potpisivanje dokumenata
Izvor: Catkin / Pixabay
Rudolf Stracaboško
PRAVNA DRŽAVA

Hrvatsko društvo u novom okruženju i novim prilikama

U kratkom povijesnom periodu, u zadnjih tridesetak godina, hrvatsko društvo i njegove kulturne i strukturne okvire uzdrmale velike sile: domovinski rat, njegove strahote i posljedice, korjenita promjena političkog i društvenog uređenja, privatizacija i privatno vlasništvo, globalizacija, ulazak u zajednicu EU, promjena geopolitičkih odnosa u svijetu, 'Doomsday clock' opasnosti od nuklearnog rata nikada do sada nije pokazivao tako zabrinjavajuće stanje, pandemija(e), učestali zemljotresi i potencijalno izvjesne druge velike prirodne nepogode (dugi periodi ekstremno visokih temperatura zraka, suše, promjena klime zbog globalnog zatopljenja), te dramatično duboke tehnološke, tehničke i društvene i tržišne promjene, posljedica utjecaja novih tehnologija 3. i 4. Industrijske revolucije.

Vjerujem da je cilj svih nas državljana Republike Hrvatske da živimo naše privilegije življenja na najvišim dostignutim standardima EU, pa i svijeta, da svojim radom i doprinosom nesmetano ostvarujemo svoje osobne ciljeve, u potpunosti razvijemo i ostvarimo svoje potencijale i dosežemo osobnu sreću, koja je i cilj svakog života, te da doprinesemo i sreći drugih, naše zajednice u cjelini. Jednake takve ciljeve su imali i imaju i oni narodi koji su do danas stigli najdalje u tome, te su na neki način i 'mjerilo'. Ali, naše metode postizanja tih ciljeva se moraju razlikovati od njihovih, jer ne možemo si dozvoliti da se, jednako poput njih, postupno sasvim sami razvijamo poput njih (da karikiramo, reda veličine narednih sto i sedamdeset godina, kako bismo sami, samo sa svojim usputnim saznanjima dosegli današnji nivo demokracije najnaprednijih, dok bi oni u međuvremenu ponovno daleko dalje odmakli od nas), već naše metode moraju biti drugačije, bolje i efikasnije (usvajajući najbolja znanja iskustva i prakse i nadograđujući ih), ali uz zadržavanje jednakih ciljeva. I naravno, nije nam cilj da postanemo 'neodređeni pesimist', što se pripisuje sadašnjim ograničavajućim/negativnim karakteristikama Zapadne Europe (PT). U viziji naše budućnosti, u planiranju bolje budućnosti naše države i naroda, mi svojim potencijalima možemo/imamo pravo/ dužnost usmjeriti se na scenarijo budućnosti 'uzleta' (NB).

Mehanizmi demokracije

Demokracija nas oslobađa, ali samo za to da sami preuzmemo inicijativu, da se natječemo, radimo i biramo za nas najbolja rješenja. Na svim nivoima ima puno toga za popraviti i unaprijediti, a jasno je da će uvijek biti prostora za napredak. Komentari, primjedbe, sugestije, opaske nisu nikada namijenjeni kritici i ugrožavanju bilo čijeg integriteta, a pogotovo oni koji su povezani i s konstruktivnim prijedlozima. Taj princip je već odavno bio ugrađen u temelje korporacijske kulture naše korporacije. Naime, nemoguće bi bilo komunicirati, ukazivati na stvari koje treba i može se popraviti, ako to za sobom povlači ugrožavanje nečijeg profesionalnog i/ili osobnog integriteta.

Vezano za samo suvlasništvo, smatram da su potrebne hitne akcije zakonodavca i državne administracije, kako bi popravili, po mom uvjerenju, jako lošu situaciju nastalu zbog manjkavosti odgovarajućeg zakona, te zbog toga što zakonodavac/državna administracija nije uz zakon dala i procese i procedure koji će usmjeriti i zaštititi Suvlasnike, jer oni nisu, ne moraju biti, ni u velikoj većini ne mogu biti vješti profesionalci u demokratskom upravljanju održavanja i unapređenja suvlasničkih dijelova njihove stambene zgrade.

