Održavanje zgrade i dalje se, nažalost, smatra opterećenjem

Generalno, dobro održavana zgrada stanarima poboljšava kvalitetu života, ali sličan doprinos takva zgrada ima i za stanare u susjednim zgradama, ali i zajednicu u cjelini. Pritom dobro održavane zgrade u najvećoj mjeri zadržavaju i svoju ekonomsku vrijednost. Održavanje postojećih zgrada smanjuje stvaranje otpada, čuva energiju inkorporiranu u korištenim građevinskim materijalima i konstrukciji što je kao što već dugo znamo u funkciji podržavanja održivosti. 

Činjenica je da ne postoji zgrada koja ne zahtijeva održavanje, jer svi građevinski materijali stare i propadaju, doduše na različite načine i u različitoj mjeri zbog raznih okolišnih činitelja kao što su primjerice sunčevo zračenje, oborine, vlažnost, vjetar, onečišćenost atmosfere te promjene u klimatskim odnosima zbog čega je potrebno primjenjivati zgradama prilagođene prakse održavanja.

Pratite nas i na našem WhatsApp kanalu. Brže, jednostavnije, uvijek pri ruci.

Redovito i ispravno održavanje (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 24) će svakako produljiti vijek trajanja svake zgrade, a redovitom i sustavnom provjerom stanja zgrade (dijagnostika) te pravovremenim popravljanjem manjih nedostataka / kvarova će se izbjeći ili odgoditi potreba za velikim popravcima, koji ne samo da mogu štetiti arhitektonskoj ili npr. povijesno-kulturnoj vrijednosti zgrade, već mogu biti i izrazito skupi, ponekad i neisplativi te invazivni. 

Usporiti propadanje

Kod održavanja npr. povijesnih zgrada treba pretpostaviti da oni koji žive i rade u njima razumiju, percipiraju i respektiraju njihove kulturno-povijesne vrijednosti. Ovdje je korisno napomenuti da se održavanje povijesnih zgrada u Standardima i kriterijima za izradu konzervatorskih podloga za kulturno povijesne cjeline gradskih obilježja iz 2022. godine, definira kao kontinuirana primjena mjera kojima se sprečava ili usporava propadanje i pogoršanje stanja vrednovanih sastavnica povijesnih građevina, odnosno cjelina i okruženja. 

Općenito se može reći da neadekvatno održavana zgrada / građevina crpi resurse i otežava korištenje građevine dok s druge strane dobro održavana zgrada / građevina funkcionira učinkovito i predstavlja vrijednu imovinu za vlasnike (ali u konačnici i društvo). Iako se često i deklarativno ističe važnost održavanja, ono se ipak i dalje smatra opterećenjem, a ne strategijom koja čuva ili dodaje vrijednosti.

Neadekvatni pristupi održavanju građevina dovode posljedično do neodgovarajućeg pružanja usluga, nepotrebnog povećanja troškova održavanja i gotovo redovito rezultiraju nezadovoljstvom korisnika. Iako održavanje građevina ima niz zajedničkih elemenata, svaka zgrada / građevina ima i svoje specifične karakteristike kao i funkcionalne posebnosti koje s vremenom treba optimizirati. Naposljetku, činjenica je da kod održavanja pozornost treba obratiti i na osobitosti svake zemlje u kontekstu postojećih standarda, važećih pravila i politika, ali i na razumijevanje tijekom vremena razvijene kulture ponašanja (neovisno o predznaku).

Troškovi i potreba za održavanjem zgrada u vezi su s nekim činiteljima koji se često previđaju, a to su primjerice: 

• lokacija zgrade/građevine
• prevladavajući okolišni uvjeti

Brzina propadanja

Višekratno je potvrđena činjenica da lokacija kao i primjeren projektantski odgovor na nju te potrebe korisnika u velikoj mjeri određuju buduću "sudbinu" zgrada, odnosno brzinu propadanja kao i potrebu, načine i visinu troškova održavanja.      

Navedeno nas približava i tematici prostornog planiranja koje se bavi usmjeravanjem razmještaja i osiguravanja usklađivanja svih funkcija u prostoru radi ostvarivanja ciljeva i interesa društveno-ekonomskog razvoja, ovisno o prostornim potencijalima određenog područja i to na način kojim se štite, unapređuju i razvijaju vrijednosti prisutne u njemu. To bi značilo da se odgovornost za buduće  gospodarenje / održavanje građevina obzirom na prostorno određujuće odluke vezane za razmještaj funkcija može usmjeriti i na prostorno planiranje.

Gospodarenje građevinama može se definirati kao skup trajnih aktivnosti koje sadrže tehnička i pridružena druga, administrativna djelovanja kako bi se tijekom uporabnog vijeka cijeloj građevini i svim njezinim dijelovima osigurala razina služnosti u dostupnim (zadovoljavajućim) granicama. 

Ovdje je korisno napomenuti da je već osamdesetih godina prošlog stoljeća velik broj naših stručnjaka osvjetlio činjenicu da donošenje prostornih planova predstavlja pretpostavku, ali ne i jamstvo za kvalitetno i racionalno gospodarenje prostorom i prostornim mogućnostima. To se događa kao posljedica nedovoljno usuglašenih ili pak neadekvatno ocijenjenih ciljeva prostornog razvoja, nepotpunih ili nedovoljno provjerenih ulaznih podataka, ali i neadekvatnih pretpostavki prostornog razvoja. Ova problematika je dobila i svoj dodatni odraz posebice u područjima koja podliježu građevinskoj ekspanziji usmjerenoj na novu gradnju, a ne na održavanje postojećih i vrijednih građevina i cjelina.

