Kako funkcioniraju stambene zadruge u Europi

Zadrugarstvo u Europi ima duboke korijene i povijest, a modeli su u posljednjih nekoliko desetljeća modernizirani kako bi odgovorili na izazove kao što su porast cijena nekretnina, stambena kriza u urbanim sredinama i potrebe za inkluzivnim stanovanjem. Neki od najpoznatijih primjera stambenih zadruga dolaze iz Švicarske, Njemačke, Nizozemske, Italije i Španjolske, gdje su zadruge često dio nacionalne strategije stanovanja.

NJEMAČKA

Njemačke stambene zadruge imaju dugu povijest i izuzetno su raširene u velikim gradovima poput Berlina, Hamburga i Münchena, gdje zadruge igraju ključnu ulogu u osiguravanju pristupačnih stanova. Model zadružnog stanovanja u Njemačkoj temelji se na načelima stabilnosti, zajedničkog upravljanja i pravne zaštite stanara. Zadruge su često organizirane u mreže koje omogućuju razmjenu resursa i informacija, a podržane su specifičnim zakonodavstvom koje im osigurava povoljan porezni tretman.

Mreže i financiranje kroz zadružne fondove

Njemačke zadruge često su organizirane u saveze i udruženja koja upravljaju velikim fondovima, što omogućuje učinkovito financiranje novih projekata i održavanje postojećih zgrada. Ove mreže pružaju dodatnu financijsku sigurnost jer zadruge mogu računati na pomoć iz fondova za obnovu ili proširenje stambenog fonda. Fondovi se financiraju dijelom iz članarina i najamnina, a dijelom iz specijaliziranih kreditnih linija koje nude banke s povoljnijim uvjetima za zadruge. Takva financijska infrastruktura omogućuje kontinuirani razvoj zadružnog modela i osigurava stabilne stanarine.

Pravni okvir i specifični status zadruga

U Njemačkoj stambene zadruge uživaju specifičan pravni status koji im osigurava porezne povlastice i određeni oblik autonomije u usporedbi s drugim oblicima trgovačkih društava. Goran Jeras, upravitelj Zadruge za etično financiranje i suosnivač MOBA europske zadruge za stanovanje, objašnjava da zadruge ne mogu dobiti formalni status neprofitne organizacije jer su zakonski već izdvojene od komercijalnih poduzeća i uživaju posebne uvjete oporezivanja. Ovo im omogućuje djelovanje s niskim troškovima i osigurava pristupačnost stanova za širi krug stanovništva, uključujući mlade, obitelji i starije osobe. Zadrugama su također dostupni specijalizirani programi za potporu energetske učinkovitosti i održivosti, što smanjuje troškove održavanja.

Njemački model zadružnog stanovanja nudi dugoročnu stabilnost jer zadruge nisu podložne tržišnim promjenama, čime se izbjegava rizik od značajnog povećanja stanarina. Zadruge često dogovaraju fiksne stanarine, koje se revidiraju samo u slučaju povećanja troškova održavanja ili prilagodbe infrastrukture. Ovaj model neovisnosti o tržištu daje stanarima sigurnost i dugoročne uvjete koji su stabilniji u usporedbi s najmom na otvorenom tržištu.

Lokalni modeli i podrška gradskih fondova

Lokalne vlasti u Njemačkoj, posebno u Berlinu i Hamburgu, aktivno podupiru zadružne inicijative jer one smanjuju pritisak na tržište nekretnina. Grad Berlin ima posebne gradske fondove i programe koji omogućuju zadrugama povoljan zakup zemljišta ili pristup nekretninama po nižim cijenama, čime se stambeni fond zadruga povećava. Također, vlasti često surađuju sa zadružnim savezima u planiranju novih stambenih projekata, posebno u urbanim sredinama s velikom potražnjom za priuštivim stanovima. U Berlinu je tako model zadružnog stanovanja naročito popularan, djelomično kao odgovor na rastuće cijene nekretnina.

