Može se bez upravitelja: Zadarskom zgradom gotovo 19 godina upravljaju isključivo stanari

Zgrada je to izgrađena 2005. godine. Ima pet ulaza sa stubištima i dizalima s ukupno 87 stambenih jedinica, prizemlja u kojem je 10 poslovnih prostora, nadzemno parkiralište s 52 parkirna mjesta, podzemno parkiralište s 12 garaža i 33 parkirna mjesta, podrumski dio s 19 garaža, kotlovnicom, spremištima suvlasnika, sprinkler stanicom i atomskim skloništem.

Kada su budući stanari počeli useljavati, 2005./2006. godine, saznali su da je investitor već dogovorio upravitelja za njih i to prije njihova useljenja, a radilo se o jednoj zadarskoj tvrtki.

Nekadašnja predstavnica suvlasnika, Sunčica Kralj objasnila nam je kako to stanari nisu mirno prihvatili.

- Mi kao suvlasnici nismo potpisali nikakav ugovor o upravljanju niti nam je to bilo ponuđeno. Ubrzo smo od takozvanog upravitelja dobili uplatnice s vrlo visokim iznosima. Shvatili smo tada da nas je investitora "darovao" toj tvrtki na upravljanje što ona zlorabi i želi nas pljačkati - kazala je Kralj.

Suvlasnici su shvatili da moraju nešto poduzeti i riješiti svoju situaciju. Okupili su se tada u jednom od još uvijek praznih stanova, a pojavilo ih se po nekoliko iz svakog od pet ulaza.

Na sastanak je pozvan i sam upravitelj od kojeg je traženo da objasni visoke iznose računa, uz komentar da to ne namjeravaju plaćati. Upravitelj im je odgovorio da su očito mislili kupiti skupe stanove, a potom imati male račune, što je suvlasnicima bio jasan pokazatelj da moraju uzeti stvari u svoje ruke.

Već narednog dana održan je novi sastanak na koji se odazvalo više stanara, a Sunčica Kralj je predložila da svojom zgradom upravljaju sami.

- Objasnila sam da je to u skladu sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te da ćemo tako najbolje upravljati svojom nekretninom. Usto nas nitko neće iskorištavati. Bilo je određenog nepovjerenja kao i mišljenja da mi to ne možemo, ne smijemo i slično. Većina je ipak prihvatila ideju da budemo sami sebi upravitelj. U kratkom smo se vremenu organizirali tako što je svaki ulaz izabrao svog predstavnika suvlasnika koji su između sebe izabrali upravitelja - pojasnila je Kralj koja je tada postala taj izabrani upravitelj.

Sklopljen je ugovor o upravljanju koji su potpisali predstavnici suvlasnika i upravitelj koji je potom ovjeren kod javnog bilježnika. Investitor je o svemu bio informiran jer je njihov predstavnik bio na svakom sastanku suvlasnika. Naposljetku su ga obavijestili da zgrada ima svog upravitelja te da će sami njome upravljati. Tada je otkazan ugovor nametnutom upravitelju kojeg suvlasnici nikad nisu ni prihvatili.

Sklopljen je međuvlasnički ugovor nakon što su suvlasnici predali kopije svojih ugovora o kupoprodaji posebnih dijelova zgrade. Međuvlasničkim ugovorom utvrđeni su uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine. Tim je ugovorom obuhvaćeno:

• veličina suvlasničkih dijelova nekretnine
• uvjeti i način upravljanja nekretninom
• osoba koja će upravljati nekretninom
• opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.
• uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
• ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti
• uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uređaja i zemljišta koje pripada nekretnini.

Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora bile su obvezne za sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Odredbe međuvlasničkog ugovora imale su učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora.

- U to smo vrijeme dobivali ponude od raznih upravitelja iz Zadra koji su bili zainteresirani „za nas“ te nam nudili upravljanje. Svima je nova zgrada interesantna jer, kao, nema troškova održavanja i slično. No to baš i nije tako - kazala je Kralj, dodajući kako su svoju suvlasničku zajednicu nazvali SZ „Upravljamo sami“.

Kod OTP banke u Zadru otvorili su žiro račun na koji su stanari uplaćivali pričuvu i sva ostala davanja. Isti žiro račun imaju i danas. Potpisnici na virmanima bili su: upravitelj i obavezno jedan od ovlaštenih predstavnika suvlasnika koji su svoje potpise deponirali u banci. Budući da na početku nisu imali novaca na računu i nisu mogli plaćati knjigovodstvene usluge, sama Sunčica Kralj se primila tog posla.

Vodila je knjigovodstvo za zgradu, obračunavala pričuvu, fiksni trošak kotlovnice, cijenu centralnog grijanja i tople vode. Prisjetila se da je prve uplatnice ispisivala pisaćim strojem.

- Znala sam tipkati po cijelu noć da ih bi ujutro ubacila u sandučiće. Nakon kojeg mjeseca kupili smo program za vođenje knjigovodstva koji je instaliran na moje računalo pa mi je bilo lakše i jednostavnije. Veliki dio potrošnog materijala i papira financirala sam sama iz svojih sredstava dok nismo skupili neki novac na žiro računu. Moram reći da su suvlasnici u većini plaćali svoje obveze vrlo odgovorno i na vrijeme. Bilo je nekoliko slučajeva da smo morali slati opomene ili ići na ovrhu. Ima toga i danas ali najčešće se uplata izvrši nakon opomene - prisjetila se Kralj.

