Dolores Sorić
Izvor: PoslovniFM
ZGRADOnačelnik.hr
VELIKE PROMJENE U ZGRADARSTVU

"Ključ uspjeha su uvijek suvlasnici"

Zgrade u Hrvatskoj su na prekretnici. S jedne strane gura se energetska obnova i smanjenje potrošnje, a s druge je nova regulativa. Naime, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine objavilo je dugoočekivani prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. U emisiji ZGRADOnačelnik, na PoslovniFM-u gostovala je Dolores Sorić, direktorica upraviteljske tvrtke Labin stan, član Udruge Upravitelj. Inače, Sorić će sudjelovati na panel raspravi na drugoj konferenciji CO2 do 55 - zeleni plan za Hrvatsku!  

Kakvim biste ocijenili novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada? Onako, općenito…

Općenito govoreći, reći ću da je izuzetno pozitivno da se taj zakon konačno našao na stolu, odnosno na e-Savjetovanju. To je zakon koji smo mi upravitelji izuzetno dugo priželjkivali i pitanje je jesu li su ga priželjkivali suvlasnici. Smatram da je zakon u načelu dobar, izuzetno dobro, na neki način, dosta detaljno obrađuje procese upravljanja i održavanja zgrada. Međutim donosi puno novosti koje će zadati mnoštvo glavobolja i nama upraviteljima, a i samom suvlasnicima.

Što neće zadavati glavobolje? Koja tri noviteta biste pohvalili u prijedlogu zakona?

Izuzetno je dobro i pohvalno ono što se u zakonu predviđa, a to je stvaranje registra zajednice suvlasnika pri državnoj pri Državnoj geodetskoj upravi, čime zgrada dobiva pravnu osobnost. To je jedna situacija koja je stvarala dosta problema za mnoge procese koje smo mi kao upravitelji morali odrađivati za zgradu. Nadalje, pohvalila bih obavezu prihvaćanja godišnjih planova upravljanja zbog toga što smo se svi upravitelji svake godine izuzetno puno trudili, puno vremena izgubili na izradi planova upravljanja, a u konačnosti izuzetno malo suvlasnika je vraćalo potpisane te planove i nisu to shvatili kao nešto ozbiljno i nužno što moraju odrađivati za zgradu. Pohvalila bih da zakon u biti nalaže suvlasniku da on zaista bude vlasnik te zgrade i promišlja o zgradi i promišlja o održavanju zgrade.

I zadnja stvar koja bih pohvalila, a to je vezivanje minimalne cijene pričuve za etalonsku vrijednost metra kvadratnog stana jer zaista znamo da je sadašnja minimalna pričuva premala. Preniska će biti ova kada uspoređujemo tržišne cijene, ali i to je nešto drugo.

Spominjali ste glavobolje. Koje su tri stvari s kojima se nikako ne slažete, mislite da nisu dobre, pa čak i da će otežati upravljanje zgradama?

Osvrnula bih se na organizaciju hitnih i nužnih popravaka koji su izuzetno dobro definirani. Međutim, mislim da će obaveza da se prilikom hitnog popravka prikupi suglasnost predstavnika suvlasnika ili suglasnost 20 posto suvlasnika u suvlasničkim udjelima u mnogo čemu otežati otklanjanje tih hitnih popravaka. Po mom mišljenju, hitni popravci su oni popravci koji se moraju promptno i odmah rješavati, to su požar, to su raznorazni izljevi vode. U takvim situacijama, nemate što čekati, nego jednostavno to morate momentalno odrađivati.

S druge strane, kada gledamo obaveze upravitelja, piše da je upravitelj dužan otkloniti hitan popravak do tri sata. Kako će to upravitelj zajedno s predstavnikom suvlasnika to odraditi unutar tri sata? Mislim da tu treba nešto doraditi.

