"Ponavljam OPET - zgrada je neživa tvorevina, cigla i beton, suvlasnici su temelj svega"

Stoga je krajnje vrijeme da država odredi kurikulum koji mora proći svaka osoba koja se želi baviti upravljanjem poslovima zajednica suvlasnika. No ni pravnici ne vide uvijek istu situaciju na jednak način pa se ne treba čuditi što su nam zakoni nerijetko manjakavi i kontradiktorni.

Jedna nezadovoljna osoba je na e-savjetovanje za Zakon o upravljanju i održavanju zgrada poslala sljedeći komentar:

„Čl.10 je teško provediv u praksi, a pogotovo u slučajevima kad se pojavljuju dva upravitelja u ulazima. Svaki upravitelj ima svoja pravila i svoje tumačenje propisa. Novina u Zakonu je da će se izricati novčane kazne suvlasnicima, ali je ostalo nejasno na koji način će se sankcionirati suvlasnici koji onemogućavaju obnovu zgrada (npr. obnova pročelja u centru grada). U praksi, zgrade su nam oronule ne samo od potresa, nego zbog činjenice da jedan ili dva suvlasnika nisu zainteresirani za obnovu.”

Nakon završetka e-savjetovanja članak 10. je preimenovan u članak 12.. Tekst je praktički ostao isti. Učinjena je samo neznatna korekcija: riječ "zemljišnoknjižnoj" je zamijenjena s riječju "katastarskoj".

Koji su stvarni razlozi?

Svako toliko čujemo ili čitamo nešto slično: "naša je zgrada oronula, ali uz najbolju volju je ne možemo obnoviti jer nam par suvlasnika pravi probleme jer su protiv toga pa nikako da se maknemo s mrtve točke". No nitko ne navodi stvarne razloge zašto su ti suvlasnici protiv obnove, tako da mi koji to slušamo ili čitamo ne znamo jesu li ti suvlasnici protiv obnove jer su samo obijesni ili imaju za to neki opravdani razlog.

Ja sam također jednom prilikom spriječio donošenje odluke o obnovi fasade, ali ne zato što sam obijestan, već da onemogućim nepoštenog upravitelja da nas prevesla za "sitnicu" od oko 400.000 kuna. O tome sam pisao na ZGRADOnačelnik.hr-u.

U ZOViDSP imamo nekoliko odredbi koje reguliraju održavanje zgrade, a posebno poduzimanje onih radova koji predstavljaju značajno financijsko opterećenje. Članak 90. kaže:

• (1) Zajednička pričuva iz članka 85. stavka 2. ovoga Zakona je namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. 
• (2) Zajedničku pričuvu tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekoga suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.“ 

Dakle, ZOViDSP predviđa da zajednica suvlasnika treba voditi računa o svojim članovima slabije imovinske moći. To ne znači da ih posve izuzima iz financiranja održavanja zgrade. Odredba upućuje na to da se ne pretjeruje s visinom pričuve tako da se pojedinog suvlasnika baci u još veće financijske teškoće od onih u kojima se sam trenutno nalazi, odnosno da se pronađe neki prikladan način da mu se olakša sudjelovanje u financiranju održavanja zgrade.

No kako riješiti to pitanje koje ne spada u materiju koju regulira ZOViDSP, a slijedom toga ni budući Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, kako na neki način u svojim prijedlozima impliciraju iz Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada grada Zagreba. Pohvalno je da u toj udruzi imaju empatiju prema našim potrebitim sugrađanima i svoju su brigu veoma lijepo sročili, no čudno mi je što im nije palo na pamet da pogledaju Zakonom o socijalnoj skrbi i provjere je li tamo što već o tome napisano. Naime, taj Zakon zaista s više članaka regulira to pitanje, a navest ću samo ona tri koja smatram najzanimljivijima:

Članak 23.

• Pravo na zajamčenu minimalnu naknadu (opaska: subvenciju) priznaje se samcu ili kućanstvu koje nema dovoljno sredstava za podmirenje osnovnih životnih potreba, pod uvjetima i u iznosu propisanom ovim Zakonom.

Članak 24.

• (1) Pravo na zajamčenu minimalnu naknadu priznaje se samcu ili kućanstvu koji nemaju sredstva za podmirenje osnovnih životnih potreba niti ih mogu osigurati u visini propisanoj člankom 27. stavcima 2. i 3. ovoga Zakona po osnovi:
  • 1. prihoda samca ili članova kućanstva kao niti od obveznika uzdržavanja
  • 2. prodaje ili najma stana ili kuće u vlasništvu samca ili člana kućanstva, koju ne koristi za stanovanje
  • 3. prodaje ili korištenja poslovnog prostora u vlasništvu samca ili člana kućanstva
  • 4. prodaje pokretnina u vlasništvu samca ili člana kućanstva koje ne koristi za podmirenje osnovnih životnih potreba
  • 5. prodaje, zakupa ili najma druge imovine u vlasništvu samca ili člana kućanstva koja ne služi podmirenju osnovnih životnih potreba ili po drugoj osnovi.
• (2) Pravo na zajamčenu minimalnu naknadu ne priznaje se samcu ili kućanstvu ako:
  • 1. je samac ili član kućanstva vlasnik registriranog vozila čija vrijednost prelazi iznos od 40 osnovica iz članka 22. stavka 2. ovoga Zakona, osim vozila koje služi za prijevoz samca ili člana kućanstva korisnika prava po osnovi invaliditeta, starije i teško pokretne osobe ili je prema procjeni stručnog radnika vozilo nužno zbog prometne izoliranosti
  • 2. je samac sklopio ugovor o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju, osim u slučaju pokretanja postupka za raskid, utvrđenje ništetnosti ili poništaj ugovora
  • 3. samac ili član kućanstva u postupku priznavanja prava nije omogućio uvid u prihod ili imovinu
  • 4. se nezaposleni radno sposoban i djelomično radno sposoban samac ne nalazi u evidenciji nezaposlenih osoba prema zakonu kojim se uređuje tržište rada
  • 5. je samac korisnik usluge smještaja ili organiziranog stanovanja na temelju ovoga Zakona, osim beskućnika koji je korisnik usluge smještaja ili organiziranog stanovanja u prenoćištu ili prihvatilištu, žrtve nasilja u obitelji i žrtve trgovanja ljudima ili
  • 6. je samac otkazao ugovor o radu u razdoblju od šest mjeseci prije pokretanja postupka radi priznavanja prava na zajamčenu minimalnu naknadu.

