Ove će se godine tržište nekretnina prilično ohladiti

U kojem je sada, recimo to tako, stanju tržište nekretnina u Hrvatskoj? Znamo da ono nije homogeno, da je de facto svako naselje u Hrvatskoj tržište za sebe, no možemo li za početak dati neku ocjenu?

Krajem 2023. godine zabilježili smo lagano usporavanje broja transakcija. To se nastavilo i ove godine i vidjet ćemo nagli pad transakcija u prvom kvartalu ove godine. Možemo govoriti o jednoj uzbudljivoj godini koja definitivno pred nas posrednike nekretninama, a i sve ostale koji su u tom lancu, stavlja jedan izazov.

Koji je to lanac?

To su agencije za posredovanje, banke, posrednici u kreditiranju, osiguravajuća društva koja sudjeluju u tom izdavanju kredita. Taj pad transakcija može se i odrazit će se na brojne djelatnosti. Naravno, tu su i građevinari.

Cijene nekretnina su skočile u posljednjih godinu dvije na povijesno najviše razine. No trend se zaokrenuo u ovoj godini, je li tako?

Ne mogu govoriti o egzaktnim brojevima, još uvijek ih prikupljam. Međutim, govori se o jednom dvoznamenkastom padu. Uslijedit će definitivno pad, naglašavam, traženih cijena, smanjit će se ta razlika između tražene i realizirane cijene.

Lani ste objavili analizu koliko su tražene, a koliko su realizirane cijene? Tu već imamo problem. Možete li možda objasniti o čemu se radi i, nećemo upirati prstom, ali možemo li nekako reći tko je odgovoran za to?

Analizu sam radio u listopadu prošle godine. Razlika između tražene i realizirane cijene u Zagrebu, primjerice, bila je 22 posto. Kao i inače u životu, problem nije jednostavan i nema jednog razloga za takav scenarij. Prilikom predstavljanja te analize rekao sam da su, između ostalog, uzrok bili i veliki apetiti prodavatelja jer su došli iz jednog razdoblja u kojem se sve prodavalo i to se radilo iz špekulativnih razloga.

Trenutno se događa pad broja transakcija, očekujem da će biti još veći. Obradili smo podatke za prvi kvartal, trenutno obrađujemo podatke za drugi. Ključno je naglasiti da u drugom tromjesečju ove godine u odnosu na isto vrijeme lani postoji jedna velika razlika - nema takozvanih APN kredita (subvencioniranih stambenih kredita, op.ur.).

Ove godine se tržište hladi i nadam se da će se kockice posložiti kako treba i da će tržište biti normalnije. Moramo znati da se u posljednjih pet godina pojavilo niz anomalija i niz velikih skokova i padova. Tako da, mora se dogoditi jedna godina u kojoj će se sve izbalansirati. Mislim da je to ova 2024. godina.

Mi koji smo malo stariji i pamtimo 2008. godinu, dakle početak i najveću financijsku krizu novoga doba, koja je nastala na nekretninskom tržištu. Doduše, u Americi, ali prelila se u Europu. I tada smo u Hrvatskoj imali najdužu recesiju u povijesti. Cijene nekretnina drastično su pale, nije bilo kupovne moći. Sada ste spomenuli hlađenje i pojam normalne cijene. Kada netko pita nekoga što je normalna cijena, odgovor je uvijek - pa ona koju je netko spreman platiti. Činjenica je također da imamo situaciju da se u Zagrebu garaže prodaju za 150.000 eura. Je li taj model javnog obraćanja, javnog iznošenja nekih stvari, suodgovoran za napucavanje cijena?

Ne bih uspoređivao vrijeme 2008. godine i današnje. Ima dosta analitičara koji govore o tome i upozoravaju na pojavu takve situacije. Ne smatram da se stvarno to vrijeme ne može uspoređivati s današnjim. Znamo da je to bila bankarska kriza koja je utjecala na tržište. Sada ne govorimo o bankarskoj krizi. Danas imamo puno zdraviju situaciju koja, u principu, mora izbalansirati one stvari koje su nam se dogodile tijekom korone i svega ostaloga. Što se tiče javnih istupa, kada govorite garaži od 150.000 eura, to sam bio ja.

