cijene nekretnina
Izvor: pixabay.com
ANALIZA HNB-a

'APN krediti' - dobra ideja koja je 'satrala' tržište nekretnina

Kupci koji kupuju prvu stambenu nekretninu, a na koje se subvencija odnosi, suočavaju se s neučinkovitom mjerom jer je porast cijene nekretnina poništio utjecaj subvencije. A osobe koje kupuju stambenu nekretninu, a koje se ne koriste subvencijom, plaćaju više cijene, čime stambene nekretnine postaju nepristupačnije.

Hrvatska narodna banka izradila je detaljnu analizu tržišta nekretnina, odnosno analiziralo se kretanje cijena nekretnina od kada su krenuli subvencionirani stambeni krediti, popularno zvani 'APN krediti'. Cijelu analizu možete preuzeti OVDJE. ZGRADOnačelnik.hr donosi najvažnije dijelove. 

Životni prostor ('zaklon' ili 'sklonište') temeljna je ljudska potreba i za većinu je kućanstava kupnja stambene nekretnine najvažnija financijska odluka, koja se često financira zaduživanjem. Kućanstva obično žele kupiti stambenu nekretninu zbog nekoliko glavnih razloga:

  • od ekonomskih i financijskih
  • preko društveno-demografskih
  • do psiholoških i biheviorističkih 

Uz navedeno, visoke stope stambenog vlasništva (engl. homeownership rate) imaju mnogo pozitivnih aspekata. Tako se na primjer one povezuju s:

  • nižim stopama kriminala
  • boljim ishodima djece
  • većim odazivom na glasovanje

No, s druge strane, vlasništvo nad nekretninama povezuje se i s mnogim troškovima, kao što su:

  • preuzimanje dugoročne obveze na život u određenom objektu (građevini)
  • ulaganje u nediversificiranu imovinu kojoj može pasti vrijednost
  • manja mobilnost rada 

Uzimajući u obzir i pozitivne i negativne aspekte stambenog vlasništva, čini se kako su mnoge zemlje i nadalje voljne izravno intervenirati na tržištu stambenih nekretnina. To uglavnom čine uz pomoć:

  •  fiskalnih mjera u obliku subvencija i poreza
  • izravnim osiguravanjem socijalnog stanovanja 
  • doplatcima za stanovanje 
  • propisima 

Pitanje je povećavaju li takve mjere uopće udio nekretnina u vlasništvu. Na primjer, provedena istraživanja analiziraju potencijalnu korist koju kupci stambenih nekretnina u SAD-u imaju od poreznih odbitaka za kamate na stambene kredite. U tom konkretnom slučaju konačan utjecaj državne intervencije na stopu stambenog vlasništva ostaje nejasan jer agregatne cijene nekretnina zbog ovakve intervencije rastu.

Povećana nepristupačnost nekretnina u konačnici može utjecati na preferencije kućanstava u odnosu na kupovinu i najam nekretnina. Mehanizam porasta cijena nekretnina ovdje je u biti jednostavan:

  • Ako je ponuda nekretnina neelastična, umjesto da potiču vlasništvo, porezni odbici za kamate na stambene kredite mogu se reflektirati u višim cijenama nekretnina

U skladu sa spomenutim, stručnjaci HNB-a analizirali su  je li program subvencioniranja stambenih kredita u Hrvatskoj potaknuo ukupan rast cijena stambenih nekretnina. Hrvatska je pritom zanimljiva za analizu politika koje potiču stambeno vlasništvo zbog tri razloga. 

  • u Hrvatskoj se posljednjih godina bilježi vrlo snažan rast cijena nekretnina 
  • za Hrvatsku je karakteristična iznimno visoka stopa stambenog vlasništva, primjerice, u 2018. ona je iznosila približno 90 posto! Hrvatska je tako, zajedno sa Slovačkom i Rumunjskom, među svim državama EU-a imala najvišu stopu stambenog vlasništva (Eurostat, 2020.) . Premda tako visoku stopu stambenog vlasništva određuje mnogo čimbenika, hrvatska kućanstva naprosto se bolje osjećaju kada žive u vlastitim stambenim nekretninama koje smatraju stabilnijim rješenjem, dok se najam često smatra nesigurnim i privremenim.
  • važna značajka tržišta nekretnina u Hrvatskoj njegova povezanost s intenzitetom turističke djelatnosti, koja u 2018. bilježi više od 89 milijuna noćenja. Nadalje, hrvatski se turizam u velikoj mjeri oslanja na privatni smještaj, što stvara pritisak na ponudu stambenih nekretnina. Primjerice, od ukupnog broja kreveta u Hrvatskoj u 2018. godini 61,3 posto odnosilo se na krevete izvan hotelskih kapaciteta i onih u kampovima, po čemu je Hrvatska bila druga u EU-u 

Program subvencioniranja stambenih kredita uveden je 2017. radi olakšavanja kupnje stambenih nekretnina i proveden je tako da subvencije pokrivaju dio anuiteta u početnom razdoblju otplate stambenoga kredita. Iako se provedba subvencija mijenjala tijekom godina, prema inačici subvencije iz 2017. država pokriva 50 posto mjesečnih anuiteta u prve četiri godine kredita, pri čemu se to razdoblje može produljiti ako kućanstvo dobije dijete tijekom trajanja subvencije. 

