zakon
Izvor: Freepik
Igor Doubek
USPOREDBA

Je li Austrija uistinu bolja u upravljanju zgradama?

Je li Austrija zaista zemlja kojoj trebamo zavidjeti zbog profesionalnog upravljanja zgradama? Osim prijedloga za neka konkretna rješenja, na e-savjetovanje za nacrt Zakona o upravljanju i održavanju zgrada stigla su i razna pitanja. Analiziram jedno od njih, a tiče se usporedbe s Austrijom. 

Evo jedno od takvih prijedloga:

„Tko treba voditi evidenciju o zgradi, upravitelj ili predstavnik suvlasnika? To je stvaran problem u praksi gdje se odgovornost prebacuje s jednog na drugog. Bilo bi logično da je vodi upravitelj, oni za to imaju infrastrukturu i osoblje, to mogu i naplatiti i osigurati da je vođenje evidencije profesionalno i u skladu s propisima (uključujući i o zaštiti podataka). Austrija, odnosno Beč, dobar je primjer kako se profesionalno vode zgrade gdje predstavnik, ako i postoji, ima minimalne zadatke, a upravitelji su najčešće odvjetničke kancelarije i druge specijalizirane tvrtke. Zgrade funkcioniraju bez godišnjih sastanaka i svađa suvlasnika.”

Evidencije o zgradi i zajednici suvlasnika svakako bi trebao voditi isključivo upravitelj zgrade. Prije svega jer kao profesionalac mora biti stručno osposobljen za vođenje takvih poslova. Zatim mora poznavati više zakona koji imaju utjecaj na funkcioniranje zajednice suvlasnika i posebno na održavanje zgrade i, na kraju, jer kao takav mora imati i odgovarajuću tehničku opremu koja je danas za to nužna te adekvatni prostor za primanje stranaka i za odlaganje arhive, jer se tijekom godina dokumentacija gomila. 

No ovaj tekst pišem iz posve drugog razloga. Naime, ne bih se nikako složio s tvrdnjom da su Austrija, odnosno Beč, dobri primjeri za profesionalno upravljanje poslovima zajednica suvlasnika. Upravo obrnuto! Osoba koja je izrazila takvo mišljenje očito ne poznaje dovoljno ono što se po tom pitanju stvarno događa u Austriji. Prividna „mirnoća“ situacije u nekim zgradama ju je dovela do pogrešnog zaključka.

Slabost zakona

Austrijski WEG (zakon koji uređuje upravljanje zajedničkom imovinom u višestambenim zgradama u privatnom vlasništvu), bez obzira na to što su ga dosad više puta dorađivali, još je daleko od razine sličnih zakona u drugim članicama EU. Njegova najveća slabost je ta što je upraviteljima neopravdano dao velike ovlasti koje, ako su nepošteni, mogu dugo vremena zloupotrebljavati prije nego što zajednica suvlasnika shvati što se događa.

Zbog toga u Austriji nisu rijetki slučajevi pronevjere sredstava pričuve. Netko smatra da je sazivati sjednice suvlasnika nepotrebna gnjavaža, dok bi mene ozbiljno zabrinjavala činjenica da upravitelj ne saziva godišnje sastanke i suvlasnicima ne polaže računa o svojem radu. Zatim, ne vidim neku posebnu korist u tome da se tako izbjegavaju „svađe“. Nekima je i malo žustrija izmjena argumenata nepodnošljiva, međutim žustre rasprave ne treba a priori smatrati lošim. Neki put one mogu smanjiti tenzije u zajednici ako uspiju pokrenuti rješavanje nagomilanih problema koji su godinama „gurani pod tepih”.

Neutralni i iskusni upravitelj koji je dobro pripremio sastanak suvlasnika može kao moderator kontrolirati raspravu tako da se ne pretvori u pravu svađu u kojoj bi se s konkretnih argumenata prešlo na osobne uvrede i tako onemogućila svaka daljnja racionalna rasprava i možda trajno zakrvila odnose među pojedinim suvlasnicima. To je još jedan valjani argument u prilog ideji da upravitelj bude taj koji priprema, saziva i voditi sjednice. 

Ne cvjetaju im ruže

Na internetu nije teško naći dosta članaka koji oštro kritiziraju način upravljanja višestambenim zgradama u Austriji iz kojih je vidljivo da tamo suvlasnicima u višestambenim zgradama baš ne cvjetaju ruže. Kako bi naši građani shvatili ovu moju usporedbu, 1996. godine u našem Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZOViDSP) u Glavu 4. ukomponiran je austrijski WEG 75, koji je nota bene već ranije u Austriji bio poznat kao zaista "nespretan" zakon, citirat ću dio izjave koju je gospodin Walter Rosifka iz Radničke komore u Beču, najveće udruge potrošača u Austriji, dao njemačkom portalu "Wohnen im Eigentum", a oni su ga objavili pod naslovom "Prepušteni smo na milost i nemilost upravitelja", a ostatak ću sažeto prepričati: 

„Problem je u tome što se upravljanje zajedničkom imovinom odmiče od pojedinačnih vlasnika stanova, s obzirom na to da je udruga vlasnika zakonom osnovana kao pravna osoba (kao neka vrsta poduzeća). Svi vlasnici stanova su članovi zajednice koja djeluje prema van u svoje ime kao „udruga vlasnika xy” i kao takva sklapa ugovore itd. To obično čini preko svog zakonskog zastupnika, upravitelja. Vlasnici stana stječu dojam "ovo ne utječe na mene kao individualnog vlasnika stana" jer netko drugi, pravna osoba, sklapa ugovore, mora plaćati račune, odgovara itd.

