Rubikova kocka
Izvor: Marko Blazevic, Pexels
PET PROBLEMA

PET ključnih gorućih problema suvlasništva (u zgradama) u Hrvatskoj i kako su ti problemi riješeni u EU

Suvlasnici u Hrvatskoj imaju ogromnih problema. Gotovo pa nema zgrade koja nema bar jedan problem. Bilo da je riječ o nemogućnosti donošenja odluke o tome kako će se čistiti zgrada do potpune zapuštenosti i nebrige za zgradu.

Igor Doubek, koji godinama prati i bavi se problematikom suvlasnika, napisao je za ZGRADOnačelnik.hr tekst u kojem opisuje, prema njegovu mišljenju, PET gorućih problema suvlasnika u Hrvatskoj i kako su takve probleme riješili u Europi.

1. ZAKONSKA REGULATIVA

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZOV) - Dio treći PRAVO VLASNIŠTVA - Glava 4. VLASNIŠTVO POSEBNIH DIJELOVA NEKRETNINE

Zakon je stupio na snagu 1997. i iz temelja je promijenio odnos prema vlasništvu koji je u našoj zemlji bio prisutan prethodnih 50 godina. Te je godine praktički društveno vlasništvo prestalo biti privilegirano u odnosu na privatno, što je posebno važno kada ta dva oblika vlasništva istodobno kohabitiraju u istoj višestambenoj ili poslovnoj zgradi. Nažalost, ta je važna činjenica još nepoznata većini građana. Naime, niti jedna vlada do danas nije napravila ništa da taj važni zakon približi svima. Moglo bi se reći da su krhku papirnatu barčicu spustili u rijeku, a rijeka ju je odvela gdje smo danas.

Problemi nastaju odmah 1997. godine čim su se počeli potpisivati međuvlasnički ugovori, ali ih u prvih par godina nitko nije detektirao jer u nas nitko nije imao nikakvo iskustvo o upravljanju s poslovima suvlasničkih zajednica/zajednica etažnih vlasnika. Postojalo je samo iskustvo upravljanja s društvenim zgradama za iznajmljivanje što je posve drugačiji oblik upravljanja od prethodnog, bez obzira što oni koji u fokusu imaju samo tehničko održavanje zgrada imaju dojam da je to gotovo pa isto.

Najmoprimci su bili pasivni subjekti, a suvlasnici/etažni vlasnici su aktivni subjekti. Prvi su mogli u slučaju potrebe samo tražiti od društvenih upravitelja, stambenih poduzeća, da poduzmu određene radnje za održavanje njihovih zgrada, a koje bi se financirale iz zajedničkog fonda u koji su svi najmoprimci grada uplaćivali najamnine (slično kao što to funkcionira zdravstveno osiguranje). Najmoprimci nisu morali brinuti ima li u fondu novaca i nikada se nije postavljalo pitanje dodatnog uplaćivanja za potrebne radove. Konačnu odluku o izvođenju radova i o njihovoj dinamici uvijek je donosilo stambeno poduzeće, koje je ujedno propisivalo kućni red i poduzimalo eventualne radnje protiv nepoćudnih najmoprimaca.

>>> Dražen Pomper: Nema više tete u općini koja se brine za vašu zgradu, to morate sami

Međutim, vlasnicima stanova ZOV daje pravo i obvezu da na razini odlučivanja stvarno upravljaju svojim nekretninama. Oni su ti koji samostalno odlučuju o međusobnim odnosima, dakle i o kućnom redu, kao i o radovima koji će se u zgradi izvoditi, osim u onim slučajevima kada ih neki drugi propis na neke radove obvezuje jer ih uvijek sve financiraju svojim privatnim novcem. Ako u fondu nemaju dosta novca, moraju dodatno uplatiti ili podignuti kredit. No, naša praksa prečesto pokazuje da to nije uvijek tako.

Da bi se moglo shvatiti zašto Dio treći, Glava 4. ZOV-a nije proizvela efekte koje bi inače trebali proizvesti takvi zakoni, treba se osvrnuti na događaje koji su prethodili njegovoj redakciji, a koji su se dogodili u jednoj drugoj zemlji.

Kaotično i problematično iskustvo Austrije

Iz više izvora se može zaključiti da, od 1991. na ovamo, naši zakonodavci smatraju prirodnim da se u našoj zemlji ugledamo na novije austrijsko zakonodavstvo jer navodno tako slijedimo duh Općeg građanskog zakonika iz doba kada smo bili dio Austro-Ugarske Monarhije. Vjerojatno je to za mnoga pravna područja dobar put, no što se tiče tematike vezane za suvlasništvo u zgradama, odnosno za upravljanje u etažiranim zgradama, to nije tako. Ako Austriju usporedimo s nekim drugim europskim zemljama, vidjeti ćemo da Austrijanci po tom pitanju imaju relativno kraće, ali istodobno prilično kaotično i problematično iskustvo.

Nažalost, ne vodeći računa o tome, naš je zakonodavac za predložak Dijela 3., Glave 4. ZOV-a uzeo austrijski WEG 75 (iz 1975. godine) koji je u Austriji već od ranije bio poznat kao zakon koji u dijelu koji uređuje međuvlasničke odnose u višestambenim zgradama više stvara probleme nego što ih rješava.

Za vrijeme nacističkog režima u ujedinjenoj Austriji i Njemačkoj država je masovno gradila stanove za iznajmljivanje srednjoj i radničkoj klasi, koji su se u pravilu dodjeljivali po političkim kriterijima, analogno kao u Rusiji i kasnije u ostalim socijalističkim zemljama. Kako znamo, obje zemlje su iz 2. svjetskog rata izašle teško uništene, stoga je u njima potražnja za stanovima bila ogromna. Kako u svom članku '50 Jahre Wohnungseigentum in Österreich' opisuju pravni stručnjaci Dr. Heinz Barta i Dr. Josef Mentschl, vlasnici privatnih zgrada i privatni kapital nisu bili zainteresirani za sanaciju ili ponovnu izgradnju svojih ratom uništenih zgrada budući da im Zakon o najmu stanova iz doba nacional-socijalizma nije osiguravao dovoljno zanimljiv prihod od najma, a istovremeno ni države, ni najmoprimci su imali novaca da se u to sami upuste.

Zaključeno je da se problem može riješiti jedino stvaranjem nove političke svijesti u širokim slojevima stanovništva i konzistentnim poticanjem stvaranja tzv. stambene imovine na širokom planu. Da bi se konačno pokrenuli iz mrtve točke, u Austriji je 1948. godine usvojen Zakon o stambenom vlasništvu (WEG), a stari je Zakon o najmu stanova ukinut. Tako je stvorena, za Austriju, posve nova pravna institucija: 'stambeno vlasništvo', koja je konačno postala pravni temelj za masovnu izgradnju novih stanova.

