energetski obnovljena zgrada
Izvor: Bernarda Lusch
PRIPREMA JE POLA POSLA

ENERGETSKA OBNOVA ZGRADE - Ovo su problemi s kojima ćete se vjerojatno susresti

Nedavno smo objavili priču članice Facebook grupe Predstavnici suvlasnika Bernarde Lusch koja je prenijela svoje iskustvo energetske obnove stambene zgrade u Osijeku u kojoj je predstavnica suvlasnika. Opisala je sve potrebne korake za pripremu projekta, a sada je s nama podijelila sve probleme s kojima se suočila kako bi i druge predstavnike suvlasnika i suvlasnike pripremila na sve s čime se mogu susresti i na što trebaju paziti.

Problemi u pripremi i provedbi projekta energetske obnove

Teško je prepričati što smo kao zgrada sve prošli tijekom pripreme i provedbe projekta, ali će možda nekome od vas koristiti. Odmah da kažem da mi nikako nije namjera obeshrabriti vas u namjeri da energetski obnovite zgradu, već naprotiv, ohrabriti vas da budete proaktivni i da se dobro informirate i izborite da se projekt izvede što je bolje moguće, uz što manje problema i neplaniranih troškova. Uvijek imajte na umu da je zgrada vaše (su)vlasništvo i da ćete projekt platiti vi – ako se vi sami ne angažirate, nemojte to očekivati ni od ostalih sudionika u projektu.

Energetska obnova višestambenih zgrada - Otkuda krenuti?

Izrada glavnog projekta

Budući da je moja zgrada imala užasno iskustvo s prvim projektantom (slučaj je već nekoliko godina na sudu), želim vas upozoriti na mogućnost da vam projekt ne prođe zbog propusta projektanta. Sigurno je da postoje i pošteni projektanti, koji su u stanju izraditi projekt prema pravilima struke i prema uvjetima koji su postavljeni za sufinanciranje projekta. Svakako provjerite reference projektanata! Stoga se ne libite uzeti glavni projekt u svoje ruke i provjerite barem ono što možete (bilo bi idealno da imate nekoga građevinske struke):

  • Je li projekt izrađen u elektroničkom obliku i to u zadanim formatima?
  • Sadrži li nacrte 'prije' i 'poslije'?
  • Sadrži li nacrte svih etaža ili barem svih karakterističnih etaža? Presjek - gdje je vidljiva debljina i karakteristike zidova prije obnove?
  • Ima li nacrte detalja (primjerice, ugradnja slivnika, toplinski mostovi i sl.)?
  • Ima li sheme stolarije? Ovo u našem slučaju nije bilo nužno za sam prolazak projekta, ali ako ne postoje sheme stolarije, to otvara nepregledne mogućnosti za dodatne troškove tijekom radova.
  • Ima li troškovnik u zadanom formatu?
  • Je li troškovnikom predviđena obrada unutarnjih špaleta?
  • Ako imate rasvjetna tijela na balkonima, je li troškovnikom predviđeno njihovo uklanjanje i vraćanje?
  • Ima li u troškovniku demontaža i ponovna montaža klima i antena? Gromobranske instalacije? Novi atest na gromobransku instalaciju?

Što kada projekt dobije zeleno svjetlo

Ako je vaš projekt obnove prošao, prijavitelj projekta (najčešće Upravitelj zgrade) prvo potpisuje ugovor s Fondom za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost (FZOEU), kao posredničkim tijelom. Ono što morate znati jest da je prema ugovoru Korisnik sredstava (dakle, suvlasnici zgrade) odgovoran za sve eventualne nepravilnosti i propuste i, sukladno tomu, podložan financijskim korekcijama! To znači otprilike ovo – ako izvođač radova postupi protivno zakonu, Korisnik to mora riješiti s izvođačem, jer Korisnik je u ugovornom odnosu s izvođačem, a ne FZOEU. Što to znači u praksi, pokušat ću dočarati primjerima.

Pisat ću načelno, na temelju vlastitog iskustva i razgovora s drugim predstavnicima koji su prošli energetsku obnovu. Ja bih te predstavnike ugrubo podijelila u dvije grupe:

  1. Zadovoljni predstavnici – oni koji su u potpunosti poklonili povjerenje nadzoru, izvođaču i upravitelju i nikada nisu preispitivali jesu li radovi u skladu s troškovnikom, štoviše, najvjerojatnije nisu ni vidjeli troškovnik, niti situacije (račune)
  2. Nezadovoljni predstavnici – oni koji su proučili potpisane ugovore, zakone, troškovnik i situacije, te, već prema mogućnostima, pratili radove

Činjenica da ovo pišem jasno govori da pripadam drugoj grupi.

