Mnogi nisu spremni na suživot u zgradi i rade probleme, a zakonodavac se s njima ne želi 'obračunati'

Ta prava i obaveze propisao je zakonodavac (država) i u slučaju višestambenih objekata.

• Zakonodavac omogućuje svakom, pa i stranom državljaninu, da postane vlasnik višestambenog objekta ili stana (suvlasnik) ako ima novac, bez obzira na njegove ostale osobine i navike. Suživot u takvim objektima smatra se očito kao civilizacijska tekovina našeg vremena.
• Zakonodavac određuje i obavezni oblik organiziranja u višestambenim objektima (suvlasnička zajednica), na principu Društava kapitala gdje su suvlasnički udjeli-stanovi zapravo portfelji njihovih vlasnika. Otud proizlaze principi odlučivanja i učešća u troškovima na osnovi udjela u vlasništvu, zatim potreba za reguliranjem međusobnih odnosa Suvlasničkim ugovorom, Suvlasničkom skupštinom kao najvišim organom vlasti unutar tog društva (zbor suvlasnika) i njenim Predsjednikom (predstavnikom). Sve kao u zemljama europskog okruženja.
• Zakonodavac propisuje i niz drugih obaveza ne dirajući pritom u prava koja proizlaze iz osnove vlasništva. Propisuje tako i obavezu (čl.85 ZOV) gdje je svaki suvlasnik dužan sudjelovati u izboru Predstavnika suvlasnika i reguliranju suživota na objektu Međuvlasničkim ugovorom i tako dalje.

Izvršavanje ovlasti u vezi cijele nekretnine

Uprava svih suvlasnika

Članak 85.

(1) Cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno.

(2) Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

(3) Ako odgovarajući suvlasnički dio na kojem je uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnog dijela nekretnine steknu dvije ili više osoba kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, sve te osobe sudjeluju u upravljanju kao da su one sve zajedno jedan suvlasnik cijele stvari, pri čemu se na odgovarajući način primjenjuju pravila obveznoga prava o solidarnosti vjerovnika, odnosno dužnika.

(4) Suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova, s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor).

Iz navedenoga moguće je naslutiti da u osnovi dobre namjere zakonodavca završavaju u stranputici posredništva, nepotrebnim sukobima i u pravilu neefikasnošću.

Svjedoci smo tako vrlo često da pojedini suvlasnici iz različitih razloga (mentalnih, socioloških, kulturoloških i slično) nisu spremni na suživot u takvim objektima. Ne prihvaćaju pravila ponašanja koje određuje zakonodavac (država). Iz nekog razloga (ne znam kojeg) zakonodavac se s takvima (kojima je omogućio da postanu vlasnici-suvlasnici) ne želi 'obračunati' već to prebacuje na posrednike i lojalne građane suvlasnike. I tu nastaje prvi problem.

Drugi problem nalazi se u činjenici da zakonodavac (država) određuje obavezni oblik organiziranja i funkcioniranja Suvlasničke zajednice kao Društva kapitala, ali članice (suvlasnike) tog društva bira (određuje) zakonodavac. Određuje on njima i niz drugih obaveza koje proizlaze iz vlasništva, ali ponovo se zakonodavac izbjegava 'obračunati' s onima koji zanemaruju zakonske obaveze. Traži posrednike (suvlasnike i upravitelje) da to čine umjesto njih kao da su oni imali utjecaj na njihov izbor. Takve suvlasničke zajednice (društva kapitala) nažalost nitko kod nas na razini lokalne vlasti niti ne evidentira!! Zašto?

Usput, namjerno ili ne, zakonodavac čini nevjerojatne pogreške.

Različita tumačenja zakona i nisu neka posebnost u ovom području suživota, ali čl. 85 ZOV-a možda ponajbolje oslikava to stanje. Pojedini visoki predstavnici lokalne vlasti tvrde da to što u njemu piše nije zakonska već dobrovoljna obaveza (jedna općina u RH). Isto naravno tvrdi i pravni savjetnik te općine. Neki stručnjaci koji se bave upravljanjem (imaju navodno certifikat) tvrde isto. Sve im je gotovo nevažno osim kojoj privatnoj tvrtki povjeriti upravljanje.

Dakle, poprilično je jasno da suvlasnici putem upravitelja i suda rješavaju sporna pitanja definirana suvlasničkim ugovorom kao i to da taj ugovor mora biti u skladu sa zakonom. Zašto zakonodavac izbjegava putem izvršne vlasti sankcionirati neizvršavanje obaveza koje proizlaze iz osnove vlasništva prilično je nejasno.

Možda razlog leži u činjenici da smo prepisali dobar zakon još 1996. godine (od Austrije), a ustroj naše lokalne vlasti ostavili netaknut pa to i ne može funkcionirati bolje?

Eto, pokušao sam skrenuti pozornost na samo neke uzroke koji, po mom mišljenju, mogu upućivati na tezu da je suvlasništvo majka svađa. Naravno, ne mislim da je suvlasništvo samo po sebi uzrok mnogih nesporazuma, ali sve što se oko toga zbiva svakako jest.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.