Glavni problem u neodržavanju zgrada su suvlasnici

Diana Tonejec je predstavnica suvlasnika unatrag 18 mjeseci (pro bono) u zgradi staroj 80 godina, s 12 stanova i 2 poslovna prostora. Za ZGRADOnačelnik.hr je napisala svoj komentar na stanje u zgradama općenito te komentar na radnu verziju Zakona o upravljanju i održavanju zgrade.

'Smatram da glavni problem u upravljanju i neodržavanju zgradama leži u SUVLASNICIMA te da je potrebno Zakonom točno definirati obveze suvlasnika kako prema posebnom dijelu tako i prema zajedničkim dijelovima zgrade. Netko će sigurno reći da je to nepotrebno u ovom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada i da to proizlazi iz Zakona o vlasništvu, no sve ovisi o tome što se novim Zakonom zapravo želi postići.

Suvlasnici smatraju da to što plaćaju pričuvu i izaberu predstavnika da su oni svoju zadaću napravili. Prijedlog novog Zakona dodatno podupire takav način razmišljanja. Naime, suvlasnike se obvezuje:

• na plaćanje zajedničke pričuve
• na obvezno osiguranje zgrade
• na izvršavanje obveza koje se odnose isključivo na posebni dio zgrade, odnosno stan/poslovni prostor koji je u njihovom vlasništvu

Zakon umjesto da decidirano propiše da su suvlasnici glavni i odgovorni za upravljanje i održavanje zgrade i uvede sankcije za suvlasnike koji te obveze ignoriraju, sav teret odgovornosti za (ne) poduzimanje stavlja na predstavnika suvlasnika i upravitelja, dok predstavnik (a i upravitelj) ne može i ne smije donositi odluke umjesto suvlasnika. Kao da se ignorira da je predstavnik suvlasnika ujedno i suvlasnik u zgradi.

>>> Suvlasnici presudili - radna verzija novog zakona nije dobra, evo što predlažu

Zakonima, a sve više i odlukama lokalnih vlasti, predstavniku suvlasnika se stavlja na teret sve veći broj dužnosti i obveza (posljedično se postavlja pitanje odgovornosti predstavnika za eventualnu štetu) te je zbog svega toga stavljen u nepovoljniji položaj u odnosu na ostale suvlasnike.

Stoga, da bi se predstavnik rasteretio i zaštitio na neki način, nužno je potrebno suvlasnicima propisati dužnost izjašnjavanja o prijedlozima odluka (pozitivno ili negativno) ili odrediti da ako se ne izjasne u roku 8 dana da se smatra da su suglasni.

>>> Prilično drugačija vizija Zakona o upravljanju zgradama

Međuvlasnički ugovori i Odluke o kućnom redu u pravilu su stare i više od 25 godina (a u većini slučajeva se radi o šprancama) i ovo je prilika da se ažuriraju te bi trebalo propisati njihovo obvezno usklađenje s novim Zakonom.

Zakonom nije regulirano ČUVANJE DOKUMENTACIJE ZGRADE, način i rokovi, što bi bilo poželjno ili barem uputiti na propis kojim je isto regulirano.

KOMENTAR NA PRIJEDLOGE SUVLASNIKA

U odnosu na prijedlog suvlasnika vezano uz DRŽANJE KUĆNIH LJUBIMACA isto ne bi trebalo biti predmet ovog Zakona. Način i uvjeti držanja kućnih ljubimaca reguliraju se odlukama jedinica lokalne samouprave.

DOGRAĐIVANJE STANOVA – za ograđivanje dijela zajedničkih prostorija od strane pojedinca i pripojenje njihovom posebnom dijelu svakako bi trebalo naći rješenje ovim Zakonom, a sve ostalo što se odnosi na balkone i lođe regulirano je odlukama o komunalnom redu i u nadležnosti komunalnog redarstva.

