Paris
Izvor: Paul_Henri/Pixabay
Igor Doubek
NAJNOVIJA VERZIJA

Francuski zakon - temeljito i detaljno regulira zgradu, a Hrvatski zakon?

Ovaj je zakon vrlo zanimljiv jer temeljito i detaljno zahvaća široko područje koje se odnosi na problematiku zgrada koje se nalaze u vlasništvu više osoba.

Pred par tjedana sam sređivao hrpu materijala koju sam bio s Interneta skinuo početkom ove godine kada sam tražio slovačke propise i na moje veliko iznenađenje, jer sam na to bio potpuno zaboravio, u toj hrpi dokumenata naišao sam na najnoviju verziju francuskog zakona koji regulira, kako oni kažu, položaj zajedničkog vlasništva na izgrađenim nekretninama.

To je praktički zakon o primjeni prava i postupaka na etažnom vlasništvu. Zakon je izmjenjen 2019., ali neke njegove odredbe su stupile na snagu u 2020. i 2021., a neke tek početkom ove godine.

Budući da sam već 2015. preveo tada važeću verziju, mislio sam ju samo nadopuniti novim izmjenama. No, letimičnom usporedbom petnaestak početnih članaka iz obiju verzija, shvatio sam da su donesene promjene toliko opsežne da ću mnogo manje vremena izgubiti ako odmah krenem s potpuno novim prijevodom.

Ovaj je zakon po meni vrlo zanimljiv jer temeljito i detaljno zahvaća široko područje koje se odnosi na problematiku zgrada koje se nalaze u vlasništvu više osoba. Naime, u prvom dijelu u tančine definira bit etažnog vlasništva i utvrđuje oblike njegovog organiziranja, zatim u drugom dijelu, isto tako detaljno uređuje postupke upravljanja etažnim vlasništvom.

U trećem dijelu utvrđuje pravne uvjete pod kojima etažni vlasnici mogu na nekretnini poduzeti građevinske radove u svrhu preinaka, poboljšica, dogradnje ili nadogradnje zgrade i pripadajućih objekata. Slijede, u četvrtom dijelu, prava i obveze etažnih vlasnika u slučaju djelomične ili potpune propasti nekretnine, zatim specifična tema o tzv. rezidencijama s posebnim uslugama, futuristička za nas, i konačno odredbe koje se odnose na funkcioniranje zajednica etažnih vlasnika s manje od pet čestica (posebnih dijelova), a posebno se reguliraju slučajevi zajednica etažnih vlasnika koje broje samo dva člana, koji nisu rijetki kod nas.

Poslijednji dio, uz opće odredbe uređuje postupke i prava kod prodaje čestica - posebnih dijelova.

Ovaj sam zakon prenio onako kako je službeno objavljen na stranicama francuske vlade, dakle zajedno sa svim oznakama o datumu i dokumentu s kojim su pojedini članci uspostavljeni ili izmjenjeni, zajedno s tekstom svih ukinutih članaka. Te su oznake po meni posebno zanimljive jer nam pokazuju koliko Francuzi pridaju važnost jednom takvom zakonu, dakle svojim građanima, da su ga toliko puta dorađivali poslijednjih 25 godina, istovremeno dok je naša vlada bila po tom pitanju potpuno nezainteresirana i jalova.

Jednostavne riječi

Moji su prijevodi prije svega namjenjeni pravnim laicima i cilj mi je da se uvijek maksimalno držim originalnog teksta tako da svatko može uspoređivati, ali da prije svega prenesem njegov smisao. Zbog toga se nisam posebno trudio oko jezičnog dotjerivanja.

Od 2015. na ovamo sam malo bolje upoznao terminologiju koju Francuzi koriste u ovom zakonu, a koja se prilično razlikuje od one koju smo naučeni koristiti mi. Uz sav moj trud, nisam uvijek našao pravi stručni izraz za prijevod. Zbog toga, gdje god sam utvrdio da naša riječ ne prenosi u potpunosti smisao izvorne francuske, u zagradi sam i kurzivom dodao ili sličnu riječ koja nadopunjuje značenje prve ili sam opisno proširio značenje pojma. Isto sam tako na dnu članaka, tamo gdje sam smatrao da je to potrebno za razumijevanje odredbe, dodao potrebne komentare za neke pojmove ili postupke.

 PREUZMITE TEKST FRANCUSKOG ZAKONA 

 

Kako ste mogli već pročitati u nekom od mojim komentara, u prijevodima s francuskog i talijanskog riječi 'copropriétaire' i 'comproprietario', koje doslovno znače 'suvlasnik', prevodim s 'etažni vlasnik'. To stoga da bih naglasio da su u Francuskoj i u Italiji, kao i u većini članica Unije, praktički sve zgrade etažirane.

Vjerujem da ova najnovija verzija ovog zakona može pomoći da proširite percepciju ove problematike. One dijelove teksta koje sam smatrao za nas poučnima istaknuo sam u crveno, kao i moje komentare.

Neki zanimljivi dijelovi francuskog zakona

Članak 3.

Zajednički su dijelovi zgrada i zemljišta koji su dodijeljeni na korištenje ili dobrobit svih etažnih vlasnika ili nekolicine među njima.

Ako naslovi šute (o tome ne govore) ili su proturječni, zajedničkim dijelovima smatraju se:

  • zemljište, dvorišta, parkovi i vrtovi, pristupni putevi;
  • konstrucija zgrada, elementi zajedničke opreme, uključujući pripadajuće dijelove cijevovoda koji prelaze kroz privatne prostore;
  • kučišta, ovojnice i glave dimnjaka;
  • prostori za zajedničke sadržaje;
  • prolazi i hodnici;
  • svi elementi ugrađen u zajedničke prostore.

Ako naslovi šute (o tome ne govore) ili su proturječni, smatraju se sporednim pravima na zajedničkim dijelovima:

  • pravo nadogradnje zgrade koja je namjenjena zajedničkoj uporabi ili koja se sastoji od više prostorija koje čine različite privatne dijelove, ili ukopavanja u zemlju;
  • pravo podizanja novih zgrada u dvorištima, parkovima ili vrtovima koji čine zajedničke prostore;
  • pravo na iskopavanje takvih dvorišta, parkova ili vrtova;
  • pravo zajedničkog vlasništva na zajedničkim dijelovima;
  • pravo knjiženja na zajedničkim dijelovima;
  • pravo građenja na zajedničkim dijelovima.

Članak 7.

Za pregrade ili zidove, koji odvajaju privatne dijelove, a nisu uključeni u konstrukciju zgrade, smatra se da su zajednički prostorima koje odvajaju.*

* Iz ove definicije može se zaključiti da za pregradne nenosive zidove između dva stana jednako odgovaraju vlasnici oba stana, ali isto tako da za pregradne nenosive zidove između stana i zajedničkih dijelova vlasnik stana odgovara za 50%, a za drugih 50% zajednica etažnih vlasnika.

