Konkurentno tržište jamac je kvalitetnog održavanja i unapređenja zgrade

Proces upravljanja u konkurentnim transparentnim tržišnim odnosima u demokracijama

Suvlasnici su donositelji odluka vezanih za njihovu imovinu i njeno održavanje, a svi ostali u lancu su izvršitelji, te ih Suvlasnici plaćaju za njihove usluge. U direktnoj komunikaciji i suradnji svih Suvlasnika i 'Upravitelja zgrade', na bazi jasnog, kvalitetnog pravednog međusobnog Ugovora o upravljanju zgrade, grade se i unaprjeđuju poslovni odnosi između Suvlasnika i Upravitelja Zgrade. Time se razvija i njihovo uspješno partnerstvo, na obostranu korist. Suvlasnici tako stječu pouzdanog i osposobljenog Upravitelja, koji svojim dobrim rezultatima rada na njihovoj zgradi, i drugdje, gradi svoju stručnu ekspertizu te dobro razumijevanje specifičnosti potreba dotičnih Suvlasnika, te tako, zbog zadovoljstva Suvlasnika, on dobiva njihovo povjerenje i postaje njihov preferirani partner za dugoročnu suradnju. Upravitelj u takvim kvalitetnim poslovnim odnosima stalno dobiva pravovremene naredbodavne i povratne informacije od Suvlasnika, te kroz to dobiva jasne jake i slabe tržišne signale, na bazi kojih može nadograđivati svoje poslovne procese i procedure, izgrađivati svoje strategije razvoja poslovanja firme.

U radu u liderstvu i menadžmentu naše međunarodne 'Superstar' korporacije od vitalne važnosti je bilo prepoznati informacije na tržištu (razlikovati ih od dezinformacija ili pak pukih podataka bez značenja), prikupljati informacije, interpretirati ih, pretvoriti ih u poslovnu vrijednost za firmu, interno komunicirati informacije, planirati scenarije, provesti strateško planiranje, donijeti odluke i osigurati njihovo izvršenje.

Takva suradnja biva jaka referenca Upravitelju za njegove nove poslove upravljanja korisna je za širenje i jačanje njihovog biznisa izvršnog upravljanja zgradama i povećanje njihovog udjela tržišta.

U okvirima zakona, za postizanje takve suradnje, koja rezultira efikasnim, kvalitetnim, preventivnim i promptnim izvođenjem redovnih i izvanrednih radova i usluga, svakako je neophodna suverena tehnička stručna sposobnost Upravitelja zgrade (dokazana kroz njihove reference na tržištu) i njihove superiorne menadžerske vještine dokazane na konkurentnom tržištu. Suvlasnici pak moraju biti u stanju demokratski odlučivati o održavanju i unapređenju svoje imovine, jer samo vlasnici/Suvlasnici smiju o njoj odlučivati, a ne netko drugi.

Suvlasnici stoga moraju dobivati kvalitetne i racionalne informacije (koje sadrže u sebi rezultate eksperimenta, prakse i dokaza), kao metodu utjecaja koja koje će ih zapravo ujedinjavati u većinu i čak u potpunu suglasnost. Svaka racionalna osoba ne poriče ono što joj je očito, pa stoga zdrav razum i znanje pojedinaca (stručno, bazirano na iskustvenim znanjima i praksi) ujedinjuje ljude u mišljenju, u zaključcima i u uvjerenjima. U području razuma, u metodi utjecaja uvjeravanjem, ti stručni ljudi koriste čvrste argumente (prijedlozi i obrazloženja) kojima nastoji uvjeriti Suvlasnike u ispravnost svojih prijedloga i vjerovanja da mu se ostali u tome priključe.

Odluke ponekada treba donijeti brzo, a ponekada je esencijalno da se koriste ekspertna znanja, a ponekada čak oboje istovremeno. Praksa pokazuje da je dobro za takve situacije kada treba donijeti brze stručne odluke da Suvlasnici osnuju svoje Vijeće Suvlasnika, koje se sastoji od dva do tri eksperta iz tehničkih znanosti među Suvlasnicima, ako takvih ima.

