Moć suvlasnika

Za suvlasnike u njihovom korištenju zajedničkih dijelova zgrade (indirektno donekle i za njihove stanove) i za održavanje funkcionalnosti i tehnička ispravnosti, 'Upravitelj zgrade' ima važnu ulogu. 'Upravitelj zgrade' je organizacija koja ima izvršnu upravljačku i savjetodavnu funkciju za Suvlasnike te je stoga po mom mišljenju sam naziv 'Upravitelj zgrade' neprimjeren. 'Upravitelj zgrade' je zapravo administrator koji uz mjesečnu naknadu od Suvlasnika radi/izvršava poslove po demokratskim odlukama svih Suvlasnika, te mu je možda prikladniji naziv 'Administrator zgrade'.

Stambena zgrada je vlasništvo Suvlasnika i ima vrijednost reda veličine šest milijuna eura i više, a 'Upravitelj zgrade' je najčešće trgovačko društvo s minimalnim kapitalom od 2.700 eura (društvo s ograničenom odgovornošću, d.o.o.) ili pak obrt. 'Upravitelj zgrade' stoga ne može od Suvlasnika na sebe preuzeti odgovornost odlučivanja za akcije i radove koji su u direktnoj i/ili indirektnoj vezi s održavanjem vrijednosti, funkcionalnosti i sigurnosti stambene zgrade. Zato on ne smije činiti ništa što ograničava vlasništvo i odlučivanje Suvlasnika.

Mlado tržište

'Upravitelj Zgrade' u svojoj izvršnoj upravljačkoj funkciji ima priliku i biti savjetnik Suvlasnika, predlažući Suvlasnicima strategije održavanja zgrade na bazi svojih stečenih znanja iz rada i suradnje sa Suvlasnicima u brojnim zgradama.

• Moja nekadašnja firma ABB/ALSTOM je izvještavala svoje klijente, koji su kupili i koristili njene centrale, o kvarovima i novim iskustvima u upravljanju i održavanju centrala drugdje, ako bi se one eventualno pojavili te u tom slučaju i o popravcima i primijenjenim poboljšanjima. Za održavanje i rast svoje pozicije na konkurentnom tržištu važno je poštenje, povjerenje, suradnja i izvještavanje, te stvaranje i održavanje dobrih partnerskih odnosa između davatelja i primatelja usluga, što je u obostranom interesu. O&M (upravljanje rada električne centrale i održavanje performansi centrale) je djelatnost firme (originalnog proizvođača centrale) u kojoj ona ugovorom klijentima daje garancije za kvalitetu rada centrale i za razinu stalnosti rada, u definiranim i dogovorenom opsegu i mjerilima vrijednosti, te nadoknadama za neispunjenje svih obećanih performansi.

'Upravitelj Zgrade' mora biti trgovačko društvo, tvrtka registrirana na Trgovačkom sudu ili pak obrt koji je registriran u obrtnom registru Obrtničkoj Komori (koliko mi je u ovom trenutku poznato). Kako se radi o tehničkim sistemima (građevinskim (građevinska konstrukcija, kanalizacija, protupožarna zaštita, odvodnja oborinskih voda, negdje i protueksplozivna zaštita), električnim (električna mreža, rasvjeta, RTV mreža, portofon, videonadzor…), strojarskim (mreža vode pod tlakom, mreža plina pod tlakom, mehanički uređaji (lift, pomična vrata garaže, rampe vanjskog parkirališta)), podrazumijeva se da u organizaciji 'Upravitelja zgrade' nalaze i zaposlenici s tehničkom naobrazbom i iskustvom te tehničkomenadžerskim vještinama. No kako je vidljivo, toga manjka kod brojnih registriranih Upravitelja, budući da je konkurentno tržište Upravitelja u Hrvatskoj još relativno mlado.

Potpuno transparentan

'Upravitelj zgrade' razvija za Suvlasnike i mrežu preferiranih kvalificiranih izvođača svih mogućih radova na zgradi, koju Suvlasnici sužavanju ili proširuju ili vremenom mijenjaju u dogovoru s Upraviteljem.

