Granica između instalacija u zgradi - je li bolje da je zajedničko ili privatno?

Na e-savjetovanje u vezi nacrta za Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, osim stvarnih prijedloga, stiglo je više tekstova za koje nije posve jasno jesu li više prijedlog ili pitanje. Jedno od takvih je sljedeće: 

„Također mislim da treba dodati precizniji opis o tome gdje se nalazi granica između zajedničkih instalacija zgrade i instalacija u stanovima i drugim prostorima. Npr. u pravilu je zajednička vodovodna instalacija sva ona koja dolazi do vodovodnog ventila u stanu ili prostoru. To je bitno za plaćanje popravaka na trošak pričuve. Trebalo bi pojasniti i situaciju s vratima i prozorima. Vrata i prozori su obično na zajedničkim dijelovima bilo na fasadi, odnosno pročelju ili ako vrata gledaju na hodnik onda je i hodnik, odnosno stubište zajednički dio. Ako postoje balkoni ili lođe, a prozori gledaju na lođu, i zid na kojima je prozor su dio pročelja. To izgleda da su svi prozori i vrata zajednički i da se trebaju održavati iz pričuve vjerojatno zajedničkim projektom svaki određeni broj godina. Je li to bila namjera predlagatelja?”

Kada sam za e-savjetovanje u ožujku 2024. godine pisao primjedbe na prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada bio sam u stisci s vremenom jer tih su mi se dana već velike obiteljske obveze dodatno zakomplicirale zbog dva sukcesivna smrtna slučaja među rodbinom, a rok trajanja savjetovanja nije bio baš toliko velik da bih mogao temeljito sve obraditi i sastaviti prikladne komentare. 

Ja sam u toj materiji više od desetljeća i s vremenom sam prikupio vrlo mnogo materijala koji se odnose na zajednice suvlasnika i upravitelje, što je teško pamtiti pa sam sve to morao ponovno pretražiti da si osvježim memoriju. Istodobno sam pročitao i sve tuđe primjedbe, prijedloge i pitanja da se ne bih preklapao s onima koji su sa mnom dijelili isto mišljenje. Dok sam grozničavo radio da stignem završiti posao do 20. ožujka 2024., a to je bilo najviše noću, nastojao sam se koncentrirati na sve te tekstove, a pogotovo na tekst prijedloga zakona, međutim zbog umora neke su mi stvari ipak promakle.

Primjerice, promakla mi je činjenica da u članku 15. prijedloga za novi Zakon, suprotno definiciji pročelja iz Uredbe o održavanju zgrada, koja je izrijekom uključivala prozore i vanjska vrata, a po tehničkoj logici moglo se zaključiti da uključuje i sve završne slojeve pa tako i toplinski omotač, autori prijedloga Zakona su na neobičan način razdvojili pročelje na tri zasebna elementa. Takvo što nisam vidio niti u jednom od sličnih stranih Zakona koje sam do sada proučio. 

Što je pročelje

Tehnički leksikon definira pročelje ili fasadu prije svega kao prednje lice zgrade, ali i druga lica zgrade koja su usmjerena u drugim smjerovima, pa razlikuje glavno ili ulazno pročelje, bočno i stražnje pročelje, ili u urbanoj blokovskoj izgradnji ulično pročelje te dvorišno pročelje, stoga ono „kao najuočljiviji element građevine iziskuje studijski pristup u svim područjima arhitektonske artikulacije: karakterizaciji korpusa građevine, odnosu punoga i praznoga, teksturi materijala, kolorizmu, kompozicijskim odnosima, itd." Zatim nastavlja da se pročeljem ili fasadom katkada smatra završni sloj vanjskoga zida ili sam vanjski zid. 

Autori prijedloga novog Zakona nisu u članku 3. definirali što oni pak podrazumijevaju pod pojmom pročelje. Novim tumačenjem dovode u zabunu i suvlasnike i upravitelje. Govore li nam oni da je za potrebe ovog Zakona pročelje samo goli vanjski neobrađeni zid, dakle goli beton, kamen i cigla s golim otvorima za prodor svjetla i zraka? Dakle, nije li više pročelje vanjski zid „finiširan“ do stupnja koji definira njegov konačni estetski izgled ili izgled prije radova za povećavanje energetske učinkovitosti zgrade?

Ne znam što o tome misle arhitekti, ali ja ću malo karikirati i zajedljivo reći da su isto tako mogli odvojiti od pročelja i špric, grubu žbuku, finu žbuku, impregnaciju itd. Osim toga, zar prozori i vrata, uz to što služe prodoru svjetlosti i zraka u unutrašnjost zgrade, nisu i nerazdvojivi elementi estetskog oblikovanja pročelja?