Međutim, vrlo brzo su počeli politički problemi između Socijaldemokratske stranke Austrije (SPÖ) koja je promovirala pravni oblik najma, a osporavala vlasništvo nad stanovima i njegovo društveno-političko značenje i Austrijske narodne stranke (ÖVP) koja je promovirala suvlasništvo nad zgradama, ali se pritom nije puno brinula da li privatizacija općinskih stanova zaista poboljšava stambene probleme novih vlasnika.

Privid sigurnosti

U očima velikog broja građana novi je Zakon davao dojam da je stambena imovina potpuno sigurna i slijedom toga su imali osjećaj slobode i socijalne sigurnosti. No, to je bio samo privid s obzirom na tadašnje velike obveze Austrije prema vanjskom dugu, jaku poziciju upravitelja, koju im je Zakon dao i neadekvatnu zaštitu manjina. Brzo je utvrđeno da su u nekim starim stambenim zgradama, koje su špekulanti koristili za izgradnju novih stambenih jedinica, najmoprimci mnogo bolje zaštićeni Zakonom o najmu (kontrolirane i garantirane niske najamnine) nego vlasnici stanova Zakonom o stambenom vlasništvu.

Naime, ovima je WEG nametnuo mnoge odgovornosti u zgradama i stoga ih je suočavao s realnom mogućnošću da svaki čas moraju za nešto neplanirano isplatiti veći novac. Praksa suvlasništva je iznijela na vidjelo brojne paralele sa starim nacional-socijalističkim Zakonom o najmu stanova. Npr. investitori u nekretnine i obrtnici su pretjerivali s cijenama, proizvoljno su oblikovali ugovore, upravitelji su primjenjivali obrazac gazda-stanar, predrasude u svezi postojanja brojnih paralelnih problema koji su se odnosili na zaštitu potrošača i prava na stan su sporo nestajale.

U sljedećim desetljećima je izgrađena većina etažiranih stambenih zgrada u Austriji, i to najviše sredstvima iz Fonda za obnovu stambenih zgrada (WWF), dijelom uz pomoć Promocije stambenih zgrada iz 1954., a u daleko manjoj mjeri s privatnim kapitalom. Oni koji su si mogli priuštiti te stanove smatrali su se vrlo sretnima jer su stope kredita bile niske zbog dugih rokova otplate. Tako za prve kredite koje je dodjeljivao WWF rok je bio čak 100 godina.

Do tih kredita često se moglo doći samo uz pomoć političkih veza pa su se mnogi osjećali obaveznima prema 'promotoru investicije' (Bauträgeru) i upravitelju zgrade, stoga se nisu žalili za nejasnoće u obračunu cijene ili za eventualno loš položaj stana. Mnogi vlasnici stanova u tzv. 'mješovitim' zgradama nisu bili svjesni opasnosti da svu vlast mogu prigrabiti većinski vlasnik ili jedan od većih vlasnika stanova za iznajmljivanje. A onima koji su pak toga bili svjesni, najčešće to nije pomoglo jer nisu imali mogućnost slobodnog izbora među stanovima koji su bili raspoloživi na tržištu.

Upravljanje zgradama bilo je jako loše

Stambena izgradnja je bila ogroman biznis na kome su se mnogi nelegalno bogatili. Da bi se vlasnici stanova oduprli silnim zlouporabama od strane špekulanata, 1964. godine osnovali su Zajednicu vlasnika stanova (GdW), kao prvu nestranačku građansku inicijativu u poslijeratnoj Austriji. Pravosuđe je 1966. godine pokrenulo dugotrajnu akciju s uhićenjima u krugu VFW-a, drugog po veličini investitora u stambene nekretnine u Austriji, zbog sumnje da su se protuzakonito koristila sredstva stambenih fondova, a završilo je tako da je 1980. godine VFW prisilno raspušten, no repovi su se vukli čak do kraja stoljeća.

Početkom sedamdesetih već je mnogima u Austriji bilo jasno da je upravljanje i održavanje u etažiranim zgradama bilo toliko loše da je već bilo nužno krenuti s prvim velikim radovima izvanrednog održavanja. Razlog tomu je bio što su društva za upravljanje nekretninama (upravitelji-pravne osobe) bila posve slobodna da svoj posao obavljaju traljavo budući da su čvrsto držala u šakama zajednice etažnih vlasnika, putem ugovora o upravljanju s klauzulom da ne mogu prenijeti ovlasti na drugog upravitelja u roku kraćem od dvadeset pa u nekim slučajevima čak i od devedeset i pet godina.

Situacija je toliko bila teška da je jedan ministar za graditeljstvo, u pismu upućenom Zajednici vlasnika stanova (GdW), pozvao vlasnike stanova da 'pravilno kontroliraju svoje upravitelje zgrada' i da 'im daju potrebne upute'. Na kraju je taj zamršeni problem natjeralo političke stranke da se dogovore: Socijaldemokratska stranka Austrije (SPÖ) je preuzela odgovornost za Zakon o najamninama, a Austrijska narodna stranka (ÖVP) za stambeno vlasništvo.

Moralo je proći još neko vrijeme da bi i Savezno ministarstvo pravde shvatilo da tom lošem stanju posebno pogoduje prilično manjkava pravna regulativa pa su konačno 1972. godine pokrenuli izradu prednacrta za novi WEG. O nacrtu se pregovaralo čak tri godine, ali se u javnosti nije vodila široka rasprava niti su provedena temeljita empirijska istraživanja. Neposredno prije najavljenih izbora u 1975. godini, Nacionalno vijeće je na brzinu donijelo odluku da se izglasa novi WEG. Iako je taj zakon već u startu mnogima bio dosta nerazumljiv, ipak je vlasnicima stanova WEG 1975 značajno poboljšao pravnu situaciju.

Ukinuta su trećim osobama prava na nekretninama, odnosno prioritetno pravo neprofitnih građevinskih udruga na stambene zgrade, jedan od ostataka nacional-socijalističkog zakonodavstva, koje je poput Damoklovog mača visjelo nad glavama vlasnika stanova. Promotorima investicija (Bauträgerima) su znatno umanjene mogućnosti da budu nekorektni prema kupcima stanova, kao npr. da im odbijaju predati ključeve ili račune dok ovi ne prihvate njihove nekorektne zahtjeve u svezi naplate. Novi je zakon teoretski trebao omogućavati zajednicama vlasnika stanova upravljačku samostalnost s iznimkom u slučaju vođenja sudskih sporova. Vrhovni sud Republike Austrije je na temelju te nove pravne situacije nametnuo upraviteljima obvezu da svakom vlasniku predaju primjerak detaljno razrađenog godišnjeg izvješća. Slijedom te povećane pravne sigurnosti, 1979. je donesen Zakon o neprofitnim javnim (ili javno korisnim) stanovima (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) i Zakon o zaštiti potrošača, a 1982. napravljene su izmijenjene na Zakonu o stečajnom pravu.