Vi ste posredovali?

Mi smo bili posrednici u toj kupoprodaji. O čemu se radi? Bitan je kontekst. Kada pričam i iznosim stvari u javnost, stvarno govorim kao profesionalac, no ne mogu utjecati na to kako će koji mediji to prenijeti. Poanta je u tome što je to na toj lokaciji uobičajeno. To je jedan prestižni kompleks u Zagrebu. Prilikom te prodaje, prodavao se jedan stan po puno većoj cijeni, samo se to nije komentiralo. Dakle, stan je prodan po 15 puta većoj cijeni, prodana je i garaža.

Ovo je primjer koji se mora gledati kao iznimka. Mislim da smo postali društvo u kojemu samo bogati mogu kupiti novi stan, u kojemu srednji i donji sloj društva apsolutno nema gdje kupiti nekretninu. Zato pozdravljam program POS gdje bar određenim skupinama ljudi daje mogućnost da kupi nekretninu.

Naravno da je ova priča o garaži od 150.000 eura senzacionalistički prenesena, ali ako je takav kompleks, ako su takve cijene, ako je cijena kvadrata 7.000 eura, pa normalno će to biti medijska senzacija. Ali to nije uobičajeno, to je iznimka, ne pravilo.

Činjenica je da imamo taj problem gdje se iznimke, a ovom slučaju je to garaža od 150.000 eura, pretvaraju u pravilo. Tako se stvara percepcija u javnosti. I zato smo došli do toga da cijena kvadrata 100 godina stare zgrade na zagrebačkoj Trešnjevci stoji 4.000 eura, a ne 2.000 eura (ili manje). Ipak, možemo napokon govoriti o „hlađenju cijena kvadrata“. No imamo sada cijene najma koje su ove godine značajno porasle. Radili ste jednu analizu i što je ta analiza pokazala?

Analiza je pokazala rast cijene najma u Zagrebu od 22 posto. Analizirali smo cijene najma i u Splitu i Rijeci. U Rijeci je prosječna cijena 13 eura po metru četvornom, u Zagrebu 14 eura, a u Splitu čak 15,60 eura. Kada se ovo usporedi s prosječnom neto plaćom, vidimo veliki nesrazmjer. Ispada da građani de facto moraju za najam davati između 70 i 117 posto svojih primanja. Neki si to ne mogu ni priuštiti. Ljudi taj problem i izazov rješavaju ili kao bračna zajednica ili nešto slično, pa onda kada se zbroje dvije plaće, mogu si to nekako priuštiti.

Bilo bi dobro i normalno, da se te dvije plaće preslikavaju na jednu osobu, odnosno da si jedna osoba to može priuštiti. Nalazimo se u situaciji u kojoj su prosječne cijene nekretnina u posljednjih pet godina porasle 56 posto, a plaće 36 posto.

Cijene nekretnina su od 2015. naovamo porasle 80 posto. Može li si uopće prosječna osoba u Hrvatskoj priuštiti nekretninu, bilo da govorimo o kupnji bilo o najmu. Primjerice, nedavno je na društvenim mrežama objavljen prilog HTV-a s kraja 80-ih godina gdje su anketirali građane koji su rekli da nikako ne mogu priuštiti nekretninu, ni kupnju ni najam. Plaća preniska, cijene previsoke. Imamo danas situaciju, realno, koju smo imali krajem 80-ih godina. Nije identična, ali vrlo slična.

U Hrvatskoj nismo jedini, sve države imaju problem s nepriuštivosti nekretnina. Pitanje je samo ako sve raste, onda bi se ta nepriuštivost trebala smanjivati.