Članak 8.

Pravilnik etažnog vlasništva (međuvlasnički ugovor), za nekretnine za koje je izdana građevinska dozvola u skladu s lokalnim urbanističkim planom ili drugim urbanističkim dokumentima koji nalažu izgradnju parkirališnih površina, mogu sadržavati klauzulu kojom se etažnim vlasnicima daje pravo prvenstva prigodom prodaje čestica čija je isključiva namjena parkiranje u sklopu etažirane zgrade.

U tom slučaju prodavatelj mora, prije zaključivanja bilo kakve prodaje jedne ili više čestica koje se koriste za parkiranje, obavijestiti upravitelja preporučenim pismom s povratnicom o primitku o namjeri prodaje, navodeći cijenu i uvjete prodaje.

Ovu informaciju, bez odgađanja i na trošak prodavatelja, upravitelj šalje svakom suvlasniku preporučenim pismom s povratnicom o primitku. Ta vrijedi kao ponuda o prodaji za razdoblje od dva mjeseca računajući od (dana primitka) obavijesti.

Članak 9.

I.-Svaki etažni vlasnik raspolaže sa privatnim dijelovima na svojoj čestici; on slobodno koristi i uživa privatne i zajedničke dijelove pod uvjetom da ne narušava prava drugih etažnih vlasnika ili namjenu nekretnine.

Radovi koji uključuju pristup privatnim dijelovima moraju se obznaniti etažnim vlasnicima, koji će biti obuhvaćeni, najmanje osam dana prije početka njihove izvedbe, osim ako su hitno neophodni radi sigurnosni ili očuvanja imovine.

II.- Etažni vlasnik ne može, čak ni na svojim privatnim dijelovima, spriječiti izvođenje radova od zajedničkog interesa o kojima je uredno odlučio zbor etažnih vlasnika, ako namjena, sadržaj ili uživanje privatnih dijelova nisu trajno narušeni. Izvođenje takvih radova na privatnom dijelu, kada postoji neko drugo rješenje koje ne utječe na ovaj dio, može se nametnuti predmetnom suvlasniku samo ako to okolnosti opravdavaju.

Za izvođenje radova od kolektivnog interesa na privatnim dijelovima, upravitelj, do prijema radova, obnaša ovlasti naručitelja radova.

III.-Etažni vlasnici koji pretrpe štetu zbog izvođenja radova, bilo zbog definitivnog smanjenja vrijednosti njihove čestice, bilo zbog ozbiljnog poremećaja uživanja, makar to bilo i privremeno, ili pogoršanja, imaju pravo na naknadu. U slučaju privremenog gubitka potpunog uživanja čestice, zbor etažnih vlasnika etažnom vlasniku koji to zatraži pruža privremenu naknadu koja se procjenjuje prema iznosu konačne naknade.

Privremena ili konačna naknada, koja dospijeva nakon izvedbe radova od kolektivnog interesa, odgovornost je zajednice etažnih vlasnika. Ona se raspodjeljuje razmjerno sudjelovanju svakog od etažnih vlasnika u cijeni radova.

Članak 9-1

Svaki etažni suvlasnik dužan je ugovoriti osiguranje od rizika građanske odgovornosti za koje mora odgovarati u svojstvu etažnog suvlasnika stanara ili kao etažni vlasnik koji nije stanar. Svaka zajednica etažnih vlasnika dužna je sebe osigurati od rizika građanske odgovornosti, za koju ona mora odgovarati.

Članak 14.

Skup etažnih vlasnika utemeljuje se u zajednicu koja ima građansku osobnost*.

Zajednica etažnih vlasnika može poprimti oblik zadružne udruge uređene prema odredbama ovog zakona.

Ona utvrđuje, a po potrebi i mijenja pravilnik o etažnom vlasništvu (međuvlasnički ugovor).

Ona ima kao cilj očuvanje i poboljšanje nekretnine kao i upravljanje zajedničkim dijelovima.

Zajednica etažnih vlasnika je odgovorna za štete prouzročene etažnim vlasnicima ili trećim osobama koje imaju izvorište u zajedničkim dijelovima, ne dovodeći u pitanje bilo kakve regresne tužbe.

Građanska osobnost, prema tumačenju jednog francuskog pravnika, „pripada svakoj skupini građana kojoj je data mogućnost kolektivnog djelovanja u svrhu obrane njihovih zakonitih interesa, koji su dostojni da budu pravno priznati i zaštićeni“. Prema francuskim tekstovima, koji se bave temom fizičke, pravne i moralne osobnosti, u francuskom zakonodavstvu nije jasno razlučena razlika između pravne i građanske osobnosti, niti građanske i moralne osobnosti.

Jedna definicija pravne osobnosti kaže da pravna osoba ima sposobnost da bude nosioc prava i obveza, tj. da samo pravne osobe su nosioci prava i istovremeno vjerovnici i dužnici prava. Isti autor definira moralnu osobu kao pravnu osobu sposobnu imati i koristiti prava. Moralne osobe, čija se svojstva, prema objašnjenju jednog drugog autora, mogu smjestiti između svojstava fizičke i pravne osobe, mogu postojati samo pod određenim uvjetima koji se mogu svesti na volju za udruživanjem, zajednički interes i na volju postojanja.

Dvije su kategorije moralnih osoba u Francuskoj: moralne osobe privatnog prava (skupine fizičkih osoba, npr. udruge, društva/udruženja/klubovi i skupine s financijskim interesima) i moralne osobe javnog prava (država, teritorialni kolektivi, tj. lokalne uprave i javne ustanove). Dakle, moglo bi se reći da bi moralna osoba iz prve skupine, u koju spada zajednica etažnih vlasnika, bila pravna osoba s ograničenim pravima, koja bi se mogla usporediti s našim neprofitnim udrugama. Prema mišljenjima koja su razni francuski pravnici iznijeli u većem broju članaka koje sam pročitao, trebalo bi pravnu osobnost i građansku osobnost shvatiti kao sinonime i na taj način oni te izraze često i koriste u istom tekstu. Iz svega rečenog bi se možda trebalo zaključiti da je preoblikovanjem zakona zajednicama etažnih vlasnika povećan zakonski okvir, no, čitajući ovaj zakon, meni se čini da to ipak nije tako.