Odabir izvođača

Izvođač se bira putem javnog natječaja, na koji kao Korisnik nemate nikakvoga utjecaja – osim što možete uputiti 'svog' izvođača da se javi na natječaj. U našem slučaju birala se najjeftinija ponuda, što je samo po sebi upitno. Naime, izvođač je 'zaronio' otprilike 200.000 kuna ispod projektantskog troškovnika, a tako nekako je bilo i s ostalim zgradama za koje znam.

U ugovoru s FZOEU-om imate između ostaloga stavke koje se odnose na nepravilnosti. Najgora nepravilnost, ona koja se kažnjava korekcijom 100 posto, jest prijevara. Ako ste, primjerice, ugradili hladne profile, a Fondu ispostavili račun za termoprofile, to je prijevara. Općenito, ako ste ugradili lošiji materijal od onog u troškovniku, to je prijevara. Ako vas otkriju (a provjere su moguće sljedećih 5 godina), korekcija je 100 posto, odnosno gubite cijeli iznos koji vam je odobren za sufinanciranje – često je u pitanju milijunski iznos. Upamtite, prema ugovoru s FZOEU-om, odgovoran je Korisnik, a ne izvođač radova!

Ako prijevaru prijavite Fondu, to je kao da si sami potpišete presudu i gubite milijunski iznos. Ako ne prijavite i ostavite stvar tako kako jest, opet ista stvar vam visi nad glavom. Dakle, što učiniti? Obratite se pismenim putem Upravitelju zgrade kao naručitelju radova i tražite hitno postupanje prema izvođaču i nadzornom inženjeru, kako bi se uočeni problem što prije ispravio. Upozorite na mogućnost korekcija. Možete i zatražiti sastanak svih strana – vas, izvođača, nadzora i upravitelja.

Dobro je da se angažiraju i predstavnici suvlasnika i suvlasnici

Nekako nakon objave natječaja u listopadu 2016., FZOEU je diljem Hrvatske održao nekoliko radionica za prijavitelje. Svjesni s kakvim su se problemima korisnici susreli tijekom prethodnog natječaja, djelatnici FZOEU-a upozorili su na potrebu da se u nadzoru radova angažiraju i predstavnici i suvlasnici.

Savjetovali su da se, koliko je to moguće, obiđe gradilište, da se fotografira ambalaža materijala, tijek radova, da se prati troškovnik i situacije. Jasno je da laici ne mogu spriječiti i vidjeti sve nedostatke tijekom radova, ali već sam angažman, informiranost i nazočnost će barem donekle pokolebati eventualne nečasne namjere izvođača i nadzora. Osim toga, opće je pravilo da se svi više trudimo kad znamo da nas netko promatra.

Zašto padaju fasade?

Vjerojatno ste svi bili u prilici vidjeti u medijima zastrašujuće slike nakon nekog nevremena, gdje su sa zgrada otpadale ogromne 'plahte' fasade. Već na tim snimkama može se rekonstruirati 'zločin' izvođača i nadzora – neadekvatno lijepljenje izolacije i/ili tiplanje, a u nekim slučajevima vidimo da tiplanja uopće nema!

Evo stoga par uputa za nestručni nadzor (ako stručnome nekako promakne):

  1. Tipl ili pričvrsnica je, jednostavno rečeno, specijalni vijak kojim se pričvršćuje stiropor ili kamena vuna, a svojom dužinom mora ući u zid. Minimalan broj pričvrsnica (prema Zakonu o gradnji) je šest po četvornom metru, ali se na kritičnim mjestima stavlja i do 12! Kritična mjesta su ona rubna, koja su najizloženija vjetrovima. Ovu stavku morate imate i u troškovniku.Ovaj se 'zločin' vrlo brzo može prikriti, jer se na stiropor stavlja još ljepilo i armaturna mrežica – zato morate brzo djelovati! Kako to izgleda, možete vidjeti na slici.
  2. Kako se nanosi ljepilo na stiropor ili vunu? Kod otpalih fasada gotovo je pravilo da su bile lijepljene točkasto, dakle, na ploče su samo nabacane točke ljepila. Međutim, pravilno je da se linijski namaže rub svake ploče, a onda se u sredinu još stavi nekoliko točaka ljepila! Možete na internetu potražiti primjere i pogledati kako to izgleda.
  3. Još nešto važno – spoj ploča ne smije biti u ravnini s uglovima otvora (prozora i vrata).

Debljina izolacije

Nije zgorega provjeriti što piše u troškovniku i to usporediti s podatkom na ambalaži ili jednostavno izmjeriti debljinu na licu mjesta. Svaka promjena u odnosu na troškovnik mora se prijaviti FZOEU-u, koji to mora odobriti!