No, česte su i situacije kada ljudi nisu u stanju ili nisu voljni biti objektivni i te nisu voljni donositi odluke na bazi činjenica. Tu ljudi probleme vide kao subjektivne, o kojima neki među njima imaju jaka intuitivna mišljenja, osobne percepcije i/ili apriorne stavove.

Realnost je da na nas ljude veći utjecaj (u svakom slučaju brži) imaju naši osjećaji i naše percepcije nego naš razum (DH). Zato nije ni čudo da je tako utjecajan 'halo efekt', te da elokventni ljudi, ljudi koji nemaju znanja, imaju veći utjecaj na ljude nego ga imaju eksperti koji nisu elokventni u toj mjeri (već njihova djela i postignuća i stručna metrika uvjerljivo govori o njima i njihovim znanjima ). To je velika opasnost i šteta za društvo, pa ljudi trebaju postići imunitet prema praznoj elokvenciji bez sadržaja i bez relevantnih argumenata i dokaza (BR). No, od velike koristi je da eksperti, koji nisu dovoljno elokventni, porade na svojoj elokvenciji (koristeći jednostavnu terminologiju kako bi bili svima od interesa razumljivi) te da oni mjerodavno i odgovorno zauzmu platforme utjecaja i komunikacije što je iznimno važno za sve demokratske procese i samoodržanje demokracije, prosperiteta i sigurnosti, te omogućavanje traženja i nalaženja sreće svakog pojedinca u njoj.

Karakteristike i prednosti slobodnog konkurentnog tržišta

'U natjecanju/konkurenciji, individualna ambicija služi općem dobru' (AS)

Konkurencija je mehanizam za izbjegavanje samovolje. Slobodno tržište ne dozvoljava pljačke, ucjene i prevare kupaca, već prisiljava prodavače (bez obzira na njihovu veličinu i moć) na suradnju sa svim svojim kupcima (od pojedinaca do većih i velikih grupacija) na pošten način. To se događa u uređenju 'suosjećajnog kapitalizma' (NM), gdje zakonodavac i državna administracija određuju i osiguravaju pravedno raspoređivanje rizika na tržištu, vodeći računa da time oni sami ne postaju uzročnici njihovih gomilanja, pogotovo ne kod onih koji na njih imaju najmanji utjecaj. Dakle, državna administracija ne diktira i/ili bira pobjednike i ne preferira nikoga za dobivanje poslova i u zaštiti od rizika i odgovornosti. Tendencija svakog natjecanja je da jednom pobjednik postaje time još jači u odnosu na svoje konkurente, te da tako on sve više raste u odnosu na druge, do postizanja svog monopola (na čisto natjecateljski način i/ili kroz razne forme udruživanja i /ili eliminiranja). Ta jasno uočena tendencija se u USA blokira 'Antitrust laws' već od 19. stoljeća. U Republici Hrvatskoj je sada na snazi Zakon o zaštiti tržišnog natjecanja, koji je baziran na odgovarajućem zakonu EU.

U cjelokupnom uspješnom djelovanju državne administracije sadržane su i inicijative i prilike koje ona nudi, te zakonski okviri koji osiguravaju poštenje, transparentnost i pravednost. To je platforma na kojoj se natječu ideje, tehnologije, industrije, politike, liderstvo, menadžment, poslovni modeli, financijski i ekonomski modeli, pravne postavke i društvene preferencije. Tu svi uče jedni od drugih, svi napreduju i društvo se ubrzano razvija i prosperira. U natjecanju ideja, politika, inovacija, svi evoluiraju i postaju bolji.

Po prvi puta u povijesti, upravo je ovakav princip bio dao održivi ekonomski rast, a to se dogodilo u LIO državama svijeta.

Transparentna, efikasna, brza i jasna komunikacija između Suvlasnika i 'Upravitelja zgrade', potpomognuta posredovanjem njihovog dostupnog, također transparentnog i učinkovitog 'Predstavnika suvlasnika', osnažuju prava i moć svih Suvlasnika. Time si Suvlasnici osiguravaju da su isključivo oni sami donositelji svih odluka važnih za održavanje njihove zgrade te da uživaju i prednostima slobodnog konkurentnog tržišta. Na tom slobodnom, dobro postavljenom konkurentnom tržištu se kod Suvlasnika za posao međusobno natječu brojni registrirani 'Upravitelji zgrade', a također i ponuđači proizvoda i usluga. Tu Suvlasnik ima koristi (najbolja kvaliteta, cijena, brzina i garancije za usluge) ali također imaju koristi i svi drugi participanti, od zakonodavca i politike, Upravitelja i izvođači radova jer u natjecanju svi uče jedni od drugih i svi kroz to postaju bolji - konkurentniji.

