Rasprava
Izvor: Frank_Reppold / Pixabay
PRIJEDLOG

Kako bi trebao izgledati novi zakon o zgradama

S obzirom na trenutnu zakonsku regulativu, potrebno je donijeti novi zakon o zgradi (što će se i napraviti krajem 2023. ili početkom 2024. godine). Nužno je široj javnosti i predlagateljima tog zakonskog rješenja ukazati i na to kako bi mogao izgledati budući propis. ZGRADOnačelnik.hr će pratiti sva događanja oko novoga zakona, poticati raspravu i predlagati moguća rješenja. 

Pojam odgovornosti u pravnom sustavu Hrvatske itekako postoji, gotovo svaki zakon ga ima i definira, ali u isto vrijeme definira posljedice ako se ta odgovornosti ili krši ili se zaobilazi. Jedan od primjera uvođenja veće razine reda jest Zakon o sigurnosti prometa na cestama.

Prije 15 ili 20 godina znali smo koje su kazne ako niste vezani pojasom tijekom vožnje ili ako nemate kacigu na motociklu. Dakle, pojam obaveza, odgovornosti i sankcija je prilično jasan. Ključno je i napomenuti da se broj automobilskih nesreća smanjuje u odnosu na ukupni broj automobila na cesti. 

Primjerice, 1972. godine bila je 51.740 prometna nesreća, poginulo je 1.444 osobe, a udio poginulih osoba u nastradalim osobama u ukupnom broju bio je 8,5. 

Posljednji podaci iz 2021. godine (ne računamo 2020. godinu s obzirom na Lockdown i da se tijekom nekoliko mjeseci nije ni vozilo), bilo je 34.453 prometne nesreće, 292 poginule osobe te udio poginulih osoba u nastradalim osobama u ukupnom broju bio je 2,4. Ovi podaci pokazuju da smo na gotovo povijesnim minimumima.

No treba  itekako napomenuti dvije stvari:

  • tehnologija proizvodnje automobila i sigurnosti automobila itekako je napredovala od 1972 godine
  • danas je na cestama 2,3 milijuna registriranih vozila na motorni pogon, a prije gotovo 50 godina bilo ih je možda trećinu današnje količine

Zašto navedeni primjer? Zato što jasno ukazuje da je potrebna snažna regulativa da se nešto dovede u red. Nažalost, odgovornost i svijest funkcioniraju kao 'mrkva i batina'. 

Zakon o zgradama

U hrvatskom pravnom sustavu trenutno DVA propisa definiraju zgradu, odnosno prava i obveze suvlasnika:

Oba propisa su stupila na snagu u drugoj polovici 90-ih godina i od tada se nisu značajnije mijenjala. Iako je 2021. godine postojao prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, taj prijedlog nije ugledao svjetlo dana jer je morao na doradu. 

Nećemo ulaziti u pisanje konkretnih članaka niti Zakona, usredotočit ćemo se na osnovne pojmove i probleme koje bi se trebalo definirati.  

Sankcije

Prije svih definicija, prijedloga i mogućnosti, zakonodavac MORA propisati sankcije za svaki stavak zakona a kojega se netko u lancu ne pridržava - bilo to suvlasnik, upravitelj, tijelo javne uprave, dobavljač.... 

Jasno mora propisati da upravitelj ili Predstavnik suvlasnika ili možda neko treće (novo, neovisno tijelo) MORAJU jasno upozoriti na kršenja zakona, kome to prijaviti i na koji način. Nažalost, bez sankcija nema podizanja svijesti. Smanjeni broj prometnih nesreća na hrvatskim cestama nije posljedica visoke osviještenosti vozača koji su sami od sebe shvatili zašto je dobro u prometu biti u okvirima, nego se ta svijest podigla drakonskim kaznama za prekršitelje.

Nažalost, u ovome segmentu 'mrkve i batine', 'batina' mora prevladati.   

