laž
Izvor: mohamed matar / Pixabay
Igor Doubek
PRIMJER IZ NJEMAČKE

Eto koliko mogu biti neozbiljni neki upravitelji zgrada!

Ovaj je tekst prijevod njemačkog članka s manjim skraćenjima i prilagodbama našem načinu govora te s pokojom napomenom radi lakšeg razumijevanja terminologije. Original teksta možete naći OVDJE.

Napomene:

1. Autorica originala je Lisa Bonemann koja je osobno doživjela mnoge od činjenica koje navodi.

2. Izraz 'Hausverwalter' znači upravitelj zgrade i ne treba ga brkati s pojmom 'domar' što nerijetko i Nijemci rade. Taj izraz preciznije označava upravitelje zgrada sa stanovima za iznajmljivanje, dok je upravitelj etažiranih zgrada ustvari 'verwalter‘. Naime, upravljanje zajedničkim vlasništvom u višestambenoj etažiranoj zgradi je 'Wohnungseigentumsverwaltung' ili tzv. 'WEG administracija/upravljanje', što u njemačkom Zakonu o stambenom vlasništvu označava zadaću upravitelja. Nerijetko se u kolokvijalnom govoru, kao što to čini i autorica članka, taj se izraz ili kratica koriste kao sinonim za udrugu vlasnika stanova, tj. za zajednicu etažnih vlasnika.

3. Autorica ovog teksta ima slikovit stil izražavanja pa sam se na nekim mjestima morao snaći da prenesem smisao nekih riječi i fraza s kojima se ona služi kako se ne bih u prijevodu udaljio od onoga što je ona htjela naglasiti. Npr. za neke je upravitelje upotrijebila epitet neozbiljni i ja sam to ostavio, ali bi primjerenije bilo da to shvatite kao nekorektni ili čak nepošteni.

Sastanak suvlasnika

U udrugama vlasnika stanova (WEG), različitih veličina, bilo da su dobro ili loše upravljane, redovne sjednice vlasnika stanova održavaju se najmanje jednom godišnje. Cilj ovih događaja je, između ostalog, raspravljanje i prihvaćanje poslovnih planova (napomena: za prethodnu godinu) i obračuna (napomena: bilanci za proteklu godinu), otkazivanje upravitelju ili raspravljanje o skorim potrebama za obnovu te donošenje odluka. Nakon što je utvrđen kvorum, u pravilu sjednica počinje odmah. Brojna društva za upravljanje nekretninama rade temeljito i stručno: brinu se o svom dobrom ugledu, što se ogleda u dobro izvedenim radovima i općem stanju nekretnina kojima upravljaju, kao i u konstruktivnoj suradnji sa svima koji su uključeni.

Dobra i primjerena komunikacija neophodna je za ozbiljno upravljanje imovinom. Jedini način da se osigura odgovarajuća uprava je gradnja dobrih odnosa s klijentima i izvođačima. Laž, vika i agresivno ponašanje su upravo suprotno od toga.

Bez obzira radi li se o obrtniku, upravno savjetodavnom odboru (napomena: vijeću etažnih vlasnika), najmoprimcu, plodouživaču ili vlasniku - ugledna tvrtka za upravljanje nekretninama brine se o zahtjevima i o potrebama zajednice vlasnika stanova i uvijek nastoji razmišljati ekonomski. Nažalost, postoje brojni upravitelji nekretnina koji, posebno na sjednicama vlasnika, pokazuju koliko su doista neozbiljni i nekooperativni. U nastavku slijedi nekoliko savjeta i primjera iz prakse kako može izgledati upitna i loše usmjerena komunikacija tvrtke za upravljanje zgradama.