Što je po Vašem mišljenju nužno napraviti da stanovanje u Hrvatskoj postane priuštivo? Je li to izmjena porezne politike? Uvođenje određenih programa subvencioniranja kupnje, najma? Imali smo takve programe u prošlosti, imamo i programe poticane stanogradnje. Možete li izdvojiti tri ključne točke koje bi bile važne za stambenu politiku u Hrvatskoj?

Imamo dva aspekta, prvo je onaj dugotrajni na temelju kojeg, ako se donese neka stambena politika, moramo čekati da se nešto izgradi, u toj priči je svakako POS. Sigurno će POS biti uključen u tu novu stambenu politiku, jer je već sada to funkcionalan program. No nije toliko opsežan. Naime, novogradnja je ključna, ali za to trebaju tri četiri godine. Dakle, ako ove godine donesemo stambenu politiku, a sada je trenutak, i krene se u gradnju, moramo čekati tri četiri godine. Što se događa na tržištu u tom razdoblju? Tržište nam je u problemu, imamo dodatni pad, ljudi si ne mogu priuštiti nekretnine.

Iako će mi mnogi zamjeriti, ali uvođenje poreza na nekretnine je ključno. No, s druge strane, trebamo imati subvenciju, ali ne onih koji traže nekretninu, nego onih koji nude. Pričamo o 600.000 praznih nekretnina u Hrvatskoj. Zašto su prazne? Pa zato što se na to ne plaća nikakav dodatni porez ni doprinos. Ako vlasniku takve nekretnine uvedemo porez i dodatni izdatak, ali kažemo - nekretnina je prazna, ali možeš je staviti u optjecaj, država će ti dati 20.000, 30.000 ili 40.000 eura za uređenje i opremanje, a ti je moraš iznajmiti.

Kada kažete da će takva osoba dobiti primjerice 30.000 eura, to bi značilo obvezu dugoročnog najma idućih 20 godina, ne jednodnevni najam. To je nešto što ima irski model.

Da, to je irski model. Analizirao sam austrijski, njemački, irski i španjolski model. Irski je jedan od najmodernijih modela koji je u principu uključio taj „malo te stisnem, mali ti dam“ model.

Mrkva i batina.

Da, upravo tako. Moramo podići svijet o tome koliko je važno ulagati i održavati svoju imovinu. Ljudi jako griješe i ne razumiju da uz prava dolaze i obveze. Znam da je to privatno vlasništvo, Ustavom zagarantirano. Međutim, u ovoj situaciji imamo na tržištu 600.000 praznih nekretnina, imamo pad broja transakcija, ljudi ne mogu priuštiti nekretninu, imamo mlade koji su realno naš strateški interes i odlaze i Hrvatske. Mladima su otvorene granice i mogu otići. Stambena politika je ta koja to može nekako riješiti.

Svakako, imamo i treći aspekt - to je porez na kupnju prve nekretnine. Sada je taj porez tri posto.

Imali smo nula poreza na prvu nekretninu, ali bio porez na drugu i ostale bio pet posto.

Vidim na terenu da bi micanje tog poreza jako puno značilo ljudima koji kupuju svoju prvu nekretninu.

Porez je vrlo škakljiva tema. Sjećam se riječi nekadašnjeg ministra financija Zdravka Marića, koji je uvijek naglašavao dvije stvari - najbolji porez je onaj najstariji i porez ne može riješiti probleme. Može li porez na nekretnine biti prvi porez u povijesti države koji će riješiti neki problem ili može pokrenuti promjene?

Taj porez može samo pridonijeti svima da de facto tu jednu količinu praznih stanova stavi na tržište. Dakle, s jedne strane je rješenje, a s druge strane će možda nekome biti neka vrsta problema.

Tko danas kupuje nekretnine? Spomenuli ste da samo bogati to mogu, a kreditna sposobnost je gotovo nepostojeća. Tko kupuje stanove? Tko kupuje garažu od 150.000 eura?