OIB ZGRADE – potreba da zgrada ima OIB svakim danom je sve veća. Poželjno bi bilo uvesti Registar zgrada i predstavnika suvlasnika jer bi se time olakšao rad gradskih službi koji bi poslove na zgradi iz svoje nadležnosti mogli dogovarati u izravnom kontaktu s predstavnikom suvlasnika, a ne kao što se sada događa da se poslovi ne obave jer nije bilo predstavnika da im otvori zajedničke prostorije (očitanje vodomjera, deratizacija).

Također, porezi i prirezi od najma zajedničkih dijelova zgrade u tom slučaju bi se mogli vezati na OIB zgrade, a ne na OIB predstavnika suvlasnika kao što je to sada preporuka porezne uprave.

Zajednički dijelovi i uređaji zgrade

Predlažem da se zajedničkim dijelovima zgrade, iznimno u slučaju radova na cjelovitom uređenju pročelja imaju smatrati i balkoni (vanjski zidovi, stropovi, podovi i završna obloga podova balkona) i balkonske ograde ukoliko se nalaze na pročelju koje se uređuje.

Redovito održavanje

Pod Redovitim održavanjem predlažem uvesti obvezu uklanjanja grafita s pročelja zgrada. 

Investicijsko održavanje

Za investicijsko održavanje tj. za poboljšicu za koju se koriste subvencije fondova ili gradova treba omogućiti donošenje odluke većinom (65%), a ne 100% što u velikom broju zgrada nije moguće postići. Svi bi trebali težiti poboljšici i modernizaciji, a ne samo krpanju postojećeg stanja. Korištenjem subvencija na neki način se nadomješta možebitna 'šteta' za pojedince koji se u većini slučajeva niti ne izjasne protiv donošenja takve odluke, nego jednostavno ne žele sudjelovati ni u čemu.

Ako bi se u investicijsko održavanje tj. poboljšicu išlo bez sufinanciranja fondova, odnosno ako bi sav trošak se podmirivao iz sredstava pričuve, tada bi imalo smisla ograničiti na 100-postotnu odluku suvlasnika i to samo za radove za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine.

U svakom slučaju podržavam već evidentirane prijedloge suvlasnika da je i za investicijsko održavanje potrebno taksativno navesti vrste radova, jer je ova odluka u odnosu na odredbu iz članka 17. stavak 3. zbunjujuća te je potrebno dodatno pojašnjenje.

Minimalni iznos i način plaćanja pričuve

Visina minimalnog iznosa pričuve određena u stavku 3. je nerealna jer nije dostatna ni za poslove redovne uprave, a pogotovo ne za sve što je određeno člankom 13., a posebno u starijim zgradama. Ovako utvrđen iznos samo je izgovor suvlasnicima da ne plaćaju višu pričuvu od zakonom propisane, odnosno postaje predmet prigovora predstavniku i upravitelju da već ionako plaćaju daleko viši iznos od propisanog. Minimalni iznos bi trebalo utvrditi najmanje u protuvrijednosti 6 kn/m2 ili kako je već predloženo prema godinama starosti zgrade.

Međuvlasnički ugovor

Podržavam prijedlog suvlasnika da se:

• podaci o osobi koja će upravljati nekretninom
• ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama

ne stavljaju u Međuvlasnički ugovor, već da se u tekstu Međuvlasničkog ugovora dalje upute na posebne odluke suvlasnika o izboru upravitelja/ugovor o upravljanju, odnosno o imenovanju predstavnika suvlasnika.

Također visina pričuve treba biti definirana posebnom odlukom većine suvlasnika, a sve u cilju da se izbjegnu česte izmjene i dopune samog međuvlasničkog ugovora.

Za zgrade sa većim brojem suvlasnika omogućiti formiranje vijeća suvlasnika i njihove ovlasti. Predlažem propisati obvezu usklađenja međuvlasničkih ugovora i odluka o kućnom redu s novim Zakonom.

Sastanak suvlasnika

Odluke suvlasnika se donose na sastancima suvlasnika.