Specifičnost je ovog programa da kućanstvo može podnijeti zahtjev za subvenciju samo unutar razdoblja od mjesec dana, obično u rujnu i listopadu. Budući da subvencioniranje stambenih kredita osigurava očiglednu financijsku injekciju kućanstvima, ono ubrzo postaje vrlo popularno te su subvencionirani krediti po uvođenju programa subvencioniranja činili oko 10 posto svih stambenih transakcija u Hrvatskoj. To posebno vrijedi u područjima koja su već i otprije imala aktivna tržišta nekretnina.

Koristeći se podacima Porezne uprave Ministarstva financija o svim stambenim transakcijama u Hrvatskoj od 2015. do 2019., HNB je analizirao utjecaj subvencioniranja stambenih kredita na dinamiku i cijene na tržištu stambenih nekretnina. Imajući na umu da potencijalni učinci prelijevanja programa subvencioniranja mogu utjecati na sve nekretnine koje se nalaze na tržištu, fokus analize nije isključivo na subvencioniranim stambenim transakcijama, već na tržištu svih stambenih nekretnina u Hrvatskoj.

Što se zapravo događa?

Subvencije su znatno poremetile uobičajenu unutargodišnju (mjesečnu) dinamiku trgovanja stambenim nekretninama koje je sada vrlo koncentrirano u listopadu, mjesecu u kojem istječe rok za podnošenje zahtjeva za subvencioniranje kredita. To pokazuje da su subvencije stvorile usko grlo na tržištu koje može dovesti do poremećaja u pregovorima o cijenama i, općenito, u procesu potrage za stambenim nekretninama s obzirom na to da se stambene transakcije trebaju okončati unutar kratkog razdoblja.

HNB je uočio da su cijene stambenih nekretnina trajno porasle upravo u razdoblju neposredno nakon uvođenja državnih subvencija.

Pravila o provedbi subvencija stambenih kredita:

  • maksimalni ukupni iznos
  • jedinična cijena za koju se može dobiti subvencija

i unaprijed određenih značajki nekretnine

  • veličina koja određuje ukupnu cijenu
  • godina izgradnje koja određuje jediničnu cijenu

Što je HNB analizirao?

Kako bi procijenili je li opaženo povećanje cijena izravna posljedica subvencija ili eventualnih drugih odrednica cijena stambenih nekretnina, proveli su i dvije dodatne analize. Točnije, analizirali su utjecaj koji međunarodni ciklusi cijena nekretnina i potražnja za turističkim uslugama mogu imati na cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj. Iako kupnja stambene nekretnine ('nerazmjenjivog dobra') u inozemstvu općenito nije dobar supstitut za kupnju nekretnine u Hrvatskoj, cijene nekretnina mogu imati snažnu zajedničku međunarodnu komponentu.

Kako bio ispitali je li uočeno povećanje cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj dio širih međunarodnih kretanja, analizirali su zajedničku komponentu cijena stambenih nekretnina u zemljama EU-a i procjenili  njezinu važnost za cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj. Iako postoji povezanost između ove zajedničke komponente i cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj, recentno povećanje cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj ne može se u potpunosti objasniti zajedničkim ciklusom cijena stambenih nekretnina.

Stoga su rezultati HNB-a u skladu sa stajalištem prema kojem je međunarodni financijski ciklus važna odrednica cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj od 2017., no domaće su cijene također pod značajnim utjecajem idiosinkratske domaće komponente čija dinamika koincidira s uvođenjem programa subvencioniranja. Zaključuju stoga da je subvencioniranje stambenih kredita djelovalo kao prociklična mjera, koja je pridonijela postojećem trendu rasta cijena stanova u Hrvatskoj, no nije bila dominantna odrednica kretanja cijena proteklih godina.