Taj se osjećaj obično povezuje sa stavom da se ništa ne može učiniti protiv upravitelja, koji djeluje kao vanjski predstavnik zajednice sa zakonski neograničenim upravljačkim ovlastima. Vlasnici stanova se više-manje s ​​pravom osjećaju prepušteni onome što taj njihov predstavnik čini u vanjskom svijetu. Zbog neograničene ovlasti koju ima upravitelj za zastupanje, ugovore između zajednice vlasnika i vanjskih pružatelja usluga ili izvođača radova sklapaju izravno i vrlo brzo, a da vlasnici stanova, koji su zapravo obveznici, su u drugom planu, nemaju pravo glasa ili da donesu odluku, onda prirodno vlasnici smatraju to vrlo nepovoljnim.

Problem je u tome što je pravna osoba zajednice vlasnika gurnuta, kao posebna pravna struktura, između pojedinačnih vlasnika stanova i upravitelja, koji ima tako velike ovlasti, posljedica toga je da zajednica može biti djelomično nesposobna djelovati. Pogotovo kada se radi o naplati odgovornosti protiv upravitelja ili obrtnika.

Smatramo da je ovakvo rješenje vrlo problematično - mi u Austriji imamo iskustva s tim od 1994. godine. Kao zastupnici interesa potrošača kažemo: Sa stanovišta etažnih vlasnika ovakvo rješenje nije u redu, a samim time i neprihvatljivo. Pogotovo jer je postavljeno bez istinski učinkovitog obrambenog instrumenta za pojedine vlasnike. Drugim riječima, bez instrumenta kojim se pojedini vlasnici mogu lako i bez većih rizika (poput sudskih troškova) obraniti u slučaju problema ili štete. Međutim, nedvojbeno je da rješenje ide u korist upraviteljima i gospodarstvu.“

Gospodin u nastavku navodi da nije dobro što vlasnici stanova moraju ispunjavati obveze iz ugovora u čijem sklapanju nisu imali udjela, a koji su za njih često besmisleni jer su izrazito financijski nepovoljni. "Parnice za naknadu štete su prije svega komplicirane i obično ih pokreće samo hrabra manjina.". Iz tog razloga nepošteni upravitelji koji su opljačkali vlasnike stanova, u pravilu, prolaze nekažnjeno. 

Gospodin Rosifka je rekao i sljedeće: "Prema našem iskustvu, investitori, upravitelji i građevinske tvrtke ekonomski su isprepleteni. U tom kontekstu, kao vlasnik stana trebali biste se zapitati imaju li pojedine mjere za obnovu doista smisla, u obimu u kojem ih je upravitelj predložio i uz ponuđene cijene?".

On dalje nastavlja: "Jedan od najvećih problema je taj što, po našem mišljenju, pravo pojedinačnih vlasnika stanova na informacije nije dostatno. Pojedinci trenutno nemaju pravo uvida u ugovore zajednice vlasnika, primjerice ugovore o osiguranju ili ugovore s tvrtkom za čišćenje. Ta prava ima samo zajednica vlasnika kao cjelina. To je apsolutni minus: iako je zajednica vlasnika nastala kao pravna osoba, pojedinac koji bi želio dobiti informaciju nema pravo uvida u ugovorne sadržaje koji se tiču ​​njegove imovine i čije financijske posljedice snosi.".

Apsurdnost situacije

Da bi pokazao nerazumnost prevelike moći austrijskih upravitelja naveo je primjer u kojem upravitelj pregovara s osiguravateljskom kućom, potpisuje ugovor, dobije mito ili proviziju jer je i sam korisnik ugovora, a pojedini vlasnici stanova koji plaćaju cijelu policu ne smiju vidjeti taj ugovor jer oni, tobože, nisu ugovorni partneri, već je to samo cijela zajednica vlasnika. On naglašava apsurdnost situacije da zato što je upravitelj predstavnik zajednice vlasnika stanova, samo on smije vidjeti ugovor koji je nota bene sam sklopio. To pravilo navodno vrijedi i za druge ugovore. 

Uvijek, kako tvrdi gospodin Rosifka, pojedinačni vlasnik stana također, iako je član zajednice vlasnika, nema pravo na uvid u bankovne račune jer kao pojedinac nije nositelj računa, već je to zajednica vlasnika. Eventualno mu upravitelj može dati na uvid izvode bankovnih računa koji mu bez uvida u promet neće puno pomoći. Budući da upravitelj, uz to što može sredstva zajednice vlasnika položiti na njen vlastiti račun, također ih može položiti i na posebni namjenski račun koji glasi na njegovo ime.