Nažalost, za većinu suvlasnika je (osim plaćanja pričuve) prisustvovanje na sastancima jedini vid sudjelovanja u upravljanju zgradom pa i to pokušavaju na sve načine izbjeći. Zbog toga bi obvezu sudjelovanja sastancima suvlasnika trebalo propisati zakonom i detaljno razraditi, a što bi doprinijelo podizanju svijesti suvlasnika na njihove obveze koje proizlaze iz vlasništva i uvelike olakšalo rad predstavnicima suvlasnika. Češći sastanci doprinijeli bi boljem upoznavanju suvlasnika i boljim međuljudskim odnosima u zajednici, a time bi se rješavalo i niz drugih problema unutar zgrade.

Ovdje svakako treba voditi računa kako održavati sastanke u većim zgradama s velikim brojem suvlasnika (npr. neboderi). Predvidjeti mogućnost stambenih vijeća ili nešto slično.

Nadalje, suvlasnicima koji su vlasnici posebnih dijelova u zgradi, a žive izvan mjesta gdje se nalazi zgrada te suvlasnicima koji zbog starije životne dobi ili zdravstvenog stanja nisu u mogućnosti prisustvovati sastancima trebalo bi omogućiti, odnosno obvezati ih na mogućnost ovlaštenja osobe koja će ih zastupati na sastancima i potpisivati odluke u njihovo ime po ovlaštenju (npr. punoljetni član uže obitelji ili u krajnjem slučaju drugi suvlasnik koji uživa njihovo povjerenje). Izuzetak mogu biti odluke za koje se izričito traži ovjera osobnog potpisa suvlasnika.

Zapisnik sa sastanka

Sve je manja mogućnost da se netko od suvlasnika dobrovoljno javi za predstavnika suvlasnika, a ovako zakonom propisano vođenje zapisnika iziskuje i izbor zapisničara, što je dodatna 'nemoguća misija'. Sastanci suvlasnika u zgradama se održavaju u dvorištima i u zajedničkim prostorijama gdje nema uvijek mogućnosti izrade zapisnika koji bi bio odmah dostupan i za potpisivanje. Također, naknadno prikupljanje potpisa na odluke i zaključke ne prati stanje o načinu donošenja utvrđeno na sastanku.

Zapisnik sa sastanka u stvari bi trebala biti kratka zabilježba predstavnika suvlasnika o sastanku koji je održan s kratkim osvrtom na svaku točku dnevnog reda. Tome se može priložiti Popis suvlasnika s potpisom onih koji su sastanku pristupili. Zapisnik sa sastanka treba biti dostavljen svim suvlasnicima putem elektroničke pošte i/ ili istaknut na oglasnoj ploči.

Učestalost održavanja sastanaka suvlasnika 

Člankom 28. između ostalih obveza upravitelja propisane su i obveze:

(14) izraditi prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade i dostaviti ga predstavniku suvlasnika najkasnije do 15. studenog tekuće kalendarske godine
(15) izraditi prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade i dostaviti ga predstavniku suvlasnika najkasnije do 31. prosinca tekuće kalendarske godine

Godišnji izvještaj o upravljanju zgradom koji obavezno sadrži pregled pojedinačnih i rashoda zajedničke pričuve upravitelji u pravilu izrađuju i dostavljaju najkasnije do 30. lipnja za prethodnu kalendarsku godinu.
Postavlja se pitanje za kada bi taj jedan sastanak godišnje trebalo zakazati, a na kojem bi se raspravljale te tri stvari?

Za kvalitetno upravljanje zgradom jedan sastanak godišnje nije dovoljan, a kako se svi drže zakonom propisanog minimuma trebalo bi propisati minimalno dva sastanka godišnje, npr. travanj/svibanj na kojem bi se raspravljalo o godišnjem izvještaju o upravljanju i studeni/prosinac na kojem bi se donijele odluke o godišnjem i višegodišnjem planu održavanja, (a po potrebi i češće) te tome uskladiti i obvezu dostave izvještaja i prijedloge programa upravitelja iz članka 28.