U tome im možemo i moramo pomoći i mi Suvlasnici, tako da svatko od Suvlasnika (a i 'Upravitelja'), tko smatra da može doprinijeti općem interesu, kada proslijedimo svoja iskustva svoje opaske i sugestije iz prakse primjene zakona odgovarajućim osobama u odgovarajućim državnim službama. Iskustvo iz menadžmenta je da se treba fokusirati na donositelje odluka, kako bi se željeno prenijelo na pravo mjesto na efikasan način. Ja uočavam da je (za dubinsku analizu, trebat će mi puno više vremena da posvetim tome) jedan članak Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, vezanog za Suvlasničke odnose, u sukobu s Ustavom Republike Hrvatske, što je neprihvatljivo. Nadalje, generalno, zaključujem da je važeći zakon, prema konstrukciji rečenica, (loš) prijevod s njemačkog jezika (dakle ili austrijskog ili njemačkog zakona). Svakako, svi moderni zakoni su izvedeni iz dva velika povijesna brilijanta pravna dostignuća Zapadne civilizacije, no svi novi zakoni su predmet daljnjeg usavršavanja, a sam jezik (kao što mi i tehničkim znanostima uvijek nastojimo kada komuniciramo sa širim, ne-ekspertnim auditorijem) treba biti jasan, nedvosmislen i jednostavno razumljiv svima.

No, odmah i uvijek, ne čekajući izmjene/dopune zakona i donošenje dobrih procesa i procedura zakonodavca i državne administracije, kao Suvlasnici, imamo u svakom trenutku pojedinačna prava i obavezu štitimo svoju imovinu i svoja prava, te da doprinosimo zajedničkim interesima, svatko u skladu sa svojim stvarnim sposobnostima i vještinama. Naravno, to ni na koji način ne stvara bilo kakve preduvjete ili razlike u pravima svakog Suvlasnika u uživanju prava suvlasništva. Svaka osoba ima svoje vještine i liderske sposobnosti za nešto, sve je vrijedno, ali nije sve isto, niti je svugdje jednako primjenjivo.

Samo sa svojim jakim stranama mogu ljudi međusobno surađivati, sa svojim slabim stranama mogu samo 'prositi.' (DE)

No, u svakom slučaju, svi Suvlasnici su jednako vrijedni i imaju, svojim vlasništvom stana i suvlasništvom zajedničkih dijelova zgrade, uvijek jednaka demokratska prava u vezi zajedničkih dijelova stambene zgrade i interesa.

Danas (možda još) ima primjera u praksi poput:

  • Suvlasnici ni ne znaju da postoje (njihova) dva ugovora vezana za izvršno upravljanje njihove zgrade (suvlasničkih dijelova)
  • Neki ugovori (poznata su mi samo dva primjera i oba primjera su takva) su takvi da su potpuno jednostrani na najveću moguću štetu Suvlasnika i njihovih interesa, dakle to nisu ugovori već direktive 'Upravitelja' i/ili 'Predstavnika suvlasnika' koji nikome za ništa ne odgovaraju, a prijete silom onima koji kasne s uplatom pričuve,
  • 'Predstavnik suvlasnika' se ne predstavi ostalim Suvlasnicima,
  • 'Predstavnik suvlasnika' se ponaša poput autokrata koji radi na svoju ruku, ne odgovara nikome za ništa, troši novce Suvlasnika po svojoj volji, bira radove i izvođače po svojoj volji, sam sebe izabere za 'Predstavnika Suvlasnika' i odredi si visinu naknade za svoje usluge,
  • Upravitelj potpuno nestručan i neprofesionalan, ali se potpuno zaštitio od Suvlasnika 'Ugovorom o upravljanju zgrade' potpomognutim 'Međuvlasničkim ugovorom', koje Suvlasnici nisu ni vidjeli, a kamo li prihvatili, ili su pak toliko nestručni da nisu mogli uočiti zamke koje im je 'Upravitelj zgradom' sakrio u svoj prijedlog ugovora,
  • 'Upravitelj zgrade' je ugovorom implicitno vezao Suvlasnike (bez njihovog znanja, saznanja ili pristanka) da ga ne mogu dati otkaz dugo vremena,
  • Jednostrani (za Suvlasnike katastrofalni) ugovori dovode 'Upravitelja' i/ili 'Predstavaka Suvlasnika' u konflikt interesa itd.