Isto tako, osvrnula bih se i na nužne popravke. Izuzetno je dobro da je potrebno samo 33 posto suglasnosti suvlasnika, ali opet definiciji tih popravaka pojavljuj se odredba da sudjeluje stručna osoba. Tko će biti ta stručna osoba, hoće li to biti stručna osoba upravitelja ili netko izvana? Mislim da je to potrebno malo bolje definirati i precizirati taj proces provođenja hitnih i nužnih popravaka. Mislim da će u ovome segmentu biti najviše glavobolja.

A što se glavoboljama u segmentu propisanih sankcija upraviteljima?

Nisam baš htjela pričati o kaznama, da ne ispadne da mi upravitelji razmišljajmo samo o tome, kako mi ne smijemo biti kažnjeni. Imamo svoje obaveze i normalno da ih moramo odrađivati u skladu sa zakonom ili u skladu sa sadašnjom regulativom. Ako upravitelj ne odrađujete te poslove kako treba, postoje razno razne sankcije, gdje možemo biti prekršajno gonjeni, kao i u svakom drugom poslu. Nisam se previše na to obazirala, ali nešto što sam primijetila. Pravna osoba ima veće kazne od fizičke osobe. Zašto je to tako ako napravi isti prekršaj?

Naime, upravitelj može biti svaka fizička ili pravna osoba registrirana za tu djelatnost. Ta fizička osoba, to je obrt. Znamo da obrti uglavnom funkcioniraju kao fizičke osobe na temelju svog OIB-a. Po tome, ako je upravitelj obrtnik, on podliježe manjim kaznama nego mi koji smo pravne osobe.

U brojnim razgovorima s upraviteljima iz cijele Hrvatske, uvijek se spomene Labin stan kada je riječ o energetskoj obnovi zgrada, da radite „čuda“. Na što misle?

Hvala svima koji su nas pohvalili i to vam rekli, mi nismo radili čuda, samo smo radili svoj posao. Činjenica je da smo u jednom razdoblju bili izuzetno aktivni u projektima energetske obnove i da smo zajedno sa suvlasnicima odradili izuzetno velik i kvalitetan posao za grad Labin, a pogotovo za suvlasnike višestambenih zgrada. Ključ uspjeha su uvijek suvlasnici.

Možda smo imali sreću, imali smo predstavnike suvlasnika i suvlasnike koji su jako rano shvatili da su zgrade njihove i da su oni dužni obnavljati sami zgrade. S obnovama fasada krenuli smo već 2007. godine, tada to nisu bile energetske obnove, to je bila klasična obnova fasada. No, to je nekako je utrlo put svemu što se kasnije događalo u Labinu, na obnovi ne samo fasada, nego i krovova te ostalih zajedničkih elemenata zgrada.

Ključ uspjeha su uvijek suvlasnici. Imali smo plodnu tlo, a mi smo bili upravitelj koji je jednostavno slijedio te suvlasnike. Kasnije, kada se pojavila mogućnost sufinanciranja, moj motiv je bio da nekako dokažem suvlasnicima da nismo ono za što su nas oni uvijek smatrali. Znate što suvlasnici misle o upraviteljima, misle da smo namet, nepotrebni, da oni mogu sami. Htjela samo dokazati da mi možemo biti korisni.

Labin stan je gradsko poduzeće. Tijekom 25 godina postojanja obnovili ste stotinjak zgrada, većim dijelom uz sufinanciranje. S obzirom na to da upravljate s oko 590 zgrada, možemo reći da je to priličan uspjeh, zar ne?

Da, to je zaista veliki uspeh, uspjeh je to cijele zajednice. Mi smo gradska tvrtka, imali smo plodno tlo i imali smo podršku grada Labina koji nas je pratio u cijeloj toj priči. S druge strane, osim suvlasnika, imali smo i kvalitetne izvođače radova, kvalitetne arhitekte, građevinare koje su nas pratili u toj priči. Sve se u biti odradilo u Labinu. Nismo koristili „vanjske“ usluge, sve smo ih povezali napravili taj dobar posao o kojem govorite.

Aktivni smo od samoga početka, do sada tu bila ukupno tri javna poziva, aplicirali smo oko 65 zgrada, sve su ostvarile sufinanciranje i danas su sve obnovljene. S tom obnovom stvorili smo jedno novo lice grada Labina. Usudila bih se reći da to više primjećuju ljudi koji dođu sa strane nego mi sami koji živimo u gradu Labinu.