Zaštita stolarije

Imali smo veliki problem s oštećenjima stolarije (uključujući novu!) jer radnici prvo uopće nisu koristili najlon kako bi zaštitili prozore. Ljepilo bi padalo na ganz nove klupčice i na okvire, a čistilo bi se često već nakon što bi se stvrdnulo. Čime? Špahtlom.

Ostalo nam je jako puno oštećenja u vidu ogrebotina, koja ni na koji način nismo uspjeli naplatiti. Zamjena klupčica bi oštetila novu fasadu. Kada su poslije i stavljali najlon, stavljali su najjeftiniji, koji bi se često kidao i odljepljivao. Uglavnom, ove stvari treba riješiti na samom početku. Nažalost, mi smo zakasnili.

STOLARIJA – mogući problemi

Osim mogućnosti da vam se ugradi stolarija hladnih profila, a naplati stolarija termoprofila, upozorila bih vas na još neke stvari, koje se uglavnom mogu ispraviti dok je glavni projekt u izradi.

Obrada unutarnjih špaleta

Mi smo imali informaciju da obrada unutarnjih špaleta privatne stolarije ne ulazi u prihvatljive troškove (dakle, ne sufinancira se). Međutim, kasnije sam čula, ne znam je li točno, da je nekima i to sufinancirano. Bez obzira sufinancira se ili ne, toplo preporučam da si tu stavku ubacite u projekt. Na taj će način trošak ući u kredit pa ćete ga moći otplatiti kroz povećanu pričuvu.

Što se nama dogodilo? Mi nismo imali tu stavku u troškovniku, stolarija je ugrađena i jednostavno smo svatko sebi to odradili u vlastitom aranžmanu. U prijevodu, svatko je odjednom iskeširao tisuću, dvije pa i tri tisuće kuna, ovisno o broju i veličini otvora.

Demontaža stare stolarije

Malo kontrolirajte majstore i pazite da vam što 'nježnije' i pravilnije čupaju staru stolariju, jer ćete na taj način imati manje posla oko obrade špaleta. Čitajte, manje će vas koštati.

Sheme stolarije

Već sam napisala da sheme stolarije u projektu nisu bile preduvjet prolaska projekta. Ipak inzistirajte na njima, iako vjerujem da svaki ozbiljni projektant ne radi projekt obnove bez njih.

Zbog čega je to važno? Prvo, sheme stolarije će definirati jesu li prozori jednokrilni ili dvokrilni (ili x-krilni). Recimo da nemate sheme stolarije, već su u projektu navedene samo dimenzije otvora. Na natječaju će izvođači (naravno) dati najmanju moguću ponudu, a u ovom slučaju to će biti za jednokrilne prozore. Naime, takvi su najjeftiniji. Ako budete htjeli dvokrilne, to će biti VTR (vantroškovnički radovi), a budući da nemate puno izbora, morat ćete prihvatiti ponudu izvođača, kakva god da je.

Također pripazite da su navedene dimenzije krila prozora/vrata u shemama stolarije. Nama se dogodilo da je projektant nacrtao shemu dvokrilnog francuskog prozora, ali nije naveo dimenzije. Rezultat – imam francuski prozor kojemu je širina jednog stakla doslovno 12 centimetara. I ne, nitko nas nije pitao hoćemo li takve, jednostavno su došli i ugradili. Osim što je to drugo krilo potpuno besmisleno, narušava izgled cjeline, jer su prozori koji nisu mijenjani normalnih dimenzija.

Staklo

Staklo također mora biti određenog koeficijenta prolaznosti topline, što je ponekad navedeno u oknu. Uglavnom se radi o dvostrukom staklu, ali može biti i trostruko – provjerite što piše u troškovniku. Na slici je dvostruko staklo s upisanim koeficijentom.

Osim toga, ako mijenjate ulazna vrata, pazite da staklo bude tzv. lamistal. Riječ je o staklu koje je otpornije na lomove – sastavljeno je od nekoliko slojeva stakla i folije. Na taj način, ako se i razbije, folija ga zadržava u jednom komadu, nema rasprskavanja i mogućih ozljeda.

Možda ćete na nekoj zajedničkoj stolariji htjeti zamagljena stakla – to bi također trebalo navesti u projektu, jer vas tijekom radova to nitko neće pitati.

Vanjske klupčice

Bez obzira mijenjate li privatnu stolariju ili ne, sve vanjske klupčice sa zgrade se skidaju i stavljaju se nove. Stoga, ako ste nedavno promijenili svoju stolariju i stavili nove vanjske klupčice, te želite da vam ih vrate nakon skidanja, to posebno naglasite izvođaču i nadzornom inženjeru. Mi smo imali slučaj da su jedni stanari imali neke skupe klupčice koje su završile na otpadu, a oni su se smatrali oštećenima jer su ih mogli prodati. Eto, možda ova informacija pomogne da prevenirate ovakve situacije.

