Kako riješiti krizu cijena i stambene politike?

Prvi ponedjeljak u listopadu obilježava se Svjetski dan stanovanja, a fokusira se na pravo na stan i promicanje održivih i odgovarajućih stambenih rješenja, uključujući bolja urbanistička i prostorna planiranja. Povodom tog dana, analizirali smo važna događanja na temu priuštivog stanovanja i ključne poruke.  

U posljednjih mjesec dana u Zagrebu održana su tri značajna događaja posvećena temi priuštivog stanovanja: sajam ArhiBau s temom "Stanovanje za održivu zajednicu – iskustva i smjernice" te konferencija "M² za budućnost – priuštivo i održivo stanovanje pod motom: Nova generacija priuštivog stanovanja – gradimo pametnije, živimo bolje.". Uz to, Institut za javne financije organizirao je stručnu raspravu "Housing affordability: what is new?" o ključnim izazovima u kreiranju politike priuštivog stanovanja. Svi ti skupovi pokazali su da je pitanje dostupnog i priuštivog doma jedno od najvažnijih društvenih i ekonomskih pitanja u Hrvatskoj danas. Ova tema nije zaobišla gotovo niti jedan medij u Hrvatskoj.

Hrvatska se već dulje vrijeme suočava s ozbiljnim problemom nedostatka priuštivog stanovanja. Cijene kvadrata u Zagrebu i većim gradovima dosegle su povijesne maksimume, dok su plaće sporije rasle. Posljedica je da velik dio mladih i obitelji ne može riješiti stambeno pitanje bez značajne financijske pomoći države, roditelja ili bankarskih kredita na dug rok. Prema podacima koje je istaknuo Institut za javne financije, Hrvatska je među vodećim zemljama Europske unije po udjelu prenapućenih kućanstava - više od trećine ljudi živi u domovima koji ne zadovoljavaju standarde prostora u odnosu na broj ukućana.

Pritom, većina građana (više od 90 posto) živi u vlastitim nekretninama, dok je tržište najma nerazvijeno, nestabilno i neregulirano. To stvara dodatni pritisak na mlade, studente i sve one koji nisu u mogućnosti kupiti stan, a žele živjeti u urbanim sredinama.

Ključne poruke s događanja

Na spomenutim događanjima ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić poručio je kako smo jedna smo prvih država koja je donijela sveobuhvatnu stambenu politiku kroz Nacionalni plan stambene politike, koji pruža odgovore na stambene izazove novog desetljeća i obuhvaća sve segmente stanovanja - priuštivost, održivost i prostornu komponentu. A suradnjom institucija EU-a, međuresornom suradnjom i aktivnostima jedinica lokalne samouprave se može izgraditi učinkovit sustav priuštivog stanovanja, jer je dom temelj stabilnosti i sigurnosti pojedinca i obitelji.

Ministar je naveo da je Hrvatska građanima već isplatila oko 77 milijuna eura kroz subvencije i pomoći, no da to nije dugoročno rješenje. Fokus će biti na partnerstvu s jedinicama lokalne samouprave i privatnim sektorom, kako bi se povećao fond stanova za priuštivi najam. Napomenuo je da je novim mjerama predviđeno je uvođenje stambenih potpora mladima (za stjecanje prve nekretnine), poreza na nekretnine koje se ne koriste, pooštravanje poreza na kratkoročni turistički najam te regulacija korištenja turističkog najma u stambenim zgradama. A u tijeku je priprema Zakona o priuštivom stanovanju, a uveden je Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, s mjerama deapartmanizacije u povijesnim cjelinama. U govoru je naglašeno da država nastoji prepoznati stambeno pitanje kao ključni preduvjet demografske revitalizacije i sigurnosti građana. 

Isto tako, najavio je uvođenje “hibridnih prostorno-planarskih dokumenata” i urbanističkih projekata koji će omogućiti gradnju zgrada i naselja za priuštivo stanovanje bez izmjena postojećih prostornih planova te da Novi zakonodavni okvir treba pojednostaviti proceduru izgradnje stanova, ubrzati ishođenje dozvola i olakšati rad arhitektima.

Europska dimenzija stambenih politika dodatno je istaknuta kroz izlaganje Matthew Baldwina, zamjenika ravnateljice Glavne uprave za energetiku i voditelj Radne skupine Europske komisije za stanovanje, u kojem je naglasio važnost dugoročnih politika, financijske podrške i suradnje s lokalnim vlastima, uz uključivanje svih dionika (od nevladinih organizacija pa sve do privatnog sektora) u oblikovanje politika stanovanja, tj. u izradu održivih i učinkovitih modela stanovanja. Podsjetio je kako EU razvija konkretne mjere za rješavanje problema priuštivog stanovanja diljem Europe,.

Na sajmu ArhiBau, regionalnom okupljanju arhitekata i graditelja, naglasak je bio na održivosti i dostupnosti. Stručnjaci su istaknuli da je priuštivo stanovanje neodvojivo od koncepta održive zajednice – ne radi se samo o cijeni kvadrata, nego i o kvaliteti života, infrastrukturi, zelenim površinama i energetskoj učinkovitosti. Posebno je naglašeno kako urbanističko planiranje mora pratiti društvene potrebe, a ne samo tržišne trendove. Predstavnici struke smatraju da je potrebno preusmjeriti fokus na modele koji dugoročno osiguravaju dostupne stanove za najam, što je praksa u mnogim europskim gradovima.