Članak 18. - UPRAVITELJ

I.- Neovisno o ovlastima koje su mu dodijeljene drugim odredbama ovog zakona ili zasebnim vijećanjem zbora etažnih vlasnika, upravitelj je odgovoran, pod uvjetima koji se mogu definirati ukazom predviđenim u niže navedenom članku 47.:

  • osigurati izvršavanje odredbi pravilnika o etažnom vlasništvu (međuvlasničkog ugovora) i odluke zbora etažnih vlasnika;
  • upravljati zgradom, osigurati njezino očuvanje, nadzor i održavanje te, u slučaju nužde, samoinicijativno poduzeti sve radove potrebne za njeno očuvanje.
  • staviti na glasovanje zbora zajednice etažnih vlasnika, uz većinu iz članka 24., odluku o sklapanju ugovora o osiguranju od rizika građanske odgovornosti za koje zajednica etažnih vlasnika mora odgovoriti. U slučaju da zbor etažnih vlasnika to odbije, osiguranje može sklopiti upravitelj u ime zajednice etažnih vlasnika, sukladno članku L. 112-1 Zakona o osiguranju;
  • zastupati zajednicu etažnih vlasnika u svim građanskim aktima i na sudu u slučajevima navedenim u člancima 15. i 16. ovog zakona, kao i za objavu (registraciju u zemljišne knjige) opisne izjave o diobi i statuta (propisa/pravilnika) etažnog vlasništva ili izmjena ovih akata, a bez potrebe da svaki etažni vlasnika sudjeluje u aktu ili u zahtjevu za objavu (registraciju u zemljišne knjige);
  • osigurati čuvanje pismohrane koja se odnosi na zajednicu etažnih vlasnika. Odluka o povjeravanju pismohrane zajednice etažnih vlasnika specijaliziranom društvu na teret zajednice etažnih vlasnika donosi se većinom glasova svih etažnih vlasnika. Takva odluka ne dovodi do bilo kakve dodatne naknade u korist upravitelja;
  • uspostaviti i održavati ažurnim i dostupnim etažnim vlasnicima knjigu (dnevnik) održavanja zgrade u skladu sa sadržajem utvrđenim ukazom;
  • provoditi postupke predviđene člancima L. 711-1 do L. 711-6 Zakona o građenju i stanovanju koji se odnose na registraciju zajednice etažnih vlasnika, pod prijetnjom kazne predviđene u istom članku L 711-6;
  • osigurati da stanari svake nekretnine zajedničkog vlasništva bude informiran o odlukama koje donosi zbor zajednice etažnih vlasnika, prema proceduri utvrđenoj ukazom;
  • ponuditi, kada je upravitelj profesionalni upravitelj, siguran online pristup nematerijaliziranim dokumentima koji se odnose na upravljanje zgradom ili čestice kojima se upravlja, osim ako zbor etažnih vlasnika, većinom iz članka 25. ovog zakona, ne odluči drugačije. Ovaj pristup je diferenciran prema prirodi dokumenata koji se stavljaju na raspolaganje članovima zajednice etažnih vlasnika ili onih vijeća etažnih vlasnika. Jedan od ukaza navodi minimalni popis dokumenata koji moraju biti dostupni online u sigurnom okruženju.

II.-Upravitelj osigurava računovodstveno i financijsko upravljanje zajednicom etažnih vlasnika i po tom naslovu odgovoran je:

  • utvrditi privremeni proračun (godišnji plan troškova) u dogovoru s vijećem etažnih vlasnika, obračune zajednice etažnih vlasnika i njihove anekse, dati ih na glasovanje zboru etažnih vlasnika i voditi za svaku zajednicu etažnih vlasnika poseban račun koji prikazuje status svakog etažnog vlasnika prema zajednici etažnih vlasnika;
  • otvoriti, u bankovnoj ustanovi koju sam odabere, poseban račun na ime zajednice etažnih vlasnika, na koji se bez odgađanja uplaćuju svi iznosi ili vrijednosti koji su primljeni u ime ili za račun zajednice etažnih vlasnika. Zbor etažnih vlasnika može, većinom glasova iz članka 25., odlučiti da se taj račun otvori u drugoj bankovnoj ustanovi po vlastitom izboru. Taj bankovni račun ne može biti predmet sporazuma o spajanju ili kompenzaciji s bilo kojim drugim računom. Eventualne kamate koje taj račun proizvede definitivno stječe zajednica etažnih vlasnika. Neispunjavanje ovih obveza od strane upravitelja povlači za sobom automatsku ništavost njegovog mandata, po isteku tromjesečnog roka od njegovog imenovanja. Međutim, radnje koje je u dobroj vjeri sklopio s trećim osobama ostaju valjane. Upravitelj daje na uvid vijeću zajednice etažnih vlasnika kopiju periodičnih izvoda računa, čim ih primi;
  • otvoriti, u bankovnoj ustanovi koju je odabrao ili koju je odabrao zbor etažnih vlasnika za račun spomenut u trećoj alineji ovog II., poseban kamatonosni račun na ime zajednice etažnih vlasnika na koji se bez odgađanja uplaćuju doprinosi za fond za radove predviđen člankom 14-2. Taj bankovni račun ne može biti predmet sporazuma o spajanju ili kompenzaciji s bilo kojim drugim računom. Dozvoljeni su prijenosi s računa spomenutog u trećoj alineji ovog II. Zajednica etažnih vlasnika definitivno stječe kamate koje proizvodi ovaj račun. Neispunjavanje ovih obveza od strane upravitelja povlači za sobom automatsku ništavost njegovog mandata, po isteku tromjesečnog roka od njegovog imenovanja. Međutim, radnje koje je u dobroj vjeri sklopio s trećim osobama ostaju valjane.

Upravitelj daje na uvid vijeću etažnih vlasnika kopiju periodičnih izvoda računa, čim ih primi.

S iznimkom privremenog upravitelja (syndic provisoire*) i privremenog administratora (administrateur provisoire**) imenovanog na temelju članaka 29.-1 i 29.-11, upravitelj zajednice etažnih vlasnika ne može uplaćivati financijske predujmove zajednici etažnih vlasnika.

* Privremeni upravitelj (syndic provisoire) je specifičan za novu zajednicu etažnih vlasnika koju on vodi do zasjedanja prvog zbora etažnih vlasnika i prihvaćanja pravilnika etažnog vlasništva (ugovora o upravljanju) prema redovnom postupku. Njega ne biraju etažni vlasnici već im je nametnut, dok se ne stvore uvjeti da se izabere redovni upravitelj, najčešće od strane suda ili investitora zgrade.

** Privremeni administrator (administrateur provisoire), međutim, je rezervno rješenje u slučaju kada zajednica etažnih vlasnika ima poteškoće u radu jer je redovni upravitelj dao ostavku ili neozbiljni/ nesposobni upravitelj propušta vršiti svoje obveze po ugovoru, a zajednica, zbog nedostatka volje ili zbog suprostavljenih stavova, nije u stanju sama postaviti novog redovnog upravitelja. Privremenog administratora, sa širokim ali i precizno definiranim ovlastima, uvijek postavlja i razriješuje sud kojemu on direktno polaže račune. On u potpunosti zamjenjuje upravitelja i u mnogim ovlastima i zbor etažnih vlasnika. Etažni vlasnici ga ne mogu opozvati niti ignorirati.