Berlinski sindikat zadružnog stanovanja, koji okuplja brojne zadruge, osigurava da stanari imaju mogućnost dugoročnog stanovanja bez rizika od značajnog povećanja najamnina. Posebno zanimljiva opcija koja je dostupna u mnogim zadružnim stanovima je "pravo zamjene stanarskih prava" među različitim zgradama unutar zadruge ili zadružne mreže. Ova mobilnost omogućava članovima zadruge da promijene stan u skladu sa životnim potrebama, primjerice pri prelasku iz manjih u veće stanove zbog rasta obitelji, ili obrnuto, kada se članovi odlučuju za manje stanove kasnije u životu.

ŠVICARSKA

Švicarska ima najviše stambenih zadruga po glavi stanovnika u Europi, s bogatom tradicijom zadružnog stanovanja koja je duboko ukorijenjena u gradovima poput Züricha, Basela i Ženeve. U tim urbanim sredinama zadruge su često dio urbanističkog plana, a stanovanje kroz zadruge postalo je prepoznato kao održivo rješenje za rastuće cijene stanova i visoke troškove života.

Financijska struktura, zadružni fondovi i podrška lokalnih vlasti

Švicarski model stambenog zadrugarstva oslanja se na velik kapital i stabilan financijski sustav koji uključuje nacionalne fondove i specijalizirane kredite za zadruge. Zadruge prikupljaju sredstva putem članarina, a značajan dio dolazi iz povoljnih kredita koje osiguravaju banke zbog visokog stupnja povjerenja u ovaj model stanovanja. Savezi švicarskih zadruga, poput WBG Zürich, upravljaju fondovima koji omogućuju financiranje novih projekata i održavanje postojećih zgrada. Jeras ističe kako neki od tih fondova upravljaju milijardama eura, omogućujući zadrugama da financiraju čak i do trećine stambenog fonda u gradovima poput Züricha. Ovi fondovi podržavaju stabilan rast zadružnog stanovanja i osiguravaju financijsku dostupnost za širok krug stanovnika, što dodatno jača zadružni sektor.

Švicarske lokalne vlasti u gradovima poput Züricha i Basela podržavaju zadruge kroz politiku urbanističkog planiranja i povoljne uvjete za zakup zemljišta. Gradske vlasti često surađuju sa zadružnim savezima kako bi osigurale zemljišta po nižim cijenama i omogućile zadružnim projektima veću pristupačnost. Zadruge se često preferiraju u dodjeli zemljišta za gradnju jer dokazano pridonose održivom razvoju i dugoročnoj stabilnosti u urbanim sredinama.

Pristupačne stanarine, sustav "troškovne rente" i zajedničko upravljanje

Švicarske zadruge usklađuju stanarine prema troškovima (tzv. cost rent), što znači da stanarine pokrivaju samo stvarne troškove izgradnje, održavanja i upravljanja, bez dodavanja spekulativnih tržišnih profita. Tako stanarine ostaju niske i stabilne, čak i u urbanim područjima gdje tržišne cijene najma drastično rastu. Ovaj model nudi financijsku sigurnost i dugoročnu pristupačnost, omogućujući širem spektru stanovništva pristup stanovanju u gradskim sredinama.

Švicarski model stambenog zadrugarstva otvoren je za raznolike društvene skupine, uključujući mlade obitelji, studente, starije osobe i osobe s niskim prihodima. Zadruge su često organizirane kao inkluzivne zajednice koje potiču društvenu integraciju i međusobnu podršku. Ovaj inkluzivni pristup omogućava da stanovnici žive u zajednici u kojoj su stanarine pristupačne, a zajednička struktura upravljanja jača društvene veze i osigurava pravedne uvjete za sve članove.

Mnoge švicarske zadruge posebnu pozornost posvećuju održivosti i energetskoj učinkovitosti. Zadruge često grade zgrade s visokim ekološkim standardima, uključujući solarne panele, zelene krovove i sustave za reciklažu vode. Primjer zadruge Kraftwerk1 u Zürichu prikazuje model gdje se integriraju energetski učinkoviti sustavi, a stanari sudjeluju u projektiranju i implementaciji ovih održivih praksi. Upravljanje zadrugom je kolektivno, a stanari često preuzimaju odgovornost za održavanje zajedničkih prostora i donošenje odluka o upravljanju. Zajedničko upravljanje dodatno potiče odgovornost i zajedništvo među stanarima, smanjuje troškove i jača osjećaj pripadnosti zajednici.