Korekcije cijene

Ako u projektu na nekoj poziciji imate dvokrilne prozore ili vrata, ali vas uvjere da su tu praktičniji jednokrilni (kao što su uvjerili nas), pobrinite se da vam korigiraju cijenu – ona je 20 do 30 posto niža od cijene dvokrilnog prozora/vrata istih dimenzija. I tu smo imali neugodno iskustvo s izvođačem i nadzornim inženjerom, ali smo naposljetku uspjeli dobiti 20 posto nižu cijenu, uz malu pomoć FZOEU-a.

Ravni krov

Projektom obnove najčešće je obuhvaćena i toplinska izolacija krova. Na krov se obično postavlja 20 centimetara kamene vune. Ako dotad nije bilo toplinske izolacije, to znači da će se razina krova podići za toliko, plus još koji centimetar zbog ostalih slojeva. Zbog toga je potrebno imati u vidu da će se morati obaviti još neki radovi kako bi se nova razina krova uklopila u cjelinu:

  1. Podizanje ograde krova – radi sigurnosti stanara, ali i zbog zakona koji propisuje visinu krovne ograde. Za zgrade visine do 30 metara, krovna ograda bi morala biti visoka minimalno 120 centimetara (ovaj podatak uzmite s rezervom i još provjerite). Mi ovo nismo imali u projektu pa smo nakon obnove podigli ogradu u vlastitom aranžmanu i platili iz pričuve. Savjet je da to ubacite u projekt, možda će vam se priznati kao prihvatljiv trošak, a ako ne, ipak će trošak ući u kredit.
  2. Izlazna vrata na krov će također možda trebati podići. Ako podižete vrata, logično je da ćete s unutarnje strane onda trebati barem jednu stepenicu. Ovo također nismo imali u projektu te smo ovo skupo platili kao VTR, a nije nam priznato kao prihvatljiv trošak.

Demontaža dotrajale hidroizolacije krova

Ova stavka u troškovniku izvođača nam je bila značajno jeftinija od one iz projektantskog troškovnika. Kako to, kako to? Pa eto, stavi se tako neka smiješna cifra, a onda se investitora tijekom radova nagovara da se to uopće ne radi, već da se novi krov postavi na stari krov. Izvođač nas je, štoviše, plašio da ćemo demontažom stare hidroizolacije uništiti ploču krova. Naime, morat će koristiti neku 'opaku' bušilicu, čije vibracije mogu trajno oštetiti postojeću ploču. Nadzor, ujedno i projektant, se ogradio i ostavio nama da odlučimo. Mi smo inzistirali da se to skine prema projektu, jer nema smisla svaki put kada radimo krov stavljati nove slojeve – gdje je tome kraj.

E sad, budući da su stavili tako nisku cijenu za ove radove, moralo se to nekako nadoknaditi, pa su ispod tih betonskih opločnjaka pronašli 'hrpe pijeska', a skupljanje i odvoz tog pijeska nas je koštao nekih 8 do 9 tisuća kuna (uz blagoslov nadzornog inženjera), što nam nije sufinancirano, jer nije bilo u projektu. Ja nisam vidjela te hrpe pijeska, ali izvođač i nadzor su ih vidjeli. Kako bi se doskočilo ovakvim nepredviđenim troškovima, pobrinite se da se u troškovniku navede 'skidanje svih slojeva, što uključuje sav materijal koji se može naći na krovu, uključujući pijesak i slično'. Možda ne baš ovim riječima, ali razumijete na što mislim.

Slivnici i odzrake

Provjerite je li projektant dobro prebrojao slivnike i odzrake, jer ćete sav višak platiti kao VTR i bez sufinanciranja. Također pripazite da vam radnici 'slučajno' ne pokriju koji slivnik, kao što se nama dogodilo.

Okapnice

Ova se stavka odnosi na vijenac krova, ali i na balkone, kako bi se spriječilo podlijevanje oborina ispod vijenca te na stropove balkona. Također nismo imali u projektu, a značajna je stavka, koju smo platili kao VTR.

Kamena vuna ili XPS (ekstrudirani polistiren, odnosno tvrđi stiropor)

Kada smo radili krov, na tržištu je bila nestašica kamene vune. Tako je izvođač nabavio vunu samo za neprohodni dio krova, a za prohodni vune navodno nije bilo. Nadzorni inženjer je tražio dopuštenje FZOEU-a da se umjesto vune stavi XPS. FZOEU je dopustio, uz uvjet da izvođač dokaže da je tražio na tržištu kamenu vunu. Rezime - stavljen nam je XPS, naplaćen je kao vuna, a FZOEU nije odobrio ovu promjenu kao prihvatljiv trošak. Zašto? Zato što izvođač i nadzor nisu priložili dokumentaciju kao dokaz da su pokušali nabaviti vunu.

Nastavak slijedi...

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.