Današnji načini nadoknade štete Suvlasnicima koji su bili oštećeni i/ili ugroženi kod održavanja i /ili unapređenja zgrade

Ako netko od Suvlasnika zgrade, u svom stanu ili u zajedničkim prostorima zgrade, na neki način ugrožava standard, imovinu, zdravlje, mir i sigurnost drugih Suvlasnika i stanara u zgradi, oni imaju na raspolaganju državni mehanizam zaštitne brze intervencije. Svatko ponaosob, tko je na taj način ugrožen, može zvati policiju za intervenciju, jer ona ima stanovite nadležnosti u tom pogledu. Također može zvati za hitnu intervenciju i sanitarnu inspekciju te inspekcije za zaštitu od požara, u slučaju pojave ili mogućnosti pojave odgovarajuće opasnosti.

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Suvlasnici moraju izabrati nekog 'Upravitelja zgrade' u zakonskom roku. Ako ga ipak ne izaberu, jedinica lokalne samouprave im bira 'Prinudnog upravitelja' (ako barem jedan suvlasnik podnese zahtjev), a ako se ipak ni taj ne izabere, sud postavlja 'Prisilnog upravitelja'. To se očito već događalo, a najčešće se to događa tamo gdje su jako narušeni međuvlasnički odnosi.

Sudski put naknade

Ako Suvlasnici utvrde da je s računa pričuve suvlasnika oduzeto previše novaca za dobivene usluge ili za nepostojeće usluge, Suvlasnici mogu od onih koji su to učinili('Upravitelj zgrade', i/ili 'Predstavnik suvlasnika', izvođači radova i usluga, prodavači roba) sudskim putem tražiti obeštećenje na važećem sudu (ali, postupak može biti skup i može dugo trajati), pa će ih pravni sustav države zaštititi, ako utvrdi da su Suvlasnici oštećeni. Naravno, u sudskom procesu se, pored zakonskih i općih načela, specifičnih spornih stavki, u obzir uzimaju i 'Ugovor o održavanju zgrade' i 'Međuvlasnički ugovor', koji su važeći (ma kako loši i nepravedni bili za Suvlasnike; no i tu ima prilika za Suvlasnike, ovisno o sudskoj praksi i zakonima).

Ti ugovori su nerijetko jednostrani te uglavnom štite od rizika i odgovornosti samo 'Upravitelja zgrade' (posredno i 'Predstavnika suvlasnika', ako on s njima samostalno surađuje, ignorirajući prava Suvlasnika), sve na štetu njihovog poslodavca - Suvlasnici. Naravno, svugdje na svijetu, svatko, ako može i ako mu je dopušteno, svoju odgovornost i rizike prebacuje na druge (što je njegov idealan 'menadžment rizika') te to nije nikakva specifičnost nijednog društva ni sistema.

Brzi i efikasan put do vrhunskog upravljanja održavanja zgradom

Organizirani Suvlasnici, uz profesionalnu stručnu potporu (ne od 'Upravitelja' koji je stranka u ugovoru), ugovorit će za sebe dobar i pravedan ugovor s kvalitetnim 'Upraviteljem' u izvršnoj transparentnoj ulozi upravljanja, i tako će Suvlasnici aktivno kontrolirati procese, određivati/odobravati strategije razvoja, odobravati radove i izvođače, te cijene, kvalitete, opsege, garancije i rokove izvođenja radova na njihovoj zgradi, što je proaktivni, najefikasniji i najbolji način zaštite prava i imovine Suvlasnika.

Oni Suvlasnici koji se tako ne organiziraju, najčešće će biti vrlo nezadovoljni uslugama onih koji im prodaju svoje usluge, skupo (i opetovano) će plaćati loše izvedene radove loših ugrađenih dijelova i uređaja, a također, međusobni odnosi Suvlasnika nerijetko tada bivaju jako narušeni, što je dodatna velika šteta za sve Suvlasnike i stanare zgrade.

Pročitajte i druge tekstove autora Rudolfa Stracaboška.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.