Pričuva
Izvor: Freepik
Igor Doubek
RASPRAVA O ZAKONU O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA

Minimalnu pričuvu može procijeniti samo iskusni i educirani upravitelj

Htjeli suvlasnici ili ne, u upravitelja će morati imati povjerenje, što ne znači da ono mora biti slijepo i neograničeno. Povremeno treba kontrolirati njegov rad, a ako ga se uhvati s rukama u pekmezu ne treba dvojiti s raskidanjem ugovora.

Udruga predstavnika suvlasnika stambenih zgrada grada Zagreba je s više podužih tekstova sudjelovala na e-savjetovanju za novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Komentari u kojima naglašavaju dosadašnju praksu i probleme zajednica suvlasnika su im daleko kvalitetniji od prijedloga koje su dali za izmjenu i nadopunu nacrta Zakona.

Npr. u vezi pričuve su napisali sljedeće:   

„Jako je važno precizno definirati prava, obveze i odgovornosti zajednice suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja kod otvaranja poslovnog računa zajednice suvlasnika pri čemu ovaj račun mora biti u potpunosti odvojen od poslovnih računa upravitelja. Dosadašnja praksa upućuje i na sve učestaliju pojavu zlouporabe pojedinih upravitelja gdje se sredstva zajedničke pričuve od svih ugovorenih zgrada uplaćuju na jedan poslovni račun upravitelja, dok se internim knjigovodstvenim karticama sredstva zajedničke pričuve razvrstavaju po zgradama. Kad se ovome doda nedopustivo pravo upravitelja da samostalno raspolaže sredstvima zajedničke pričuve onda imamo pojavu da upravitelj plaća račune kako hoće i kad je njega volja, a suvlasnici putem predstavnika suvlasnika nemaju nikakav utjecaj na te procese. I ovdje napominjemo da je zajednička pričuva novac suvlasnika i da suvlasnici imaju prirodno pravo sudjelovati u donošenju odluke o bankovnim transakcijama. Također, bilježimo i nedopustivu praksu da pojedini upravitelji raspolažu sredstvima zajedničke pričuve tako što novac suvlasnika, uz primjenu instituta pozajmice, protuzakonito nenamjenski stavljaju na tržište. Ova se praksa mora zakonom zaustaviti kroz pravilno definiranje prava, obveza i odgovornosti svih sudionika u procesu postupanja po računu zajednice suvlasnika na koji suvlasnici polažu sredstva zajedničke pričuve.“

Savršeno, kratko i jasno. U tom se dijelu u cijelosti slažem s njima. No, zbunilo me je, jer nisu pisali članak za objavu u novinama, što su nastavili na sljedeći način:  

  • „Svaka zajednica suvlasnika mora imati vlastiti poslovni račun odvojen od poslovnog računa upravitelja.“ 
  • „Predstavnik suvlasnika, kao ovlaštena osoba zajednice suvlasnika, i ovlaštena osoba upravitelja su ovlaštenici poslovnog računa.“
  • „Samo uz supotpis ovlaštenici mogu raspolagati sredstvima zajedničke pričuve na poslovnom računu zajednice suvlasnika.“ 
  • „Ovlaštenici poslovnog računa zajednice suvlasnika imaju pravo raspolagati sredstvima zajedničke pričuve samo na temelju pravovaljane odluke zajednice suvlasnika.“ 
  • „Za tekuće materijalne troškove održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade male vrijednosti, ovlaštenici poslovnog računa zajednice suvlasnika imaju pravo samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve u iznosom do 1.000 eura po jednom troškovniku uz naknadno odobrenje zajednice suvlasnika.“ 
  • „Godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom suvlasnici mogu odrediti da fizičke i pravne osobe koje u zgradi obavljaju gospodarsku djelatnost plaćaju mjesečni iznos zajedničke pričuve u povećanom koeficijentu neovisno od toga posjeduje li zgrada pravovaljani etažirani elaborat. Visinu povećanog koeficijenta suvlasnici određuju na temelju vlastitih kriterija koji proizlaze iz vrste djelatnosti i utjecaja kojega gospodarska djelatnost ima na zgradu u odnosu na njezinu primarnu namjenu“.