Dobar 'Upravitelj zgrade' će kvalitetno provoditi odluke Suvlasnika te Suvlasnicima promptno slati i potvrde da je postupio prema tim odlukama, slati Suvlasnicima i svoje dobre prijedloge o iskustvima i najboljim praksama i sve druge relevantne informacije od interesa Suvlasnika.

'Win-Win' , 'Positive sum game' situacija

Konkurencija doduše uzrokuje i nejednakost, no u principu, ona daje moć u ruke kupcima pojedincima naspram snažnih korporacija, ponuđačima proizvoda i usluga. Primjer USA dokazuje da se može ostvariti sustav koji je podjednako dobar i za kupce i za prodavače (za velike i male). To je i odvojilo USA od ostatka svijeta (PT). Zato se na Zapadu i govori o principijelnim vrstama ugovorima: 'Positive sum game' i 'Zero sum game'. Taj princip govori o odnosima između kupaca i prodavača, o izgradnji obostranog povjerenja, što je motivator za stalnu potragu za unapređenje proizvoda, usluga i odnosa, biznis modela suradnje, za stalni rast vrijednosti u društvu, za pojedince i za cijelo društvo.

U 'Positive sum game' ili 'Win-win', ugovor je takav da zadovoljava obije strane u ugovoru. Obije strane pobjeđuju, jer pregovorima postižu ono što je svakoj od strana najvažnije, a brojne stavke su različite važnosti za stranke u ugovoru. U 'Zero sum game' jedna strana dobiva, a druga gubi. Dobiva prodavač na račun kupca (ne znam za nikakav drugačiji primjer), jer on je i stručan i dobro pripremljen, a jasno je da će tom prednošću nastojati maksimizirati svoju dobit i maksimalno se zaštititi od rizika, te ih prebaciti na druge. No, dugoročno, ni za njega takav ugovor i odnosi koji iz njega proizlaze neće biti dobri. Konkurentna tržišta su dinamična, a partnerski odnosi (a ne prevare i nepravedni odnosi) daju stabilnost i dobre strateške perspektive. Slobodno konkurentno tržište je dinamično, izmjenjuju se dominacije 'Sellers’ market' i 'Buyers’ market' (što smo u svom radu u korporaciji na tim tržištima jasno vidjelo i suočavali se s time).

Kroz direktnu suradnju s donositeljima odluka - Suvlasnicima, Upravitelj stječe pouzdanog i zadovoljnog poslodavca, što mu je od vitalne važnosti za održavanje i rast svog udjela tržišta. 'Upravitelji zgrada' se na tržištu pozicioniraju i vrednuju prema zadovoljstvu klijenata (Suvlasnika). U kvalitetnoj suradnji donositelja odluka - Suvlasnika i izvršitelja odluka - Upravitelja, obje strane dobivaju, to je 'Positive sum game', 'Win-Win' situacija.

Liderstvo i menadžment svakog Upravitelja koji gleda dugoročno i čija je strategija stabilnost i rast njihove tvrtke, maksimalno će se potruditi da svojim kvalitetnim uslugama služi Suvlasnicima i njihovim interesima, te da kroz to raste njihovo međusobno povjerenje i da razvijaju bliske profesionalne partnerske odnose. Suvlasnici za svoje novce dobivaju kvalitetne usluge održavanja i nadgradnje zgrade, dobre podloge za donošenje kratkoročnih i dugoročnih strateških planova, te akcijskih planova i njihove provedbe, uz maksimalnu transparentnost i odgovornost svih izvršitelja , što jako pridonosi jednostavnim kvalitetnim međusobnim odnosima između samih Suvlasnika, što je također jako važno Suvlasnicima za njihov kvalitetni suživot u njihovoj zgradi.

