tko je u pravu
Izvor: pixabay.com
TUMAČENJE

ENERGETSKA OBNOVA - jedan zakon kaže jedno, drugi zakon drugo. Koji je u pravu?

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima tumači energetsku obnovu kao poboljšicu, za što je potreban pristanak svih suvlasnika u zgradi. A Zakon o energetskoj obnovi kaže da je dovoljna natpolovična većina suvlasničkih udjela. 

ZGRADOnačelnik.hr nedavno je objavio vijest kako je došlo do promjene Zakona o energetskoj učinkovitosti temeljem koje se vratilo jednostavnije odlučivanje u zgradu u slučaju kada suvlasnici žele energetski obnoviti zgradu. Podsjetimo, Ustavni je sud ukinuo dva članka Zakona o energetskoj učinkovitosti koja su propisala da odluku o energetskoj obnovi zgrade mora donijeti natpolovična većina suvlasničkih udjela i natpolovična većina broja stanova

Komentar jednog predstavnika suvlasnika na tu vijest nagnao nas je da tražimo dodatno tumačenje Ministarstva pravosuđa i uprave. Naime, predstavnik suvlasnika je napisao:

Malo je zbunjujuće. Naime, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima tumači takav pothvat (energetska obnova, op.a.) kao poboljšicu, za što je potreban pristanak svih suvlasnika u zgradi, zar ne? Naime, energetska obnova nije samo obnova fasade, zar ne? Već i prebacivanje s postojećeg sustava grijanje na primjerice dizalicu topline. Neka netko pojasni kako je moguće da jedan zakon propiše određeni postotak suglasnosti za neki zahvat, a drugi zakon drugi postotak. 

Stoga smo Ministarstvu pravosuđa i uprave poslali nekoliko pitanja:

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kaže da 100 posto suvlasnika mora donijeti odluku kada je riječ o poboljšici na višestambenoj zgradi - Članak 41.

  • Za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja (naročito promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari) potrebna je suglasnost svih suvlasnika.

S druge pak strane Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o energetskoj učinkovitosti kaže da je za energetsku obnovu zgrade dovoljna natpolovična većina suvlasničkih udjela (čl. 29. st 1. i čl.30 st 2).

U članku 29. stavak 1:

  • Odluku o sklapanju ugovora o energetskom učinku višestambene zgrade, s pružateljem energetske usluge suvlasnici zgrade donose temeljem natpolovične većine glasova suvlasnika zgrade koja se računa po suvlasničkim dijelovima.

U članku 30. stavak 2.:

  • Odluku o sklapanju ugovora o izvođenju radova na energetskoj obnovi za višestambenu zgradu donose suvlasnici zgrade temeljem natpolovične većine glasova suvlasnika zgrade koja se računa po suvlasničkim dijelovima.«.

Spomenuti Zakon o energetskoj učinkovitosti definira energetsku obnovu zgrade kao

  • primjenu mjera energetske učinkovitosti u svrhu poboljšanja energetskog svojstva zgrade ili njezina dijela i temeljnog zahtjeva za građevinu – gospodarenje energijom i očuvanje topline, pri čemu mjere energetske učinkovitosti obuhvaćaju:
    • energetski pregled i
    • energetsko certificiranje zgrade za potrebe energetske obnove
    • izradu projektne dokumentacije za energetsku obnovu zgrade kojom se dokazuje ušteda energije
    • povećanje toplinske zaštite ovojnice zgrade
    • unapređenje tehničkih sustava zgrade koji uključuju tehničku opremu za grijanje, hlađenje, ventilaciju, klimatizaciju i pripremu potrošne tople vode,
    • sustav rasvjete te
    • sustav automatizacije i upravljanja zgrade ili njezina dijela te
    • uvođenje sustava obnovljivih izvora energije.

POSTAVLJA SE PITANJE: Temeljem kojeg zakona se donosi odluka?

I dobili smo ODGOVOR Ministarstva pravosuđa i uprave:

U odnosu na primjenu Zakona o energetskoj učinkovitosti i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ističemo da:

  • Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima sadrži norme općeg građanskopravnog uređenja te će se kao takav primjenjivati ako pravi odnos nije reguliran posebnim pravilima
  • U konkretnom slučaju posebna pravila propisana su u Zakonu o energetskoj učinkovitosti koji je u nadležnosti Ministarstva gospodarstva i održivog razvoja

Dakle, pojednostavljeno rečeno:

U slučaju da zgrada kreće u energetsku obnovu, temeljem Zakona o energetskoj obnovi dovoljna je natpolovična većina suvlasničkih udjela. Zbog toga što je taj Zakon poseban propis (lex specialis) i 'jači' je od Zakona o vlasništvu. Da Zakonom o energetskoj obnovi nije propisan način odlučivanja, to bi bila poboljšica i morali bi svi suvlasnici dati svoj potpis za energetsku obnovu, a što je gotovo nemoguće dobiti. 

Ako želite znati više o energetskoj obnovi kliknite ovdje.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.