Elaborat
Izvor: Freepik
Igor Doubek
(NE)VAŽAN DOKUMENT

Čemu služi Elaborat o etažiranju i je li potreban?

U starim članicama Unije vodi se posebna briga da zemljišne knjige budu ažurne jer je to preduvjet za dinamično tržište nekretnina. Kod nas, nakon raspada Austro-Ugarske monarhije, sve sljedeće vlasti koje su se na našim prostorima izredale do našeg konačnog osamostaljenja nisu bile u stanju osigurati primjerenu urednost knjiga. Taj je vrlo škakljiv posao pao na teret novih vlasti.

Na e-savjetovanju o Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada jedan je gospodin poslao sljedeća dva prijedloga: 

- Treba raspraviti i reevaluirati cilj registra zgrada. Primjerice, upravitelj treba registrirati zgradu i priložiti etažni elaborat. Što ako nitko nema etažni elaborat, mora li ga upravitelj nabaviti u ime zgrade ili će prebaciti odgovornost na predstavnika suvlasnika da to pribavi? Nakon toga, upravitelj treba upisivati nakon saznanja i promjene vlasništva. Koja je svrha toga kad imamo zemljišne knjige koje dobro funkcioniraju. Bit će konstantan problem da zemljišne knjige i taj registar nisu usklađeni jer sve stranke imaju interes upisati se ili izbrisati iz ZK, ali nije jasna svrha upisa u registar odnosno nije jasna takve duplikacija administrativnih radnji.

- Iz čl. 9. bi trebalo izbaciti obavezu prilaganja etažnog elaborata zgrade ili skicu svih tlocrta zgrade zato što je to nepotrebno.

Ne bih se nikako složio s takvim stavovima. Naime, vrlo je nategnuto tvrditi da zemljišne knjige dobro funkcioniraju jer je praksa pokazala baš suprotno, ja sam se nekoliko puta uvjerio na svojoj koži, a to je pred takoreći neki dan potvrdio i bivši ministar Malenica izjavom koju je dao novinarki HTV-a.

Iz toga je razloga, a posebno zbog pritiska iz tijela EU, u doba kada je još gospođa Škare-Ožbolt upravljala Ministarstvom pravosuđa, Vlada je bila prisiljena krenuti u postupak usklađivanja zemljišnih knjiga. Ne znam kakva je situacija u ostalim dijelovima zemlje, ali kako rekoh iz osobnog iskustva dobro znam da je u Primorju i Dalmaciji situacija prilično loša.

Ozbiljni problemi

U vrlo velikom broju slučajeva podaci iz gruntovnice se ne slažu s onima iz katastarske evidencije. Rezultat takve situacije je da u prevelikom broju postupaka reambulacije katastarskih čestica stvarni vlasnici imaju ozbiljne probleme s dokazivanjem vlastitih prava, što zbog prigovora i kontra prigovora drugih pretendenata na isto vlasništvo, što zbog loše postavljenih procedura utvrđivanja činjenica, počevši od načina pozivanja građana na javna izlaganja...

Postupci se razvlače godinama, a da ne govorimo o stresu koji proizvode zahvaćenim građanima i o financijskim troškovima koje trpe za geodete i odvjetnike. 
    
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZOViDSP) i Zakon o zemljišnim knjigama su trebali postati temelji na kojima dalje razvijati jedinstvenu metodologiju postupanja pri upisu nekretnina u zemljišne knjige. Spomenuta bivša ministrica je vjerovala da će sve uspjeti realizirati u tri godine. To se nije dogodilo, među ostalim i zato što je zakonodavac sve ovo vrijeme propuštao izraditi pravilnik o postupku etažiranja nekretnina (ili o izradi plana posebnih dijelova nekretnine) i pravilnik o utvrđivanju koeficijenata za izračun korisnih vrijednosti posebnih dijelova. Naime, ZOViDSP, članak 74., stavak 2. jasno ukazuje da:

“(2) Korisne vrijednosti utvrđuje sud svojom odlukom donesenom u izvanparničnom postupku, po pravilima da se: korisna vrijednost stana ili druge prostorije izračunava iz korisne površine stana ili druge prostorije i odgovarajućih dodataka ili odbitaka za razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaćanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, položaja i sl., a nisu nastale na trošak samo jednoga od suvlasnika...“. 

Dakle, umjesto da se pristupi ispravljanju kaotične prakse upisivanja nekretnina po starim propisima, ona se nastavlja, što na dušu zemljišno-knjižnih odjela koji su po inerciji zanemarivali nove propise, što na dušu zemljišno-knjižnih sudova koji takvu praksu toleriraju. Dakle, na Državi je da jednom za svagda uskladi svoje evidencije kako to odavno imaju uređeno u drugim članicama Unije.

Živimo u doba informatičke revolucije pa ako su drugi to mogli učiniti u doba kada su to radili na ruke, onda bi po svakoj logici nama trebalo biti daleko lakše kada raspolažemo novim tehnologijama. 

Elaborat je jako važan

Činjenica je da u sadašnjoj praksi elaborat o etažiranju nije isprava koja se traži na uvid za upis pri zemljišno-knjižnim sudovima, no značajan je prije svega zato što se u njemu jasno grafički i tekstualno definira položaj nekretnine, od kojih se sve dijelova ona sastoji i svi njeni posebni dijelovi s odgovarajućim pripadcima te kojih su površina. Zatim, u njemu su prikazani i odgovarajući suvlasnički udjeli za svakog pojedinog suvlasnika pa se na temelju toga izdaje potvrda-suglasnost nadležnog upravnog tijela za uspostavu prava vlasništva (etažnog vlasništva).

Zato što se podaci o suvlasničkim udjelima navode u potvrdi-suglasnosti tumači se da pri upisu nije potrebno dostaviti i elaborat. Kako vidimo nije točno da nije uopće potreban.
     
Nadalje, iz elaboratom utvrđenih vlasničkih udjela proizlaze visine pojedinačnih financijskih obaveza za održavanje zgrade. Elaborat također sadrži sve podatke koji su bankama potrebni pri ugovaranju založnih (hipotekarnih) kredita čime se založnom dužniku umanjuje rizik od moguće buduće veće štete. Primjerice, kada u većoj obiteljskoj kući postoji jasno razgraničenje između založenog posebnog dijela i ostalih dijelova zgrade ako vlasnik zgrade upadne u financijske teškoće može eventualno izgubiti stan, ali ne i cijelu kuću. Postojanje takvog elaborata dobro bi došlo i nasljednicima u trenutku podjele imovine koja obuhvaća i višestambenu obiteljsku kuću.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.