Iskustvo upravitelja s terena - najčešći problemi i rješenja

Na savjetovanju upravitelja nekretninama u Puli sredinom travnja, na kojemu je sudjelovalo 260 upravitelja iz cijele Hrvatske te zemalja regije, razgovarali smo s upraviteljima o izazovima s kojima se svakodnevno suočavaju.

Tako smo na temu iskustva upravitelja s terena i najčešćih problema i rješenja imali 'čašicu razgovora' s predstavnicima dvaju upravitelja, ujedno članovima Udruge upravitelj:

• Toni Šoljan, TEHNOPLAST d.o.o., Split
• Darijan Rudan, ZAVOD ZA STANOVANJE d.o.o., Osijek

Općenito govoreći, stanje u zgradama je solidno. Ima dobrih i loših primjera, ali sve u svemu je solidno. Financije su najvažnije, a što dokazuje i činjenica koliko se zgrada htjelo prijaviti na lanjski javni poziv za energetsku obnovu. 

Najveći izazovi s terena

Izvođači radova, kooperanti, njihova stručnost i cijene su trenutno jedni od najvećih problema. Manjak radne snage veliki je problem, a on ponekad uzrokuje nestručno obavljene radove. S obzirom na to da su izvođači 'produžena ruka' upravitelja, loše odrađeni poslovi nikako nisu dobri ni za upravitelje, ni za izvođače, ni za suvlasnike.

Predstavnici suvlasnika su komunikacijska spona između upravitelja i suvlasnika jer je gotovo nemoguće razgovarati sa svim suvlasnicima. Predstavnik suvlasnika je jako važan suradnik, pogotovo na velikim projektima kao što je energetska obnova.

Nezainteresiranost suvlasnika u donošenju odluka. Isto tako, kada, primjerice, curi voda iz jednog stana u drugi, često se dogodi situacija da prvi ne dozvoljava ulaz u njegov stan. Ili suvlasnici ne žele sanirati krov iz kojeg curi jednom suvlasniku ispod krova i tako dalje. Bez odluke suvlasnika, upravitelji su nemoćni, jer ne mogu naložiti radove. 

Međuljudski odnosi i svijest - primjerice, krov curi, suvlasnika s prizemlja to ne zanima. Često to dovodi do velikih problema unutar zgrade jer jedne ne zanimaju problemi drugih. A ključno je da je to sve njihova zajednička imovina.

Profesionalni predstavnik - za ili protiv

Profesionalni predstavnici su sve češća 'pojava'. Jesu li dobri ili nisu? Odnosno, je li angažman takvog predstavnika u jednoj zgradi dobar ili loš potez? Zakon je jasan, predstavnik suvlasnika ne bi smio biti nitko tko nije suvlasnik u zgradi. No to se može i drugačije riješiti.

Profesionalni predstavnik ima i dobre i loše strane, no promatrajući sa stajališta upravitelja, profesionalni predstavnici znaju procedure, propise i koje su mogućnosti. Pogotovo ako već imaju suradnju s pojedinim upraviteljem.

Je li idealno? Nije. No bolje ikakav predstavnik nego nikakav. Naravno, takav predstavnik košta. U krajnjoj liniji, suvlasnici odlučuju.

'Deranje' zgrade

Stječe se dojam da mnogi (majstori, izvođači, kooperanti, upravitelji…) žele financijski 'oderati' zgradu. Jer koliko smo puta za jedan posao na zgradi dobili financijski prilično različite ponude.

Posao upravitelja jest da ima 'paletu' izvođača, a ako takav upravitelj ima dvojicu, tada su mogućnosti odabira jako sužene. Kada ih je više, oni se međusobno 'bore' cijenom i kvalitetom. Mnogi osnivaju tvrtke koje nisu u sustavu PDV-a pa su u startu 20 posto jeftiniji i tome je gotovo nemoguće konkurirati. Zato upravitelji imaju ugovore s izvođačima i prate njihov rad.

Stječe se dojam, barem su takvi komentari dobrog dijela suvlasnika, da upravitelji ne rade ništa i samo uzimaju naknadu. No to baš nije tako. Upravitelji, pogotovo oni veći, moraju imati zaposlene pravnike, ekonomiste, različite inženjere. Oni koštaju i moraju biti plaćeni za taj posao. Bitna je svijest suvlasnika da je zgrada njihova imovina o kojoj se moraju brinuti.

Promatrajmo zgradu kao tvrtku. Tvrtka mora imati računovodstveni servis koji košta minimalno 100 eura mjesečno. A upravitelj je pravno-tehničko-računovodstveni servis zgrade. Da je veća pričuva i veća naknada upravitelju koji bi onda zaposlio više ljudi, sigurno bi sustav bolje funkcionirao. S trenutnim razinama pričuve i naknade, može se reći da sustav funkcionira. Je li idealan? Niti blizu. Upravljanje zgradom je nisko profitabilna djelatnost.

Energetska obnova zgrada

U Splitu je energetski obnovljeno 30 zgrada u vrijednosti 50 milijuna kuna, što je sufinancirano ili državnim ili EU novcem. No ima i dosta zgrada koje su same odradile obnovu.

Suvlasnicima se sugerira da izrade projekte i da procijene mogu li sami odraditi energetsku obnovu ili se prijaviti na neki javni poziv. Zalažemo se za to da postoji stalni javni poziv, ali da razina subvencioniranja bude niža nego sada. Problem kod javnih poziva je i tu tome što se u jednome trenutku na tržištu nađe ogromna količina projekata energetske obnove koje netko treba i odraditi. I tu dolazi do rasta cijene i 'deranja' zgrada.

Puno manjih zgrada, recimo do vrijednosti energetske obnove od milijun kuna, bi se obnovilo na ovaj način.

Zaključak 

Svijest suvlasnika je ključna. Nikada nećemo dosegnuti standard razvijenih zemalja Europe, a i kod njih je drugačiji model. Hrvati su vlasnici svojih nekretnina, za razliku od Europljana, i moraju znati da je to njihovo i da zajedničku imovinu moraju održavati.

Mrkva i batina? Može li se potaknuti kvalitetnije održavanje zgrada? Mnogi nisu pobornici pristupa 'batine', ali činjenica je da postiže rezultate (primjerice u propisima sigurnosti na cestama). Trebalo bi paralelno raditi i na edukaciji, zakonskim propisima, svijesti. Bilo bi odlično kada bismo imali adekvatne provedbene propise i mogućnosti, kao što je recimo nekakav inspektorat koji će na teren izaći u roku jednog ili dva dana, a ne čekati mjesecima.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.