ITALIJA

U Italiji, stambene zadruge predstavljaju dugotrajan model za osiguranje pristupačnih stanova, koji djeluje kao alternativni način rješavanja stambenog pitanja kroz zajedničko vlasništvo i organizaciju. Talijanske zadruge karakteriziraju jake veze s lokalnim zajednicama i naglasak na društvenoj inkluzivnosti.

Programi socijalnog stanovanja, inkluzivnost i samoupravljanje

Mnoge zadruge u Italiji nude specijalizirane programe za socijalno stanovanje usmjerene na obitelji s nižim primanjima, studente, starije osobe i one koji su ekonomski ugroženi. Ovi programi obično omogućuju subvencionirane stanarine ili uvjete koji ne prate tržišne cijene, čime zadruge uspješno odgovaraju na specifične potrebe različitih socijalnih skupina. Inkluzivnost je jedan od ključnih ciljeva zadružnog stanovanja u Italiji, pa su zadruge često otvorene prema novim članovima s različitim socijalnim, ekonomskim i etničkim pozadinama.

Zadruge u Italiji djeluju na principu samoupravljanja, što znači da članovi sami upravljaju svakodnevnim poslovima i održavanjem zajedničkih prostora. Taj pristup omogućuje osjećaj zajedništva i odgovornosti među članovima, a dodatno smanjuje operativne troškove zadruge. Članovi zadruge obično sudjeluju u donošenju ključnih odluka vezanih uz funkcioniranje zgrade, uključujući održavanje i eventualno proširenje zajedničkih prostora.

Potpora europskih fondova i zakonodavna podrška

Italija je posljednjih godina dodatno osnažila zadružno stanovanje kroz europske fondove za regionalni razvoj. Ta su sredstva iskorištena za širenje zadružnih inicijativa i financiranje novih projekata u zajednicama gdje je priuštivo stanovanje najpotrebnije. Osim toga, Italija ima zakonodavnu podršku koja olakšava osnivanje zadruga kroz jednostavnije procedure i porezne olakšice. Ova podrška, u kombinaciji s financijskim sredstvima iz EU, omogućuje zadrugama lakši pristup zemljištima i resursima potrebnim za gradnju i održavanje pristupačnih stambenih prostora.

Primjeri gradova s razvijenim zadružnim modelima

Gradovi poput Milana i Torina postali su središta inovativnih stambenih zadružnih inicijativa. U Milanu zadruge često djeluju u partnerstvu s lokalnim vlastima koje osiguravaju zemljišta putem povoljnog leasinga, čime se smanjuje početni trošak za izgradnju zadružnih zgrada. Tako stanovanje postaje dostupnije za različite društvene skupine, od mladih obitelji do radnika s nižim primanjima. Ovaj model omogućuje dugoročnu financijsku stabilnost zadrugama jer im fiksni trošak zakupa zemljišta daje stabilnost i predvidljivost u financijskom poslovanju.

ŠPANJOLSKA

Španjolske stambene zadruge, posebice one u Kataloniji, predstavljaju inovativni model stanovanja koji se temelji na konceptu "prava korištenja" (španjolski: derecho de uso). Ovaj model osigurava članovima dugoročno pravo stanovanja bez klasičnog vlasništva nad nekretninom, što znači da se stanovi ne mogu prodavati po tržišnim uvjetima niti koristiti za osobnu dobit. Takav pristup omogućuje stabilnost, eliminira spekulacije i održava pristupačnost stambenih prostora unatoč fluktuacijama na tržištu nekretnina.