Nadalje, ispitivali su proizlazi li opaženi porast cijena nakon listopada 2017., koji povezuju s uvođenjem subvencija stambenih kredita, iz porasta turističke aktivnosti, koja trajno stvara pritisak na ponudu stambenih nekretnina. U svrhu detaljnije analize u specifikaciju hedonističke regresije uključili su i turističke pokazatelje te dodatno ispitali upućuju li ostali pokazatelji u turizmu i stanovanju (udio stambenih nekretnina koje su kupili stranci i stambene transakcije unutar regija u Hrvatskoj) na diskontinuitet u vrijeme uvođenja subvencija stambenih kredita. Rezultati te dodatne analize potvrđuju osnovne zaključke: cijene nekretnina rastu s uvođenjem subvencija i nakon uključivanja pokazatelja turizma u ekonometrijsku specifikaciju.

Ipak, to ne znači da je turizam u potpunosti irelevantan za opaženi rast cijena stambenih nekretnina. Točnije, uzimajući u obzir visoku zastupljenost privatnog smještaja u Hrvatskoj i nedavnog porasta broja nekretnina za kratkoročni najam, trajni je pritisak turizma na tržište stambenih nekretnina učinio ponudu stambenih nekretnina neelastičnom. To je u konačnici dovelo i do povećanja cijena nakon uvođenja subvencioniranih kredita.Zbog tog su razloga subvencije stambenih kredita djelovale kao prociklični pokretač dodatnih cjenovnih pritisaka na već tijesnom i neelastičnom tržištu stambenih nekretnina.

Do zanimljive promjene u provedbi subvencioniranja stambenih kredita došlo je 2018. godine kada je uvedena diferencirana stopa subvencioniranja ovisno o razini razvoja općine ili grada u kojemu se stambena nekretnina nalazi. U 2018. i 2019. je godini umjesto prije propisanog 50-postotnog pokrića anuiteta subvencija mogla iznositi od 30 posto u najrazvijenijim gradovima i općinama do najviše 51 posto u najmanje razvijenima.

Takva struktura programa subvencioniranja omogućuje izravnu procjenu utjecaja intenziteta subvencije s pomoću geografskih diskontinuiteta koje implicira indeks razvijenosti. Relativne cijene stambenih nekretnina s višom implicitnom stopom subvencije, u usporedbi sa stambenim nekretninama s nižom stopom subvencije, nisu se mijenjale nakon uvođenja programa subvencioniranja stambenih kredita, što upućuje na to da intenzitet subvencije nije doveo do značajnog učinka dodatnog porasta cijena. Ti rezultati upućuju na to da je do porasta cijena stambenih nekretnina došlo u bogatijim regijama, u kojima je ionako tržište stambenih nekretnina aktivnije i u kojima je ponuda stambenih nekretnina neelastična.

Prvi krug 'APN kredita'

U prvom krugu podnošenja zahtjeva, koji je trajao od 4. rujna do 13. listopada 2017., vrijedili su sljedeći uvjeti:

  • Subvencije stambenih kredita odobravaju se pojedincima do 45 godina starosti koji nemaju stan ili kuću u svom vlasništvu, ili čiji partneri nemaju stan ili kuću u svom vlasništvu, a ako imaju, planiraju ih prodati kako bi kupili veću (ili primjereniju) nekretninu
  • Subvencija se može iskoristiti za kupnju stanova i kuća i za izgradnju kuća, a svaka nekretnina treba imati potrebne dozvole. Subvencija se odobrava na iznose do 100.000 eura i za cijenu od 1.500 eura po kvadratnom metru. Subvencije se odobravaju i za skuplje nekretnine, no samo do navedenih iznosa
  • Minimalno razdoblje dospijeća stambenoga kredita na koji se primjenjuje subvencija iznosi 15 godina, uz efektivnu kamatnu stopu od najviše 3,75 posto u prve četiri godine te povećanu za najviše 10 posto u iduće dvije godine.
  • Ako su ispunjeni svi kriteriji i subvencija je odobrena, subvencionira se polovina anuiteta tijekom prve četiri godine kredita. Trajanje subvencije može se produljiti za još dvije godine za svako novorođeno ili posvojeno dijete u kućanstvu.

Drugi krug 'APN kredita'

U drugom krugu subvencija, koji je trajao od 3. rujna do 5. listopada 2018., vrijedili su jednaki uvjeti kao i u prvom krugu iz 2017. uz nekoliko važnih izmjena:

  • Iznos subvencije varira po općinama i kretao se od 30 posto do 51 posto, ovisno o klasifikaciji općine prema indeksu razvijenosti, odnosno kompozitnom indeksu prema kojem se 556 općina i gradova u Hrvatskoj svrstava u osam razvojnih skupina. Postotak subvencije sada je ovisio o skupini – što je manje razvijena općina, to je veća subvencija.
  • Trajanje subvencije također se povećalo s četiri na pet godina i subvencija se može produljiti za još dvije godine za svako novorođeno ili posvojeno dijete u kućanstvu.

