dizalo, lift
Izvor: Suppadeth wongyee / Pixabay
PRIČA IZ PRAKSE

ISKUSTVO UPRAVITELJA - Kako ugraditi dizalo u postojeću stambenu zgradu

Ugradnja dizala je velika investicija. Moguće je vrlo precizno utvrditi pojedinačne troškove ugradnje dizala, koji se zatim mogu uspoređivati s koristima, kako onim nemjerljivim kao što je poboljšanje kvalitete života, tako i s onim mjerljivima poput povećanja vrijednosti nekretnine koje ugradnja dizala u stambenu zgradu neminovno donosi.

Tekst je za Udrugu Upravitelj pripremio Natko Ivković, direktor, Stambeno gospodarstvo Tanker d.o.o. iz Zadra.

Prema rezultatima ankete provedene tijekom 2017. godine, u Hrvatskoj je 16.800 stambenih zgrada s četiri i više etaža bez ugrađenog osobnog dizala, što u grubim brojkama predstavlja oko 160.000 stanova s približno 750 tisuća stanovnika.

Neupitno je da dizalo u stambenoj zgradi, osim što poboljšava kvalitetu življenja u takvom objektu, pridonosi i dodanoj vrijednosti same nekretnine, kao i bržem obrtaju na tržištu nekretnina, No, kao što ćemo u tekstu pokušati dočarati, u praksi je jako teško ugraditi dizalo u već postojeću stambenu zgradu.

Puno je čimbenika koji utječu na uspješnost procesa ugradnje dizala, a osvrnut ćemo se na one najvažnije te pokušati dati primjere iz prakse kako se neke od prepreka mogu razriješiti.

Tehnički uvjeti

Prije svega, kod promišljanja o opciji ugradnje dizala u postojeću stambenu zgradu, potrebno je utvrditi tehničke uvjete, odnosno ograničenja uvjetovana konstrukcijom građevine, jer, bez obzira na izvedbu dizala, to su uređaji koji zahtijevaju intervenciju u popriličan prostor zajedničkih dijelova zgrade.

Na predstavljanju ankete spomenute na početku teksta, istaknuto je kako u 20-ak posto ukupnog broja građevina bez dizala, uopće neće biti moguće ugraditi dizalo, prvenstveno radi tehničkih ali i ostalih ograničenja.

Dakle, pojednostavljeno, ako nemate dovoljno prostora u stubištu zgrade (iako postoje tehnološka rješenja i za vrlo male prostore), ostaje mogućnost ugradnje vanjskog dizala, koja sa sobom povlači druga imovinsko pravna i tehnička ograničenja te dodatno komplicira i poskupljuje cjelokupan proces.

Vanjsko dizalo možete graditi samo na vlastitoj čestici, a kako u većini slučajeva zgrada posjeduje zemljište koje se nalazi neposredno ispod nje, imate situaciju u kojoj, uz sve ostale poteškoće, još morate 'pronaći' dodatno zemljište te se upustiti u proces ishodovanja nove građevinske dozvole.

Imamo jedan uspješan primjer ugradnje vanjskog osobnog dizala gdje je čestica zgrade graničila s javnom površinom u vlasništvu lokalne uprave pa je bilo moguće postići dogovor oko ustupanja dijela zemljišta u vlasništvu grada, potrebnog da se na njega smjesti dizalo, a da pri tom ne ometa ili ugrožava korištenje javne površine. I u takvom slučaju morate imati dosta sreće da je na vašoj i na susjednoj čestici sređeno pravno imovinsko stanje, čestice uredno parcelizirane te uknjižene na njihove stvarne vlasnike. U ovom slučaju se uspjelo postići dogovor s lokalnom upravom, otkupiti zemljište, izraditi nove parcelacijske elaborate, uknjižiti na zemljište te ishoditi građevinsku dozvolu kojom se povećavaju tlocrtni gabariti postojeće građevine.

Tek nakon ispunjavanja tehničkih uvjeta, odnosno 'pronalaska' prostora potrebnog da se dizalo ugradi, možete početi razmišljati o ostalim uvjetima.

Pravni uvjeti

Ugradnja dizala u postojeću stambenu zgradu, u skladu sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, smatra se poboljšicom te se za takav projekt zahtijeva suglasnost svih suvlasnika stambene zgrade.

