostola: da prenese informacije, a ne da ih interpretira (objašnjava ili nameće svoje mišljenje o toj informaciji). Sredstva pričuve koja uplaćuju suvlasnici za izvršno upravljanje održavanja zgrade i radove, Suvlasnici ne mogu imati na raspolaganju, već je za to Suvlasnicima odgovoran 'Upravitelj zgrade', uz kontrolu/odobrenje isplata 'Predstavnika suvlasnika', što je u principu u redu.

No, ako Suvlasnici ne kontroliraju taj dio procesa, on može biti izigran, što se u praksi navodno već i događalo s previsokim računima naplate nekih usluga izvođača, ili čak i da su s tog računa naplaćeni i radovi koji uopće nisu izvedeni. Naravno, takvo što se ne događa kod odgovornih 'Upravitelja zgrade' i dobrog savjesnog 'Predstavnika suvlasnika', gdje Suvlasnici imaju kontrolu i nadzor.

Pročitajte i druge tekstove autora Rudolfa Stracaboška.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.