Sastanci njih pet ovlaštenih predstavnika suvlasnika održavali su se i nekoliko puta tjedno i to u stanu Sunčice Kralj jer u zgradi za to nije postojala prostorija. Njoj je kao predstavniku i upravitelju bilo bitno pohvatati konce tj. kontakte s majstorima, serviserima, inženjerima, monterima koji su radili na zgradi. Trebalo je  sklopiti ugovore za održavanje kotlovnice, održavanje i servis dizala, održavanje električnih uređaja, vodoinstalacija, čišćenje zgrade i druge stvari. Posla i obaveza bilo je doslovno na pretek.

- Ništa mi tada nije bilo teško jer sam željela sebi i svima nama dokazati da mi to možemo i da ćemo opstati. I, da bila sam pod velikim stresom od pritisaka sa svih strana i velike odgovornosti. Još i danas, nakon skoro 19 godina, u Zadru nema niti jedna zgrada gdje bi suvlasnici bili sami sebi upravitelj - istaknula je Kralj.

Pričuva koju smo tada dogovorili iznosila je 2,50 kuna po kvadratnom metru. U svibnju 2011. godine, povećana je na tri kune po kvadratnom metru za stambeni prostor. 

Po kategorijama iznos pričuve do danas, je sljedeći: 

• stambeni prostor: 0,40 €/m2 
• poslovni prostor: 0,60 €/m2 
• garaže: 0,30 €/m2 
• garažna parkirna mjesta: 0,20 €/m2 
• fiksni trošak kotlovnice za grijani prostor: 0,19 €/m2.

Trošak održavanja kotlovnice suvlasnicima je jedan od većih, a u njoj se vrši priprema tople vode za stanove i centralno grijanje za cijelu zgradu, uključujući i poslovne prostore. Kao energent za kotlovnicu koriste lož ulje koje sami nabavljaju te do sada nikada nisu ostali bez grijanja. Ipak, razmišljaju o prelasku na solarne ploče.

Kralj je posao upravitelja zgrade u kojoj je suvlasnica obavljala od 2006. do 2009. godine, odnosno četiri godine.

Dobila je tada premještaj u Pulu pa je izabran novi upravitelj, također suvlasnika u zgradi. Prije tri mjeseca izabran je četvrti po redu upravitelj koji je također suvlasnik. Knjigovodstvene, pak, poslove obavlja knjigovodstveni servis u Zadru koji šalje i uplatnice za pričuvu.

Kralj je prvu godinu obnašanja dužnosti upravitelja primala naknadu 1500 kuna što mi je kasnije povećano na tri tisuće kuna uz plaćanje doprinosa i ostalih davanja. Sadašnji upravitelj prima 470 eura što će uskoro biti povećano. 

- Prijavljivali su me raznim inspekcijama, obavljali sa mnom razgovore, sastavljali zapisnike, prijetili otkazom na poslu… To je onaj teži i ružniji dio priče - izjavila je Kralj.

Njihov primjer pokazuje kako se ljudi različitih karaktera, dobi i zanimanja ipak mogu ujediniti kada je to potrebno. Naime, u zgradi ima mlađih obitelji s djecom, studenata, samaca, umirovljenika, ljudi srednje dobi. Zanimanja od liječnika, sudaca, ribara, obrtnika, profesora, trenera, krojača, pravnika, ekonomista, zubarskih tehničara, umjetnika, ugostitelja, kuhara do iznajmljivača  apartmana.

- Cijeli mali grad. Nema čega nema - objasnila je Kralj dodaju kako je ona sama po struci dipl. oecc. A upravo joj je iskustvo s njezinog prvog radnog mjesta, ono u Poduzeću za stambenu privredu u Koprivnici, bilo dragocjeno za upravljanje zgradom. Trenutno je u mirovini i svojim savjetima i iskustvom pomaže novom upravitelju u snalaženju s njegovim dužnostima.

Na pitanje kako su uspjeli funkcionirati unatoč tako velikom broju ljudi, odgovara da nisu nikad bili stereotip upravitelja s kakvima se suvlasnici, s više ili manje uspjeha, danas bore.

- Kad živite svi u jednoj zgradi, kad ste tu u bilo kojem trenutku, ljudi to prihvate i s godinama doživljavaju to kao nešto normalno. Početak je bio težak i dala sam zadnje atome snage kako bi svi bili zadovoljni i shvatili nekretninu koju su kupili svojim vlasništvom o kojem moramo brinuti i čuvati ga. Bitno je steći povjerenje suvlasnika, ne se distancirati i biti nedostupan. Vi ste jedan od njih, a to je već neka garancija da nećete zlorabiti povjerenje koje su vam ukazali. Onaj osjećaj da sami raspolažete svojim novcem je neprocjenjiv. Dosta stanova je u ovih 19 godina prodano, a veliki plus je bilo saznanje budućih kupaca da sami upravljamo svojom zgradom - objasnila je Kralj.

Kada stvari u zgradi krenu loše, kada vam je potrebna motivacija, pratite #UspješnaZgrada i znat ćete da se može i da nije nemoguće dobro i kvalitetno upravljati zgradom.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.