Potpuni preokret

Kada je izgledalo da je situacija napokon krenula na bolje, došlo je do postupnog preokreta. Naime, Austrijska narodna stranka (ÖVP) je bila razočarana što im njihov angažman za jačanje položaja vlasnika stanova nije donio bolji rezultat na izborima pa su se okrenuli najmoprimcima i počeli su promicati zakup stanova u etažnom vlasništvu. Tako su pokrenuli novi nepovoljni trend koji je kulminirao nepromišljenim spekulacijama sa stanovima za umirovljenike. Zatim, budući da WEG 1975 nije sadržavao odredbe za rad upravnih tijela u etažiranim zgradama, oslabljena je sposobnost odlučivanja zajednice vlasnika stanova, pogotovo tamo gdje su vlasnici stanova bili zainteresirani samo za prihode od najma, ali ne i za fizičko stanje njihove imovine. To je ponovno ojačalo poziciju upravitelja.

U međuvremenu je i sudstvo promijenilo neke svoje stavove. Ne treba se tome čuditi, kažu autori rečenog članka, jer su članovi Stručne inicijative udruge institucionalnih investitora u nekretnine bili ti koji su sucima na seminarima 'prenosili sudsku praksu i stručno poučavanje', kao i 'stajalište prakse'. Na kraju je čak i Vrhovni sud relativizirao svoju prethodnu odluku o sadržaju godišnjih izvješća kad je odredio da vlasnici stanova moraju detaljno dokazati da je nepoštivanje zakonskih odredbi od strane upravitelja prevladalo kao 'činjenična normativna sila'. Austrijskim zakonodavcima kao da nije bilo dosta nerazumnih odredbi i propusta koje su učinili u WEG-u 1975, već su i u njegovim slijedećim izmjenama i dopunama nastavili ići istim putem. 

U WEG-u 1993 propisano je da, kad za radove nužne za održavanje nekretnine nije postignut dogovor većinom vlasničkih udjela, odluku po 'službenoj dužnosti' donosi upravitelj. Zatim, profesionalni rizik preuzimanja dospjelih dugova pojedinih članova zajednice vlasnika stanova prenijet je s društava za upravljanje nekretninama (s upravitelja), banaka, osiguravajućih društava, vršioca slobodnih profesija itd. na novoosnovanu 'Zajednicu vlasnika stanova', kvazi pravnu osobu, budući da su joj dali vrlo ograničena poslovna prava. Slijedom toga upravitelju, kao pravnom zastupniku vlasnika stanova, dopušteno je započeti i izgubiti sudske postupke protiv pojedinih članova zajednice gotovo bez ikakvog rizika.

Glavni promašaj zakona

'Zajednica vlasnika stanova' postala odgovorna za sve nastale troškove. U tu je svrhu WEG 1993 otvorio rezervni fond (pričuvu) za pokrivanje svih troškova. Dakle, ne više kao ranije samo za radove održavanja i poboljšice, već i za sudske troškove i zahtjeve od strane upravitelja za naknadu štete koju je sam pretrpio, a kao osigurač, da se ipak sredstva ne bi trošila za neprikladne svrhe, nametnuta je obveza 'primjerenosti', što god to ona stvarno bila. Nakon ove slijedile su nove izmjene i dopune (posljednja 2019.) koje su ga nešto poboljšale, ali ako ga usporedimo sa sličnim zakonima drugih članica EU, nisu mu donijele ništa što bi zaslužilo neku posebnu pohvalu.

Radi korektnosti ipak treba reći da nije cijeli WEG 1975 bio promašen. Naime, dosta je dobro regulirao onaj dio materije koji se odnosi na stjecanje, prodaju, nasljeđivanje stanova, etažiranje zgrade, registraciju u zemljišne knjige, suvlasništvo, osnivanje i razvrgavanje suvlasničke zajednice i sl., dakle sve ono što bi laici rekli da je posao za pravnike i bilježnike. No, prilično je slab i preopćenit u definiranju upravitelja i njegovih obveza, zatim i u definiranju međusobnih obveza suvlasnika/etažnih vlasnika.

No njegov glavni promašaj je u tome što ne sadrži niti jednu jedinu odredbu o konkretnim procedurama rada upravitelja i o pravilima u svezi sazivanja i održavanja zborova (sjednica) suvlasnika/etažnih vlasnika koje bi jamčile zakonitost (pravovaljanost) donesenih odluka i potpunu samostalnost suvlasničke zajednice/zajednice etažnih vlasnika, kao ni o ključevima za raspodjelu pojedinih troškova, posebno troškova za utrošenu toplinsku energiju. Dakle, sve ono što se u EU smatra prvenstvenim pravom suvlasnika i obveze za upravitelje. Zbog toga je posve logično da WEG 1975 nije mogao na odgovarajući način omogućiti demokratsko upravljanje u višestambenim zgradama, a kako sam gore naveo ni nove verzije nisu posve riješile to pitanje.

Nijemci koji su praktički imali iste početne uvjete kao Austrijanci mnogo su bolje od njih uredili svoj WEG i neke druge povezane propise pa su zato imali i manje problema.

Bolje išta nego ništa

Sve što je negativnog proizveo WEG u Austriji, neizbježno je u našoj zemlji proizveo i ZOV, tim više što nisu uzete u obzir sve odredbe iz WEG-a 1975 koje su bile prihvatljive. No, ipak do donošenja Zakona o energetskoj učinkovitosti nismo imali javnih afera poput onih koje su imali Austrijanci budući da su nam u trenutku tranzicije srećom uvjeti bili drugačiji, no nakon što je država dala poticaje za obnovu fasada, mućkanja s državnim novcem je svakako bilo, ali o tome više u slijedećoj točki.

Očito je da austrijskom zakonodavcu, usprkos svim više nego jasnim indicijama, nije bilo dovoljno ni pola stoljeća da shvati koliko je u nekim stvarima promašio s WEG-om. Sad se nameće pitanje: koliko će pak našem Ministarstvu pravosuđa trebati vremena da konačno shvate da su se oslonili na krivi predložak i da je došlo vrijeme da pogledaju što su u ovoj materiji poduzele i druge članice EU. Naime, moje je mišljenje da bi bilo mnogo ispravnije da se nadopuni, razradi i osuvremeni ZOV nego da se donese posve novi zakon u okrilju Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, koje nije nadležno za pitanja koja se odnose na osnovna građanska prava, kako se to sada pokušava činiti. To se nažalost događa kada politika stranaka ne slijedi interese građana. Ne preostaje mi reći drugo nego: bolje išta nego ništa.