Prema rječnicima, naziv 'syndic' bi se na naš jezik u stvari trebao prevesti kao 'povjerenik', no u mnogim članicama EU, kao i u nas, ta se funkcija u zajednicama etažnih vlasnika (suvlasnika) naziva 'upraviteljem' pa sam se ja po tome ravnao. Također prema riječnicima, 'administrateur' bi se trebao prevesti kao 'upravitelj', no tada bi se u prijevodu izgubio dio njegovog posebnog pravnog značenja kao i namjera francuskog zakonodavca da te dvije gore navedene funkcije jasno diferencira. Zbog toga sam optirao za naziv 'administrator'. 

III.- Upravitelj je također odgovoran:

  • dostaviti, bez odgađanja, predstavniku države u departmanu (admnistrativna teritorijalna jedinica) i etažnim vlasnicima informaciju prema kojoj su dvije trećine etažnih vlasnika, koji predstavljaju najmanje dvije trećine vlasničkih udjela u zajedničkim dijelovima, ostvarili svoje pravo odustajanja od uvjeta predviđenih člankom L. 515-16-3 Zakona o okolišu. Obavijest etažnim vlasnicima izričito spominje odredbe IV. ovoga članka;
  • obavijestiti, kada unutar nekretnine elektronička komunikacijska mreža distribuira televizijske usluge i ako taj sustav omogućuje, zemaljskim bežičnim putem u digitalnom obliku, pristup nacionalnim nekriptiranim televizijskim uslugama, etažne vlasnike na jasan i vidljiv način o toj mogućnosti i pružiti im podatke o distributeru usluga kojemu se etažni vlasnik treba obratiti da bi imao koristi od digitalne 'antenske usluge' kako je predviđeno drugom alinejom članka 34.-1 Zakona br. 86-1067 od 30. rujna 1986., koja se odnosi na slobodu komunikacija;
  • obavijestiti etažne vlasnike o lokalnim pravilima u pogledu razvrstavanja otpada te o adresi, rasporedu i načinu pristupanja reciklažnim centrima pod koje spada etažirana zgrada. Ove informacije se na vidljiv način prikazuju u prostorima koje su namjenjeni deponiranju kućnog otpada od strane stanara etažirane zgrade i se prenose (šalju) najmanje jednom godišnje stanarima i etažnim vlasnicima;
  • na područjima čiji ispusti otpadnih i oborinskih voda utječu na kvalitetu vode za probe olimpijskog plivanja slobodnim stilom i triatlona na Seini (rijeka), organizirati provjeru tih priključaka nekretnine na javnu mrežu otpadnih voda, navadenih u II. članka L. 2224-8 Općeg zakonika o lokalnim vlastima, te etažnim vlasnicima, koji to zatraže, staviti na raspolaganje dokument sastavljen na kraju te provjere.

IV.- Isključivo je odgovoran za svoje upravljanje, ne može si postaviti zamijenu. Samo zbor zajednice etažnih vlasnika može dopustiti, većinom predviđenom u članku 25., prijenos ovlasti za jednu određenu svrhu.

V.- U slučaju spriječenosti upravitelja, iz bilo kojeg razloga, predsjednik vijeća zajednice etažnih vlasnika može sazvati zbor zajednice etažnih vlasnika sa svrhom imenovanja novog upravitelja. U slučaju nedjelovanja (propusta) upravitelja i u nedostatku sporazuma o pravilniku etažnog vlasništva (ako taj nije izglasan), sudskom odlukom može se imenovati ad hoc upravitelj.

VI.- Ugovor o upravljanju se sklapa na određeno vrijeme. Odobrava se izričitom odlukom zbora etažnih vlasnika.

VII.- Kada jedna strana ne želi sklopiti novi ugovor o upravljanju s istim suugovarateljem, može ga raskinuti bez naknade, pod uvjetima koji sljede.

Pitanja imenovanja novog upravitelja kao i određivanja datuma prijevremenog prestanka ugovora stavljaju se na dnevni red zbora zajednice etažnih vlasnika koji će se održati u roku od tri mjeseca koji predhodi isteku ugovora. Kada inicijativa dolazi od upravitelja, ovaj će, o svojoj namjeri da neće sklopiti novi ugovor, obavjestiti vijeće zajednice etažnih vlasnika najkasnije tri mjeseca prije održavanja tog zbora zajednice etažnih vlasnika. Zbor zajednice etažnih vlasnika imenuje novog upravitelja i utvrđuje datume prestanka postojećeg ugovora i stupanja na snagu novog ugovora, koji će stupiti na snagu najranije na prvi slobodni dan* nakon održavanja zbora zajednice etažnih vlasnika.

* Napomena: npr. ako se zbor održi u petak, početak/prestanak ugovora pasti će u ponedjeljak; isto tako, ako se zbor održi dan ispred praznika, početak/prestanak ugovora pasti će u prvi slijedeći radni dan. 

VIII.-Ugovor o upravljanju jedna strana može raskinuti u slučaju dovoljno ozbiljnog propusta druge strane.

Kada je upravitelj inicijator raskida ugovora, on će obznaniti svoju volju za raskidom predsjedniku vijeća zajednice etažnih vlasnika ili u nedostatku (kada ga nema) vijeća zajednice etažnih vlasnika, svim etažnim vlasnicima, navodeći jednokratno kršenje ili višekratno kršenje ugovora za koje tereti zajednicu etažnih vlasnika.

U roku koji ne može biti kraći od dva mjeseca računajući od te obavijesti, upravitelj saziva zbor zajednice etažnih vlasnika i stavlja na dnevni red pitanje imenovanja novog upravitelja. Raskid ugovora stupa na snagu najranije na prvi slobodni dan nakon održavanja zbora zajednice etažnih vlasnika.

Ako za trajanja tog zbora zajednice etažnih vlasnika, zajednica etažnih vlasnika imenuje novog upravitelja, ona određuje i datum stupanja na snagu ugovora.

Kada vijeće zajednice etažnih vlasnika inicira raskid ugovora, ono dostavlja upravitelju obrazloženi zahtjev za uvrštavanje ovog pitanja na dnevni red sljedećeg zbora zajednice etažnih vlasnika, navodeći jednokratno kršenje ili višekratno kršenje ugovora za koje ga se tereti.

Zbor etažnih vlasnika odlučuje o pitanju raskida ugovora i, po potrebi, utvrđuje datum njegovog stupanja na snagu, najkasnije na prvi slobodni dan nakon održavanja zbora etažnih vlasnika.

Kada na istoj sjednici zajednica etažnih vlasnika imenuje novog upravitelja, određuje datum stupanja na snagu ugovora.