Korupcija, lobiranje, propaganda i reklamiranje.

Izvođači radova, pogotovo onih većih, se na tržištu međusobno natječu svojim ponudama Suvlasnicima, kako bi ih ovi izabrali i/ili zahtijevali da ih Upravitelj uvrsti na listu potencijalnih izvođača poslova, te eventualno ih postavili u preferirani položaj. Tu ne djeluje samo 'nevidljiva ruka tržišta' (AS). Lobiranje, propaganda i reklamiranje uglavnom su sastavni dio marketinga tih davatelja usluga na konkurentnom tržištu. Zakonodavac daje okvire u kojima se definira i ograničavaju ta djelovanja.

U mojoj praksi, u 'Biznis Developmentu', u Marketingu, sami smo istraživali tržišta, tržišne prilike, potencijalne klijente i njihove potrebe i preferencije, potencijal rasta tržišta, konkurenciju itd. Prema mom osobnom iskustvu rada sa najnaprednijih tržišta svijeta i najjače konkurencije, smatram da je aktivnost ovdašnjih ponuđača proizvoda i usluga još uvijek nedorasla modernom konkurentnom tržištu.

Mada i u najnaprednijim demokracijama s razvijenim slobodnim konkurentnim tržištima svi participanti se zariču u konkurentno tržište, ipak se svatko od njih zalaže da dospije u poziciju neke vrste monopola, barem na neko vrijeme, jer u monopolu su zarade najveće.

Brojni faktori utječu na uspješnost nekog participanta slobodnog konkurentnog tržišta, da kupci/donositelji odluka izaberu neku ponudu između više njih, koju oni vide kao najbolju. Rijetke su situacije gdje krajnji kupac u potpunosti razumije tehničke, pravne, financijske, tehnološke i druge karakteristike i s njima vezane rizike prilikom sklapanja ugovora.

'Znati što znaš i što ne znaš, to je pravo znanje.' (KFC)

Velika je razlika između stvarnog, iskustvenog znanja, ekspertize i onih prividnih izraženih kroz memoriranje nekih pojmova.

'Znanje košta, a neznanje isto tako' (FZ)

Kada nestručnjaci (svi oni koji su bez stvarnih iskustvenih znanja i vještina, koje se dokazuju samo kroz uspješno obavljen rad) donose odluke za ili u ime Suvlasnika (i to još bez odgovornosti) onda su rezultati najčešće katastrofalno loši za Suvlasnike. Zato je Suvlasnicima najisplativije angažirati odgovorne provjerene stručnjake.

No, uz to, karakteristika ljudske prirode je da na nas veći utjecaj imaju naši osjećaji nego naš razum (DH). Zato svi koji žele dominirati i vladati osjećajima masa, najčešće se prvo služe propagandom.

Reklamiranje je dobro poznata metoda, najčešće stalnog ponavljanja istih pojmova, kako bi se oni usjekli u pamćenje pojedinca, te ih on tako osoba izložena njima prihvatila. Naravno, reklamiranje je u načelu i potrebno, kako bi kupci saznali za neke nove participante tržišta i/ili za nove proizvode i usluge koji kupcima daju neku novu, veću vrijednost.

Lobiranje je također dobro poznati, u barem djelomično definiranim okvirima, dopušteni način pokušaja utjecaja, kojim bi neka interesna grupa pokušala kod donositelja odluka utjecati na donošenje odluka u svoju u korist.

Korupcija je oduvijek poznati način utjecaja, svugdje prisutan i gotovo nigdje (zvanično) dopuštena, jer je ona za društvo jako štetna.

'Apsolutna moć korumpira apsolutno.' (LA)

Nejednakost u društvu potiče korupciju (JT). Ginijev koeficijent je najniži u Danskoj i na Novom Zelandu, te države one su države sa najnižom korupcijom na svijetu i u tim žive najsretniji ljudi (kako pokazuju neka istraživanja, a i iskustva!).