Na konferenciji M² ponovno je istaknuto da je priuštivo stanovanje jedan od najvećih izazova europskih zemalja, pa tako i Hrvatske. Sudionici su upozorili da se stambena politika mora promatrati kroz prizmu demografije i tržišta rada. Mnogi mladi odgađaju osamostaljenje ili odlaze u inozemstvo jer nemaju realnu mogućnost stjecanja vlastitog doma. Stručnjaci su pozdravili najave o razvoju javnih i socijalnih stanova, ali su upozorili na potrebu bržeg i učinkovitijeg provođenja. Također su naglasili važnost transparentnog i pravednog modela dodjele stanova kako bi se spriječile zlouporabe i osigurala pomoć onima kojima je najpotrebnija.

Institut za javne financije otvorio je dijalog o ključnim izazovima kreiranja stambene politike s ciljem isticanja ključnih izazova povezanih sa stanovanjem, bolje razumijevanje njegova opsega, utjecaja i posljedica, istražiti nove mogućnosti javnih politika i približiti se održivim i pravednim rješenjima. Podsjetilo se da priuštivost stanovanja više nije samo socijalno pitanje, već ključno pitanje gospodarskog razvoja - nesigurno stanovanje ograničava mobilnost ljudi, povećava društvenu polarizaciju i smanjuje konkurentnost regija. Identificirano je da su glavni krivci:

• ubrzana urbanizacija
• demografske promjene
• neusklađenost ponude i potražnje
• rast troškova gradnje
• inflacija i visoke kamatne stope.

Posebno su analizirane prepreke kao što su institucionalna fragmentacija, nedostatak koordinacije između razina vlasti, loše definirane procedure, te slaba kapaciteti lokalnih samouprava u provedbi kompleksnih stambenih projekata. Tijekom konferencije raspravljalo se o ključnim izazovima i trendovima koji oblikuju stambena tržišta poput starenja stanovništva, mobilnosti, migracija i urbanizacije kao i o potrebnim institucionalnim i političkim koracima kako bi se osigurao pravedan i održiv pristup stanovanju, a kao glavni izazovi istaknuti su:

• rast cijena nekretnina koji nadmašuje rast plaća
• nedostatak reguliranog tržišta najma
• prenapućenost kućanstava
• niska energetska učinkovitost postojećeg stambenog fonda
• potreba za uključivanjem privatnog sektora kroz javno-privatna partnerstva.

Preporuka stručnjaka je da Hrvatska uči iz europskih primjera, primjerice Beča, gdje više od 60 posto građana živi u stanovima iz javnog ili potpomognutog najma, što osigurava stabilnost tržišta i sprječava špekulacije.

Koja je sredina između ambicija i realnosti

Svi nedavni skupovi pokazuju da postoji širok konsenzus - priuštivo stanovanje mora postati prioritet hrvatske politike. Građanima je potreban sigurniji, stabilniji i dostupniji model stanovanja, a to se ne može postići isključivo subvencioniranjem kredita kao do sada. Rješenje leži u kombinaciji mjera: razvoju fonda javnih i priuštivih stanova za najam, održivoj i kvalitetnoj gradnji, regulaciji tržišta najma i usklađivanju stambene politike s demografskim i socijalnim ciljevima.

Hoće li najavljene mjere prerasti iz strategije u praksu, ostaje otvoreno pitanje. No jasno je da bez odlučnijih i dugoročnih poteza Hrvatska riskira da stambeno pitanje ostane glavna prepreka ostanku mladih i demografskom oporavku zemlje.

PREPORUKE:

• Stanovanje više nije samo socijalna tema
  • Priuštivost stanovanja postaje ključni element gospodarskog razvoja i održivosti zajednica.
• Potrebna je sinergija politika i razina vlasti
  • Nacionalne inicijative moraju biti usklađene s lokalnim prostornim planovima, kapacitetima i potrebama. Projekti poput Gredelja pokazuju da urbana regeneracija može postati katalizator stambenih intervencija.
• Integrirani pristup: kvadrat, kvaliteta, održivost i zajednica
  • Stan nije izolirani objekt – mora biti dio zajednice s infrastrukturom, uslugama i zelenim prostorima. To su poruke iz ArhiBau konferencije: "stanovanje nije samo stan". 
• Uključivanje neiskorištenog fonda kao ključna komponenta
  • Aktivacija praznih stambenih jedinica može biti brža i troškovno jeftinija alternativa od masivne izgradnje novih objekata – međutim, mora biti praćena institucionalnim poticajima i odgovarajućim modelima najma.
• Fokus na dugoročnu održivost
  • Troškovi režija, održavanja i energetskog standarda moraju biti sastavni dio planiranja, ne mogu se zanemariti u potrazi za nižim početnim troškovima.
• Potrebni mehanizmi evaluacije i transparentnosti
  • Stambene politike trebaju biti praćene kroz jasno definirane indikatore (npr. omjer troška stanovanja / prihoda kućanstva, stopa pojave praznih stanova u funkciji, brzina provedbe projekata) i transparentnim izvještavanjem građanima.

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

PARTNERI

ČLANOVI PROJEKTA

PRIJATELJI PROJEKTA

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.