Komentar odvjetnika - Pet izazova u prijedlogu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada

Prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada očigledno ne akceptira činjenicu da objektom etažnog vlasništva može biti i zemljište na kojem su izgrađene dvije ili više zasebnih građevina (kuće, proizvodni pogoni, proizvodna postrojenja, itd.). No, nesporno je da i takvi objekti etažnog vlasništva, iako možda nemaju u naravi zajedničke dijelove kao npr. hodnik, stubište, prostor za odlaganje smeća te nema dizala, ipak postoje neki zajednički uređaji kao npr. električni vodovi, dovod vode, odvodnja otpadnih voda, itd. koji ipak zahtijevaju (ako se već htjelo regulirati detaljno etažno vlasništvo) da se regulacija protegne i na upravljanje tim zajedničkim uređajima kod takve vrste etažnog vlasništva.

Pogotovo je to važno iz razloga jer u slučaju npr. stečaja prvotnog vlasnika, unovčavanjem stečajne mase svaka od tih etaža se zasebno unovčuje, pa se može dogoditi da postoje različiti suvlasnici (jedna osoba ima jednu etažu, druga osoba drugu itd.).

U odredbi članka 3. stavak 1. točka c. i d. prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada zakonski se definira što čini kvalificiranu većinu suvlasnika i što čini natpolovičnu većinu suvlasnika te se isto određuje u postotku suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige odnosno postotak od ukupne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi.

Navedena odredba zanemaruje odredbu članka 36. stavak 2. ZV-a koja propisuje predmnijevu jednakih suvlasničkih dijelova. Isto tako navedena odredba zanemaruje i odredbu članka 43. stavak 4. ZV-a koja propisuje da veličina suvlasničkog dijela ne mora biti jednaka ili veća od odnosa korisne vrijednosti stana odnosno druge samostalne prostorije glede koje se traži uspostava etažnog vlasništva prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine. Vjerojatno se radi o propustu zakonodavca da naglasi da izračun po korisnim površinama vrijedi za zgrade kod kojih su vlasnici jedino evidentirani u knjizi položenih ugovora.

Prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada odredbe od članka 6. do članka 11. posvećuje zajednici suvlasnika, dodjeli pravne i poslovne sposobnosti iste, vođenju registra zajednice suvlasnika, spajanju i razdvajanju zajednice suvlasnika. Glede zajednice suvlasnika problem je da nju čine svi suvlasnici zgrade, no opće je poznato da postoje u središtima gradova stambene zgrade koje su nakon II. svjetskog rata konfiscirane i/ili nacionalizirane te je vlasnicima kojima je oduzeta ta zgrada za stanovanje predan samo jedan stan u zgradi i veoma često taj stan biva napušten i nije bio predmetom ostavinskog postupka pa je pitanje može li postojati zajednica suvlasnika a da nisu poznati svi vlasnici posebnih dijelova zgrade.

Kako znati tko je izvanknjižni vlasnik stana čiji su vlasnici preminuli i nije vođen ostavinski postupak. Znači li to u nekom budućem razdoblju određenje da se vlasnikom smatra jedinica lokalne samouprave i/ili Republika Hrvatska?

Zakonsko založno pravo

Iscrpno se Zakonom regulira zajedničke dijelove i uređaje nekretnina, njihovo održavanje, zajednička pričuva i obveza osiguranja zgrade pa se tako nabrajaju zajednički dijelovi i uređaji zgrade, definira što podrazumijeva održavanje zajedničkih dijelova zgrade i propisuje obveze i zabrane vezane uz potrebu očuvanja temeljnih zahtjeva za građevinu i naknadnih radova na zajedničkim dijelovima. Također određuje se što predstavlja redovito održavanje, što predstavlja izvanredno održavanje, kojim brojem glasova se donose odluke vezane uz to, visina zajedničke pričuve i obveza osiguranja zgrade.

Predloženo ne sadrži odredbe kako postupiti ako nema donesene odluke da upravitelj poduzme nužni popravak i/ili hitni popravak. O navedenom bi se (eventualno, uz golemu zadršku) moglo zaključiti iz odredaba prema kojima bi upravitelj imao pravo to poduzeti o svom trošku, (znači li to i bez potrebne odluke odnosne odluke potrebnom većinom) te imao pravo da se namiri od zajednice suvlasnika i svih suvlasnika razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova, a za što ima i zakonsko založno pravo na posebnim dijelovima nekretnine.

Problematičan taj dio koji regulira zakonsko založno pravo jer se postavlja pitanje kada nastaje to zakonsko založno pravo i kako zaštiti treće osobe koje će steći vlasništvo posebnog dijela nekretnine od toga da ne kupe nekretninu opterećenu tim zakonskim založnim pravom (koga pitati koliki je iznos potencijalne tražbine), kao i neće li to nametati korisnicima kredita koji osiguravaju vraćanje kredita založnim pravom na nekretnini i dodatne obaveze i provjere prema bankama.

Primjena sile

Odredba članka 27. prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada detaljno regulira kućni red i između ostalog sadrži odredbu da je sankcija za nepridržavanje odredaba kućnog reda plaćanje mjesečne pričuve za mjesec u kojem je utvrđena povreda kućnog reda trostruki iznos pričuve. Postavlja se i pitanje iz teorije građanskog prava predstavlja li plaćanje pričuve u trostrukom iznosu ugovornu kaznu s obzirom na to da je ugovorna kazna, a kao što i sam naziv govori, unaprijed dogovoreni iznos novčane naknade koji se plaća zbog kršenja neke ugovorne odredbe. A kako kod kršenja kućnog reda ne postoji nikakva ugovorna obveza, upitno je da li može biti nametnuta takva penalizacija. S druge strane isto ne može predstavljati novčanu kaznu jer je novčana kazna vid primjene sile, a država je jedino ta koja ima jedina legalan i legitiman monopol sile.

Također se predviđa donošenje pravilnika koji će regulirati opće odredbe kućnog reda i kojima će između ostalog biti propisano da se zabranjuje skupljanje otpada u posebnim dijelovima zgrade. Potrebno je i ukazati na činjenicu da je pravo vlasništva najviša vrednota pravnog poretka Republike Hrvatske, da je vlasništvo nepovredivo te da se pravo vlasništva kao i druga stvarna prava mogu ograničiti pod pretpostavkama i na način određen zakonom, pa kućni red nije akt koji može (i smije) ograničavati pravo vlasništva.

Dug je popis prekršaja vezanih uz upravljanje i održavanje zgrada i kontrola toga se stavlja u nadležnost komunalnih redara. Upitna je osposobljenost komunalnih redara da uz sve druge zadaće (npr. u mjestima na jadranskoj obali oni i kontroliraju provedbu odredaba Pomorskog zakonika) kontroliraju i provedbu ovog Zakona, a i isto zahtijeva dodatna posebna stručna znanja što sigurno mnoge jedinice lokalne samouprave ne mogu osigurati odnosno ne mogu financirati dodatno obrazovanje i zapošljavanje novih komunalnih redara.

Sve o novom prijedlogu pratite na #Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.