Institut zajednice suvlasnika u nas nije ništa novo!

Zbog toga ima još onih koji bi u članku 6. mijenjali definiciju zajednice suvlasnika iako imaju posve drugačije ideje od HEP-a (U prijedlogu Zakona koji se nalazi u saborskoj proceduri navedeni članak je pod brojem 7., op.ur.). Pogledajmo najprije ovaj prilično naivni komentar na prijedlog nacrta za Zakon o upravljanju i održavanju zgrada: 

- „Institut zajednice suvlasnika je nešto posve novo i treba ga pozdraviti te kazati da će pravna osobnost zajednice suvlasnika s osobnim identifikacijskim brojem značajno olakšati transparentno poslovanje, smanjiti sivu ekonomiju, ubrzati upravne i sudske postupke te uvelike pridonijeti izgradnju povjerenja u sustav upravljanja zgradama.“

Saznajte sve o Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada

I ja sam inače po naravi optimist. Međutim po pitanju nacrta za ovaj Zakon dosadašnje iskustvo govori mi da treba biti jako oprezan i ne veseliti se prerano. Zaista je dobro da se konačno jasno definira zajednica suvlasnika, no ne bih se nikako složio da se radi o nečem posve novom.

Suvlasnici već udruženi

Prošlo je 26 godina od stupanja na snagu ZOViDSP, a većina građana još ne shvaća da osobe koje su suvlasnici u zgradi ustvari već sada predstavljaju udrugu bez obzira što je službeno nitko ne naziva zajednicom suvlasnika. Naime, članak 85. govori: 

„(4) Suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova, s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor)“. 

Naime, sama činjenica da suvlasnici za uređenje međusobnih odnosa sklapaju pisani sporazum, odnosno ugovor već nas upućuje na to da se oni za postizanje određenih zajedničkih ciljeva zapravo udružuju u specifični oblik neformalne udruge koja predstavlja realnu iako još neformalnu zajednicu, koju sve češće kolokvijalno nazivamo suvlasnička zajednica ili zajednica suvlasnika. Ona može djelovati bez obzira na to što nema status pravne osobe, odnosno OIB pa stoga ne podliježe obvezi registracije te se za sada na nju ne primjenjuju odredbe Zakona o udrugama, već odredbe Zakona o obveznim odnosima koje uređuju ortaštvo (članci 637. do 660.).

Za sada takvoj zajednici ZOViDSP nije utvrdio ni ime niti joj je odredio neki posebni pravni status, ali je zato u članku 375. tu mogućnost iz članka 85. pretvorio u privremenu obvezu koja bi trebala važiti za suvlasnike sve dok za njihovu zajednicu traje tzv. prijelazno razdoblje.

Nakon što budući Zakon stupi na snagu i zajednica suvlasnika postane pravna osoba ona će u pravnom smislu doživjeti određenu promjenu i postati će udruga u skladu s člankom 4. Zakona o udrugama koji govori:

„Udruga u smislu ovog Zakona je svaki oblik slobodnog i dobrovoljnog udruživanja više fizičkih, odnosno pravnih osoba koje se, radi zaštite njihovih probitaka ili zauzimanja za zaštitu ljudskih prava i sloboda (...) i ciljeve koji nisu u suprotnosti s Ustavom i zakonom, a bez namjere stjecanja dobiti ili drugih gospodarski procjenjivih koristi, podvrgavaju pravilima koja uređuju ustroj i djelovanje toga oblika udruživanja.“ 

Dakle, vlasnici posebnih dijelova zgrade se u svrhu zaštite svojih interesa i imovine dobrovoljno udružuju kako bi u skladu s načelima demokratskog zastupanja i očitovanja volje članova upravljali poslovima koji se odnose na donošenje odluka i prikupljanje financijskih sredstava u vezi održavanja zajedničkih dijelova zgrade.

Iz tog razloga, što nekima još nije jasno, uz ZOViDSP i budući zakon, na zajednicu suvlasnika bit će, za opća pitanja, primjenjive pojedine odredbe Zakona o udrugama pa ih zato u novom Zakonu nije potrebno još jednom ponavljati, već je dovoljno pozvati se na njih. Npr. zajednice suvlasnika, odnosno upravitelji u njihovo ime, trebali bi „voditi poslovne knjige i sastavljati financijska izvješća prema propisima kojima se uređuje način financijskog poslovanja i vođenja računovodstva neprofitnih udruga“. Zatim, u slučaju nastanka okolnosti koje nužno uvjetuju prestanak postojanja zajednice suvlasnika postupit će se prema odredbama o likvidaciji iz Zakona o udrugama na koji su se autori prijedloga za novi Zakon ispravno pozvali.  

Suvlasnici već sada imaju moć, ali...

Precizna definicija zajednice suvlasnika je zaista potrebna, ali u nas je to daleko važnije iz psiholoških nego iz pravnih razloga. Naime, većina suvlasnika još ima velike poteškoće odvojiti se od mentaliteta najmoprimca koji su osobno stekli u prethodnom društvenom sistemu ili su ga naslijedili od svojih roditelja, po kojemu sve tehničke probleme u stanu i zgradi rješava netko drugi. Iz tog razloga ne shvaćaju da su već sada u svojoj zgradi članovi zajednice koja potencijalno ima veliku moć, ali da je ta moć proporcionalna njihovom osobnom angažmanu u njenim aktivnostima. Nema osobnog angažmana, nema ni moći.

Velika je zabluda misliti da će dodjela statusa pravne osobe s OIB-om samo po sebi zajednici suvlasnika „značajno olakšati transparentno poslovanje, smanjiti sivu ekonomiju, ubrzati upravne i sudske postupke, te uvelike pridonijeti izgradnju povjerenja u sustav upravljanja zgradama“.

Kakav stvarni pravni status ima zajednica je manje važno nego što se misli. Nemali broj članica EU nije zajednicama suvlasnika dodijelio status pravne osobe, a njihova je praksa pokazala da one svejedno mogu vrlo dobro funkcionirati. Razlog tomu je prije svega građanska kultura suvlasnika, koja se očituje u poznavanju i poštovanju zakona i prava sugrađana, zatim u osobnom angažmanu kod upravljanja zajedničkom imovinom, a na kraju i profesionalizam i korektnost upravitelja.

Zbog toga je iluzorno očekivati da će zakonske promjene same po sebi i to još odmah donijeti bitne promjene u praksi. Proći će još mnogo vremena prije nego budemo vidjeli ima li zaista pozitivnih rezultata.

Pročitajte ostale tekstove Igora Doubeka.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.