Francuska, Italija i Španjolska su članice EU koje u stambenom sektoru imaju vlasničku strukturu sličnu našoj današnjoj, a s upravljanjem u etažiranim zgradama imaju duže i neusporedivo kvalitetnije iskustvo od Austrijanaca. Specifični su im zakoni mnogo bolje strukturirani i neusporedivo detaljnije definirani od WEG-a 1975 i njegovih kasnijih redakcija. Meni osobno je najlogičnije kako su postupili Talijani koji su sve odredbe u svezi etažnog vlasništva uvrstili u Građanski zakonik.

Sve je na jednom mjestu i tako su apriori eliminirane moguće kolizije između dvije odredbe, s kakvima se mi često sučeljavamo. Očito da su i Česi uvidjeli takve prednosti pa su nakon desetgodišnjeg obimnog rada obnovili svoj Građanski zakonik. Francuzi i Španjolci imaju za etažno vlasništvo specifične zakone, ali se u njima, za mnoga opća pitanja, pozivaju na svoje Građanske zakonike, stoga ni tamo nemaju neusklađenih odredbi koje bi zbunjivale građane i pravnike.

2. UPRAVITELJI

I ovdje je potrebno baciti pogled unatrag da bi se moglo shvatiti što sve nije u redu s našim upraviteljima zgrada.

U ZOV-u je, po uzoru na WEG 1975, propušteno temeljito definirati upravitelje pa su se oni silom prilika morali snaći i definirali su se sami. Pogrešno je to što nisu šupljine u Zakonu iskoristili da se slobodno ugledaju na kolege iz drugih članica EU, već su nastavili raditi na isti način, kao što su njihovi novi vlasnici i zaposlenici radili u državnim stambenim poduzećima prije stupanja na snagu ZOV-a. Poznato je da su praktički svi veći upravitelji nastali privatizacijom bivših stambenih poduzeća ili su ih osnovali ljudi koji su izostavljeni iz te privatizacije ili oni koji jednostavno nisu više htjeli raditi sa svojim bivšim kolegama.

U Rijeci imamo dva takva velika društva, koja su si u dogovoru s Gradom među sobom podijelila velike i najzanimljivije zgrade za upravljanje. To nitko neće javno potvrditi, ali ima bezbroj indicija koje upućuju upravo na takav rasplet stvari. Također, postoji velika vjerojatnost da je Ministarstvo pravosuđa, u vrijeme kada je pisan ZOV, pozvalo predstavnike stambenih poduzeća, buduće upravitelje, na konzultacije. Na to posebno ukazuje činjenica da su u ZOV-u, u članku 375. predvidjeli predstavnika suvlasnika iz redova suvlasnika, pandan predsjedniku kućnog savjeta.

Ne vidim inače način kako se je to moglo drugačije dogoditi jer takvo što nisu zasigurno mogli naći u WEG-u 1975. Da su postojali neki dogovori iza kulisa, ukazuje također i činjenica da su praktički svi međuvlasnički ugovori i ugovori o upravljanju sastavljani po uzoru na dva prilično diletantski složena predloška.

Obveze prebacili na predstavnike suvlasnika

U trenutku preuzimanja zgrada na upravljanje, novopečeni upravitelji su imali potpuno odriješene ruke. Prvo jer su im to omogućile državne i lokalne vlasti, a drugo jer su imali posla s potpuno neupućenim suvlasnicima, kojima su mogli manipulirati kako god su htjeli. ZOV je vrlo labav pravni okvir, pa su oni iskoristili priliku i na svoju su ruku natovarili na tzv. ovlaštene predstavnike suvlasnika mnoge obveze koje ovima zakon nije uopće nametnuo i za koje su unaprijed mogli znati da tomu neće biti dorasli. Po svakoj su logici te obveze trebale biti dio upraviteljevih obveza, kao npr. sazivanje i vođenje zborova suvlasnika.

Upravitelji su međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju pripremili sami, bez znanja i sudjelovanja vlasnika stanova, a zatim su sačekali kraj 1997. godine, da se maksimalno približi zakonski rok za usklađivanje sa Zakonom kako bi maksimalno iskoristili psihološki pritisak hitnosti na suvlasnike i tako izbjegli bilo kakva nezgodna pitanja. Putem tadašnjih jednako neupućenih predsjednika kućnih savjeta, kao potpuno gotov čin, pružili su suvlasnicima na potpisivanje samo Prilog 1 međuvlasničkom ugovoru (popis vlasnika s površinom stanova), a ostalo su im, opet bez znanja suvlasnika, potpisali tada još uvijek predsjednici kućnih savjeta, koje su preko noći i bez provedenih novih izbora preimenovali u predstavnike suvlasnika.

Tako je bilo u Rijeci, a prema nebrojenim komentarima koji se mogu pročitati na raznim forumima slično, ako ne i potpuno isto, dogodilo se je i u ostalim gradovima. Sve je u javnosti prihvaćeno kao da je legalno izvedeno, ali je očito da baš legalno i nije bilo. Velika većina suvlasnika nikada nije vidjela svoje međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom, stoga još ne znaju što su uopće potpisali davne 1997. godine.

Nažalost, upravitelji su neobično tromi i uljuljkani u svojoj sigurnosti. U prošle 23 godine nisu učinili ništa da nauče zanat od svojih inozemnih kolega pa je logično da se još nisu maknuli s početne točke. Posluju više kao obični knjigovodstveni uredi nego kao pravi upravitelji, a sa suvlasnicima komuniciraju po obrascu koji je vrlo blizak obrascu 'gazda-stanar'. Još ne žele shvatiti da u privatiziranim zgradama nemaju više posla s najmoprimcima, već sa suvlasnicima koji su prije svega njihovi nalogodavci. Vlasnici, direktori i zaposlenici tih društava vrlo često ni ne poznaju dobro zgrade kojima upravljaju, a da ne govorimo da nemaju pojma kako se sastavljaju pozivi za zbor suvlasnika, kako se utvrđuje da li postoji kvorum, kako se vodi sjednica, kako se glasuje, kako se provjerava valjanost većina s kojima se donese odluke ili kako se piše zapisnik. To nisu radili u prethodnom sistemu niti rade sada pa je logično da nisu nikada ni bili u stanju poduprijeti suvlasničke zajednice i poučiti ih kako bi trebale stvarno funkcionirati.

