Mogu li građani kupiti nekretninu?

Više od dvije trećine ljudi u Europskoj uniji, pokazuju podaci Eurostata, živjelo je u kućanstvima koja su posjedovala svoj dom. Biti vlasnik ili stanar nešto je što se značajno razlikuje među državama članicama. U EU je 2022. godine 69 posto stanovništva živjelo u kućanstvu koje posjeduje vlastiti dom, dok je preostalih 31 posto živjelo u unajmljenom domu.

Najveći udjeli vlasništva zabilježeni su u Rumunjskoj (95 % stanovništva živjelo je u kućanstvu koje posjeduje vlastiti dom), Slovačkoj (93 %), Hrvatskoj (91 %) i Mađarskoj (90 %). Dakle, i dalje su Hrvati među vodećim narodima u Europi po vlasništvu nad nekretninom, odnosno među onima koji žive u nekretnini kojoj su vlasnik (da budemo točniji).

Međutim, hoće li se taj postotak i održati? Hoće li se nastaviti s kupnjom nekretnina u Hrvatskoj? Kako sada stvari stoje, teško. Naime, u posljednjih nekoliko godina imamo nekoliko „udara“ - streloviti rast cijena nekretnina, visoka inflacija, sporiji rast plaća, oštriji uvjeti kreditiranja, rast kamatnih stopa. Svaka od navedenih stavki dala je svoj obol u kupoprodaji nekretnina u Hrvatskoj.

Banke 

Prema podacima Hrvatske narodne banke, prosječna kamatna stopa za stambeni kredit u ožujku 2024. godine iznosila je 3,76 posto. To je ujedno najviša prosječna kamatna stopa od listopada 2018. godine, dakle u posljednjih gotovo ŠEST godina. S druge pak strane, najniža prosječna kamatna stopa u razdoblju od 2011. godine naovamo zabilježena je u travnju 2020. godine - 2,19 posto.

Izvor: HNB, obrada ZGRADOnačelnik.hr

Isti podaci Narodne banke pokazuju i značajnije usporavanje plasmana novih stambenih kredita. Tako je u ožujku 2024. godine plasirano 191 milijun eura novih stambenih kredita, a u veljači 174,8 milijuna eura. U grafu se jasno vidi kretanje svih novih stambenih kredita od 2011. godine. 

Izvor: HNB, obrada ZGRADOnačelnik.hr

Prethodni graf pokazuje usporavanje plasmana stambenih kredita u iznosima (eurima). No, ako se u ovu priču ukalkulira i rast cijena nekretnina u posljednjih nekoliko godina, tada se može zaključiti da je vrijednost plasmana banaka slična, no drastično manje nekretnina se kupuje kreditom. I nekoliko je primjera. Za 100.000 eura se, prema podacima Državnog zavod za statistiku (DZS) o cijenama NOVIH stanova, moglo kupiti:

• 2023. godine 42,69 NOVIH kvadrata 
• 2020. godine 58,54 m2
• 2013. godine 70,67 m2

Dakle, ako netko želi kupiti stan od 70,67 metara četvornih, 2013. godine morao je izdvojiti 100.000 eura, a danas (u prosijeku) gotovo 161.000 eura. 

Kvadrati

Koliko na godišnjoj razini rastu cijene stanova, jasno je pokazano u podacima HNB-a:

Isto tako, spomenimo i podatak HNB-a koji pokazuje da je od 2015. godine (koja im je referentna godina) do 2023. godine, cijena stambenih objekata skočila gotovo 80 posto!

Državni zavod za statistiku redovito objavljuje cijene prodanih NOVIH stanova. Međutim, u obavljenim priopćenjima, koji se tiču polugodišnje statistike, mogu se naći i podaci prosječne cijene po 1 m2 svih prodanih stanova (bez obzira na prodavatelja). A podaci su:

*Podatak se odnosi na prosječnu cijenu kvadrata u drugome polugodištu

Podaci jasno pokazuju uzlazno kretanje cijena "kvadrata" stanova u Hrvatskoj. Uz sve ostale ekonomske pokazatelje, jasno je koliko je danas puno teže kupiti stan (nekretninu) nego prije pet i više godina. 