Članak 19. - Neplaćanje pričuve

Potraživanja zajednice etažnih vlasnika bilo koje prirode prema svakom etažnom vlasniku, bilo za pričuvu ili konačnu isplatu, su zajamčena zakonskom hipotekom na njegovoj čestici. Hipoteka se može upisati ili nakon što službena opomena, da se mora platiti dug koji je postao naplativ, nije urodila plodom, ili čim se etažni vlasnik pozove na odredbe članka 33. ovog zakona.

Upravitelj, bez prethodnog odobrenja zbora etažnih vlasnika, ima moć da ovu hipoteku upiše u korist zajednice etažnih vlasnika, da dozvoli njezino oslobađanje i da u slučaju podmirenja duga zatraži njeno poništenje.

Etažni vlasnik koji nije ispunio obvezu može i u slučaju postupka na glavnoj istanci, pod uvjetom dovoljno visoke ponude plaćanja ili jednakovrijedne garancije, zatražiti potpuno ili djelomično razrješenje od predsjednika redovnog suda koji o predmetu odlučuje po skraćenom postupku.
Ne može se zahtijevati nikakav upis ili dodatni upis za dugove koji nisu podmireni više od pet godina.

Dugovanja iz prvog stavka (tj. zajednica etažnih vlasnika kao vjerovnik) također mogu iskoristiti povlasticu predviđenu člankom 2332 1° Građanskog zakonika u korist najmodavca. Ova se povlastica odnosi na namještaj kojim su opremljeni prostori koji pripadaju etažnom vlasniku (tj. dugovi se mogu pokriti prodajom te opreme), kao i na iznose koje najmoprimac duguje svom najmodavcu.

Članak 22.

I.-Pravilnikom etažnog vlasništva (međuvlasničkim ugovorom), u skladu s odredbama ovog zakona, utvrđuju se pravila rada i ovlasti zbora zajednice etažnih vlasnika.

Svaki etažni vlasnik raspolaže brojem glasova koji odgovara njegovom vlasničkom udjelu u zajedničkim dijelovima. Međutim, ukoliko jedan etažni vlasnik u zajedničkim djelovima ima vlasnički udio veći od polovice, broj glasova koji su mu na raspolaganju reducira mu se na zbroj glasova ostalih etažnih vlasnika.*

(.....)

Članak 24. - Odlučivanje 

I.-Zbor zajednice etažnih vlasnika odluke donosi većinom glasova prisutnih, zastupanih ili onih etažnih vlasnika koji su glasovali dopisno, osim ako zakon ne predviđa drugačije.

II.- Također pod uvjetima većine iz I. odobrava se sljedeće:

  • a) Radovi nužni za očuvanje zgrade, kao i za zaštitu zdravlja i fizičke sigurnosti stanara, koji uključuju radove koji se odnose na stabilnost zgrade, na ovojnice, pokrov (krov) ili mreže (sustave) i radove koji osiguravanju da stanovi budu u skladu sa sanitarnim i sigurnosnim normama i normama opreme koje su definirane odredbama donesenima radi primjene članka 1. Zakona br. 67-561 od 12. srpnja 1967. koji se odnosi na poboljšanje stanovanja;
  • b) Načini ostvarenja i izvođenja radova koji su nametnuti na temelju zakonskih ili podzakonskih odredbi ili administrativnog naloga policije koji se odnose na javnu sigurnost ili zdravlje, koji su dostavljani zajednici etažnih vlasnika u osobi upravitelja;
  • c) Postupci ostvarenja i izvođenja radova priopćenih (zajednici etažnih vlasnika) u skladu s člankom L. 313-4-2 Urbanističkog zakona, posebice mogućnost da zajednica etažnih vlasnika osigura vođenje nadzora priopćenih radova koji se odnose na privatne dijelove svih ili dijela etažnih vlasnika, a koji se potom izvode na trošak etažnog vlasnika predmetne čestice;
  • d) Radovi za pristupačnost osobama s invaliditetom ili smanjene pokretljivosti, pod uvjetom da ne utječu na konstrukciju zgrade ili njezinu bitnu opremu;
  • e) Uklanjanje kanala za smeće iz higijenskih razloga;
  • f) Prilagodbe pravilnika etažnog vlasništva (međuvlasničkog ugovora) koje su bile nužne zbog zakonskih i regulatornih izmjena koje su se dogodile nakon njegovog ustrojavanja. Objava ovih izmjena pravilnika etažnog vlasništva vrši se po utvrđenoj pristojbi;
  • g) Odluka o pokretanju provjere (dijagnoze) iz članka L. 731-1 Zakona o građenju i stanovanju kao i način njezine provedbe;
  • h) Trajno odobrenje komunalnoj policiji za ulazak u zajedničke dijelove;*
  • i) Odluku o opremanju, parkirnih mjesta sa sigurnim pristupom za privatnu uporabu, punionicama za električna i hibridna vozila te o ostvarivanju studije navedene u III. članka 24.-5;
  • j) Ovlast koja se daje jednom ili nekolicini etažnih vlasnika da o svom trošku izvedu radove koji omogućuju sigurno parkiranje bicikala u zajedničkim dijelovima, pod uvjetom da ti radovi ne utječu na strukturu zgrade, njezinu namjenu ili njezine elemente osnovne opreme i da ne ugrožavaju sigurnost stanara.

* Napomena: bez takve specifične odluke etažnih vlasnika, komunalna policija nema ovlast ulaziti bez poziva u etažirane zgrade. To je do pred kraj 2021. godine važilo i za državnu policiju, žandarmeriju, vatrogasce i spasilačke službe, međutim Zakonom br. 2021-1520 od 25. studenog 2021. to je promjenjeno, a odredba je stupila na snagu dva dana kasnije.

Članak 24-2 - Optika u zgradi

Kada zgrada nije opremljena optičkim elektroničkim komunikacijskim linijama vrlo velikih brzina, svaki prijedlog operatora elektroničkih komunikacija za postavljanje takvih vodova, kako bi se omogućila usluga svim stanarima putem elektroničke komunikacijske mreže vrlo velike brzine otvorene za javnost, u skladu s s člancima L. 33.-6 i L. 34.-8-3 Zakona o poštanskim uslugama i elektroničkim komunikacijama automatski se uključuje u dnevni red sljedećeg zbora etažnih vlasnika.

Zbor etažnih vlasnika dužan je odlučiti o svakom prijedlogu iz stava 1. najkasnije dvanaest mjeseci od dana kada ga je upravitelj primio.

Iznimno od „h“ iz članka 25. ovog zakona, odluka o prihvaćanju ovog prijedloga donosi se većinom iz prvog stavka I. članka 24.

