Energičnim nastupom moguće je nekorektnom upravitelju stati na kraj!

Zbog tog nedefiniranja uloge vjerojatno 400.000 - 450.000 vlasnika stanova (podatak je procijenjen na osnovu podataka o višestambenim zgradama iz popisa stanovništva iz 2021. i treba ga uzeti s određenom rezervom) nema u svom Međuvlasničkom ugovoru i Ugovoru o upravljanju zgradom detaljnije definiranu ulogu upravitelja tako da bude posve jasno koje su mu sve dužnosti i do kojih mu se granica daju ovlasti.

U nekoj drugoj članici EU bi se čudili na prijedlog koji je jedan građanin poslao na e-savjetovanje o Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada: 

„- obveza zgrade da za vanjske usluge provede transparentan postupak. Prema sadašnjem zakonu, barem u praksi, zgrade su ekstra teritorijalna područja u kojima ne vrijede zakoni Republike Hrvatske. Znači, kad se radi o nekakvim poslovima koji se moraju obaviti u zgradi, trebalo bi biti jasno propisano da je naručitelj dužan provesti postupak izbora izvođača po jasnim kriterijima i pravilima slično postupcima javne nabave. Da se jasno zna zašto je zgrada odabrala jednog izvođača, a ne onog drugog. 

- Upravitelj ne smije nametati radove po svojoj procjeni, do sada su to radili i uzimali proviziju. To treba kontrolirati osobito ako su u pitanju veći radovi i više koštaju.“ 

Dakle, budući da zajednica suvlasnika ugovorom delegira izvršavanje poslovnih i pravnih radnji upravitelju, on je taj od koga se mora tražiti da sve postupke provodi na legalan i transparentan način. Nije da su u drugim članicama Unije baš svi upravitelji pošteni, o čemu sam već nekoliko puta pisao, međutim tamo zakoni suvlasnicima pružaju mnogo više konkretnih mogućnosti da kontroliraju njihov rad.  

Tko ne traži neće ni dobiti

U prijedlogu novog Zakona raniji članak 40., a sada preimenovan u članak 48., u kojemu su navedene obveze upravitelja, sadrži točke iz kojih je vidljivo da je on obvezan voditi financijsko poslovanje zajednice suvlasnika na transparentan način i jednako tako izvještavati suvlasnike.

Također članak 3. u Zakonu o financijskom poslovanju i računovodstvu neprofitnih organizacija, koji bi također trebao vrijediti i za zajednice suvlasnika, u 1. stavku propisuje da: "Poslovanje neprofitne organizacije treba se temeljiti na načelu dobrog financijskog upravljanja i kontrola te načelu javnosti i transparentnosti". U vezi sa zajednicom suvlasnika načelo javnosti bi trebalo shvatiti u užem smislu, tj. da samo članovi iste zajednice suvlasnika trebaju imati pristup svim relevantnim podacima o troškovima, financijama i financijskim transakcijama vlastite zajednice. 

ZOViDSP ne sprječava zajednice suvlasnika da već sada vrše pritisak na upravitelje da poslove obavljaju transparentno i odgovorno. Tko ne traži neće ni dobiti.

Ako upravitelj nije u stanju pribaviti više ponuda ili, još gore, to izbjegava učiniti, onda se suvlasnici trebaju angažirati pa ih sami naći. Ne žele li to raditi mogu uvijek zamijeniti upravitelja drugim koji će se više truditi. U svakom slučaju, dobro bi bilo da suvlasnici uvijek pribave jednu "neutralnu" ili, ako hoćete, "kontrolnu" ponudu i da od upravitelja zatraže da je uvrsti u dnevni red zajedno s ostalim ponudama.

Naime, mnogi su upravitelji oko sebe okupili zatvoreni krug izvođača s kojima namještavaju ponude po višim cijenama i onda dijele posao po sistemu: ova zgrada tebi, druga njemu, a treća nekom trećem iz izabranog društva. 

Osobno mogu posvjedočiti da je istina što je rečeno u gornjem prijedlogu, ali i da je energičnim nastupom moguće nekorektnom upravitelju stati na kraj.

Jesu li zahvalili?

Pred 5, 6 godina, o čemu sam već pisao pa neću ponavljati detalje, upravitelj zgrade s 14 ulaza u kojoj je živjela moja majka, je bio toliko hrabar i bezobrazan da je kao pripremu za sjednicu suvlasnika poslao papir sa svojom "procjenom" u iznosu polovice cijene koju smo u mojoj zgradi platili za 12 puta veću površinu fasade. 

Na sastanak je došao osobno direktor i s lijepom pričom o europskim novcima, iako je zasigurno već znao da to nije izvedivo za svaki ulaz posebno, pokušao je navući suvlasnike da krenu u energetsku obnovu svog dijela zgrade. Nije mi preostalo drugo (zastupao sam majku) pa sam njemu i nekolicini suvlasnika koji su predstavniku suvlasnika, na odvojenim dogovorima po stanovima, dali svoj potpis, zaprijetio da ću protiv njih podići tužbu ako ne dobijemo na uvid konkretnu ponudu od potencijalnih izvođača.

Otvorenu podršku dobio sam samo od jednog suvlasnika koji je po struci građevinar i koji je kasnije sam pribavio ponudu na daleko manji iznos. Iako su se neki suvlasnici durili, ipak sam postigao uspjeh jer, na moje veliko iznenađenje, nakon godine dana, suvlasnicima je stigao dopis od upravitelja s jednom ponudom u kojoj je bila uključena i obnova krova, na iznos koji je bio manji od polovice njegove prethodne "procjene".

Fasada i krov su realizirani sredstvima povećane pričuve jer zajednica suvlasnika jednog ulaza nije imala pravo na potporu države. Mislite li da mi je ikad netko od majčinih susjeda zahvalio što sam im spasio skoro 400.000 kuna? Toliko o transparentnosti.

Upraviteljevu obvezu da radi transparentno svakako je trebalo navesti u nacrtu za novi zakon, a trebala bi biti jasno naglašena također u međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju, ali svejedno ne smatram potrebnim da mu se nametne obveza pokretanja "javnog natječaja" za izbor izvođača na način kako se to radi kada su u pitanju zgrade u vlasništvu države. Naime, moramo biti svjesni da bi mu bez aktivnog sudjelovanja zajednice suvlasnika ta obveza ostala samo mrtvo slovo na papiru. 

Zajednica suvlasnika može djelovati na upravitelja samo tako da svi suvlasnici dolaze na sastanke, da konstruktivno raspravljaju i glasuju te da ga pojedinačno povremeno posjećuju u njegovom sjedištu radi uvida u dokumentaciju koju za njih vodi! 

Pročitajte ostale tekstove Igora Doubeka.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.