Zakonodavni okvir i podrška lokalnih vlasti 

Model zadružnog stanovanja u Španjolskoj, posebno uz "pravo korištenja," predstavlja privlačnu alternativu klasičnom vlasništvu nad nekretninama. Zbog dugoročne stabilnosti i neprofitnog karaktera, ovaj model omogućuje financijsku pristupačnost za članove koji bi si inače teško priuštili tržišne cijene. S obzirom na to da članovi ne posjeduju stanove, cijene najma ostaju stabilne i ne ovise o tržišnim promjenama, čime se smanjuje pritisak na domaće tržište nekretnina i pomaže ublažavanju stambene krize.

Zadruge u Kataloniji uživaju podršku lokalnih vlasti, posebno u Barceloni, gdje gradska uprava aktivno podržava model "prava korištenja" kao odgovor na sve veći problem nedostatka pristupačnih stanova. Kroz subvencije i povoljne uvjete za leasing zemljišta, vlasti omogućuju razne inicijative za zadružna stanovanja. Osim toga, katalonske vlasti razvijaju zakonodavni okvir koji zadruge tretira kao neprofitne organizacije, čime im olakšavaju financiranje i smanjuju porezne obveze.

Struktura odlučivanja i zajednička uprava - La Borda

Jedan od najpoznatijih primjera je La Borda, zadružni projekt u Barceloni smješten na zemljištu koje je u javnom vlasništvu, a zadruzi je dano na dugoročni leasing po simboličnoj cijeni. Zgrada La Borda sagrađena je s naglaskom na održivost: koristi visokokvalitetne materijale s niskim ugljičnim otiskom i energetski učinkovite sustave za grijanje i ventilaciju. Zadruga je dizajnirana u suradnji s članovima koji su aktivno sudjelovali u osmišljavanju prostora, uz naglasak na zajedničkim prostorima kao što su kuhinje, praonice, radne sobe i vrt. Ova zajednička područja ne samo da smanjuju troškove života, već i potiču osjećaj solidarnosti i zajedništva među stanarima.

Članovi La Borde, poput članova mnogih drugih katalonskih zadruga, aktivno sudjeluju u donošenju svih odluka vezanih za upravljanje zgradom. Odluke se donose demokratski, a svaki član ima jednako pravo glasa, bez obzira na financijski doprinos. Takav oblik participativnog upravljanja omogućuje stanovnicima kontrolu nad zajedničkim sredstvima i autonomiju u prilagodbi prostora i aktivnosti koje zadovoljavaju potrebe svih članova. Ova inkluzivna i samoodrživa struktura odlučivanja dodatno osnažuje zadrugu jer članovi preuzimaju odgovornost za održavanje i upravljanje, što smanjuje troškove i povećava stabilnost.

NIZOZEMSKA

U Nizozemskoj su stambene zadruge važan element za osiguravanje pristupačnog stanovanja, posebno u urbanim središtima kao što su Amsterdam, Rotterdam i Utrecht, gdje je potražnja za stanovima iznimno velika. Njihove zadruge integrirane su u zakonodavni okvir koji omogućuje transparentan nadzor i dugoročnu podršku, a često djeluju kao partneri lokalnih vlasti u ostvarivanju ciljeva socijalnog stanovanja.

Zakonodavni okvir, podrška lokalnih vlasti i socijalno stanovanje

Zakonodavni okvir u Nizozemskoj postavlja specifične uvjete za zadruge, uključujući obvezu transparentnog upravljanja i suradnje s lokalnim vlastima. Gradovi kao što su Amsterdam i Rotterdam podržavaju zadruge kroz povoljan zakup zemljišta, često dajući prioritet zadružnim projektima u novim urbanističkim planovima. Ova podrška omogućava zadrugama da se uključe u razvoj stambenih projekata u ključnim područjima i osiguraju pristupačno stanovanje za različite društvene skupine.