Stiže nam uskoro novi javni poziv za energetsku obnovu zgrada. Posljednji javni poziv trajao je, zapravo, 1,14 sekundi. Treba li „okrenuti“ modele sufinanciranja?

Na tom zadnjem javnom pozivu zaista nismo ništa „ulovili“. Aplicirali smo 22 zgrade, ali u tu sekundu i 14 stotinki nismo uspjeli. Velika je šteta da se javni pozivi nakon 2016. godine nisu kontinuirano nastavili objavljivati. Tu najveći problem, oni bi se trebali kontinuirano događati svake godine i onda na svaki javni poziv ne bi bila tolika navala.

S obzirom na to da je izuzetno puno zgrada obnovljeno u Labinu, i ta dobra priča, dobra i pozitivna iskustva te benefiti koje ta obnova nosi, prenosila se iz zgrade u zgradu i trenutno imamo pripremljeno još otprilike 50 do 60 zgrada koje čekaju energetsku obnovu. A upravo zbog javnih poziva, suvlasnici više nisu voljni sami krenuti u obnovu i sve sami financirati jer oni žele isto tako dobiti dio tog kolača. Kao da smo ih razmazili. Zato ti pozivi moraju biti kontinuirani i najbrži prst nije najbolji način prijave.

Sami ste rekli, vaše zgrade nisu prošle na zadnjem pozivu, a stotine to nije uspjelo na razini Hrvatske. Stoga se otvorilo logično pitanje kako objasniti suvlasnicima da nisu prošli na tom javnom pozivu, a uložili su desetke tisuća tadašnjih kuna u dokumentaciju. Taj ne prolazak je mnoge i demotivirao za neki budući javni poziv.

Slažem se. Kada se pripremao taj javni poziv, bilo je pripremljeno oko 50, 60 projekata. Tada smo razgovarali sa suvlasnicima svih tih zgradama i njihovim predstavnicima. Na neki način smo ih i mi demotivirali za prijavu na javni poziv jer smo znali da ne možemo prijaviti 60 zgrada i da neće proći. Samo oni koji su bili izuzetno zainteresirani i koji su shvatili rizik, njih smo prijavljivali.

Vrlo je teško danas objasniti ljudima zašto oni ne mogu više obnoviti zgradu sufinanciranjem. Pogotovo je to teško u Labinu. Potrebno je izuzetno puno edukacije, puno pričanja s ljudima jer ponekad ljudi misle da mi dijelimo novac. Imala sam takvu situaciju, dobivala sam mailove s pitanjem zašto mi više ne obnavljamo zgrade s sufinanciranjem? Treba pojasniti tko raspisuje natječaj, tko daje novac, a da smo mi samo karika između njih i javnih poziva.

Kako, općenito govoreći, suvlasnike zgrada potaknuti, da ne kažem nagovoriti, na kvalitetnije održavanje, energetsku obnovu, bilo koji oblik investicije? Pogotovo ako imamo na umu da mnoge zgrade u RH i dalje imaju iznimno nisku pričuvu, pa čak i onih famoznih 1,52 kune.

Na visinu minimalne pričuve trebalo je puno ranije reagirati jer potaknuti stanare da se poveća pričuva, to je nemoguća misija. Pričuva se digne ili se investicija pokrene tek kada im dođe voda do grla ili ako se događaju javni pozivi gdje možda shvate da će imati nekakve koristi od toga.
Kada se te davne 2014. godine objavio prvi javni poziv, nismo trebali nagovarati suvlasnike da idu u obnovu zgrade. Imali smo kritičnu masu stanara ili zgrada koje su htjeli obnoviti svoju zgradu. Njih je tada trebalo nagovoriti da zajedno skupimo svu

Imali smo sreće, prijavili smo sedam zgrada, svih sedam je dobilo sufinanciranje i to nagovaranje se isplatilo. To to utrlo put kasnijoj obnovi. Danas se zgrada obnavlja samo kada je nužno. Nakon svih ovih javnih poziva, energetski smo obnovili samo jednu zgradu, zapravo jedan ulaz. To smo odradili jednako kao da smo radili energetsku obnovu po naputku i kriterijima javnog poziva. No u tom slučaju je voda došla do grla, krov je propuštao, a fasada je bila toliko dotrajala da su pojedini stanovi imali problema jer im je ulazila voda u stanove.