Odluke suvlasnika u upravljanju zgradom

Nejasan je stavak 2. točka 1. u odnosu na članak 12. koji uređuje investicijsko održavanje.

U odnosu na stavak 2. točka 2. prijedlog je dodati mogućnost:

• za promjenu namjene zajedničkog dijela zgrade u posebni dio, a koja promjena je nastupila prije više od 20 godina i traje u kontinuitetu, može se donijeti odluka i bez suglasnosti jednog suvlasnika, pod uvjetom da to ne ide na štetu suvlasniku koji nije dao suglasnost i ako ima za cilj plaćanje pričuve za taj dio.

Takvih primjera ima gotovo svaka starija zgrada i potrebno je naći rješenje za takve situacije. Sada se u praksi takvi prostori za najamninu u visini pričuve ili daju u najam godinu za godinu, porez i prirez se obračunava preko predstavnika, ili se niti ne obračunava, ili se takvi prostori koriste bez plaćanja pričuve. Ima svakakvih rješenja, a zakonitost je vrlo upitna.

Donošenje odluke prikupljanjem potpisa

Skupljanje potpisa od vrata do vrata trebalo bi svakako izbjeći, a ne potencirati. Člankom se propisuje obveza predstavniku da će on ili drugi zainteresirani suvlasnik za donošenje odluke, pribaviti suglasnost suvlasnika prikupljanjem potpisa na napisanu odluku ili putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži. Što u slučaju ako suvlasnik to ne zatraži?

Da li to znači da bez da to suvlasnik zatraži predstavnik ne smije slati odluke mailom suvlasnicima?

Donošenje odluka putem elektroničke pošte moralo bi biti propisano kao mogućnost pravovaljanog donošenja odluka i to na način da su se suvlasnici dužni na prijedlog odluke pisano ili putem elektroničke pošte izjasniti (pozitivno ili negativno) u roku koji za svaku odluku određuje predstavnik suvlasnika, a koji rok ne može biti kraći od 8 dana, osim u slučajevima prijeke potrebe kada je to predstavnik dužan posebno naglasiti. Na temelju tako prikupljenih suglasnosti, predstavnik suvlasnika stavlja zabilježbu na tekst odluke da je izjašnjavanje provedeno elektronskim putem i o načinu izjašnjavanja svakog pojedinog suvlasnika s pripadajućim postotkom udjela u vlasništvu. Potvrde o izjašnjavanju pohranjuju se uz jedan primjerak odluke koja se odlaže u dokumentaciju zgrade.

Iznimka od takvog načina suodlučivanja može biti dokumentacija za koju je propisana ovjera osobnog potpisa npr. dokumentacija banke prilikom zahtjeva za kredit.

Puno je situacija gdje suvlasnici ne dolaze na sastanke, niti odgovaraju na mailove, jednostavno se do njih ne može, a posao predstavnika suvlasnika ne može biti utjerivanje suglasnosti od vrata do vrata. Vlasnici poslovnih prostora se ograđuju od izjašnjavanja pod izgovorom da ne stanuju u zgradi i da im ne priliči odlučivati o stvarima koje nisu nužno vezane uz poslovni prostor.

S obzirom da je svatko od suvlasnika 'dužan znati' sve što se poduzima u poslovima zgrade, kao i obvezno sudjelovati u zajedničkom upravljanju zgradom, smatram potrebnim propisati sankcije za suvlasnike koji učestalo ne dolaze na sastanke (uz već ranije predloženu mogućnost ovlaštenja zamjene) i/ili se ne izjašnjavaju o prijedlozima koji su dostavljeni napisanom odlukom ili elektroničkom poštom. Takve bi prekršitelje upravitelj prethodno upozorio na mogućnost da će ukoliko i dalje budu izbjegavali svoje obveze vezane uz upravljanje i održavanje zgrade biti kažnjeni novčanim iznosom u visini jedne njihove mjesečne pričuve. Isto bi trebalo predvidjeti i u prekršajnim odredbama.