Njih uopće ne zanima kako se održavaju sastanci i da li su odluke koje im donose tzv. predstavnici suvlasnika pravovaljane ili ne. U našoj zgradi i u onoj gdje je živjela moja majka, koju sam zastupao kao opunomoćenik, na zboru suvlasnika nikada nisu postignuti zakonom predviđeni kvorumi, nikada nisu prezentirani bilo kakvi dokumenti u svezi pitanja za koja je trebalo donijeti odluke, niti je ikada osim bilješki vođen pravi zapisnik, a vijećanja su bila na razini gostionskih čavrljanja, stoga su sve odluke bile nezakonite.

Isto ili vrlo slično je u zgradi gdje živi moja sestra i u zgradama gdje žive moji prijatelji i znanci. Kada smo morali donijeti odluku za obnovu fasade, na sjednici sam svojim susjedima naglasio da je očito da nemamo potreban kvorum ni za početi vijećanje, a jedan od njih, građevinski inženjer, recimo 'intelektualac', mi je dobacio: nemojmo sada cjepidlačiti i gubiti vrijeme oko toga, hoćemo li napraviti posao ili ne? Naravno, posao smo napravili na balkanski način, tj. na način koji nam ne bi nikada prošao u nekoj drugoj članici EU.

Kako sam spasio suvlasnike od nekorektnog upravitelja

Upraviteljima upravo odgovara takva nesređena situacija gdje ih nitko ne poziva na odgovornost, pogotovo tamo gdje predstavnici suvlasnika nisu ni po intelektualnoj razini ni po entuzijazmu na visini zadatka. Tako nesmetano djeluju iz hladovine i kada im se ukaže dobra prilika za veću zaradu, kao što su npr. poslovi za obnovu fasada ili krovova, lakše mogu hvatati u mutnom. Svi oni imaju svoj zatvoreni krug kooperanata s kojima dogovaraju usklađivanje ponuda i raspodjeli poslova. Ja sam od prije iz prve ruke znao kako stvari funkcioniraju u građevinarstvu i svjestan sam da se neke loše pojave, za koje svi znaju, ali o kojima svi šute, ne mogu iskorijeniti bez široke intervencije države.

Stoga sam se unaprijed pomirio s činjenicom da ću izvođačima koji budu radili na našoj zgradi morati uvijek plaćati više od stvarne cijene radova jer su oni prisiljeni podmiriti i neka druga gladna usta bez kojih ne bi dobivali poslove. No, ipak nisam spreman prihvatiti iznose koji prelaze sve granice razuma. Jednoga sam tako većeg riječkog upravitelja uspio spriječiti da prevari suvlasnike u zgradi gdje je stan posjedovala moja majka. Htio je ishodovati njihov pristanak za radove na fasadi i krovu isključivo na osnovu njegove 'procjene', dakle bez da je predočio niti jednu ponudu.

Tvrdio je da će trošak biti oko 750.000,00 kuna, za zgradu koja ima samo 6 šest etaža i praktički samo dvije fasade, jer je zadnja u nizu i čija se cijela površina južnog pročelja sastoji od lođa koje su zatvorene punim metalnim ogradama i staklenim stijenama. Budući da su netom prije toga na mojoj zgradi s 14 etaža, za oko 1.500.000,00 kuna, obnovili fasadu čija je ukupna površina više od deset puta veća, zaprijetio sam njemu i ostalim suvlasnicima da ako na stolu ne budemo imali barem tri ponude koje se mogu provjeriti i usporediti da ću ih tužiti za malverzacije s državnim poticajima.

Upravitelj je istog trena otišao na smrt uvrijeđen, a ostali su me cijelu godinu gledali kao da sam im upropastio priliku da dobiju poticaje. Poslije je utvrđeno da na poticaje nismo ni imali pravo jer je upravitelj na natječaj prijavio samo taj jedan ulaz. Ipak je slijedeće godine poslao tri razumnije ponude tako da su fasada i krov obnovljeni za 'samo' 375.000,00 kn, plus 40.000,00 kuna dodatno naručenih radova za uređenje pročelja sa lođama. Majčini naivni susjedi, od kojih su četvorica akademski obrazovani, nisu mi nikada zahvalili što sam im uštedio čak 335.000,00 kuna.

Neki upravitelji šalju godišnje izvještaje svim suvlasnicima, a neki samo tzv. predstavnicima suvlasnika, a ovi ih često ni ne vješaju na oglasnu ploču pa ih mnogi i ne vide. Ti su izvještaji u pravilu sakati i netransparentni jer se u njima troškovi prikazuju po vrstama i s nazivima izvođača, ali najčešće bez napomena na koje se konkretne radove odnose, tako da je suvlasnicima rijetko jasno za što je njihov novac utrošen.

Jednako su im nedorečeni planovi za redovno održavanje u tekućoj godini. Navode samo iznose, redovito bez ikakvih popratnih elemenata koji bi opravdavali njihovu predviđenu visinu (obračun ili informativne ponude). Kako se nažalost u mnogim zgradama ne održavaju svake godine zborovi suvlasnika, onda se ne donose ni odluke o prihvaćanju tih planova. Tada upravitelji imaju ograničeni manevarski prostor pa se onda brinu samo o onim radnjama na koje ih zakon obvezuje da ih rade po službenoj dužnosti.

Kako su posebno naglasili autori članka o WEG-u, loš upravitelj utječe loše na suvlasničku zajednicu/ zajednicu etažnih vlasnika, a naši upravitelji su upravo takvi. Oni, kako su sada ustrojeni, velika su zapreka zbog koje se suvlasničke zajednice/zajednice etažnih vlasnika ne mogu dignuti na viši kvalitetni nivo kako bi mogle na posve demokratski način donosi važne odluke, a to automatski rezultira lošim upravljanjem svim njihovim poslovima stoga ih je nužno potpuno reformirati.

Kako bi to trebalo izgledati

U starim članicama EU upravitelji su često fizičke osobe i u zakonima (u ZOV-u također) su stavljeni na prvo mjesto. Oni koji imaju namjeru baviti se ovim poslom moraju zadovoljiti točno propisane moralne i profesionalne uvjete, a zakoni i poslovni običaji jasno definiraju njihove obveze. Jedini su predstavnici i opunomoćenici etažnih vlasnika. Uvijek vode zborove etažnih vlasnika, često i zapisnike, osim u onim slučajevima kada su zajednice etažnih vlasnika to uredile drugačije u svojim međuvlasničkim ugovorima. Uz pozive u pravilu šalju i potrebni materijal za pravilno sagledavanje pitanja o kojim će se donositi odluke. Tako efikasno skraćuju trajanje vijećanja.