Ako upravitelj zgrade to radi vješto, bit ćete izmanipulirani podlim trikovima, a da toga niste svjesni. Vjerojatnije je da će samo poneki od vlasnika shvatiti o čemu se ustvari radi: o stanju zgrade, novcu iz pričuve za održavanje ili o suradnji. Nesposoban ili nevoljni upravitelj zgrade poduzet će sve korake kako bi postigao svoje otrcane ciljeve. Većinom se radi o novcu – točnije rečeno: vrlo malo posla za što više novca. Ako nemate sreće, upotrijebit će nekoliko podlih trikova da može nastaviti raditi nemarno, tj. protiv udruge vlasnika stanova (WEG). Tu ćete otkriti kako to može izgledati!

Postoji mnogo načina i sredstava kako se mogu suzbiti opravdane i objektivne kritike vlasnika. Neozbiljni upravitelji zgrada nisu ni u čemu dobri i sve dok većina u WEG-u još nije ni počela shvaćati o čemu se radi, ponekad vi kao pojedinac ostajete sami. Stoga ima smisla poznavati trikove i razmišljati o odgovarajućim protupotezima.

Pregled trikova kojima se služe neozbiljni upravitelji!

Neozbiljni upravitelji obično imaju jednu zajedničku stvar: zanima ih novac jer nije njihov. Takvi upravitelji zgrada žele povećati svoje prihode i zaradu uz što manje utroška vremena i novca. Kad se neozbiljno upravlja zgradom, omjer cijene i učinka je vrlo loš!

Zapitajte se - koje prednosti donose prijedlozi upravitelja vašeg WEG-a ili oni na kraju koriste samo njemu? Najbolje je, prije zakazane sjednice vlasnika, upoznati najvažnija načela pravilne uprave i teme iz Zakona o stambenom vlasništvu (napomena: Zakon o vlasništvu nad stanovima), odredbe udruge (napomena: zajednice etažnih vlasnika, tj. međuvlasničkog ugovora) i način donošenja odluka. U prilogu ćete naći, da se tako izrazim, '10 najboljih trikova neozbiljnih upravitelja zgrada'. Ovaj popis ne pretendira biti konačan.

Činjenica da se jedna od točaka odnosi i na upravljanje vašom zgradom ne mora nužno značiti da je vaš upravitelj potpuno neozbiljan! Naprotiv, ovaj popis ima namjeru usmjeriti vašu pozornost na ponašanje upravitelja WEG-a i podvrgnuti ga kritičkom ispitivanju. Granice između ozbiljnog, osrednjeg, ispodprosječnog i neozbiljnog često su fluidne. Obratite pažnju na ono što upravitelj zgrade radi, a manje na ono što vama i ostalim suvlasnicima WEG-a govori ili obećava!

Trik 1: Upravitelj zgrade dolazi na zbor vlasnika s većim brojem djelatnika!

Neozbiljni upravitelji se najugodnije osjećaju kada ih podupiru njihovi djelatnici. Vrlo se često događa da se neozbiljni upravitelji pojavljuju na sjednicama manjih udruga vlasnika stanova s najmanje tri do četiri djelatnika. Na ovakvim događajima možete sresti i djelatnike koje niste nikada ranije vidjeli u upravi. Posebno je popularan tzv. 'pripravnik'. Često je u srednjim pedesetim godinama, a zapravo je iskusan 'mačak' u poslovima upravljanja, koji može puno mutiti i lagati, a da pritom ne pocrveni. Ovaj navodni pripravnik je do te mjere iskusan u upravljanju imovinom da čak upravitelju daje jasne smjernice za djelovanje (npr. 'Nemojte donijeti odluku ili nikada ne donosite odluku!!').

Podmuklo je to kada se brojnost djelatnika koristi da vam pokažu 'koliko im je ipak stalo do vas!'. Jedino što je problem u tome da ne izgleda uvjerljivo kada se neka odluka ne provodi godinama, a vi se (čitaj: upravitelj) i dalje pozivate na svoju, 'ah', tako dobru predanost. Ova prijevara služi samo zastrašivanju vlasnika i gušenju kritika od samog početka! Nemojte se dati zavarati i strogo se držite činjenica. Usmjerite se na djela, a ne na riječi!

Trik 2: Sjednica vlasnika kao društveni događaj s privatnim pričama o sudbini upravitelja zgrade!