Nije mi bilo jasno jesu li oni to autorima nacrta za Zakon o upravljanju i održavanju zgrada samo predložili što bi se još trebalo definirati ili im je to samo bio jedan opći komentar. Ne mislim da je sve to krivo rečeno, ali mi to ukazuje da nisu baš pažljivo čitali tekst nacrta Zakona. U svakom slučaju posve je bilo suvišno to ponovno nabrajanje. Naime, autori nacrta Zakona, koji je prezentiran na e-savjetovanju, su u 2. i 5. stavku članka 6. teksta jasno definirali: 

  • (2) Zajednica suvlasnika upravlja zajedničkom imovinom u zgradi te je pravna osoba s pravnom osobnošću. 
  • (5) Zajednica suvlasnika sudjeluje u pravnom prometu u svrhu održavanja i upravljanja zgradom identificirajući se s osobnim identifikacijskim brojem kojeg dodjeljuje  Ministarstvo financija, Porezna uprava razmjenom podataka u realnom vremenu s Registrom zajednice suvlasnika. 

Zatim su, u istom primjerku teksta za e-savjetovanje, u točki „a“ iz 1. stavka članka 40. nastavili:

  • „(1) Upravitelj zgrade u obavljanju svoje djelatnosti ima sljedeća prava i obveze: 
    • a. otvoriti i voditi poseban račun, podračun ili račun posebne namjene, te osigurati vođenje poslovanja svake nekretnine odvojeno od računa upravitelja.“ 

Nakon zaključivanja e-savjetovanja isti autori nacrta Zakona sve su to potvrdili i preformulirali u dorađenom tekstu koji su poslali u Sabor na prvo čitanje, tako da je članak 6. pretočen u nove članke 7. i 8.:

Članak 7.

  • (1) Zajednica suvlasnika je pravna osoba koja upravlja zajedničkom imovinom u zgradi.
  • (2) Imovinu zajednice suvlasnika čine sredstva položena na račun na koji se uplaćuje zajednička pričuva. 
  • (3) Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade.
  • (4) Zajednica suvlasnika svoja prava, obveze i međusobne odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom. 
  • (5) Zajednica suvlasnika može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena.
  • (6) Na rad, poslovanje, prestanak i druga pitanja koja nisu uređena međuvlasničkim ugovorom i ovim Zakonom odgovarajuće se primjenjuje propisi koji uređuju rad udruga.

i

Članak 8.:

  • (1) Zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost danom upisa u Registar zajednice suvlasnika.
  • (2) Zajednica suvlasnika gubi pravnu osobnost brisanjem iz Registra zajednice suvlasnika uslijed nastupa okolnosti propisanih člankom 15. ovoga Zakona.
  • (3) Zajednica suvlasnika sudjeluje u pravnom prometu u svrhu održavanja i upravljanja zgradom identificirajući se s nazivom kojim je upisana u Registar zajednice suvlasnika te s osobnim identifikacijskim brojem kojeg dodjeljuje Ministarstvo financija, Porezna uprava razmjenom podataka u realnom vremenu s Registrom zajednice suvlasnika. 
  • (4) Naziv zajednice suvlasnika je „Zgrada“ uz navođenje adrese sjedišta. 
  • (5) Sjedište zajednice suvlasnika je adresa na kojoj se zgrada nalazi.
  • (6) Ako se zgrada nalazi na više adresa, sjedište zajednice suvlasnika je adresa  koja je u zahtjevu za upis određena kao adresa sjedišta zajednice suvlasnika. 

Istovremeno su autori nacrta zakona točku "a" iz 1. stavka članka 40., s nepromijenjenom formulacijom, pretvorili u točku 1. članka 48.

Dakle, odmah je bilo posve jasno da se zajednicu suvlasnika uzdiže s nivoa neformalne udruge na razinu prave udruge s OIB-om, a iz toga slijedi, a što se je dodatno potvrđivalo, da financijska sredstva takve udruge upravitelj više neće moći polagati na svoj bankovni ili drugi račun, već na poseban račun, podračun ili račun posebne namjene sve na ime zajednice suvlasnika i da će poslovanje zgrade voditi odvojeno od vlastitog.

Nadalje, ZOViDSP u 3. i 5. stavku članka 90. govori: 

„(3) Zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojega suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove. 