Inflacija

Rast potrošačkih cijena u Hrvatskoj, ali i u cijeloj Europi od koronakrize, odnosno rata u Ukrajini, strelovito raste. Pandemija COVID-19 uzrokovala je trgovinsku blokadu i "puknuće" svjetskih dobavnih lanaca, što je uzrokovalo strahoviti rast cijena brojnih sirovina i materijala. Prestankom pandemije, potrošnja građana drastično se pojačala, što je potaknulo rast cijena (zakon ponude i potražnje je prilično jasan). 

Nakon toga, početak rata u Ukrajini lansirao je cijene energije u nebo, što je uzrokovalo najveće stope inflacije Staroga kontinenta (doduše, Hrvati još pamte hiperinflaciju 1993. godine) u povijesti. 

Izvor: DZS

Ako navedeni grafikon pretvorimo u jednostavniji opis, tada možemo reći ovo - ukupna inflacija, dakle rast potrošačkih cijena od 2010. godine naovamo iznosio je 38 posto. A to znači da su građani kojima je u tom razdoblju plaća ostala jednaka, za isti novac mogu kupiti 38 posto manje stvari. Odnosno za robe i usluge 2010. godine u vrijednosti od 100 eura, danas plaćaju 138 eura.  

Plaća

Iznimno važan faktor priuštivosti stanovanja je plaća, naravno. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječna neto plaća u Hrvatskoj, isplaćena u pravnim osobama, u veljači 2024. godine iznosila je 1.248 eura, što je ujedno povijesni maksimum. U posljednjih nekoliko godina plaće u Hrvatskoj prilično rastu.  

Prosječne neto plaće na godišnjoj razini:

Stoga od 2015. godine prosječna neto plaća u Hrvatskoj je do kraja 2023. godine porasla 54 posto. 

Krediti

Potrebno je spomenuti da maksimalna rata ili anuitet kredita građanina danas može biti jednu četvrtinu odnosno jednu trećinu njegove neto plaće, ovisno o tome je li plaća niža ili viša od prosječne. Taj kriterij nije postojao, primjerice, 2015. ili 2019. godine, nego je izmjenama i dopunama Ovršnog zakona postrožen. 

Do sada smo analizirali i prikazali nekoliko ključnih podataka koji se izravno tiču nekretnina, odnosno priuštivosti stanovanja. Ti podaci su:

• prosječna neto plaća porasla je 54,71 posto (2015.-2023.)
• ukupna inflacija (2015.-2023.) iznosila je 28 posto 
• ukupna cijena stambenih objekata od 2015. godine skočila je 80 posto
• kamatne stope na stambene kredite rastu (konstantno) od početka 2022. godine

Je li nekretnina priuštiva?

No za konkretniji zaključak o priuštivosti, potrebni su konkretni brojevi i usporedbe. Za potrebe ove analize, uzeli smo 2015. godinu, 2020.godinu i 2023. (uzeli smo posljednje javno dostupne podatke za 2023. kako bi analiza bila točnija, bez obzira na to što smo ranije navodili neke podatke iz 2024. godine, op.ur.).

*Podatak prosjeka za drugu polovicu 2023.
** Podatak za prosinac 2023. 

Iako je danas, numerički gledano, lakše kupiti nekretninu, odnosno ako se gleda podatak koliko je mjesečnih plaća potrebno za kupiti jedan metar kvadratni nekretnine, tada se nameće zaključak da nije problem kupnja vlastitog doma. Međutim, to jest problem.  

Naime, uzmimo za primjer da osoba s prosječnom plaćom želi kupiti stan prosječne veličine. To znači da osoba s plaćom od 1.148 eura želi kupiti stan od 60 m2, koji po kvadratu košta 2.278 eura, ukupno 136.680 eura. Kupnja takve nekretnina kreditom u trajanju od 30 godina značila bi da je mjesečna rata (anuitet) 660,44 eura (korišteni su podaci za 2023. godinu, da bi izračun bio ujednačen).

Ovršni zakon "kaže" da osoba s prosječnom plaćom ne može imati kreditno opterećenje veće od 383 eura (ne ulazimo i detaljni izračun kreditne sposobnosti, ovo je okvirni izračun, op-ur.).