Suglasnost svih suvlasnika, ako se radi o iole malo većoj stambenoj zgradi, u praksi je gotovo pa nemoguće dobiti, pa mnoge zgrade odustaju na početku samog procesa ili uopće ne pomišljaju da se upuste u razmatranje jednog takvog projekta.

Kad u tu jednadžbu uključite poslovne prostore i stanove na nižim etažama građevine, koje nemaju praktičnu potrebu za dizalom, a ugradnja bi im predstavljala značajno povećanje troškova po osnovi zajedničke pričuve, suglasnost svih suvlasnika sasvim sigurno nećete dobiti.

Članak 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, koji regulira razinu suglasnosti za one poslove koji se smatraju izvanrednim poslovima i poboljšicama, a u čijem stavku 1. se zahtijeva suglasnost svih suvlasnika, u svom drugom stavku ostavlja mogućnost da se taj izvanredni posao ili poboljšica, u našem slučaju ugradnja osobnog dizala u postojeću stambenu zgradu, ipak ostvari bez pristanka svih suvlasnika, ako suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova odluče da se poboljšica učini, a da će oni sami snositi troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz pričuve, ne ugrožavajući time mogućnost stambene zgrade za provedbu redovitog održavanja, te ako te poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.

To zapravo znači da se dizalo može ugraditi i bez suglasnosti svih suvlasnika, uz natpolovičnu većinu suvlasničkih udjela koji su spremni pokriti troškove ugradnje i održavanja dizala, čak i uz određenu participaciju postojećih sredstava zajedničke pričuve, te uz preduvjet da ugradnja dizala neće ići suviše na štetu suvlasnika koji ne sudjeluju u financiranju dizala, koliko god to bio širok i nedefiniran pojam.

U praksi se pitanje financiranja ugradnje, a i održavanja dizala (treba računati da održavanje dizala zahtijeva značajne dodatne troškove na sredstva zajedničke pričuve) rješava dogovorom većine suvlasnika oko modela financiranja ugradnje dizala, koji se mora pretočiti u neki oblik sporazuma kako bi predstavljao pravnu osnovu za razmatranje financiranja ugradnje dizala iz vanjskih izvora, najčešće putem kredita komercijalne banke, s obzirom na to da u većini slučajeva u zajedničkoj pričuvi nema dovoljno sredstava za financiranje jednog takvog projekta.

Sporazum se oslanja na već spomenuti stavak 2. članka 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a definira:

  • suvlasnike koji su suglasni s ugradnjom dizala
  • model financiranja dizala
  • eventualno učešće iz postojećih sredstava zajedničke pričuve
  • način podmirivanja troškova ugradnje dizala gdje se može omogućiti suvlasnicima da svoja učešća uplate jednokratno u sredstva zajedničke pričuve te
  • (na kraju definira) pojedinačnu visinu pričuve po četvornome metru ovisno o navedenim čimbenicima.

Financijski uvjeti

Jednom kad se suvlasnici odluče na investiciju ugradnje osobnog dizala u stambenu zgradu gdje je to tehnički moguće, postavlja se pitanje modela financiranja, a kako trenutno u Hrvatskoj ne postoje samostalne subvencije za ugradnju dizala, osim horizontalnih mjera u sklopu natječaja za energetsku obnovu zgrada, suvlasnici se moraju osloniti isključivo na vlastita sredstva.

Kod ugradnje dizala valja pripaziti i na troškove ugradnje dizala, odnosno nastojati predvidjeti i procijeniti sve vezane troškove, pa je, primjerice, kod natječaja za prikupljanje ponuda najbolje definirati razinu izvedbe 'ključ u ruke', odnosno ugradnju dizala do pune gotovosti što, osim samih obrtničkih i instalaterskih radova, neizbježno uključuje i građevinske radove, pa je tako potrebno pozornost obraditi da je u trošak ugradnje dizala uračunato:

  • izvedba voznog okna dizala
  • iskop, izvedba i izolacija jame voznog okna (ako je potrebna)
  • dovod napajanja od brojila zajedničke potrošnje do upravljačkog pogona
  • ugradnja prikladnog osigurača na novi dovod
  • priključak dizala na gromobranske instalacije zgrade
  • izrada potrebne projektne dokumentacije
  • atest za dizalo i slično.