Brojne crne ovce među upraviteljima imaju prilično dobar glumački talent. Često ga koriste da bi sa zlom namjerom prevarili sudionike na sjednici vlasnika. Ako pitate upravitelje zašto nisu ispunili svoje dužnosti, može se dogoditi da vam ispričaju vrlo neobične priče. Nažalost, neke se sjednice vlasnika moraju opisati kao velike komedije. Ne nasjedajte na takvu prijevaru, držite se činjenica!

Da bi vam potaknuli suosjećanje pričaju vam priče o svojoj sudbini privatne prirode. Posebno je to popularno kada vam prikrivanju činjenice. Nije neuobičajeno da neaktivni upravitelji pokušavaju tako izbjeći odgovornost. To lako prihvaćaju starije osobe i suvlasnici koji sjednice vlasnika vole vidjeti kao društveno okupljanje. Neobični izgovori vrte se oko brige o djeci ili o navodnim udarcima sudbine privatne prirode zbog kojih upravitelj nije mogao biti aktivan devet mjeseci i slično.

Ako ne možeš staviti činjenice na stol, navaljuješ na emocije! Na pitanje zašto nitko iz odjela za upravljanje zgradom nije prethodno napravio račune, zatražio ponude za usluge obrtnika itd., grubo se zapegla i pritisne na suznu žlijezdu: 'Jeste li to čuli? Gospodin Müller nema apsolutno nikakvog razumijevanja za bolest! Kakva ste to osoba?' ili 'Ne dozvoljavamo da nam se oduzima slobodno vrijeme. Nemamo vremena za održavanje izvanrednih sjednica vlasnika jer imamo dvoje djece koja prije ili poslije žele vidjeti svoje roditelje'. Ova neozbiljna upraviteljska prijevara usko je povezana sa sljedećim trikom.

Trik 3: Upravitelj potiskuje pojedine vlasnike i zajednicu huška na njih!

Neozbiljni upravitelj uglavnom koristi mogućnost da vlasnike suprotstavlja jednog protiv drugog i da potiče većinu protiv pojedinaca koji su kritično nastrojeni. Ako mu to uspije, u sebi se moćno smije kad se vlasnici na sjednici međusobno zavlače umjesto da se žale na bijedne poslovne rezultate upravitelja.

Kada je na sjednici tema neozbiljno upravljanje zgradom, izoliranje i razbijanje kritičarskih glasova vlasnika je pravi klasik. Neozbiljni upravitelji uvijek iznova koriste ovaj način da bi odvratili pozornost od svoje nesposobnosti. U konačnici to je oblik isključivanja, a to bi vas trebalo natjerati da se zapitate ima li upravitelj dobre namjere s WEG-om. No, upravo je to ono što pali kod nekih vlasnika: koristi se grupna dinamika što posebno dobro funkcionira kod slabo informiranih suvlasnika koje zanima samo sklad u zajednici, a tada upravitelji pokušavaju stvoriti dojam dobrog raspoloženja kao na kavi.

Vlasnicima koji sudjeluju s manje važnim intervencijama, primjerice na temu obrezivanja živice, dopušteno je da drže polusatne monologe. Jave li se jedan ili dva kritičarska glasa i pitaju zašto neka odluka još nije provedena, kaže im se: 'I drugi žele reći svoje mišljenje. Niste jedini koji bi htio nešto reći! Vodite računa i o zajednici!'. Bit ćete prekinuti, a možda će vam čak i oduzeti riječ. 'Jeste li to čuli? Suvlasnik Mustermann ima tu neke sporedne teme i ometa sastanak!'

Kad neozbiljni upravitelj zbog legitimnih pitanja prijeđe u obranu, uobičajeno je da vikne na onoga koji postavlja pitanje ili čak da napravi i agresivne geste. Ni pod kojim okolnostima ne prihvaćajte takvo ponašanje, koje je uistinu nerazumno! Nemojte dozvoliti da vas ušutkaju na sjednici vlasnika.