Zbor etažnih vlasnika također može, pod istim uvjetima, ovlastiti vijeće zajednice etažnih vlasnika da odluči o svakom budućem prijedlogu operatora elektroničkih komunikacija u cilju postavljanja vrlo brzih elektroničkih komunikacijskih linija iz stavka 1. ovog članka. Sve dok takvo postavljanje nije odobreno, na dnevnom redu zbora etažnih vlasnika automatski će se nalaziti prijedlog odluke kojom se vijeću etažnih vlasnika daje takav mandat.

Kada zahtjev za spajanje na vrlo brzu optičku elektroničku komunikacijsku mrežu podnese u dobroj vjeri etažni vlasnik, najmoprimac ili stanar u zgradi koja se sastoji od više stanova ili zgradi mješovite namjene, pod uvjetima predviđenim u članku 1. zakona br. 66-457 od 2. srpnja 1966. o postavljanju prijamnih antena za radio difuziju, zbor zajednice etažnih vlasnika, bez obzira na bilo kakav suprotni sporazum, ne može se, bez ozbiljnog i legitimnog razloga u skladu s II. članka 1., usprotiviti postavljanju takvih linija u zajedničkim dijelovima zgrade, na način da se usluga omogući svakom od stanova, pod uvjetom da zgrada ima infrastrukturu za prikladan prijem.

Ova instalacija, izvedena o trošku operatera u skladu s člankom L. 34-8-3 Zakona o poštanskim uslugama i elektroničkim komunikacijama, i biti će predmet ugovora koji će se sklopiti sa zajednicom etažnih vlasnika pod uvjetima predviđenim u članku L. 33.-6. istog zakona, nakon savjetovanja s vijećem zajednice etažnih vlasnika, ukoliko je ono uspostavljeno.

Članak 24.-8 - Kazna suvlasnicima

Kada je, od strane tijela javne vlasti, u skladu s člankom L. 511-15 Zakona o gradnji i stanovanju, zajednica etažnih vlasnika obaviještena, u osobi upravitelja, o naplati kazne koja je primjenjiva na svaku česticu, upravitelj odmah obavještava etažne vlasnike.

Kada je neizvršenje radova i mjera propisanih administrativnim nalogom upravne policije posljedica neizvršenja obaveza od strane pojedinih etažnih vlasnika, upravitelj o tome obavještava nadležno javno tijelo, navodeći poduzete radnje i pruža mu potvrdu o neizvršenju. Smatra se da obvezu nisu ispunili etažni vlasnici, koji nakon što ih je upravitelj opomenuo, nisu se, u roku od petnaest dana od dana opomene, odazvali na pozive u svezi novčanih sredstva potrebnih za izvođenje radova. Imajući u vidu potvrdu o neispunjenju obveza, tijelo javne vlasti, etažnim vlasnicima koji nisu ispunili obvezu, priopćuje iznos zatezne kazne* i nastavlja s njezinom likvidacijom i naplatom kako je predviđeno člankom L. 511-15. Zakona o građenju i stanovanju.

Kada zbor etažnih vlasnika nije uspio izglasati postupke za obavljanje poslova propisanih jednim od administrativnih naloga upravne policije, navedenih u istim člancima, a sama zajednica etažnih vlasnika nije izvršila obvezu, svaki od etažnih vlasnika odgovara za iznos zatezne kazne koja odgovara njegovom vlasničkom udjelu, koji mu je priopćilo nadležno javno tijelo.

Članak 25. - Odlučivanje većinom

Većinom glasova svih etažnih vlasnika* usvajaju se samo odluke koje se odnose na:

  • a) Svako prenošenje ovlasti dane upravitelju, vijeću zajednice etažnih vlasnika ili bilo kojoj osobi za poduzimanje radnje ili donošenje odluke navedene u članku 24.. Kada zbor zajednice etažnih vlasnika ovlašćuje punomoćnika da odlučuje o troškovima, utvrđuje najvišu visinu iznosa koji se dodijeljuje za tu svrhu;
  • b) Ovlasti pojedinim etažnim vlasnicima da o svom trošku izvode radove na zajedničkim dijelovima ili vanjskom izgledu zgrade, a u skladu s njenom namjenom;
  • c) Imenovanje ili razrješenje (opoziv) jednog ili više** upravitelja i članova vijeća zajednice etažnih vlasnika;
  • d) Uvjete pod kojima se izvršavaju radnje raspolaganja na zajedničkim dijelovima ili na sporednim pravima u svezi tih zajedničkih dijelova, kada te radnje proizlaze iz zakonskih ili regulatornih obveza kao što su one u svezi formiranja zajedničkih dvorišta, drugih služnosti ili prijenosa prava iz zajedničkog vlasništva;
  • e) Izmjenu raspodjele financijskih tereta iz stavka 1. članka 10., nužnu zbog promjene korištenja jednog ili više privatnih dijelova;
  • f) Radove za uštedu energije ili smanjenje emisije stakleničkih plinova. Ovi radovi mogu uključivati radove od zajedničkog interesa koji se izvode na privatnim dijelovima i na trošak etažnog vlasnika predmetne čestice, osim u slučaju kada potonji može pružiti dokaz o izvršenju odgovarajućih radova u prethodnih deset godina.
    • Ukaz Državnog vijeća određuje uvjete primjene ovog „f“.
  • g) Postupke otvaranja ulaznih vrata zgrade. U slučaju potpunog zatvaranja zgrade, to mora biti u skladu s obavljanjem djelatnosti dopuštene pravilnicima etažnog vlasništva (međuvlasničkim ugovorima);***
  • h) Ugradnju radio postaje potrebne za prijenos radio mreže otvorene za javnost ili na postavljanje ili preinaku zajedničke antene ili elektroničke komunikacijske mreže unutar zgrade kada se odnose na zajedničke prostore;
  • i) Prijenos ovlasti na predsjednika vijeća zajednice etažnih vlasnika da podnese tužbu protiv upravitelja radi naknade štete koju je pretrpila zajednica etažnih vlasnika;
  • j) Ugradnju ili preinaku unutarnjih ili vanjskih električnih instalacija, koje dopuštaju opskrbu parkirnim mjestima sa sigurnim pristupnim za privatnu upotrebu, kako bi se omogućilo punjenje električnih ili hibridnih vozila, kao i izvedba opreme za električno punjenje koja omogućuju individualni obračun za ta ista vozila;
  • k) Ugradnju razdjelnih vodomjera za hladnu vodu.
  • l) Ugradnju mjerila za toplinsku energiju (kalorimetara) ili razdjelnika troškova grijanja;
  • m) Ovlasti da se službama odgovornima za red prenesu snimke koje su izvršene radi zaštite zajedničkih dijelova, pod uvjetima predviđenima člankom L. 126-1-1 Zakona o građenju i stanovanju;
  • n) Sve radove koji uključuju izmjene, dopune ili poboljšanja;
  • o) Zahtjeve za individualizaciju ugovora o vodoopskrbi i izvođenje studija i radova potrebnih za tu individualizaciju.