Epidemija nepoštovanja izgleda

Po mojem mišljenju trebalo bi i dalje zadržati tumačenje iz Uredbe o održavanju zgrada jer ona u zajedničke dijelove zgrade uvrštava „pročelja zgrade uključivo prozori i vrata“ i tako slijedi europsku praksu. Naime, mi odavno u praksi imamo epidemiju nepoštovanja izvornog vanjskog izgleda zgrada od pojedinih suvlasnika, ponekad zbog njihove osobne prepotencije, ali ne tako rijetko i zbog notorne nebrige njihovih zajednica suvlasnika te upravitelja koji vjeruju da s time nemaju ništa, a ponajviše zbog odsutnosti JLS koje ne rade svoj posao. Rezultat su zgrade čije fasade izgledaju svakako, a u najmanju ruku neuredno. 

U europskim zakonima koji uređuju ustroj i rad zajednica suvlasnika u zajedničke dijelove zgrade svrstavaju sve prozore i vanjska vrata, zatim unutarnja ulazna vrata za sve zajedničke dijelove, a u nekim zemljama i unutarnja vrata za posebne dijelove zgrade. Čemu to? Da se suvlasnici spriječe da samostalno mijenjaju izgled dijelova fasada, ali i zajednički interijer.

Drugim riječima, sprječava se pojedince da liče prozore drugačijom bojom od originalne ili da mijenjaju originalni materijal i izgled prozora kada ih mijenjaju zbog dotrajalosti. Svi radovi na prozorima, bilo da služe zajedničkim dijelovima ili posebnim dijelovima zgrade moraju se izvoditi u skladu s projektom, lokalnim propisima i na osnovu odluke koju su izglasali suvlasnici koji predstavljaju većinu vlasničkih udjela, a pokrivaju se sredstvima pričuve. Iz toga je izuzeto jedino zamjena oštećenih stakala ako to nije pokriveno osiguranjem i ličenje prozora i balkonskih vrata posebnih dijelova jer ti troškovi padaju na teret pojedinih suvlasnika. Međutim, o tim se radovima mora obavijestiti upravitelj kako bi on imao uvid da se ne krše pravila. 

Vrata samovolje

U zemljama gdje su u zajedničke dijelove uvrštena i ulazna vrata za pojedine posebne dijelove, za njih vrijede ista pravila kao i za prozore. Npr. u Njemačkoj ona strana takvih vrata koja gleda na stubište ili zajednički hodnik mora biti standardizirana, dok je svaki vlasnik posebnog dijela slobodan urediti ih s unutarnje strane po svojoj volji.

U svezi primjedbe „da treba dodati precizniji opis o tome gdje se nalazi granica između zajedničkih instalacija zgrade i instalacija u stanovima i drugim prostorima“ moram priznati da nisam ranije uočio nelogičnost u točkama „p.“ i „u.“.

• p. instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna
• u. zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila, odnosno ventila trošila u posebnom dijelu zgrade

Sada se i ja slažem s tim da u vezi tih dviju točaka treba učiniti par ispravaka, odnosno nadopuna. Pod „p.“ u vezi instalacije kanalizacije, a pod „u.“ u vezi instalacije centralnog grijanja. Dakle pod „p.“ bi trebalo samo dodati tekst “do odvajanja instalacije za pojedini posebni dio zgrade“. 

No, pod „u.“ je stvar malo kompliciranija, a autori prijedloženog nacrta Zakona, kao ni ja ranije, to nisu uočili. Naime, za potrošnu toplu vodu problem bi se rješio tako da se doda nova točka s tekstom: „instalacije za PTV od kotlovnice/toplinske podstanice do odvajanja instalacije za pojedini posebni dio zgrade, odnosno do sekundarnog vodomjera za PTV u posebnom dijelu zgrade“.

Međutim, za razvod tople vode za grijanje sve ovisi o izvedbi sustava grijanja. Ako zgrada nema sekundarne kalorimetre, onda bi točku „u.“ trebalo korigirati tako da glasi: „zajedničke instalacije centralnog grijanja do radijatorskog ventila, odnosno ventila trošila u posebnom dijelu zgrade“, a ako zgrada ima sekundarne kalorimetre tada bi se stvar trebala rješiti novom točkom s tekstom: „zajedničke instalacije centralnog grijanja do odvajanja instalacije za pojedini posebni dio zgrade, odnosno do sekundarnog mjernog uređaja“.

Naime, u ostalim slučajevima je ipak jasno gdje su granice između zajedničkih i individualnih instalacija. Brojilo je uvijek na vidnom mjestu, a „točka odvajanja“ se može utvrditi ili uvidom u projekt ili elaboratom za etažiranje zgrade. 

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.