Da, garažu od 150.000 eura kupuju samo oni koji to mogu, viši platežni segment tržišta. Nažalost.

Ili na sreću, ovisi s kojeg kuta gledate.

Naravno, malo sam više socijalno osjetljiv, pa bih rekao nažalost. Volio bih da je veći broj građana koji si nešto tako mogu priuštiti. Na današnji dan, 20 posto manje građana kupuje nekretninu nego prije godinu dana. Tko kupuje? Kupuju kreditno sposobni ljudi, a pri tome ne govorim o mladim ljudima od 30 godina, a da ne govorim o nekakvoj Z generaciji. Govorim većinom o ljudima u nekakvoj životnoj zajednici, koji si mogu kroz nekakvu spojenu kreditnu sposobnost kupiti nekretninu.

Tko usmjerava tu komunikaciju, tko ju stvara? Tko stvara narativ oko nekretnina? Jer nekretnine su vrlo osjetljivo tržište.

Puno ste duže u ovome poslu i puno bolje razumijete ove stvari. Znate da određeni mediji idu na skupljanje klikova, prodaju novina i to je naprosto tako. Svaki pojedinac za sebe mora bolje razumjeti stvari, mora više provjeriti informacije. Jednu rečenicu možete izgovoriti u istom tonu istim riječima, a ona može biti shvaćena na različite načine.

Pristalica sam analitičkog pristupa, ne izvlačenja iz konteksta. Mi kao struka, kao vlasnik agencije nastojim što jasnije komunicirati sa što više točnih informacija. Ne senzacionalistički da ljudi ne bi bili krivo informirani.

Međutim to se događa, siguran sam da će u vrijeme koje slijedi biti sve manje toga, krivih nabrijanih informacija. Mislim da ćemo puno više biti fokusirani na padove brojeva i što će se to u idućem razdoblju događati.

Može li država ili treba li uopće rješavati ove probleme s tržištem nekretnina ili će to, kako se ono kaže, tržište samo regulirati svoje unutarnje odnose?

Osnovno je pravilo - ponuda i potražnja. No, jedan malo širi kontekst. Kada je potražnja porasla, pogotovo u Zagrebu nakon potresa, ponuda nije slijedila. Građevinari su krenuli s većom „proizvodnjom“ nekretnina, međutim nije bilo dovoljno građevinara. Danas u Hrvatskoj imate možda pet ozbiljnih velikih developera ili investitora koji to rade, međutim svih pet je za „high level“ nekretnine. Nemate ni jednoga, zapravo možda jednoga, koji će prodavati nekretnine za prosječnu cijenu.

U onome trenutku kada država donese nekakvu stambenu politiku i kada država, odnosno POS bude netko tko je konkurencija takvoj vrsti investitora i kada oni plasiraju dvije tri tisuće stanova na tržište, tada će se sve izbalansirati. Nama treba veća ponuda.

Da, ali imamo ponudu od 600.000 praznih nekretnina.

Da, istina. Samo detektiram načelni problem. Ali, moramo imati na umu da svatko od nas tko može prodati svoj proizvod koji će mu donijeti 50 posto marže, 20 posto marže, on ima puno pravo na to. No to moramo tržišno izregulirati.

Kada se uvede stambena politika, kada će se proizvoditi prosječni stanovi za prosječnu cijenu, nakon toga možemo sve prepustiti tržištu. Neki moji kolege zagovaraju da se ograniči cijena stanova, no to nije moguće kod nas, možda u Beču koji ima puno javnih nekretnina. Mora se lukavije utjecati na tržište nekretnina u Hrvatskoj, a to je zdrava stambena politika.

Poslušajte sve dosadašnje emisije ZGRADonačelnik na PoslovniFM-u.

Sadržaj emisije ZGRADOnačelnik pripremljen je u suradnji s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama.

Pratite temu #POS i vjerujemo da ćete pronaći korisne informacije. Sretno!

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.