Odlučivanje

Od svih gorućih problema u zgradama, problem odlučivanja je 'požar svih požara'. Naime, iako je Zakon o vlasništvu definirao što je natpolovična većina i koje se odluke mogu tako donijeti, kao i 100-postotna suglasnost suvlasnika, problem je u tome što je ZoV opći građanski akt. Ako se drugim posebnim propisom (lex specialis) donese drugačiji model odlučivanja, onda se primjenjuje potonji.

Primjerice, energetska obnova zgrade bi po Zakonu o vlasništvu bila poboljšica i temeljem toga potrebna je suglasnost SVIH suvlasnika. S druge strane, Zakon o energetskoj učinkovitosti kaže da je za ugradnju obnovljivih izvora energije i energetsku obnovu dovoljna natpolovična većina suvlasničkih udjela. U ovome slučaju, Zakon o energetskoj učinkovitosti je 'jači' i on se primjenjuje. 

No, to čak i nije osobito veliki problem. Problem je u tome što se za SVE u zgradi mora donijeti odluka. Odnosno, problem je u načinu i modelu. Primjerice, postavljanje novih ulaznih vrata u zgradi. Za to je potrebna 100-postotna suglasnost, a ako se promjena vrata ugradi u godišnji plan održavanja, potrebna je natpolovična većina. 

Veliki je problem skupiti (kolokvijalno rečeno) 51 posto potpisa suvlasnika. Zbog nezainteresiranosti, letargije, nerazumijevanja suvlasnika ili su jednostavno odsutni i ne žive u zgradi, mnoge zgrade ne mogu donositi odluke.

U skladu s navedenim, zakonodavac bi trebao propisati:

  • nove omjere u odlučivanju (poboljšica, nije poboljšica, najam zajedničkih prostora,.....)
  • jasnu i nedvosmislenu proceduru u sazivanju sastanka i odlučivanju. Ako se na sastanku ne pojavi 51 posto suvlasnika, odluku mogu donijeti prisutni suvlasnici. Na ovaj način su neke europske zemlje potaknule svoje suvlasnike na veći angažman u održavanju zgrada (naravno, uvijek su moguće prijevare i izvrtanje zakona, no u ovom se slučaju to lako može riješiti jasnom sankcijom (Predstavnika) suvlasnika).       

Pravna osobnost

U posljednje vrijeme mnogi dionici u i oko zgrada kažu da zgrada mora imati OIB. No, Iako gotovo sve i svi u državi imaju OIB (ili neki registarski broj), za zgradu možda nije nužno da to bude OIB. Naime, postoje argumenti ZA i PROTIV. Svakako argument ZA je da OIB-om zgrada stječe pravnu osobnost i nije joj potreban Upravitelj 'preko kojega' potpisuje ugovore s trećim stranama (tvrtke za održavanje, krediti....). 

Argument PROTIV je potencijalni 'ulazak' zgrade u neki oblik oporezivanja, tko će izdavati i voditi OIB-ove zgrada (neko ministarstvo, ured neke uprave....). Operativno može biti problematično, u početku. 

Činjenica jest da zgrada treba imati pravnu osobnost. Je li to PARApravna ili pravna osobnost, zapravo nije važno. Naime, zgrada se u bankama vodi kao pravna osoba (tako se i procjenjuje kreditna sposobnost i naplaćuje naknada za održavanje računa). S druge strane, za sve ugovore i plaćanja koje zgrada koristi se OIB upravitelja. 

Pročitajte cijeli tekst na Savjeti.hr

Izradu i objavljivanje serijala tekstova pod naslovom 'Kaos u zgradi širi se oko zgrade – kako kolektivnu odgovornost proširiti na širu zajednicu', autora Tina Bašića, financijski je podržala Agencija za elektroničke medije kroz projekt Poticanja novinarske izvrsnosti za 2022. godinu, a u cijelosti ga objavljuje portal Savjeti.hr.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.