Obavezno provjeravaju kvorum, vode računa o pravovaljanosti odluka, stoga primjenjuju glasovanje prozivkom s provjerom prisutnih vlasničkih udjela jer svi etažni vlasnici nužno nemaju jednaku snagu glasa. Često im mandat traje jednu godinu sa mogućnošću prešutnog produženja mandata na još jedan rok. Zajednice etažnih vlasnika mogu od njih zatražiti da pokažu policu osiguranja kojom su pokriveni za eventualne štete koje mogu prouzročiti greškama u radu. U pravilu ne sastavljaju prve međuvlasničke ugovore niti u tome sudjeluju jer mandat dobivaju tek nakon konstituiranja zajednice etažnih vlasnika. Za to se investitori gradnje oslanjaju na pravne urede.

Upravitelji mogu surađivati sa zajednicama etažnih vlasnika u kasnijim manjim korekcijama i izmjenama takvih ugovora. Ugovori o upravljanju se dogovaraju sa zajednicama etažnih vlasnika i vrlo su detaljno razrađeni, s jasnim obrazloženjem što sve spada u ugovorenu cijenu redovnog upravljanja, za ugovoreni period, a u prilogu sadržavaju cjenik za sve izvanredne i posebne poslove, kao i za izdavanje kopija i prijepisa raznih dokumenata i potvrda. Ugovori sadrže i klauzulu o radnom vremenu i načinu dogovaranja termina za susret s etažnim vlasnicima. Ovim poslom se najčešće bave pravnici i ekonomisti, manje osobe drugih struka. Za poslove za koje nisu kvalificirani, po potrebi angažiraju odgovarajuće kooperante i vještake. Naime, praksa je bezbroj puta pokazala da je bolje za upravitelja imati osobu koja dobro poznaje zakone, odnosno koja dobro radi s novcem nego najboljeg građevinskog inženjera. U Italiji se smatra da jedan dobar upravitelj-fizička osoba može upravljati čak sa 1.500 stanova i poslovnih prostora, a pogotovo sada kada za vođenje poslova može koristiti mnoge specifične programe za rad na računalu.

3. MENTALITET GRAĐANA

Teško je precizno reći što je sve utjecalo da se građani prečesto neodgovorno odnose prema zajedničkoj, ali i tuđoj imovini. Ima tu svakako više faktora, no 50 godina sistema gdje je društvena imovina doživljavana kao ničija imovina i gdje je važila parola 'snađi se druže' svakako je ostavilo svoj trag. Nakon II. svjetskog rata zemlja je krenula u obnovu i razvoj industrije. Na sve načine je potican brzi premještaj radna snage iz sela u gradove, gdje su se s državnim novcem masovno gradile zgrade za njeno zbrinjavanje. Neki od tih ljudi se desetljećima nisu prilagodili životu u višestambenim zgradama i gradu, stoga nisu bili sposobni poštovati ni osnovna načela za primjeren suživot u njima. Više-manje svi smo imali posla s takvima.

Opće je poznato da su u to vrijeme mnogi najmoprimci, na svoju ruku, poduzimali u društvenim stanovima razne prepravke, mijenjali radijatore s jačima, uzurpirali prostore u zgradi koji su bili namijenjeni zajedničkoj uporabi, okućnice pretvarali u svoje vrtove, a ponekad su na periferiji grada čak uz zgrade držali domaće životinje. S takvima je malo tko mogao izaći na kraj.

Odgoj i obrazovanje

Mnogi njihovi potomci su se poslije školovali što im je pomoglo da se bolje prilagode gradu, ali im škole nisu mogle uvijek nadoknaditi ono što nisu dobili u roditeljskom domu. Ako u pojedincu ne postoji jaka volja da se duhovno emancipira, inteligencija i znanje mu ne mogu nadoknaditi nedostatak dobrog odgoja. Sreo sam dosta akademski obrazovanih ljudi koji su u duši ostali sirovine kao njihovi roditelji. Sada se neki od tih ljudi neadekvatno ponašaju prema privatnoj imovini, bilo da je ona susjedova, ili zajednička, jednako kako su to ranije činili njihovi roditelji prema društvenoj.

Za suvlasničku zajednicu/zajednicu etažnih vlasnika je veliki problem kada među svojim članovima imaju jednu takvu nepoćudnu osoba, a kamoli još ako ih je više. Promjena društvenog sustava, načina života i rada te izmjena generacija su također zadnjih desetljeća imali veliki utjecaj na odnose među susjedima.

Nekada smo se svi u zgradi poznavali, s većinom smo se dobro razumijevali i ljudi su uglavnom bili voljni surađivati. Danas je većina mojih nekadašnjih susjeda pomrlo ili su smješteni u umirovljeničke domove, a naslijednici su prodali ili iznajmili stanove. Doselili su se novi mahom mlađi ljudi od koji se većina drži toliko rezervirano da se stječe dojam da ni ne žive u zgradi, već da su samo sporadični posjetioci.

Radovi u stanovima

No, svi prije useljenja iz temelja obnavljaju i preuređuju svoje stanove, što je i razumljivo. Svi smo u nekom trenutku nešto obnavljali u stanu, što zbog većih kvarova, što zbog modernizacije, međutim ovi se usuđuju da bez ičije stručne kontrole često u zidovima otvaraju nove prolaze ili da ih potpuno ruše pa susjedi imaju razloga strahovati da postoji mogućnost da su poremetili statiku zgrade.

Na oglasnoj ploči izvjese ceduljicu u kojoj mole za razumijevanje zbog radova i buke, ali ne provjeravaju što im angažirani majstori rade po zgradi.
Ovi pak šutom i građevinskim materijalom preopterećuju liftove, zbog čega se češće kvare, a popravke plaćamo svi, prljaju zajedničke prostore, ne čiste za sobom, a kućni red im je zadnja rupa na svirali tako da jaku buku stvaraju u svako doba dana i tako mjesecima.

Većina tih novih suvlasnika u velikim zgradama ne pokazuju zanimanje za ono što se događa sa zajedničkim dijelovima, niti za način raspodjele zajedničkih troškova. Najviše čudi što među otuđenima prevladavaju upravo osobe sa visokom školskom spremom. Pretpostavljam da ih njihove profesije toliko zaokupljaju da im zgrada i susjedi ostaju izvan fokusa. Svaki dan prolaze ispred oglasne ploče, a ne primjećuju što je na njoj istaknuto.

Odluke i troškovi

Prije pandemije smo u holu zgrade imali dva sastanaka suvlasnika, naravno bez potrebnog kvoruma, jer većina njih nije došla. Desetak tih novih suvlasnika su tokom vijećanja ušli ili izašli iz zgrade, prolazeći pored nas ostalih kao pored turskog groblja, bez pozdrava i izvinjenja što ne sudjeluju. Vjerujem da ti ljudi nisu uopće svjesni da takvim ponašanjem najprije pokazuju da im fali kućnog odgoja, zatim da sami sebe isključuju iz odlučivanja o važnim pitanjima koja i na njih djeluju te da ostalim suvlasnicima čine štetu jer zbog njih ne mogu donositi zakonite odluke. S vremenom se događa da se i neki drugi razočaraju ovakvim stanjem pa se ugledaju na njih i dižu ruke od svega ili pak krenu mimo propisa uzimati stvari u svoje ruke. Po mojem iskustvu i iskustvu mojih prijatelja i znanaca, broj nepoćudnih i nezainteresiranih u velikim zgradama penje se i do 2/3 suvlasnika. Zato i je vrlo teško, a nerijetko i nemoguće postići kvorume za pravovaljana vijećanja.