Oni koji i inače nastoje izbjeći pravednu konkurenciju, jer nisu konkurentni, pokušat će utjecati na Suvlasnike, jer (ako stvarno) su Suvlasnici donositelji odluka. Posao će im u tome biti jako otežan jer će kod svakog Suvlasnika ponaosob morati koristiti sve zakonom dopuštene metode (lobiranje, propaganda i reklama), a uz to, brojni Suvlasnici su svjesni da oni koji im tako pristupaju žele im prodati inferioran proizvod i uslugu, pa će ih biti teško nagovoriti. Korupcija je gotovo nemoguća, ako bi trebalo podmititi sve Suvlasnike. No, nerijetka je pojava da Suvlasnici ipak nisu stvarni donositelji odluka, pa je u takvim situacijama korupcija moguća.

Korupcijom je u potpunosti isključena i zanemarena tržišta trilema. Tako tu krajnji kupac (u našem slučaju Suvlasnik) dobiva sve tri karakteristike proizvoda i usluga u za njega najgorem mogućem stanju (niska kvaliteta, visoka cijena i dugotrajno izvršavanje posla, i uz to još često i bez ikakvih garancija). Ta situacija sigurno takve davatelje usluga i roba, koji korupcijom dobivaju poslove, ne stimulira da unaprjeđuju svoje radne procese i treniraju svoje radnike u izvršavanju operativnih zadataka, menadžment i liderstvo kako bi davali bolje rezultate i postajali konkurentniji.

U našoj korporaciji smo stalno unapređivali radne i poslovne procese i procedure, stalno trenirali o osposobljavali zaposlenike, unapređivali 'korporacijsku kulturu.' Primjenjivali smo 'Six Sigma', Svime time smo stalno podizali kvalitetu naših proizvoda i usluga, uz pritisak na smanjenje direktnih troškova proizvodnje i drugog, kako bi što konkurentniji na tržištu. Razvijali smo i kvalitetne poslovne odnose sa našim klijentima te postizali radnu motiviranost naših zaposlenika. Sve to je predstavljalo veliki 'nematerijalno bogatstvo' korporacije. U njega je puno ulagano, jer se na konkurentnom tržištu, između ostaloga, ono vrednuje više od materijalnog bogatstva korporacije.

Cijena proizvoda i usluga se principijelno sastoji od koštanja direktnog rada i od koštanja prodaje (u što se uračunati i bruto i neto zarada). Ako se zbog korupcije nekog donositelja odluka (a ne od demokratskih odluka Suvlasnika) Suvlasnicima nametne previsoka cijena plaćanja robe i usluga, to je naravno na štetu Suvlasnika. Korist tu ima samo prodavač takvih loših i skupih usluga, a nagradu za to dobiva primatelj mita.

U korupciji, kada krajnja cijena nije limitirana, u ukupnu cijenu prodavač može ugraditi i iznos mita, pa u takvim situacijama krajnji kupci još plaćaju direktno i ono zbog čega i za što su oštećeni! Oni donositelji odluka koji prihvate korupciju, bivaju nagrađeni od tog povlaštenog davatelja usluga tim novcima koje uzmu od oštećenih kupaca/Suvlasnika (a nekada i više). Ako su također na snazi i jednostrani ugovori (loši Međuvlasnički Ugovor i Ugovor o upravljanju zgradom), koji u potpunosti štite Upravitelja od bilo kakve odgovornosti za njegov rad i daju sve slobode 'Predstavniku suvlasnika' bez ikakve odgovornosti, onda je Suvlasnik u krajnje nepovoljnom položaju.

Stručnost i profesionalnost stručnjaka na strani Suvlasnika i njima u službi, te dobri zakoni, regulative i procesi koje postavlja zakonodavac i državna administracija, onemogućuju neprofesionalnost, mito, korupciju, loše usluge, te stvaraju i unapređuju konstruktivno konkurentno tržište proizvoda i usluga.

Zakonodavac/državna administracija su dali Suvlasnicima na raspolaganje relativno dobre procese i procedure koje treba nadograđivati (uz jednu bitnu sistemsku manjkavost, koju će zakonodavac morati hitno ispraviti), ali ako ih Suvlasnici ne žele proaktivno koristiti (u tome svjesni i podsvjesni dio njihove kulture imaju velik utjecaj), sami su si krivi, a ne država!

Pročitajte i druge tekstove autora Rudolfa Stracaboška.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.