* preko 50% glasova svih etažnih vlasnika
** du ou des = jednog ili više
*** drugim riječima: treba uzeti u obzir mogućnost da su glavna ulazna vrata nezaključana u radno vrijeme nekog od obrtnika ili tvrtki koje obavljaju djelatnost u zgradi.

Članak 26.

Većinom članova zajednice etažnih vlasnika, koji predstavljaju najmanje dvije trećine glasova (vlasničkih udjela)*, usvajaju se odluke koje se odnose na:

  • a) Ugovore o stjecanju nekretnina i radnje o raspolaganju koji su različiti od onih navedenih u članku 25.-d;
  • b) Izmjenu ili eventualnu uspostavu pravilnika o etažnom vlasništvu (međuvlasničkog ugovora) u dijelu koji se odnosi na uživanje, korištenje i upravljanje zajedničkim dijelovima;
  • c) Ukidanje radnog mjesta domara ili čuvara i otuđenje stana dodijeljenog domaru ili čuvaru, kada pripada zajednici etažnih vlasnika. Oba se pitanja uvrštavaju u dnevni red istog zbora zajednice etažnih vlasnika.

Kada, prema odredbi pravilnika etažnog vlasništva, uklanjanje domarske usluge utječe na namjenu zgrade ili uvjete uživanja u privatnim dijelovima, uklanjanje mjesta domara ili čuvara i otuđenje stambenog prostora dodijeljenog domaru ili čuvaru, kada pripada zajednici etažnih vlasnika, može se odlučiti samo jednoglasno.

Zbor etažnih vlasnika ne može, bilo kakvom većinom, nametnuti etažnom vlasniku promjenu namjene njegovih privatnih dijelova ili uvjeta njihovog uživanja, onakvima kakvi proizlaze iz pravilnika o etažnom vlasništvu (međuvlasničkog ugovora).

On (zbor) ne može, osim suglasjem svih etažnih vlasnika, odlučivati o otuđenju zajedničkih dijelova čije je očuvanje nužno radi poštivanja namjene zgrade ili o izmjeni odredbi pravilnika o etažnom vlasništvu (međuvlasničkog ugovora) koje se odnose na namjenu zgrade.

* radi se ustvari o tz. dvostrukoj kvalificiranoj većini koja predviđa da potvrdno mora glasovati brojem većina svih etažnih vlasnika koji istovremeno predstavljaju najmanje 2/3 ukupnih glasova (vlasničkih udjela).

Članak 28. - Više zgrada

I.- Kada nekretnina ima više zgrada i kada je moguća podjela vlasništva zemljišta:

  • a) Vlasnik jedne ili više čestica koje odgovaraju jednoj ili više zgrada može zatražiti da se ova ili te zgrade povuku iz izvorne zajednice etažnih vlasnika kako bi činile zasebnu imovinu. O zahtjevu tog vlasnika zbor zajednice etažnih vlasnika odlučuje većinom glasova svih etažnih vlasnika;
  • b) Vlasnici čije čestice odgovaraju jednoj ili više zgrada mogu, na posebnom zboru zajednice etažnih vlasnika i odlukom donesenom većinom glasova svih etažnih vlasnika koji čine taj zbor, zatražiti da se ova ili ove zgrade povuku iz izvorne zajednice etažnih vlasnika kako bi uspostavile jednu ili više zasebnih zajednica etažnih vlasnika. Zbor zajednice etažnih vlasnika izvorne zajednice etažnih vlasnika odlučuje većinom glasova svih etažnih vlasnika o zahtjevu koji je formuliro izvanredni zbor zajednmice etažnih vlasnika.

II.- U oba slučaja, zbor zajednice etažnih vlasnika izvorne zajednice etažnih vlasnika odlučuje istom većinom o materijalnim, pravnim i financijskim uvjetima koje podjela zahtijeva.

Zbor zajednice etažnih vlasnika nove ili novih zajednica etažnih vlasnika, osim u pogledu namjene zgrade, pokrenuti će, većinom iz članku 24., donošenje početnih pravilnika etažnog vlasništva i nacrt raspodjele naknada koje su bile nužne za podjelu.

Podjela potraživanja i obveza provodi se prema sljedećim načelima:

  • 1° Potraživanja izvorne zajednice etažnih vlasnika prema bivšim i sadašnjim etažnim vlasnicima i hipoteke izvorne zajednice etažnih vlasnika na česticama etažnih vlasnika automatski se prenose na zajednice etažnih vlasnika koje su proizašle iz diobe, a kojima je čestica pripojena, sukladno članku 1346. Građanskog zakonika;
  • 2° Dugovi izvorne zajednice etažnih vlasnika dijele se između zajednica etažnih vlasnika koje su proizašle iz diobe do iznosa potraživanja izvorne zajednice etažnih vlasnika prema etažnim vlasnicima koji su preneseni na zajednice etažnih vlasnika koje su proizašle iz diobe.

III.-Ako zbor zajednice etažnih vlasnika izvorne zajednice etažnih vlasnika odluči osnovati uniju zajednica etažnih vlasnika za stvaranje, upravljanje i održavanje elemenata zajedničkih sustava koji se ne mogu podijeliti, ova se odluka donosi većinom glasova iz članka 24..

Pravilnik o etažnom vlasništvu izvorne zajednice etažnih vlasnika ostaju u primjeni do uspostave novog pravilnika o etažnom vlasništvu zajednice etažnih vlasnika ili svake od zajednica etažnih vlasnika, ovisno o slučaju.

Podjela stupa na snagu tek kada se donesu odluke navedene u prethodnim stavcima. To uključuje raspuštanje izvorne zajednice etažnih vlasnika.

IV.- Postupak predviđen ovim člankom može se koristiti i za podjelu na volumene složenog kompleksa nekretnina koji se sastoji od više zasebnih zgrada na uređenom otvorenom prostoru*, bilo od više homogenih cjelina koje su namjenjene različitim svrhama, pod uvjetom da svaka od tih cjelina dopušta autonomno upravljanje.

Ni pod kojim okolnostima se postupak ne može koristiti za podjelu na volumene jedne zgrade.

U slučaju podjele na volumene, odluku o formiranju zajednice etažnih vlasnika za stvaranje, upravljanje i održavanje elemenata opreme za kolektivnu uporabu donosi većina iz članka 25.
Iznimno od trećeg stavka članka 29., statutom (regulatornim dokumentom) zajednice etažnih vlasnika može se zabraniti njegovim članovima istupanje iz njega.