(5) Upravitelj kojem je završila uprava dužan je bez odgađanja položiti račun o pričuvi i ostatak predati novom upravitelju; razriješi li sud upravitelja, naložit će mu da u roku od četrnaest dana pod prijetnjom ovrhe preda utvrđeni ostatak novom upravitelju.“ 

Kako vidimo i iz ovog teksta je nedvojbeno da pričuvom upravljaju prije svega suvlasnici, ali preko upravitelja i da Zakon upućuje na to (3. st.) da onaj dio sredstava koji nije nužan za pokrivanje tekućih potreba može se slobodno uložiti tako da donosi plodove (kamate).

Potvrđivanjem (izglasavanjem) plana redovnog i izvanrednog (višegodišnjeg) održavanja zajednica suvlasnika automatski ovlašćuje upravitelja da može trošiti sredstava do visine predviđene tim planom ili planovima. Iz toga slijedi da za raspolaganje preostalim sredstvima, u bilo koju svrhu pa tako i za ulaganje koje donosi plodove, upravitelj mora od zajednice suvlasnika dobiti posebno dopuštenje

Nužno povjerenje

Misli li se u pojedinoj zajednici suvlasnika da se upravitelju, mimo sredstava koja su predviđena godišnjim planovima za troškove održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i mimo naknade koja mu pripada po ugovoru, treba za neke tekuće poslove "male" vrijednosti odobriti određeni iznos kojim će moći samostalno raspolagati, može se to urediti posebnom odlukom na zajedničkom sastanku. No, to i nije baš dobra praksa jer je takva mogućnost podložna zloupotrebljavanju. To u drugim članicama Unije ne čine. Uostalom 1.000 eura po jednom troškovniku nije baš tako mala suma da za nju ne bi trebalo sazivati sastanak.  

Tko će pak i u kojoj mjeri biti ovlaštenici nad bankovnim računom zajednice suvlasnika također odlučuju sami suvlasnici. No, u spomenutoj udruzi predstavnika suvlasnika kao da nisu svjesni da danas živimo u doba internet bankarstva i da malo koji ozbiljni upravitelj ide na bankovni šalter plaćati račune ili podizati gotovinu. Financijske transakcije na računu zajednice suvlasnika upravitelj obavlja putem računala i bankomata, bez potpisa, a pristupa mu lozinkom. Posve je jasno da se potpis bilo koje druge "ovlaštene" osobe u takav način plaćanja ne uklapa stoga ne vidim praktični način da mu se u tom poslu prikrpi tzv. predstavnik suvlasnika.

Htjeli suvlasnici ili ne, u upravitelja će morati imati povjerenje, što ne znači da ono mora biti slijepo i neograničeno. Povremeno treba kontrolirati njegov rad, a ako ga se uhvati s rukama u pekmezu ne treba dvojiti s raskidanjem ugovora.

Minimalni iznos pričuve

Što se pak tiče minimalnog iznosa pričuve koji bi trebala propisati Vlada neću ovdje citirati razmišljanje Udruge predstavnika suvlasnika, s kojim se u dijelu slažem, već ću ponovno naglasiti da bi visina pričuve morala proizaći iz upraviteljevog godišnjeg programa za redovito i izvanredno održavanje zgrade. 

Minimalnu pričuvu može procijeniti samo iskusni i educirani upravitelj koji dobro poznaje stanje zgrade. Ako neki posao treba zaista napraviti tada, ako na računu za pričuvu nema dovoljno novaca, treba u tu svrhu na drugi način skupiti sredstva i realizirati ga. U drugim članicama Unije rade upravo tako. Dogodi li se da troškovi za radove iz bilo kojeg razloga premaše planom predviđeni iznos, suvlasnici razliku pokrivaju dodatnim jednokratnim uplatama. 

Spomenuta udruga predstavnika suvlasnika mogla je vidjeti da je nacrtom Zakona predviđeno da: "Opće odredbe kućnoga reda u zgradama propisuje ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo pravilnikom". Dakle, odmah su trebali shvatiti da jedino što se u nacrtu zakona može urediti u vezi kućnog reda su samo kazne, a da sve ostalo što su predložili u svezi s tim šalju na krivu adresu jer je moguće da će o tome odlučivati drugi ljudi. Te prijedloge trebaju sačuvati za buduće e-savjetovanje kada bude javno prezentiran nacrt pravilnika o kućnom redu. 

Pročitajte ostale tekstove Igora Doubeka.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.