Sloboda izražavanja na sjednici vlasnika ide jako daleko budući da se radi o zatvorenom događaju. Nije neuobičajeno da neozbiljni i neaktivni upravitelji bez upozorenja izbacuju sa sjednice vlasnike koji ih kritiziraju. Vrlo je lako vlasnika maknuti sa sastanka, no upravitelj to ne smije činiti: prvo mora pokušati objektivno i mirno nastaviti razgovor. Samo u slučaju da pojedini vlasnik uporno, neobjektivno uznemirava i vrijeđa, upravitelj ima pravo nametnuti poštovanje kućnog reda.

Trik 4: Izgovori i besmislene izjave upravitelja!

Laži na lažima: ovo je klasika. Neozbiljni upravitelji znaju nadugačko pričati, a da zapravo ništa ne kažu. Jedan je trik oduzeti riječ vlasnicima koji kritiziraju i dati dosta prostora mnogo manje važnima intervencijama drugih vlasnika. Na kraju, nitko ne zna o čemu se zapravo radi i prođe se mimo teme.

Neki se upravitelji na sjednicama vlasnika zapliću u kontradikcije, dok si oni navodno vješti ne dopuštaju da dođu u takav položaj: spektar ide od potpuno blagih odgovora, koji vješto odvraćaju od stvarne teme, do činjeničnih tvrdnji koje jasno ukazuju da dobrobit WEG-a, nije u prvom planu. Ako su potrebne hitne mjere za obnovu, a odluka je već donesena, neozbiljni upravitelj voli zavarati zajednicu: 'Ne, ništa od ovoga nije uopće hitno. Odluku smo već donijeli i već smo u kontaktu s tvrtkama koje trenutno pripremaju ponude. Uostalom, to bi trebale biti stručne obrtničke tvrtke.' Npr. ako se nadstrešnice na zajedničkoj zgradi već dvije godine raspadaju i izrazito su dotrajale, onda je situacija krajnje loša. Često upravitelji minimiziraju svoju neaktivnost i pozivaju se na korektivne mjere koje su već poduzete pred sedam godina: 'Ipak nije tako loše! Definitivno će ove zime doći na red.' Ako je obnova odlučena pred godinu dana, a prijeti daljnja šteta, kao vlasnik morate poduzeti mjere. Nemojte dozvoliti da vas uspavaju upraviteljeve besmislene izjave i ostanite pri svojem stavu!

Trik 5: Upravitelj na različite načine izbjegava da se usvoje određene odluke!

Neozbiljnom upravitelju posebno se neće svidjeti one odluke koje uključuju za njega dodatni posao. Stoga, sa svog stanovišta, biti će na sjednici vlasnika sklon sprječavati donošenje odgovarajuće odluke. Ako upravitelj ne uspije to postići, vjerojatno u sljedećem pokušaju jednostavno neće provesti odluku i više puta će iznijeti neuvjerljive izgovore. Neaktivan upravitelj može biti pravi problem za udrugu vlasnika stanova.

Na primjer neki su vlasnici na dnevni red stavili točku o hitnoj potrebi obnove. Loš upravitelj će okolišati. Točka 'Rasprava i rješavanje sanacije oštećenja od vlage' tako postaje neproduktivna rasprava. 'Oh, to malo vlage i nije tako strašno, najprije mora doći vanjski procjenitelj kako bi pregledao cijelu štetu. Sada ne morate čak ni glasati o tome, to možete učiniti i sljedeće godine.' Takva se radnja može pokazati kao vrlo nepovoljna za WEG.

Neki upravitelji izbjegavaju otvaranje posebnih fondova. To je zato što takva mjera uključuje dodatni rad. Međutim, u nekim slučajevima, WEG nema drugo sredstvo za sprječavanje šteta na zajedničkoj imovini, pa čak ni na individualnoj imovini pojedinih suvlasnika.