Dakle, imali smo dva problema - i krov i fasadu. A oni stanari koji su imali problem s krovom nisu htjeli potpisati za obnovu fasadu, a oni stanari koji su imali problem s fasadom, nisu htjeli potpisati za obnovu krova. Na kraju smo odradili projekt obnove i krova i fasade i obnovili jednu zgradu. Ali tu je izuzetno velika pričuve po metru kvadratnom, na razini 1,2 eura (10 kuna)

To je izuzetno veliki trošak kada se to dogodi odjednom. Ta je zgrada s razinom pričuve od 1,53 kune u jako kratkom roku, praktički odjednom, došli na 10,00 kuna po kvadratu.

Koji je to okidač, triger, da se suvlasnici pokrenu? Je li to neka šteta koja im se dogodi ili susjedna zgrada nešto napravi pa i ovi krenu?

U konkretnom slučaju je bila prisutna i jedna i druga situacija. Pojedini ljudi su na sastanku stanara rekli ako „mi ne krenemo u obnovu, mi ćemo prodati stanove“ jer neobnovljena fasada i neobnovljen krov, uzrokovalo je štetu po stanovima. Na kraju su se složili i odradili obnovu, ali koja je izuzetno skupa. Suvlasnici još uvijek nisu dovoljno svjesni i ne shvaćaju da treba minimalnu priču podignuti i da treba štedjeti kako bi se u bliskoj budućnosti nešto odradilo na zgradi. Puno je još posla za nas upravitelje, ali i za suvlasnike.

Koliko, realno govoreći, suvlasnika, odnosno zgrada razmišlja na ovaj način? Imaju zgradu koja je stara 10 godina, ili je nova te odmah podignu pričuvu na optimalnu razinu pa da za 10, 15 ili 20 godina imaju dovoljno novca da mogu bez ikakvog problema ili uz manji kredit riješiti problem koji će im se sigurno pojaviti?

Rekla bih jako malo, možda na prste jedne ruke ih ima. Zato je jako dobro da će po novom prijedlogu zakona postojati obveza „vraćanja“ planova upravljanja jer taj plan suvlasnici ne doživljava kao nešto što je potrebno i uopće ne promišljaju o održavanju zgrade. Promišljaju samo u onom trenutku kada jedan ili više njih pokrenu priču o obnovi jer imaju štetu u svojim stanovima.

Imam i jedan drugi slučaj. Naime, dobivamo na upravljanje potpuno nove zgrade. U tim je zgradama jedan druga struktura ljudi koja kupujete te stanove. Predstavnica suvlasnica sama je odmah odredila visinu priču od 5,00 kuna po kvadratu. Rekla je „pa koliko smo platili stanove, koja nećemo valjda plaćati 1,52 kune za održavanje zgrada“. Možda se rađa jedna nova generacija suvlasnika.

Što biste poručili svim suvlasnicima, ali i kolegama upraviteljima?

Za uspješno odraditi posao potrebna je komunikacija i edukacija. Znači, upravitelj je dužan educirati suvlasnike o upravljanju i kako mora izgledati upravljanje. I tu treba uložiti jako puno truda. Da bi se ta edukacija odradila, onda mora postojati i komunikacija, i to svi načini komunikacije. No, naglasit ću da je najbolja komunikacija ona direktna, neposredna, nije bitno je li to na sastancima suvlasnika, komunikacija jedan na jedan.