Kada ne bi bilo tako, usprkos svim slabostima ZOV-a i neadekvatnom ponašanju upravitelja, suvlasnici bi realno mogli učiniti mnogo toga da učine upravljanje zajedničkom imovinom boljim. U manjim zgradama, stanje je u prosjeku mnogo bolje jer je tamo objektivno teže ignorirati susjede, posebno ako ne postoji lift.

Sankcije

Kako nepoćudnih i otuđenih pojedinaca ima u svim članicama EU, a dobrohotno apeliranje na njihovu savjest i druge ljudske vrijednosti je često neučinkovito, neke su zemlje u novije vrijeme unijele u svoje zakone odredbe koje omogućuju zajednicama etažnih vlasnika da u svoje međuvlasničke ugovore ugrade klauzulu kojom ovlašćuju upravitelja da onima koji ne poštuju pravila suživota u zgradi određuje kazne.

U Italiji su predvidjeli novčane kazne koje za ponovljeni prekršaj mogu doseći i visinu od 800 eura, a u Španjolskoj, ako postoje za to tehničke mogućnosti, nepoćudnima se mogu uskratiti neke zajedničke usluge (lift, zajednička antena, zajednički rashladni sustav itd.).

I mi smo odavno došli do granice koja nam jasno ukazuje da su kazne za nepoštovanje zakona i međuvlasničkog ugovora jedini put koji nam je još preostao da pokušamo privesti pameti nepoćudne i otuđene suvlasnike.

4. NESREĐENE ZEMLJIŠNE KNJIGE

U doba prethodne države, zbog činjenice da su građevinska zemljišta na kojima su izgrađene zgrade sa društvenim kapitalom ostajala u njenom vlasništvu, vlasti nisu vodile računa da se one regularno uknjiže u zemljišne knjige, a investitori su izbjegavali knjiženje da ne bi imali dodatne troškove.

EU nas je obvezala da konačno riješimo taj problem i Ministrica Vesna Škare-Ožbolt je 2003. godine pokrenula Nacionalni program sređivanja zemljišnih knjiga i katastra. Tada je optimistički izjavila da će proces trajati 3 godine. Od tada je prošlo čak 18 godina, a mi smo još vrlo daleko od cilja. Proces najviše zapinje zbog iznimno sporog preoblikovanja katastarskih čestica.

Npr. naša zgrada s okućnicom još nije došla na red i pitanje je kada će se to uopće dogoditi. Sudeći po načinu kako je zamišljen i kako se realizira postupak preoblikovanja, s čim imam vrlo konkretna i loša iskustva (neozbiljnost angažiranih geodeta i zaduženih sudaca, utvrđivanje stvarnih vlasnika, prigovori, ponavljanje uviđaja na terenu, ponavljanje javnih izlaganja, tužbe na upravnom sudu, proglašavanje reambulacije ništetnom zbog raznih propusta u postupku itd.), taj će proces zasigurno trajati još dva desetljeća.

Nije razumno toliko čekati s utvrđivanjem vlasničkih udjela. Država mora iznaći neko prijelazno rješenje, slično kao što su učinili Slovenci, koje bi omogućilo da se vlasnički udjeli mogu utvrditi i prije konačnog etažiranja zgrada i da bi se onda kao takvi privremeno zabilježe u zemljišne knjige.

Naime, kako sada stvari stoje, bez preoblikovane katastarske čestice nema povezivanja zemljišta i zgrade, bez povezivanja nema etažiranja zgrade, a bez etažiranja nema ni utvrđivanja stvarnih vlasničkih udjela, već sve ovisi o veličini površine posebnih dijelova.

Koliko je meni poznato, među starijim članicama unije nema niti jedne zemlje koja još nema sređene zemljišne knjige.

5. USKRAĆIVANJE PODATAKA

I vrapci na krovu već znaju da se kod nas suvlasnicima u višestambenim zgradama doslovno kriju mnogi važni podaci i dokumenti.

Nedostavljanje ugovora

Najpoznatiji je primjer nedostavljanje međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju. Osim rijetkih iznimaka, oni koji su ga izvorno 'potpisali', izuzev Priloga 1, nisu ga nikada vidjeli, a oni koji su naknadno kupili stan ni to. Zbog tog razloga, ni stari, ni novi vlasnici stanova ne znaju da imaju obvezu javiti upravitelju promjenu vlasništva. Iz tog razloga se Prilog 1 ne ažurira redovno. Posljedica toga je da na zborovima suvlasnika, bez da itko što pita, raspravljaju i glasuju osobe koje nisu uvedene u taj spisak i koje stoga ne bi trebale imati pravo glasovati, jer ostali upisani ne znaju jesu li te osobe vlasnici stanova u kojima žive ili samo najmoprimci. Upravitelji valjda vjeruju da se njih to pitanje ne tiče pa se nisu nikada potrudili da ga riješe.

Raspodjela vode

Drugi je primjer skrivanje podataka o raspodjeli vode koja se prima preko zajedničkog vodomjera.

Novije europske direktive određuju da potrošačima treba naplaćivati usluge prema stvarnoj potrošnji i da pružatelji usluga moraju u svojim računima prikazati jasno sve elemente obračuna, a isto propisuje i Zakon o zaštiti potrošaća. Bez poznavanja svih relevantnih podataka potrošač ne može provjeriti ispravnost svojih računa.

U zgradama gdje nemaju sekundarne vodomjere, vodi se vječna rasprava oko utvrđivanja broja osoba koje žive u pojedinom stanu. I taj bi podatak trebao imati upravitelj i dostaviti ga svim suvlasnicima, kao i svaku kasniju promjenu. Naime, ako suvlasnici sumnjaju u neadekvatnost računa, najprije bi morali reklamaciju uputiti upravitelju (ili tzv. predstavniku suvlasnika, ali ovi po ZOV-u nemaju nikakvu odgovornost), a tek kad utvrde da ovaj nije odgovoran mogu je proslijediti dobavljaču vode. Tzv. predstavnici suvlasnika najčešće samovoljno uskraćuju ostalima te podatke. Istini za volju, ipak ima zgrada gdje vješaju takve spiskove na oglasnoj ploči, no nakon stupanja na snagu Zakona o provedbi opće uredbe o zaštiti osobnih podataka, upitno je da li se to može ili treba svakome dostaviti raspodjelu u poštanski sandučić.