Nizozemske zadruge usko su povezane s nacionalnim programima socijalnog stanovanja, koji omogućuju pristup subvencijama i fondovima za financiranje stambenih projekata. Specijalizirani fondovi, kao što su fondovi za socijalno stanovanje, omogućuju zadrugama povoljne kredite i subvencije koje se koriste za izgradnju novih jedinica ili obnovu postojećih zgrada. Zadruge su također obvezne reinvestirati prikupljena sredstva u nove projekte, čime se model održava stabilnim i usklađenim s dugoročnim ciljevima lokalne zajednice.

Pristupačnost stanarina, model “kooperativne rente” i društvena uključenost

U nizozemskim zadrugama, stanarine su često određene prema načelu kooperativne rente, što znači da su cijene prilagođene pokrivanju osnovnih troškova uz minimalan profit. Tako stanarine ostaju ispod tržišne razine, što pridonosi pristupačnosti stanova, posebno za mlađe obitelji i stanovnike s nižim prihodima. Ovaj model eliminira spekulativne pritiske na cijene stanova i omogućuje zadrugama da djeluju stabilno i neovisno o tržišnim fluktuacijama.

Zadruge im sve više naglasak stavljaju na ekološku održivost i integraciju ekoloških standarda u gradnju novih zgrada. Zadruge često koriste obnovljive izvore energije, zelene krovove i sustave za očuvanje energije, što smanjuje operativne troškove i doprinosi održivom urbanom razvoju. Primjer je zadruga De Nieuwe Meent u Amsterdamu, koja integrira energetski učinkovite zgrade, a članovi zadruge su aktivno uključeni u planiranje i održavanje zajedničkih prostora, što dodatno doprinosi zajedničkom duhu i osjećaju odgovornosti među stanarima.

Nizozemski model stambenih zadruga pokazao se otpornim na tržišne promjene, posebno tijekom financijskih kriza kada su zadrugama omogućene dodatne potpore i subvencije. Zadruge pružaju dugoročnu stabilnost jer njihovi modeli ne ovise o rastu cijena nekretnina. To osigurava trajnu pristupačnost stanovanja, a zadruge kao što su Cooplink i Bouwen Aan De Buurt omogućuju pristup pristupačnom stanovanju bez potrebe za stalnim prilagođavanjem tržišnim uvjetima.

INSTITUCIONALNA PODRŠKA I EUROPSKI PRAVNI OKVIR

Europska unija kroz pravni okvir Societas Cooperativa Europaea (SCE) omogućuje transnacionalno djelovanje zadruga, što je važno za međunarodnu suradnju među stambenim zadrugama. Europska komisija također planira dodatno podržavati zadružno stanovanje kao dio strategije za rješavanje stambene krize, i to imenovanjem povjerenika za priuštivo stanovanje te osnivanjem fondova za razvoj zadružnih modela na kontinentu. Primjeri kao što su MOBA i NETCO mreža pokazuju kako ovaj model suradnje može dovesti do ujednačenih i održivih rješenja na europskoj razini​, pojašnjava Jeras.

Gdje je tu Hrvatska?

Na nedavnom predstavljanju Nacionalnog plana stambene politike, iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine najavili su da su u plan uvrštene i neprofitne stambene zadruge. To podrazumijeva novi, odnosno izmjenu Zakona o zadrugama kako bi se olakšale sve potrebne procedure. Također, aktivnom zemljišnom politikom i poticanjem neprofitnih stambenih zadruga izgradit će se 1.200 stambenih jedinica - najavio je ministar Bačić.

Uostalom, sljedeća godina je svjetska godina zadruga. Hoće li se s time potaknuti razvoj zadruga, a prvenstveno onih stambenih - još ćemo vidjeti.  

ŽELITE ZNATI VIŠE? 

Priupitali smo AI da nam potkrijepi sve navedeno znanstvenim radovima ali i informacijama iz poznatih stranih medija za svaku pojedinu zemlju te smo dobili sljedeće odgovore: 

Njemačka - Znanstveni radovi poput "The Resilience of Housing Cooperatives in the German Urban Context," objavljenog u Housing, Theory and Society, analiziraju zadružni model kao odgovor na urbane stambene krize u Njemačkoj. Studija pokazuje da su zadruge otpornije na ekonomske krize, te da nude stabilnost i sigurnost stanovanja čak i tijekom tržišnih fluktuacija. Prema istraživanju Deutsche Wellea, njemačke zadruge postaju sve važniji faktor u stambenim politikama gradova, posebno u Berlinu, gdje se model pokazao uspješnim u borbi protiv gentrifikacije i očuvanju pristupačnog stanovanja za lokalne zajednice. 