Molimo vas da također uzmete u obzir: Ako u rezervnom fondu nema dovoljno novca, upravitelj bi trebao donijeti odluku o posebnom doprinosu. Međutim, to se mora dobro pripremiti i vrlo precizno izračunati. Mnogi upravitelji vole izbjegavati ovu temu i zaziru od dodatnog posla u svezi s tim! Zato o mogućem oštećenju imovine uvijek obavijestite upravitelja zgrade pismeno, npr. putem elektronske pošte ili preporučenim pismom, te priložite fotografije. Kad budete kasnije zvali, imati ćete vrlo loše karte kad vam upravitelj ili drugi njegovi djelatnici budu tvrdili da o toj temi nije nikada bilo riječi u telefonskom razgovoru.

Trik 6: Dnevni red za sjednicu vlasnika stanova se ne šalje na vrijeme ili se točke koje podnesu vlasnici jednostavno izostavljaju!

Kao vlasnik stana, imate mogućnost podnijeti upravitelju točke dnevnog reda za sljedeći zbor vlasnika. Upravitelj WEG-a koji vama ne misli dobro neće jednostavno uzeti u obzir njemu nepopularne teme ili će prekasno poslati dnevni red. Vaši zahtjevi jednostavno završe u koš.

Dobit ćete poziv na sjednicu vlasnika koji je zakazan za sljedeći tjedan. Zar već slijedeći tjedan? Da! Upravitelji s neozbiljnom poslovnom praksom ne pridržavaju se roka od dva tjedna da bi što manje vlasnika došlo. Na taj način neozbiljni upravitelj može spriječiti donošenje važnih odluka koje mu ne idu u prilog. Tipičan odgovor: 'Nisam na vrijeme dobio nove točke dnevnog reda.' Takvo što možete spriječiti slanjem željenih točaka dnevnog reda na vrijeme, preporučenom poštom i elektroničkom poštom, po mogućnosti zajedno s drugim suvlasnicima. Također nije nikada loša ideja imati na sastanku vlasnika dokaz o pravovremenom primitku vašeg pisma ili elektroničke pošte.

Trik 7: U pravilu se ne piše zapisnik

Zapisnici sa zborova vlasnika jednostavno ne dolaze? To ovisi o tome da li je zapisnik uključen u ugovor o upravljanju, stoga budite oprezni. Nikada nije sastavljen zapisnik? Ružno. Slanje zapisnika postalo je uobičajeno i naravno dio je posla dobrih upravitelja. Naravno, manje uslužni upravitelji žele umanjiti potencijalne izazove i kupiti što više vremena. Također se može dogoditi da društvo za upravljanje zgradom namjerno uključi u zapisnik greške i netočno iznese činjenice. U skladu s načelima pravilnog upravljanja, upravitelj zgrade dužan je držati i ažurirati zbirku odluka (napomena: ne zapisnike već odluke i to s navodima o broju glasova s kojima su donesene). 

Ako želite osporiti besmislenu odluku WEG-a, ne morate čekati zapisnike, npr. ako zbor nije imao kvorum ili je upravitelj glasao za vlastito razrješenje. Ako dođe do najgoreg, uvijek zatražite da pregledate zbirku odluka! Konačno sada postaje jasno da je važno da se upravitelj opredijeli za pravilno upravljanje i također da vodi zbirku odluka!

Trik 8: Povećanje cijene WEG-u bez odluke zbora vlasnika stanova!

Kod nekih sumnjivih upravitelja prevagu ima pohlepa za novcem. Prodaja preskupog osiguranja, za koje upravitelj djeluje kao zastupnik ili posrednik, popularno je sredstvo za povećanje prometa bez velikog napora. Uvijek pažljivo provjerite godišnji izvještaj!

Upravitelj zgrade povećava svoju naknadu za upravljanje, a da WEG to ne primjećuje, jednostavno tako. To se događa 'slučajno' i prije svega bez odluke WEG-a. Povećana naknada za upravljanje pojavljuje se u poslovnom planu i kasnije u godišnjem izvještaju. No, to su dvije odluke koje WEG donosi svake godine. U takvom slučaju, suvlasnici su se prepustili da ih degradiraju na 'stoku koja glasa' i za to još plaćaju cijenu.