Obveze suvlasnika

Svakako naglasiti da je suvlasnik obvezan prisustvovati sastanku suvlasnika i obvezan se izjašnjavati o prijedlogu odluka (pozitivno ili negativno).

Također, suvlasnik bi trebao biti obvezan dozvoliti ulaz u svoj posebni dio zgrade upravitelju, odnosno osobi koju upravitelj odredi ako postoji sumnja da svoj posebni dio ne održava na način propisan zakonom, međuvlasničkim ugovorom, kućnim redom i odlukama suvlasnika.

Prvenstveno se ovdje misli na držanje prekomjernog broja kućnih ljubimaca ili držanje stana u vrlo lošim higijenskim uvjetima, zbog čega suvlasnici trpe nepodnošljivi smrad u zgradi i odbijanje otklanjanje kvarova od strane izvođača dok se stan ne dezinficira.

Predstavnik suvlasnika

Obveza je predstavnika suvlasnika izraditi kratki izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini koji dostavlja suvlasnicima putem oglasne ploče ili putem elektroničke pošte do 1. veljače iduće godine.
S obzirom da je predstavnik dužan suvlasnike unaprijed obavijestiti o svemu što poduzima, osim u slučajevima hitnih radova kada ih obavještava neposredno nakon radova, nije mi jasno što bi takav izvještaj trebao sadržavati, a da suvlasnici nisu o tome već ranije obaviješteni?

Za predstavnika suvlasnika treba ostati određeno da predstavnik može biti samo osoba koja je suvlasnik u zgradi, odnosno ujedno i vlasnik posebnog dijela u zgradi. Bilo kakvo drugo rješenje nepovoljnije je i lošije za suvlasnike. Zakonom treba propisati da ako do dogovora oko izbora predstavnika ne dođe da upravitelj donosi odluku o imenovanju predstavnika na određeno vrijeme po principu rotacije (pojedinačni rok od 1 godine), abecednim redom, uz mogućnost izuzeća suvlasnika iznad 70 godina starosti i/ili lošijeg zdravstvenog stanja. Takva odluka prestaje važiti u svakom trenutku odnosno kada se odlukom većine suvlasnika postigne dogovor o izboru predstavnika.

Novčana naknada za rad predstavnika suvlasnika je izostala iz prijedloga. Zakonom bi to pravo treba omogućiti jer i sada smo u situaciji da poslove predstavnika rijetko tko želi preuzeti, a ovako bez mogućnosti novčane naknade i uz sav posao koji predstavnik obavlja te još i najavljeni inspekcijski nadzor, situacija će postati samo još gora.

Nadzor

Inspekcijski nadzor nad radom predstavnika suvlasnika – predstavnik suvlasnika nema pravo i ne smije odlučivati umjesto suvlasnika, nejasno je što bi bio predmet nadzora. Zakonom se može propisati inspekcijski nadzor u zgradi, a kojim nadzorom se utvrđuje da li suvlasnici ispunjavaju svoje obveze vezane uz održavanje i upravljanje zgradom, a nadzor se provodi u prisutnosti predstavnika kod kojeg se ujedno nalazi i dokumentacija zgrade.

Prekršajne odredbe

Iza točke (1) dodati novu točku u kojoj definirati da će se novčanom kaznom u iznosu jedne pripadajuće mjesečne pričuve kazniti suvlasnik koji ne ispunjava obvezu prisustvovanja sastancima suvlasnika i/ili izjašnjavanja (pozitivno, negativno) o prijedlozima odluka, a kako je već ranije predloženo.

Članak 34.
Međuvlasnički ugovori i Odluke o kućnom redu u pravilu su stare i više od 25 godina i ovo je prilika da se ažuriraju te bi trebalo propisati njihovo obvezno usklađenje s novim Zakonom.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.