Švicarska - Prema znanstvenom radu objavljenom u Journal of Housing and the Built Environment, švicarski zadružni model pokazao se otpornim na ekonomske promjene i nestabilnosti na tržištu nekretnina, posebno tijekom financijske krize. U ovom radu autori analiziraju prednosti pristupa "troškovne rente" koji omogućava stanovnicima dugoročnu stabilnost i neovisnost o tržišnim fluktuacijama. Također, mediji poput The New York Times i SwissInfo navode da je švicarski model zadružnog stanovanja primjer za druge europske zemlje koje traže rješenja za rastuće cijene nekretnina i potrebe za pristupačnim stanovanjem u urbanim područjima. 

Italija - Prema istraživanju objavljenom u European Journal of Housing Policy, zadruge u Italiji pokazale su se otpornima na tržišne šokove i financijske krize. Zbog solidarnog modela i dugoročnog leasinga zemljišta, ove zadruge uspjele su održati stabilnost cijena najma u razdobljima krize, što je doprinijelo većoj pristupačnosti stanovanja. Primjer zadruge Cooperativa Dar Casa u Milanu, koja osigurava stanove za obitelji s niskim prihodima, ističe uspjeh ovog modela, s time da korisnici plaćaju stanarinu daleko ispod tržišne cijene, a sve uz autonomno vođenje zadruge. I talijanski i strani mediji, poput Corriere della Sera i The Guardian, izvještavali su o talijanskim zadružnim modelima, ističući ih kao održivu alternativu klasičnom tržištu nekretnina u Europi. 

Španjolska - Studije, poput istraživanja objavljenog u časopisu International Journal of Urban and Regional Research, ističu katalonski model zadružnog stanovanja kao primjer uspješnog rješenja za urbane stambene krize. Autorica Clara Morales, koja je analizirala projekte poput La Borde, navodi da ovaj model nudi socijalne i ekološke prednosti, te naglašava da bi takve zadruge mogle postati dugoročna rješenja za pristupačno stanovanje u drugim europskim gradovima. Isto tako, prema The Guardianu, Barcelona se smatra jednim od pionira u ovom modelu koji izaziva interes u cijeloj Europi, a mnogi gradovi razmatraju implementaciju sličnih inicijativa kao odgovor na stambene krize. 

Nizozemska -  Prema istraživanju objavljenom u Housing Studies Journal, nizozemski model zadružnog stanovanja daje pozitivan učinak na stambenu pristupačnost i stabilnost u urbanim područjima. Studija zaključuje da zadruge, kroz suradnju s lokalnim vlastima i specijaliziranim fondovima, mogu osigurati pristup stanovima za različite socijalne skupine uz minimalan financijski rizik. The Economist također je izvještavao o ovom modelu, ističući nizozemske zadruge kao primjer uspješnog balansiranja između priuštivog stanovanja i održivog urbanog razvoja, posebno u Amsterdamu koji se suočava s intenzivnim porastom cijena na tržištu nekretnina. 

Europa općenito -  Prema znanstvenom radu "Housing Cooperatives in Europe: The Role of Cooperatives in the 21st Century Housing Market" objavljenom u časopisu Journal of Housing Studies, zadružno stanovanje u Europi raste zahvaljujući podršci europskih politika za priuštivo stanovanje i nastanku novih oblika međunarodnih zadružnih mreža. Također, da se ne pozivamo samo na znanstvene radove, The Guardian i Financial Times su izvještavali o švicarskim i njemačkim zadružnim modelima, ističući njihovu ulogu u smanjenju pritiska na stambena tržišta u urbanim sredinama i povećanju dostupnosti stanova za različite dobne i društvene skupine.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.