Takav primjer pokazuje koliko je problematično osloboditi se upravitelja bez preciznog poznavanja upravljačkih pitanja WEG-a i/ili bez povjerenja u reviziju. Otkazivanje upravitelju treba uvijek pažljivo razmotriti i učiniti ga čiste savjesti. Neznanje ne smije nikada biti oslonac da se oslobodite tereta. Ako si još niste uspjeli stvoriti vlastitu sliku o radu upravitelja i/ili upravnog odbora (Napomena: vijeća etažnih vlasnika), možete glasovati protiv ili se možete od glasovanja suzdržati.

Trik 9: Uspostava zajedničkog cilja s nesposobnim upravno savjetodavnim odborom i formiranje vlastite frakcije na sjednici vlasnika stanova!

Crne ovce među upraviteljima obično najbolje lažu na telefonu. Žrtve ne moraju biti samo pojedini vlasnici. Neozbiljni upravitelji WEG-a prije svega ciljaju na potpuno nesposobne upravno savjetodavne odbore (napomena: vijeća etažnih vlasnika). Njima se često može lako manipulirati i mogu, naravno bez da su toga sami svjesni, podržati tvrtku za upravljanje nekretninama u njenim štetnim interesima. Tragedija je u tome što bi upravni savjetodavni odbor još mogao biti i sretan zbog 'priznanja' koje bi mu upravitelj dao. Moto im je npr.: 'Založni račun ili vlastiti račun WEG-a, potpuno svejedno, upravitelj nas cijeni i zna koliko smo mu važni!'. Opozovite upravno savjetodavni odbor koji nije dorastao svojoj zadaći. Želite li u vašem WEG-u upravitelju dati slobodne ruke?

Nesposobni upravno savjetodavni odbor i neozbiljni tim za upravljanje zgradom često rade zajedno. Upravno savjetodavni odbor, koji bi zapravo trebalo raditi za WEG, okrenuti će se protiv kritičarskih glasova zajedno sa neozbiljnim upraviteljem. Uostalom, revizija računa od strane WEG-a, kao i formiranje pričuve za održavanje zgrade u primjerenom stanju potpuno su irelevantni. Na zboru vlasnika upravitelj i upravno savjetodavni odbor lažu da se grede savijaju.

'Potpuno ste pogrešno obaviješteni i unosite veliki nemir u zbor vlasnika. Fiducijarni računi najbolja su opcija za udrugu vlasnika stanova. Uopće nije točno da vlastiti računi WEG-a imaju prednost'. Drugi vrlo popularni i neugodni trikovi koje koriste upravitelji zgrada uključuju rečenice poput: 'Ne, uvijek smo to radili na ovaj način. Jednostavno to ne znate jer ste nov. No, dobar upravitelj samo s fiducijarnim računima može fleksibilno raditi u interesu udruge vlasnika'. Tu je fleksibilnost dobra, ali samo za na upraviteljevu korist!

Trik 10: Neažurni popisi vlasnika da bi se otežao kontakt između suvlasnika!

Drugi popularan način rješavanja problema je otežavanje ili onemogućavanje kontakta među vlasnicima u samom začetku. Ako kao neozbiljni upravitelj nekretnine niste uspjeli okrenuti vlasnike jednog protiv drugog, pokušajte ograničiti mogućnost kontakata prije sjednice vlasnika. Ako nema popisa vlasnika, vlasnicima je teže doći do podataka za kontaktiranje drugih vlasnika. To je osobito tako u većim udrugama vlasnika stanova.