Tada postoji rizik da kad upravitelj zgrade postane insolventan stečajni upravitelj upotrijebi ta sredstva za pokriće upraviteljevih dugovanja pa zajednica vlasnika ostane bez tih novaca. Takvo stanje pogoduje korupciji i zlouporabama položaja. O tome se ne govori otvoreno, ali je svima poznata uobičajena praksa da upravitelji primaju mito i provizije od uslužnih tvrtki s kojima ugovaraju poslove u ime zajednica vlasnika. Opravdavaju se time da im je teško preživjeti jer su naknade za upravljanje male zbog oštre tržišne konkurencije i da nekako moraju pokriti svoje troškove.

Primjer problema

Gospodin iznosi još jedan specifičan austrijski problem vezan uz WEG (zakon). Npr. vlasnik stana posjeduje stan na zadnjem katu i za lošeg vremena u njega probijaju oborinske vode. Zakon mu daje pravo da od upravitelja zatraži potrebne radove za održavanje zgrade, u što spada i sanacija krova, a ovaj ne poduzme ništa. Tada bi vlasnik stana trebao pokrenuti parnicu protiv ostalih vlasnika kako bi ih sud prisilio na poduzimanje radnji za sanaciju krova. No, ako on i dobije spor, to mu neće pomoći jer drugi vlasnici stanova nemaju pravo naručivati radove za sanaciju zajedničkih dijelova koji se plaćaju iz pričuve, već to "može" samo zajednica vlasnika koju prema vani zastupa upravitelj.

Dogodi li se da upravitelj i dalje ne reagira i ne sazove sjednicu vlasnika na kojoj bi oni trebali donijeti odluku da taj isti neodgovorni upravitelj mora organizirati obnovu, nesretnom vlasniku stana koji ima proboj vode ne preostaje drugo nego da na sudu pokrene parnicu za razrješenje upravitelja. U međuvremenu vrijeme prolazi, a voda teče, teče, teče...

Zakonodavcu se ne žuri 

Radnička komora Austrije godinama traži da se ti nedostaci uklone, međutim njihovom zakonodavcu se uopće ne žuri. Vjerujem da vam dobar dio toga zvuči poznato.

Kako ja vidim stvar, problem koji imaju austrijski vlasnici stanova i poslovnih prostora je upravo loš WEG jer, uz mnoge druge nedostatke koje ima, ne sadrži jasne mehanizme zaštite koji bi suvlasnicima pružali mogućnost da u svakom trenutku mogu kontrolirati što upravitelj radi s novčanim sredstvima njihove pričuve.

Zatim, to što govori gospodin Rosifka me dijelom podsjeća na kukanje onih naših pasivnih građana koji su totalno neinformirani o svojim pravima. Vjerujem da posve pogrešno tumači navodnu odvojenost pojedinačnih suvlasnika od djelovanja vlastite zajednice kao posljedicu toga što joj je data pravna osobnost (neprofitna udruga ili zadruga, tvrtka svakako ne), a ne uzima u obzir njihovu pasivnost i neznanje koje često u svoju korist iskorištavaju bezobrazni i nemoralni upravitelji. On tvrdi da suvlasnicima nije dozvoljen uvid u dokumente zajednice vlasnika stanova, no to ne piše u WEG-u. Vjerojatno tako zakon tumače samovoljni upravitelji kako bi suvlasnike držali na što većoj udaljenosti. 

Očito je da gospodin Rosifka ne zna ništa o tome kako su ta pitanja riješili u nekim velikim članicama Unije. Siguran sam da i u Austriji, kao i u drugim članicama Unije, vrijedi pravilo da se u svim udrugama, kao i u dioničarskim društvima, članovima omogućava pristup informacijama i da oni na sjednicama članova ili dioničara mogu otvoreno izraziti svoje osobne stavove i zatražiti odgovore pa zaista ne vidim razloga zašto bi suvlasnici bili iz toga isključeni. Ne dvojim da austrijski sudovi ne bi stali na stranu suvlasnika kada bi pokrenuli opravdanu parnicu protiv nepoštenog upravitelja.

Po mom dubokom uvjerenju nije toliko važno ima li zajednica suvlasnika pravnu osobnost ili ne, daleko je važnije da se upravitelju ne daju neograničene ovlasti i da joj sredstva budu jasno odvojena od računa upravitelja. Upravitelj mora biti obvezan suvlasnicima polagati račune kada god oni to zatraže, makar i jedan suvlasnik, i jednom godišnje, na zajedničkoj sjednici, predočiti opsežan izvještaj za prethodnu poslovnu godine koji treba sadržavati podatke o svim aktivnostima koje je u ime zajednice suvlasnika poduzeo i s prikazom svih prihoda i rashoda troškova s popisom suvlasnika dužnika.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.