U zgradama gdje pak imaju sekundarne vodomjere, vječna je tema, jesu li svi redovno baždareni, tko očitava stanje i kada ga očitava i da li se očitavaju decimale ili ne jer o svim tim detaljima jako ovisi ispravnost raspodjele. Očitavanje bi trebala vršiti jedna osoba i u što je mogućem kraćem roku. Tamo gdje suvlasnici sami javljaju stanje tzv. predstavniku suvlasnika je najlošije rješenje, jer stanje dostavljaju u različito vrijeme i pitanje je koliko su pri tome iskreni. Moja je sestra bila tri godine zadužena za skupljanje podataka o potrošnji vode u svom neboderu. Svaki mjesec je razlika između očitanog stanja na glavnom vodomjeru i zbira stanja 'očitanih' na sporednim vodomjerima bila redovito neobično velika: od 80 pa do 110 m3, što dokazuje da u toj zgradi ili lažu suvlasnici ili lažu sporedni vodomjeri. U svakom slučaju puno toga ne štima, no uprkos svemu nije bilo volje da se stvari promijene.

Raspodjela toplinske energije

Treći je primjer skrivanje podataka o raspodjeli troškova za utrošenu toplinsku energiju.

Problem je nastao onog trenutka kada su po zgradama ugrađeni razdjelnici topline budući da ni tu država nije odradila svoj posao kako treba. Donijela je Zakon o tržištu toplinske energije s rokovima i velikim kaznama koji nije vodio računa o stvarnom stanju toplinarstva i potpuno neadekvatan propis za raspodjelu utrošene energije među stanarima, a da prije toga nije upozorila građane s kakvim će se negativnim poslijedicama suočiti, ukoliko prije ugradnje razdjelnika ne urede svoje sustave centralnog grijanja i pažljivo ne utvrde koliki udio u ukupnom trošku energije ima onaj dio koji se odnosi na rad sustava i toplinske gubitke.

Relativno brzo nakon toga, riječki je 'Energo' došao na lošu ideju da drastično podigne cijene toplinske energije pa su mnogi slijedeći mjesec dobili ekstremno visoke račune. Bilo ih je i onih od preko 6.000 kuna. To je građane, koji su nakon ugradnje razdjelnika već bili iznervirani zbog pada kvalitete grijanja, pokrenulo da izađu na trgove ispred sjedišta tvrtke i ispred vijećnice i da oštro protestiraju, nakon čega je nezadovoljstvo zahvatilo i korisnike u drugim većim gradovima. 'Energo' je tada, u namjeri da sa sebe otkloni pritisak javnosti, došao na drugu 'briljantnu' ideju da u suradnji sa zagrebačkom 'Brunatom' proizvoljno mijenja parametre obračuna radi njihovog niveliranja i tako su zajedno učinili bespredmetnom tzv. individualiziranu raspodjelu toplinske energije.

U tome je aktivno prste imalo i Ministarstvo gospodarstva, koje im je dva puta pokušalo ići na ruku s doradama pravilnika za raspodjelu utrošene energije, koje su ga samo dodatno pogoršale. Da bi obje tvrtke zamaglile svoje manipulacije korisnicima kriju dio važnih podataka, bez kojih je nemoguće provjeriti ispravnost obračuna, ali ni eventualne anomalije u sustavu centralnog grijanja, a to su podaci o pojedinačnim utrošcima toplinske energije svih suvlasnika u zgradi te početno i završno stanje na kalorimetru, za svaki obračunski period.

Za razliku od riječkog 'Energa', drugi distributeri toplinske energije ističu na svojim računima početno i završno stanje na kalorimetru.

Ja sa te dvije tvrtke bezuspješno ratujem već devet godina kako bih ih privolio da konačno omoguće svima pristup rečenim podacima. Duga je to priča, ali ću ju ovdje maksimalno sažeti. Dakle, nakon dugogodišnje korespondencije, početkom 2020. godine su me iz 'Energa' pozvali u svoje prostorije na razgovor gdje sam nakon poduže izmjene stavova od njih dobio izjavu da 'oni nemaju ništa s raspodjelom jer je to unutrašnja stvar suvlasničke zajednice' i neka se sa svojim zahtjevima obratim 'Brunati'. Ustvari tako bi trebalo biti ispravno, no ja im nisam povjerovao da ne mute zajedno, jer ne vidim kakav bi inače interes imala 'Brunata' da im štiti leđa, kada tako sebi u javnosti srozavaju reputaciju i pile granu na kojoj sjede, osim ako iza kulisa nema nečeg drugog. Evidentno je da ima!

'Brunata' ima ugovore sa suvlasnicima i oni joj plaćaju uslugu, ali de facto ona ne radi za njih, već za 'Energo'. Neću ovdje nabrajati s kakvim se sve neutemeljenim i naivnim argumentima opravdavaju, no oni su sve te godine uporno ostali tvrdi u svojem stavu da i dalje neće korisnicima omogućiti pristup tim podacima i spremni su i dalje kršiti odredbe Zakona o zaštiti potrošača i praviti se da ne shvaćaju tumačenja Agencije za zaštitu osobnih podataka. Zbog problema koje smo zbog pandemije imali u obitelji prošle godine, privremeno sam bi prisiljen popustiti pritisak na 'Brunatu', ali imam namjeru da ga uskoro nastavim.

U starim članicama EU, vrlo veliki broj zgrada ima svoje kotlovnice, stoga raspodjelu troškova grijanja, jednako kao i svih troškova za usluge koje se primaju putem zajedničkog mjernog mjesta vrše upravitelji pa tako i onih za energiju primljenu iz javnih toplana. Koliko je meni poznato, Austrija je sigurno jedan od izuzetaka, gdje to čini distributer toplinske energije, ali obvezno po pravilima koje kod potpisivanja ugovora dogovara sa suvlasničkom zajednicom.

Zaključak

U tim zemljama propisi obvezuju upravitelje da po službenoj dužnosti etažnim vlasnicima dostavljaju sve podatke bitne za provjeru raspodjele bilo kakvih zajedničkih troškova.

Poznato mi je da nakon stupanja na snagu europske direktive o zaštiti osobnih podataka, pojedini su manje upućeni talijanski upravitelji u nedoumici prestali pružati te podatke, međutim, brzo im je dano na znanje da su u krivu na način što su nekima sudovi odredili prilično velike novčane kazne. Naime, potpisivanjem međuvlasničkog ugovora etažni vlasnici ulaze u jednu vrstu poslovnog odnosa, a među poslovnim partnerima nije prihvatljivo skrivanje podataka.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.