Dakle još jedan trik je ne priložiti, administrativnim dokumentima za zbor vlasnika, ažurirani popis vlasnika s podacima za kontaktiranje. Neki upravitelji čak nisu uopće izradili takav popis. Da bi se u potpunosti spriječio kontakt s suvlasnicima sklonima kritiziranju, na sjednici ili općenito, poznata je metoda neozbiljnih tvrtki za upravljanje zgradama da imaju samo popis zastarjelih podataka za kontaktiranje, gdje su uključeni i podaci bivših vlasnika. Ako više ništa ne pali, neozbiljni upravitelj se čak suzdržava od donošenja administrativnih dokumenata na sjednicu vlasnika stanova.

Upravno savjetodavno vijeće u pravilu nema ažuriran popis vlasnika. 'Što tražite od nas u tako kratkom roku?! Ako želite ažuriran popis vlasnika, slobodno zakažite sastanak s nama u administraciji, a mi ćemo vam zatim dati kontakt podatke pojedinih vlasnika'. To se ne radi tako! Kod neozbiljnih upravitelja zgrada iznova i iznova je popularno pozivati se na pravo svih vlasnika da mogu pregledati dokumente. Međutim, termini se zakazuju s odgodom od par mjeseci tako da praktički nema pregleda administrativnih dokumenata.

Ovo su samo neki od ružnih trikova koje vlasnici stanova mogu očekivati na sjednicama vlasnika koje vodi neozbiljni upravitelj zgrade. Nažalost, trenutno među upraviteljima u Njemačkoj ima dovoljno 'crnih ovaca' koje mogu nastaviti činiti zlo u sektoru nekretnina čak i nakon nedavnih zakonskih izmjena!

Primjeri iz Hrvatske

Zaključak: Iz mog osobnog iskustva mogu reći da se kod nas nekim od gore navedenih trikova služe prepotentni i nekorektni predstavnici suvlasnika iz redova suvlasnika (članak 375. ZOV-a), a vi ćete lako zaključiti kojima. Kako ste mogli vidjeti iz ovog i iz prethodno objavljenog članka, ni u jednom se trenutku ne spominju predstavnik suvlasnika iz redova suvlasnika jer ih u Francuskoj i Njemačkoj propisi ne predviđaju, kao uostalom ni u drugim članicama EU. Sami ste se mogli uvjeriti da nepošteni upravitelji postoje i u drugim članicama Unije, no isto tako da oni mogu uspijevati u svojim nepoštenim rabotama samo tamo gdje zakažu etažni vlasnici.

U svim zgradama koje imaju više od 10-15 suvlasnika, upravitelj je nužan i vrlo važan faktor za uspješno upravljanje poslovima zajednice etažnih vlasnika. Namjerno ne kažem 'za održavanje zgrade' jer prije poduzimanja bilo koje radnje za njeno fizičko održavanje treba poduzeti mnoge druge aktivnosti počevši od organiziranja same zajednice vlasnika, otvaranja računa za fond za redovno godišnje poslovanje (pričuva), vođenja svih evidencija i raspodjele zajedničkih troškova, vođenje zborova etažnih vlasnika (sjednice) s posebnom pažnjom da sve odluke budu pravno valjane i konačno njihovo provođenje u djelo.

No, upravitelj je samo suradnik etažnih vlasnika, a odgovornost za sve najprije leži na njima i to treba stalno imati na umu. Čak i kad ih nepošteni upravitelj prevesla veću odgovornost snose sami jer ga nisu nadzirali.

ZOV nije u svojim odredbama obuhvatio sve aspekte jednog kompletnog upravitelja poslova zajednice suvlasnika, niti je dovoljno jasno definirao one aspekte koje je obradio, stoga naši upravitelji uglavnom djeluju mimo zajednica suvlasnika i nemaju pojma što se među ljudima događa, koliko je posebnih dijelova promijenilo vlasništvo, kako se vode sjednice i da li su odluke pravno valjane. Nadam se da će zakonodavac shvatiti da je zato hitno potrebno da se odgovarajućom odredbom formalizira zajednica etažnih vlasnika kako bi se podigla svijest suvlasnika te da je također nužno iz korijena reformirati upravitelja. Upravitelji pak se ne bi trebali tome opirati jer je to i njihov interes. Pitanje je samo da li to mogu prepoznati.

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.