Treći krug 'APN kredita'

U trećem krugu subvencija, koji je trajao od 10. rujna do 4. listopada 2019., uglavnom su vrijedili jednaki uvjeti kao i u onom iz 2018. s nekoliko izmjena:

  • Ako je kućanstvo imalo maloljetno dijete prije subvencije, njezino se trajanje produljuje za godinu dana, a ako kućanstvo dobije ili posvoji dijete za vrijeme trajanja subvencije, trajanje subvencije produljuje se za još dvije godine.

Program subvencioniranja stambenih kredita vrlo je brzo postao popularan te je od 2017. do 2019. (razdoblje HNB-ove analize) podneseno ukupno 9.692 zahtjeva (2.399 u 2017., 3.033 u 2018. i 4.260 u 2019.) od čega ih je 9.403 bilo odobreno i financirano (2.306 u 2017., 2.946 u 2018. i 4.151 u 2019.), što čini nešto više od 12 posto ukupnog obujma transakcija na tržištu stambenih nekretnina

Dinamika stambenih transakcija u razdoblju između 2015. i 2019., iz koje se može zaključiti da se tržište nekretnina, posebice stanova koji su često kupovani uz korištenje subvencije, znatno promijenilo od uvođenja subvencioniranih stambenih kredita. 

U listopadu 2017., 2018. i 2019., mjesecu u kojem završava podnošenje zahtjeva, tržište nekretnina doživljava vrhunac glede broja transakcija, nakon čega je uslijedio snažan pad do sljedećeg kruga subvencija, kada tržište opet doseže vrhunac. To se ne odnosi samo na broj transakcija već i na ukupnu tržišnu vrijednost.

Zanimljivo je da se ukupan broj transakcija tijekom cijele godine ne mijenja značajno s uvođenjem subvencija, što upućuje na to da su subvencionirani stambeni krediti utjecali na preraspodjelu i koncentraciju uobičajenog obujma stambenih transakcija tijekom rujna i listopada. To je samo po sebi značajna implikacija programa jer je njime očigledno došlo do poremećaja dinamike obujma transakcija unutar godine.

Kretanje cijena

Cijene stambenih jedinica, posebice stanova, u prosjeku su znatno porasle nakon uvođenja subvencioniranih stambenih kredita kada je i došlo do promjena u obujmu transakcija. Na primjer, u listopadu 2017. kada je zaključen prvi krug poziva za subvencije, cijene stanova bile su za 6,18 posto više nego u siječnju 2015. godine. Činjenica da je to bilo prvo značajno povećanje cijena u promatranom razdoblju govori u prilog tomu da su subvencionirani stambeni krediti uistinu potaknuli rast cijena.

Nakon subvencija iz 2017. cijene stanova pale su, no ponovno su porasle u kolovozu 2018. kada je najavljen sljedeći krug subvencija. Od tada su cijene stalno rasle i dosegnule su vrhunac na kraju 2019., kada su cijene stanova porasle za 16,9 posto u odnosu na one iz siječnja 2015.

Kretanje cijena kuća po kvadratnom metru upućuje na ponešto različite zaključke. Osim privremenog porasta cijena, opet u listopadu 2017. kada su uvedene subvencije (snažno povećanje od strelovitih 26,48 posto), HNB ne vidi učinak subvencioniranja stambenih kredita na rast cijena. Ta razlika u utjecaju na cijene stanova i kuća i ne čudi previše ako se uzme u obzir da se više od dvije trećine subvencija odnosilo na kupnju stanova (barem u 2017. i 2018.)

Na primjer u kolovozu 2017., nešto prije uvođenja subvencija, prosječna cijena stana po kvadratnom metru u Hrvatskoj iznosila je otprilike 1.100 eura, što znači da bi cijela vrijednost stana od 50 kvadratnih metara bila pokrivena subvencijom, dok bi pokrivenost subvencijom stana od 120 kvadratnih metara iznosila samo 75 posto.

  • To znači sljedeće: da je opaženo povećanje cijena zaista bilo potaknuto subvencioniranjem stambenih kredita, ako se uzme u obzir činjenica da je veličina unaprijed zadana značajka, primijetilo bi se da manji stanovi imaju veće pomake u cijeni

Cijene manjih stanova zaista su znatno porasle u vrijeme uvođenja subvencioniranja stambenih kredita dok subvencije nisu znatno utjecale na cijene većih stanova, posebice onih većih od 80 kvadratnih metara. Stanovi novije izgradnje imali su manji pomak u cijeni. 