Navedenim se može zaključiti da prosječna osoba u Hrvatskoj nije kreditno sposobna kupiti nekretninu. Barem ne bez pomoći. Tu pomoć pokušat će se riješiti novom stambenom politikom i mjerama države. Iako je ovaj strateški dokument trebao biti napravljen puno ranije, donesena je odluka kojom se kreće u izradu Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine i i Akcijskog plana za provedbu Nacionalnog plana za razdoblje od 2023. do 2024.

Polazne teze za izradu Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske do 2030.:

• Stanovanje je jedna od osnovnih ljudskih potreba, a dom predstavlja temelj stabilnosti i sigurnosti pojedinca i obitelji, okosnicu društvenog i emocionalnog života, ali sve češće i radno mjesto.
• Ponuda na stambenom tržištu ne može zadovoljiti potrebe i cijene stambenih nekretnina stalno su u porastu.
• Republika Hrvatska izrazito je geografski i ekonomski heterogena, što predstavlja poseban izazov u kreiraju Nacionalnog plana.
• Prema podatcima iz Dugoročne strategije obnove nacionalnog fonda zgrada do 2050. godine, od ukupnog broja nastanjenih stambenih jedinica u RH koje se koriste za stalno stanovanje 97,28 posto je u privatnom, a 2,72 posto u ostalim oblicima vlasništva.
• Prema istraživanju Svjetske banke (2022.), danas oko 56 posto svjetske populacije - 4,4 milijarde stanovnika - živi u gradovima, a očekuje se da će se ovaj trend nastaviti s urbanim stanovništvom koje će se do 2050. više nego udvostručiti u odnosu na sadašnju veličinu, a tada će gotovo 7 od 10 ljudi živjeti u gradovima.

Stambena politika ima četiri osnovne mjere - jedna je porezna politika, dugo je financijska, treće je zemljišna i četvrta je ekološko-energetska. 

Što je bilo do sada?

Do sada je mjera za građane bila provedena kroz Zakon o subvencioniranju stambenih kredita koji je operativno provodila Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN). Od početka ove mjere (rujan 2017. godine) koliko se primjenjuje ova stambena i demografska mjera do travnja 2023. godine zaprimljeno je više od 32.000 zahtjeva u svrhu rješavanja stambenog pitanja mladih.

Ukupna visina svih odobrenih subvencija (bespovratna proračunska sredstva) za 29.170 odobrenih zahtjeva, a koja uključuje i odobrene zahtjeve za dodatno subvencioniranje u trajanju od najmanje jedne godinu radi rođenja/posvojenja djece, prijavljene maloljetne djece te utvrđenog invaliditeta korisnika kredita ili člana njegovog kućanstva iznose 286,3 milijuna eura.

Uz navedeni zakon, postoji i mjera društveno poticane stanogradnje (POS) koji APN provodi od 2001. godine. 

Više o programu #POS

U tom programu, zakonom definirana cijena kvadrata stana iznosi 1.350 eura i gotovo je upola niža od trenutne tržišne cijene. 

Od početka provedbe Programa POS do danas, APN, Javna ustanova gradski stanovi Varaždin, Agencija za društveno poticanu stanogradnju Grada Rijeke, Agencija za društveno poticanu stanogradnju Grada Dubrovnika i APOS-a Grada Koprivnice izgradili su ukupno 8.356 stana u 260 objekata. Ukupna investicijska vrijednost iznosi 575 milijuna eura, a za što je Republika Hrvatska putem poticajnih sredstava uložila gotovo 150 milijuna eura. 

S obzirom na sve do sada navedeno, kupnja nekretnine u Hrvatskoj za prosječnog građanina, u ovim uvjetima nije laka. Jako puno faktora utječe na mogućnost stvaranja doma za jednu obitelj. S obzirom na kretanja u Europskoj uniji i Hrvatskoj, bez kvalitetne stambene politike, to neće biti tako lako moguće.

Sadržaj podržava Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN). 

Pratite temu #POS, pronaći ćete korisne informacije. Sretno!

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.