Nakon ovoliko odrađenog posla u Labinu, mogu reći da smo uspjeli upravo u komunikaciji, i to u komunikaciji na sastancima suvlasnika. Na tim zgradama, koje smo obnovili, bili smo na sa sastancima suvlasnika više puta, koliko je bilo potrebno. Uložili smo puno truda da bismo uspješno odradili taj posao. I zato savjetujem kolegama – ne odustajte od neposredne komunikacije sa suvlasnicima. To donosi najviše uspjeha.

Zapravo, zaključak je vrlo jasan - društvene mreže su super su, mailovi i dopisi isto tako, ali dok s čovjekom ne razgovaraš oči u oči, nećeš imati neki malo veći uspjeh.

Upravljanje je jedna specifična djelatnost. Ljudi su kupili te stanove i nisu naučili održavati stanove. Prošlo je 25 godina i mi još uvijek nismo podigli tu razinu održavanja. A sada ulazimo u jedan novi zakon, gdje se opet mijenjaju neka ponašanja i sada opet krećemo s jednom novom edukacijom.

Predstoji nam veliki posao kako bismo suvlasnicima približili novi Zakon o upravljanju suvlasnicima i kako bismo nastavili raditi u skladu sa Zakonom. Predstoji nam vrlo izazovno razdoblje.

Ako vas zanima energetska obnova ili pak implementacija obnovljivih izvora energije, pratite #energetska obnova i #obnovljivi izvori energije.

 CO2 do 55 - ZELENI PLAN ZA HRVATSKU

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

ZGRADOnačelnik.hr od siječnja 2022. provodi projekt Osunčajmo Hrvatsku i energetski obnovimo - zajedno! kojim se želi pomoći svim dionicima sa savjetima, iskustvima i informacijama oko energetske obnove zgrada (privatnih, poslovnih i javnih) i obiteljskih kuća te primjene obnovljivih izvora energije. O toj gorućoj temi gotovo svakodnevno objavljujemo tekstove, organiziramo radne skupine i konferencije te sudjelujemo na raznim edukacijama i radionicama. Malim koracima grabimo naprijed, polako ali sigurno, ka energetski održivijim zgradama. Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Osunčajmo Hrvatsku.

Projekt OSUNČAJMO HRVATSKU i energetski obnovimo - ZAJEDNO! podržavaju:

 

POD POKROVITELJSTVOM

Ministarstvo gospodarstvaMinistarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovineMinistarstvo zaštite okoliša i zelene tranzicije (MZOZT)

PARTNERI PROJEKTA

APN – Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama.DOOR - Društvo za oblikovanje održivog razvojaEnergetski institut Hrvoje PožarEko KvarnerPredstavništvo Europske komisije u HrvatskojGrad BjelovarGrad KarlovacGrad PazinGrad RijekaGrad SisakGrad Slavonski brodGrad ZadarHrvatska energetska tranzicijaHrvatska udruga za dizala (HUDIZ)HUPFAS_Hrvatska udruga proizvođača toplinsko-fasadnih sustavaHrvatska udruga stanara i suvlasnika zgrada (HUSiSZ)Hrvatski savjet za zelenu gradnjuHrvatska stručna udruga za sunčevu energiju (HSUSE)Hrvatska zajednica županijaInstitut za društvena istraživanja u ZagrebuInovacijsko-poduzetnički centar RijekaKonrad Adenauer Stiftung HrvatskaKLIK- Križevački Laboratorij Inovacija za KlimuUdruga ODRAZ – Održivi razvoj zajednicePOKRET OTOKARegionalna energetska agencija Sjeverozapadne Hrvatske (REGEA)SIMORA - Razvojna agencija Sisačko-moslavačke županijeUdruga gradovaUdruga suvlasnika - stanara Grada Karlovca (USSGK)Udruga_upraviteljZelena akcijaZelena energetska zadruga

Projekt je dobio i pismo podrške Ureda predsjednika Republike Hrvatske.

MEDIJI

Bauštela.hrEnergetika marketingegradnja.hrForum.hrgradimozadar.hrmonitor.hrMotus Media grupaPametni gradoviposlovni.fmPress ClippingProfitiraj.hrSavjeti.hrTočka na iZagrebonline.hr

Osunčajmo Hrvatsku i energetski obnovimo - zajedno!

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.