Činjenica da je za manje i starije stanove koji su bili relativno više tretirani i za stanove u razvijenijim općinama koji su apsorbirali više subvencija, zabilježen snažniji rast cijena, što potvrđuje da je uvođenje subvencioniranja stambenih kredita uistinu potaknulo promjene cijena nekretnina.

Međunarodni utjecaj

Analiza kretanja ciklusa cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj i drugim europskim zemljama govori u prilog stajalištu da je rast cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj koji je započeo 2015. bio uglavnom u skladu s kretanjima u međunarodnom financijskom ciklusu u tom razdoblju. Međutim, HNB pronalazi dokaze o inflaciji cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj koja je uglavnom specifična za domaće tržište. Pritom je važno naglasiti da dio ciklusa cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj počinje biti bitan upravo usporedno s uvođenjem programa subvencioniranja stambenih kredita.

Utjecaj turizma

Turizam može utjecati na cijene stambenih nekretnina i kroz druge kanale osim broja turističkih noćenja. Kako Hrvatska postaje sve popularnija destinacija, moguće je da strani državljani s većom kupovnom moći sve više žele kupiti nekretninu u Hrvatskoj, čime se potiče rast cijena i/ili prelijeva njihov domaći ciklus cijena stambenih nekretnina na Hrvatsku. HNB je istražio taj kanal analizom udjela  transakcija inozemnih kupaca u svim transakcijama i zaključili su da je udjel transakcija inozemnih kupaca prilično stabilan cijelo vrijeme, s fluktuacijom na otprilike 10 posto od ukupnog broja transakcija – od 2018. taj broj zapravo pada. 

Naposljetku, slijedeći sličnu argumentaciju, uz široko rasprostranjenu praksu iznajmljivanja privatnih stambenih nekretnina za turizam, moguće je da pojedinci iz priobalnih krajeva zarade dovoljno za kupnju stambenih nekretnina diljem Hrvatske te time potiču rast njihovih cijena. Tako na primjer osoba iz Splita, nakon uspješne turističke sezone, može kupiti stan u Zagrebu. Iako ova analiza nije sveobuhvatna jer, primjerice, osoba može imati prebivalište u Zagrebu i imati stanove u Splitu i kupovati stanove u Zagrebu nakon turističke sezone, može se zaključiti da se ništa značajno nije dogodilo u vrijeme uvođenja
subvencioniranja stambenih kredita.

No, analitičari HNB-a tvrde da turizam u Hrvatskoj stvara trajan pritisak na tržište nekretnina, što ga čini njegovom važnom odrednicom. Stoga, stručnjaci HNB-a kažu da je turizam glavni pokretač neelastičnosti ponude stambenih nekretnina, stoga uzrokuje kapitalizaciju subvencioniranih stambenih kredita u obliku rasta cijena nekretnina. 

Utjecaj lokacije

Iako je uvođenje subvencioniranja stambenih kredita potaknulo povećanu potražnju i pridonijelo ukupnom povećanju cijena stambenih nekretnina, uvođenje različitih subvencija stambenih kredita nije utjecalo na cijene u manje razvijenim područjima. Ovi rezultati zajednički pokazuju da je povećanje cijena stambenih nekretnina bilo u bogatijim područjima s ionako aktivnijim tržištem stambenih nekretnina i da slabije razvijena područja nisu zabilježila cjenovni poremećaj. 

To dovodi do zaključka iz kojeg se može izvesti izravna preporuka glede javne politike, a to je da subvencioniranje dovodi do veće distorzije cijena u područjima s aktivnijim tržištem stambenih nekretnina. 

ZAKLJUČAK

Ako su subvencije potaknule rast cijena stambenih nekretnina, kupci koji kupuju prvu stambenu nekretninu, a na koje se subvencija odnosi, suočavaju se s neučinkovitom mjerom, koja je u velikoj mjeri neutralizirana inflacijom cijena

Nadalje, porast cijena stambenih nekretnina također znači da će osobe koje kupuju stambenu nekretninu, a koje se ne koriste subvencijom, plaćati više cijene, čime stambene nekretnine postaju nepristupačnije.

Subvencionirani stambeni krediti zaista su pridonijeli ukupnom povećanju cijena nekretnina.

Rezultati HNB-ove analize o pokazuju da su subvencije stambenih kredita, suprotno od njihove deklarirane namjene, učinile stambene nekretnine manje dostupnima, posebno kupcima koji se ne koriste subvencijama. Međutim, za obuhvatniju karakterizaciju programa potrebno je provesti dodatne analize, zaključuju u HNB-u. 

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.