* fr. dalle: veliki otvoreni prostor formiran umjetnim nasipavanjem tla, koji spaja moderne zgrade u tzv. razini prizemlja

Članak 29. - Unija suvlasnika

Zajednica etažnih vlasnika može biti član unije zajednica etažnih vlasnika, grupacije s građanskom osobnošću, čija je svrha osigurati stvaranje, upravljanje i održavanje elemenata opreme za kolektivnu uporabu kao i upravljanje uslugama od zajedničkog interesa.

Toj se uniji mogu pridružiti jedna ili više zajednica etažnih vlasnika, trgovačka društva za promet nekretninama, društva za lotizaciju* koja su uređena prema člancima L. 212.-1 i slijedećima Zakona o građenju i stanovanju te svi ostali vlasnici čije se zgrade naslanjaju ili su susjedne onima njezinih članova.

Statutom unije utvrđuju se uvjeti njenog djelovanja kako je predviđeno odredbama ovoga zakona. Oni (uvjeti) ne mogu zabraniti niti jednoj od njezinih članica da istupi iz unije.

O pristupanju uspostavljenoj uniji ili koju tek treba uspostaviti odlučuju zborovi zejednica etažnih vlasnika svake od zajednica etažnih vlasnika, većinom predviđenom člankom 25. O istupanju iz ove unije odlučuje zbor zajednice etažnih vlasnika svake od zajednica etažnih vlasnika, većinom predviđenom u članku 26.

Zbor unije čine upravitelji zajednica etažnih vlasnika, zakonski zastupnici svakog društva i vlasnici koji su pristupili uniji. Upravitelji sudjeluju na ovom zboru kao predstavnici zajednica etažnih vlasnika koje predstavljaju.

Izvršenje odluka unije povjerava se predsjedniku unije kojeg imenuje zbor unije.

Ustanovljava se vijeće unije koje pomaže predsjedniku i kontrolira njegovo upravljanje. Ovo vijeće se sastoji od predstavnika kojeg određuje svaki član te unije.

* fr. sociétés d'attribution: nekretninsko građansko društvo za dodjelu, tj. lotizaciju, je posebna vrsta tvrtke čiji je cilj stjecanje ili izgradnja zgrada koje zatim dijeli (etažira) na čestice-lotove za prodaju.

Članak 29. - Financijski problemi

I. - Ako je financijska bilanca zajednice etažnih vlasnika ozbiljno narušena ili ako zajednica etažnih vlasnika nije u mogućnosti osigurati očuvanje nekretnine, predsjednik redovnog suda odlučuje po ubrzanom postupku o predmetu ili na zahtjev može imenovati privremenog administratora zajednice etažnih vlasnika. Predsjednika redovnog suda mogu u tu svrhu potaknuti (obratiti mu se, poslati mu zahtjev) samo etažni vlasnici koji zajedno zastupaju najmanje 15% glasova zajednice etažnih vlasnika, upravitelj, (grado)načelnik općine u kojoj se zgrada nalazi, predsjednika upravnog tijela javne ustanove za međuopćinsku suradnju nadležnog za stambena pitanja, predstavnika države u departmanu, državni odvjetnik ili, ako je zajednica etažnih vlasnika predmet postupka iz članaka 29.-1A i 29.-1B, ad hoc punomoćnik.

Predsjednik redovnog suda nalaže privremenom administratoru da poduzme potrebne mjere za vraćanje zajednice etažnih vlasnika u normalno funkcioniranje. U tu mu svrhu povjerava sve ovlasti upravitelja, čiji (prethodnog) mandat prestaje automatski, bez naknade, i sve ili dio ovlasti zbora zajednice etažnih vlasnika, osim onih predviđenih u „a“ i „b“ članka 26. , te za vijeće zajednice etažnih vlasnika. Vijeće zajednice etažnih vlasnika i zbor zajednice etažnih vlasnika, koje saziva i vodi privremeni administrator nastavljaju s izvršavanjem ostalih ovlasti koje neće biti uključene u zadaću privremenog administratora. Privremeni administrator osobno izvršava povjerenu mu zadaću. Međutim, kada to zahtijeva pravilno obavljanje zadaće, može mu pomoći treća osoba koju, na njegov prijedlog, imenuje predsjednik redovnog suda i koju plaća iz svoje naknade. U svakom slučaju, upravitelj trenutno na dužnosti, ne može biti imenovan za privremenog administratora zajednice etažnih vlasnika.

 Članak 29.-11 - Nema novca

I. ― Ako financijska situacija zajednice etažnih vlasnika ne omogućuje izvršenje poslova potrebnih za očuvanje i sigurnost nekretnine, zaštitu stanara, očuvanje njihovog zdravlja i smanjenje financijskih tereta zajednice etažnih vlasnika što bi omogućilo njezin financijski oporavak, sudac može staviti nekretninu pod pojačanu privremenu upravu:

  • 1° Na zahtjev (grado)načelnika općine mjesta, predsjednika javne ustanove za međuopćinsku suradnju nadležne za stambena pitanja ili predstavnika države u odjelu;
  • 2° Ili na zahtjev privremenog administratora koji je već imenovan prema članku 29-1.

Članak 30. - Poboljšica

Zbor zajednice etažnih vlasnika, izjašnjavajući se većinom iz članka 25., pod uvjetom da je to u skladu s namjenom zgrade, može odlučiti o bilo kakvoj poboljšici, kao što je preoblikovanje jednog ili više elemenata postojeće opreme, dodavanje novih elemenata, prilagodbu prostora namijenjenih zajedničkoj uporabi ili stvaranje takvih prostora.

Tada (zbor ...) istom većinom utvrđuje raspodjelu troškova radova i tereta za naknade koje su predviđene u članku 36., koji slijedi, razmjerno prednostima koje će iz predviđenih radova proizaći za svakog od etažnih vlasnika, osim ako se uzima u obzir suglasnost nekih od njih da snose veći dio troškova.

Istom većinom, (zbor ...) određuje raspodjelu operativnih troškova, troškova održavanja i za zamjenu zajedničkih dijelova ili za preoblikovane ili stvorene elemente.

Kada zbor etažnih vlasnika odbije dopuštenje predviđeno člankom 25.b, sud može ovlastiti svakog etažnog vlasnika ili grupu etažnih vlasnika da, pod uvjetima koje odredi sud, izvede jedan od radova za poboljšice iz gornjeg 1.stavka; sud također utvrđuje uvjete pod kojima ostali etažni vlasnici mogu koristiti tako stvorene sadržaje. Kada je moguće ograničiti njihovu uporabu na one etažne vlasnike koji su ih izveli, ostali etažni vlasnici mogu se ovlastiti da ih koriste kada plate svoj udio u troškovima ovih sadržaja, procijenjenih na dan kada se ova mogućnost primjenjuje.

 PREUZMITE PRIJEVOD FRANCUSKOG ZAKONA 

 

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

Ne zaboravite se prijaviti i na mjesečni newsletter.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.