Pri ispitivanju tehničkih uvjeta zgrade, provjerit ćete snagu i faznost brojila zajedničke potrošnje električne energije. Dizalima je potrebna trofazna struja, barem 4,5 kW snage, a ako nemate te uvjete na brojilu bit će potrebno dokupiti snagu i faznost od distributera električne energije i to na najnižu razinu za trofazne priključke od 13,80 kW, a razliku ćete platiti oko 1.680 kuna s PDV-om po dodatnom kW.

Jednom kad su svi troškovi ugradnje dizala definirani ili procijenjeni te ukalkulirani u ukupni trošak investicije, može se započeti s raspodjelom troškova, u slučaju da ugradnju dizala ne financiraju svi suvlasnici zgrade.

Model raspodjele troškova ugradnje dizala stvar je dogovora između suvlasnika i uglavnom je individualan, odnosno svaka zgrada nosi svoj izazov i različite zahtjeve suvlasnika, a u praksi se to najčešće svodi na jedan od tri modela:

  1. RAVNOMJERNA RASPODJELA TROŠKOVA
    • Najjednostavniji model gdje se trošak ugradnje dizala raspoređuje linearno, na sve suvlasnike jednako, u skladu sa suvlasničkim udjelima u neto površini posebnih dijelova zgrade.
  2. PROGRESIVNA RASPODJELA TROŠKOVA
    • Ponekad suvlasnička zajednica traži veće troškovno opterećenje za suvlasnike na višim etažama građevine, pa se u tom slučaju dogovaraju različiti koeficijenti ili ponderi svake etaže kojima se trošak raspoređuje progresivno, ovisno o etaži na kojoj se posebni prostor nalazi.
  3. DOGOVORNA RASPODJELA TROŠKOVA
    • Kombinacija dva spomenuta modela, uz još dodatne zahtjeve korekcije udjela u troškovima s obzirom na različite socio-ekonomske prilike svakog od suvlasnika koji sudjeluju u financiranju dizala.

Dogovoreni model se ugrađuje u sporazum koji suvlasnici donose među sobom, a minimalna razina suglasnosti na sporazumu je natpolovična većina, iako je to u praksi i puno više, jer suglasnost često daju i suvlasnici koji ne financiranju dizalo i kojima se po pitanju troškova ništa ne mijenja, pa su suglasni da ostali suvlasnici sami financiraju investiciju koja će im dovesti do poboljšanja životnih uvjeta.

Kod razine suglasnosti za ugradnju dizala treba razmišljati i o minimalnoj razini suglasnosti koju definira banka u uvjetima za kreditiranje stambenih zgrada, a koja je gotovo pa u pravilu veća od natpolovične većine te je dobro imati potporu za ugradnju dizala i kod suvlasnika koji ga ne financiranju, ali daju svoju suglasnost da se zajednička pričuva zgrade optereti dugoročnim kreditnim aranžmanom.

Ugradnja dizala je velika investicija u pogledu troška, a pri procjeni svake investicije treba razmišljati i o koristima koje donosi. Kod proračuna troškova, uz sporazum o financiranju te opcije kreditiranja s fiksnim kamatnim stopama, moguće je vrlo precizno utvrditi pojedinačne troškove ugradnje dizala, koji se zatim mogu uspoređivati s koristima, kako onim nemjerljivim kao što je poboljšanje kvalitete života, tako i s onim mjerljivima poput povećanja vrijednosti nekretnine koje ugradnja dizala u stambenu zgradu neminovno donosi.

Za kraj treba napomenuti da je ugradnja dizala u postojeću stambenu zgradu kompliciran i dugotrajan proces. U praksi iskustva pokazuju neke rokove od 12 do 18 mjeseci od zahtjeva do realizacije projekta uz intenzivan proces koordinacije i dogovora između suvlasnika, gdje je najvažnija volja suvlasnika i konstruktivna suradnja suvlasnika i upravitelja zgrade. 

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

Ne zaboravite se prijaviti i na mjesečni newsletter.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.