• U mojoj korporaciji smo kod ugovaranja klijentima predlagali liste mogućih preferiranih suradnika/ pod-dobavljača, te u pregovorima izbacivali one koje iz stanovitih razloga kupac nije želio, koji su bili na njihovoj 'crnoj listi' u dato vrijeme

'Ugovor o Upravljanju zgradom' potpisan većinski među Suvlasnicima s odabranim Upraviteljem definira odnos između Suvlasnika i Upravitelja; dužnosti i prava, opseg isporuke i granice isporuke usluga. Kvalitetan i pouzdan Upravitelj bit će potpuno transparentan prema svom poslodavcu - Suvlasnicima. To znači da će odmah (ne samo na posebni zahtjev nekog od Suvlasnika ili 'Predstavnika Suvlasnika') prosljeđivati na uvid Suvlasnicima izvještaje s dokazima da su dobro upravljali/administrirali radove te da su radovi izvršeni kako su bili odlučili Suvlasnici.

Ti izvještaji sadrže sve bitne podatke: cijena, razina kvalitete prema tehničkim standardima, vizualni utjecaj, funkcionalnosti za Suvlasnike, garancije izvršenih radova, itd.). Stručni predstavnik Upravitelja također Suvlasnicima na sastancima u direktnom razgovoru i raspravi Suvlasnicima predlaže kratkoročnu i dugoročnu strategiju održavanja zgrade i eventualnih unapređenja te s tim u vezi predlaže i konkretne akcijske planove.

Sve to treba biti specificirano u 'Ugovor o Upravljanju Zgradom', gdje su navedeni i opseg isporuke i odgovornosti i mjere i kriteriji ocjenjivanja (rokovi, kvaliteta, vrijeme isporuka) te mjere eventualne nadoknade štete od Upravitelja uzrokovane njegovim nekvalitetnim radom.

Predstavnik suvlasnika

'Predstavnik suvlasnika' postaje Suvlasnik koji je izrazio spremnost/želju da obavlja posao da bude dostupan za primanje i prenošenje informacija vezanih za zajedničke prostore i upravljanje zgradom te kojeg Suvlasnici izaberu između više mogućih kandidata i po nekom neobaveznom kriteriju. Njegova uloga prestaje onda kada ili on i/ili Suvlasnici više ne žele u toj ulozi.

'Predstavnik suvlasnika' prikuplja demokratski donesene odluke većine Suvlasnika te ih brzo prenosi Upravitelju na izvršenje, a istodobno Suvlasnicima predočava dokaze da je to i učinio. Upravitelj šalje svoje prijedloge i izvještaje (u skladu sa Ugovorom o Upravljanju) Suvlasnicima, bilo posredno preko 'Predstavnika suvlasnika' ili neposredno mreži Suvlasnika (e-mailom grupi), ili pismenim putem na adrese svih.

'Predstavnik suvlasnika' ima isključivu funkciju da bude prvi/hitni kontakt na strani Suvlasnika, da je na raspolaganju da primi i bez odlaganja hitno distribuira hitne poruke i informacije Suvlasnicima te da Upravitelju prenese demokratske odluke Suvlasnika i prijedloge, potvrde, rješenja i da Suvlasnicima prenese dokaze Upravitelja i izvođača radova na zgradi (ako to Upravitelj nije sam poslao direktno svim Suvlasnicima) te svoj kontakt stavlja na raspolaganje u svo razumno vrijeme.

'Predstavniku Suvlasnika' nema ni pravo ni obaveza da interpretira, već samo da prenosi informacije u oba smjera, onako kako su mu dane, u cijelosti i originalne, s autorom i vremenom (svim podacima koji daju ukupnu odgovornu informaciju originalnog/odgovornog davatelja informacije) za koju je dotična osoba i/ili institucija odgovorna Suvlasnicima ili želi komunicirati sa Suvlasnicima. Opseg prava i odgovornosti 'Predstavnika Suvlasnika' (odgovornosti, prava, zadaci, kome i kada i kako raportira) moraju biti jasno definirani u važećem 'Međuvlasničkom ugovoru', baš kao što je tamo upisana i dogovorena mjesečna naknada za njegovu raspoloživost i rad.

Ako 'Međuvlasničkom ugovoru' nisu navedeni prava i dužnosti 'Predstavnika Suvlasnika', potrebno je to popraviti u tom dokumentu, ali u svakom slučaju, ne može se 'Predstavnik Suvlasnika' opteretiti nečim za što nije namijenjena njegova uloga, niti mu dopustiti da to svojevoljno čini.

Po mom mišljenju, naziv 'Predstavnik suvlasnika' nije prikladan, jer ta osoba nije predstavnik Suvlasnika i ne donosi odluke u ime ili umjesto Suvlasnika. Prikladniji bi bio neki drugi naziv, možda 'Hitni Kontakt Suvlasnika'.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.