Izgubljene osobitosti

Neodržavanje, zapuštanje i napuštanje vrijednog građevnog fonda naselja je dio karakterističnih oblika krajobraznih degradacija mnogih naših područja. Problem predstavlja i što su brojna gradska kao i seoska naselja neodržavanjem ili pak neadekvatnim održavanjem izgubila svoje autentične krajobrazne osobitosti i vrijednosti nekritičnom primjenom novih tehnologija građenja istovrsnim materijalima i oblicima te nepotpunim i neodgovarajućim urbanističko-tehničkim uvjetima kao i uvjetima arhitektonskog oblikovanja, koji nisu (bili) prilagođeni specifičnim prirodnim obilježjima i kulturnom nasljeđu, odnosno njihovim  osobitostima.

Generalno se radilo o manjku mjera kojima bi se ciljalo na primjerenu revitalizaciju povijesnih naselja. Stoga je od najveće važnosti cjelovito sagledati sve ambijentalne / krajobrazne, odnosno prirodne i stvorene vrijednosti promatranog prostora i planovima pružiti ostvarljiv i kreativni doprinos za njihovo osmišljavanje, očuvanje i unapređenje.

Potrebno je naglasiti da su upravo krajobrazi (krajolici, pejzaži, predjeli) te njihov izgled, obilježja i očuvanost osnovna pretpostavka razvoja i očuvanja turizma te privlačenja turističke klijentele no to se i dalje zanemaruje dijelom i zbog manjka svijesti o važnosti adekvatnog upravljanja njihovim fizionomsko-estetskim, kulturnim i prirodnim vrijednostima. Za pretpostaviti je ipak da će nova zakonska regulativa s područja prostornog uređenja, gradnje i energetske učinkovitosti u zgradarstvu postupno unijeti niz prijeko potrebnih kvalitativnih promjena.

Sukob novog i starog

Dio ovih problema koji utječu i na održavanje zgrada, posebice kad se radi o povijesnim gradskim središtima, sažeto je opisao prof. Milan Prelog u tekstu pod nazivom "Uz problematiku vrednovanja i revitalizacije povijesnih središta" objavljenom u Godišnjaku zaštite spomenika kulture Hrvatske 1979. godine. U tekstu se pokazuje da je sukob starih izgrađenih sredina i novih dimenzija gradskog života poprimio zapravo nametnuti ideološki značaj sukoba između konzervativnog i modernog - progresivnog. Pritom je sustav vrijednosti u kojem su pojmovi stalnog rasta povezani s velikim dimenzijama odobravao prešutno veća ili manja razaranja starih gradskih središta i neodgovarajuće korištenje starih ulica i građevina.

U tekstu se naglašava i činjenica da se često iza priča o beznadnoj situaciji u povijesnim jezgrama skriva najčešće ili čak isključivo spekulativna računica. U situacijama kad građevinska čestica možda u ekonomskom smislu vrijedi neizmjerno više od stare građevine koja je na njoj smještena, vrlo se lako može iznuditi i njeno rušenje. Vrednovanje raznih zahvata u gradu je pritom određeno isključivo procjenama ekonomske koristi tj. vrlo jednostavnim računicama koje nisu nikada podvrgnute stvarnoj društvenoj verifikaciji.

Autor teksta smatra da je 'istjerivanje stanovništva' iz povijesnih dijelova grada koji se potom podvrgavaju različitim rekonstrukcijama te pobjede ekonomski najjačih u borbama za zaposjedanje prostora već dulje indikator i nekih bitnih društveno - političkih aspekata obrane povijesnih gradskih središta. U tom smislu on naglašava i činjenicu da nikakvi poslovni sadržaji, nikakve upravne građevine pa čak i one s kulturnim sadržajem ne mogu osigurati i nadomjestiti trajni cjelodnevni život nekog starog dijela grada kao što to mogu upravo stalni stanovnici.

Pritom ne treba zaboraviti da je jedna od karakteristika povijesnih gradova bila vezana i uz suživot svih društvenih slojeva i to vrlo često u istoj zgradi (primjer za to su bile stambeno-najamne palače), a što je utjecalo i na socijalnu dinamiku, zanimljivost i složenost njihovih odnosa. U tom kontekstu autor potcrtava i činjenicu da staro gradsko tkivo ostvaruje i može ostvariti drugačiji život nego što je to onaj u vizualno i likovno reduciranim odnosno, tipiziranim / standardiziranim novim dijelovima grada.            

Literatura: Osim korištenih materijala navedenih kroz poveznice, tekst (u dva nastavka) se generalno referira na tekst "Upravljanje održavanjem zgrada" autorica Anite Cerić i Marize Katavić, a objavljenog u časopisu Građevinar br. 53 na stranicama 83-88 2000. godine.

Pročitajte i druge tekstove krajobraznog arhitekta, autora Marijana Bužana. 

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

PARTNERI

ČLANOVI PROJEKTA

PRIJATELJI PROJEKTA

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.