Česi su debelo nadmašili hrvatski zakon i pravila u zgradama

Malo sam proučio što su u Češkoj uradili u vezi upravljanja u višestambenim zgradama. Moram priznati da sam u određenoj mjeri promjenio mišljenje na bolje.

Ovaj je češki zakon stupio na snagu 1. svibnja 1994., dakle tri godine prije nego što je u Hrvatskoj stupio na snagu Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Taj je zakon ustvari kombinacija odredbi koje reguliraju etažno vlasništvo, odnosno suvlasničke odnose u višestambenim zgradama i onih koje reguliraju odnose u sferi stambene izgradnje u sklopu stambenih zadruga koje ostvaruju pristup kreditima koje osigurava država. Tu su uključena i neka prava i obveze graditelja i prvotnih vlasnika, tj. investitora, tijekom izgradnje zgrade i prije prodaje stanova ili poslovnih prostora (nestambenih jedinica).

Iako zaostaje za sličnim propisima iz Francuske, Italije i Španjolske, debelo je nadmašio naše zakonodavce. Zanimljiv je iz više razloga. Najprije zato jer neka pitanja razrađuje dosta detaljno, a posebno zato što su odredbe tako formulirane da je isključena svaka mogućnost različitih tumačenja (subjekt i objekt prava i obveza se ponavljaju više puta u istoj rečenici). Zatim, predviđene su:

• odredbe o zajedničkim djelovima koji pripadaju svim etažnim vlasnicima i onih koji pripadaju samo jednom dijelu etažnih vlasnika
• odredbe o uvjetima pod kojima nastaje i prestaje vlasništvo nad posebnim dijelovima zgrade, odnosno da ono nastaje
• registracijom u registar katastra nekretnina ili
• sudskom odlukom o raskidu suvlasništva nad cijelom zgradom ili
• raskidom zajedničke imovine supružnika kod rastave braka
• odredba koja regulira trenutak prestanka vlasništva investitora (jedinog vlasnika ili samog graditelja) nad cijelom zgradom i nastanak suvlasništva, tj. etažnog vlasništva
• odredba koja omogućuje osobi koja na bilo koji način stekne pravo vlasništva nad cijelom zgradom, a želi se baviti iznajmljivanjem posebnih dijelova, može osobnom izjavom položenom u registar katastra nekretnina ukinuti etažno vlasništvo
• odredba koja jasno definira zajednicu etažnih vlasnika i način njenog funkcioniranja iako ne ulazi u sve detalje te prepušta samoj zajednici da mnoga pitanja uredi statutom
• odredba o upisu zajednice etažnih vlasnika u registar takvih zajednica
• odredbe koje već tijekom gradnje višestambene zgrade uređuju međusobne odnose i prava etažnih vlasnika koji su se udružili u stambenu zadrugu radi njene izgradnje
• odredbe o razdvajanju/cijepanju stambenih zadruga, odnosno zajednica etažnih vlasnika i dioba zajedničke imovine
• odredbe o zaštiti najmopromaca (pravo na prvokup stana)

Zajednici vlasnika jedinica (stanova/poslovnih prostora), tj. zajednici etažnih vlasnika ovaj zakon daje status pravne osobe s ograničenim područjem djelovanja, koja je po svom obliku u biti zadruga etažnih vlasnika, sa svojim upravnim tijelima i koja funkcionira bez vanjskog upravitelja. Zbor etažnih vlasnika donosi odluke, a u djelo ih sprovodi odbor ili izabrani (ovlašteni) etažni vlasnik, u kojem su slučaju predsjednik odbora ili izabrani etažni vlasnik upravitelj unutar zajednice.

Primjenjivo u Hrvatskoj?

Taj oblik upravljanja je vrlo sličan zadružnom upravljanju u Francuskoj (tamo je drugi oblik - zajednica etažnih vlasnika) i može biti i kod nas primjenjiv na male zajednice. Primjerice, na one koje broje manje od 15 članova, kojima bi moglo biti skupo plaćati profesionalnog upravitelja.

Zato mislim da bi u našem novom zakonu trebalo zajednicama dati i takav izbor. To su npr. učinili Slovenci. No, biti član odbora ili biti ovlašteni vlasnik koji ima ovlasti odbora traži određenu profesionalnost i posvećenost, što nije uvijek lako naći u zajednici suvlasnika. Zato sam više sklon načinu upravljanja putem vanjskog upravitelja, barem za zajednice koje imaju više od 15 članova.

Istovremeno se prava i obveze etažnih vlasnika koje se odnose na zgradu, njene zajedničke dijelove i pravo na zemljište, stoga i pravila o doprinosu etažnih vlasnika u pokrivanju troškova upravljanja, održavanja i popravaka zajedničkih dijelova stambene zgrade, odnosno stambene zgrade u cjelini ne definiraju u detalje već se to prepušta zajednici.

Nedostatak i paradoks

Jedan veći nedostatak je da se vlasnički udjeli određuju samo na osnovu udjela u tlocrtnoj površini. Osiguravajuća društva u mnogim članicama EU pri ugovaranju polica o osiguranju cijele zgrade i posebno pojedinih stanova i poslovnih prostora procjenjuju njihovu vrijednost i tantijeme uzimajući u obzir i više drugih kriterija. Zbog toga se u europskoj praksi događa da u slučaju teških oštećenja ili propasti cijele zgrade dva vlasnika stana iste tlocrtne površine, ali na različitom položaju u zgradi, mogu dobiti bitno različitu odštetu. Zbog toga se u nekim drugim članicama EU udjeli određuju slijedeći primjer osiguravatelja.

Zakon je 1. siječnja 2016. ukinut kada je stupio na snagu novi Građanski zakonik koji je preuzeo dio njegovih odredbi, ali je paradoksalno predvidio da se on do daljnjega primjenjuje na sve zgrade, odnosno zajednice koje su na osnovu njega nastale do 31. prosinca 2013. (članak 3063 Zakona br. 89/2012).

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

Ne zaboravite se prijaviti i na mjesečni newsletter.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.