Članak 41.

• (1) Pravo na naknadu za troškove stanovanja priznaje se korisniku zajamčene minimalne naknade, osim beskućniku koji se nalazi u prenoćištu, prihvatilištu ili mu je priznata usluga smještaja u organiziranom stanovanju, žrtvi nasilja u obitelji i žrtvi trgovanja ljudima kojoj je priznata usluga smještaja u kriznim situacijama.
• (2) Troškovi stanovanja u smislu ovoga Zakona odnose se na najamninu, komunalne naknade, troškove grijanja, vodne usluge te troškova koji su nastali zbog radova na povećanju energetske učinkovitosti zgrade.
• (3) Jedinica lokalne samouprave dužna je korisnicima prava na zajamčenu minimalnu naknadu priznati pravo na troškove stanovanja.

Dakle, ovaj Zakon koji posebno ne razlikuje vlasnike stanova od najmoprimaca, obvezuje JLS da uskaču u pomoć građanima, ali prije toga socijalna služba će ispitati je li osoba u pitanju zaista potrebita takve pomoći, tj. da osim stana u kojemu živi nema druge vrijedne imovine čijom bi prodajom mogla pokrivati svoje potrebe i obveze.    

Nadalje, ZOViDSP u članku 41. (Izvanredni poslovi) govori:

• (1) Za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja (naročito promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari) potrebna je suglasnost svih suvlasnika. 
• (3) Ako se suvlasnici ne mogu suglasiti, onaj suvlasnik koji je predložio posao predvidivo koristan za sve, može zahtijevati razvrgnuće suvlasništva, pa makar to inače u tom času ne bi mogao.“ 

Taj članak navodi što su, ustvari, izvanredni poslovi, dakle oni koji se rijetko izvode, koji nisu hitni i koji se mogu na vrijeme predvidjeti i unaprijed planirati. Problem je za zajednice suvlasnika što kod odlučivanja treba postići jednoglasnost i što stavak 3. suvlasnicima nije ni od kakve praktične koristi, jer ostaje otvoreno pitanje što pojedinac u takvom slučaju uopće pozitivnog dobiva razvrgnućem suvlasništva u višestambenoj zgradi?

Manevarski prostor

Što se tiče obnove fasade ili krova tako da se oni vraćaju u stanje po originalnom projektu, ZOViDSP nam ne daje manevarskog prostora (posebno ne u zgradama koje se tretiraju kao kulturna baština). No ako se stara fasada zamjenjuje novom termički učinkovitom onda se, ustvari, radi o poboljšici jer joj se tako dodaje nova kvaliteta koju prethodno nije imala, stoga bi se moglo postupiti po članku 87. istog Zakona koji glasi: 

• (1) Osim za one poslove koji se i inače smatraju izvanrednim poslovima, za donošenje odluke o poduzimanju poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine potreban je pristanak svih suvlasnika nekretnine. 
• (2) Iznimno, od odredbe stavka 1. ovoga članka, ipak nije potreban pristanak svih ako suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova odluče da se poboljšica učini, a da će oni sami snositi troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz pričuve, ne ugrožavajući time mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovitoga održavanja, te ako te poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika. 
• (3) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, pristanak svih suvlasnika nije potreban ni za poboljšicu kojom se na zajedničkim dijelovima i uređajima nekretnine osigurava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti.“

Kako vidimo ZOViDSP već daje mogućnost premošćivanja pat pozicije kada se odluka za obnovu fasade ne može donijeti jednoglasno pa suglasna većina može, ali tada na svoj trošak, zamijeniti staru oronulu fasadu i bez nekolicine nesuglasnih suvlasnika.

Na kraju imamo i Zakon o energetskoj učinkovitosti koji u članku 30. govori:

• (1) Energetska obnova višestambene zgrade provodi se sukladno nacionalnim programima energetske obnove višestambenih zgrada. Korisnici sredstava iz programa energetske obnove višestambenih zgrada su suvlasnici tih zgrada kao naručitelji energetske obnove, osim ako nije drukčije ugovoreno između suvlasnika kao naručitelja i pružatelja usluga i izvođača radova za energetsku obnovu.
• (2) Odluku o sklapanju ugovora o izvođenju radova na energetskoj obnovi za višestambenu zgradu donose suvlasnici zgrade temeljem natpolovične većine glasova suvlasnika zgrade koja se računa po suvlasničkim dijelovima.
• (3) Osoba ovlaštena za sklapanje ugovora u ime i za račun suvlasničke zajednice određuje se odlukom iz stavka 2. ovoga članka. Ako se odlukom ne odredi osoba ovlaštena za sklapanje ugovora o energetskom učinku, takav ugovor potpisuje upravitelj zgrade.

Dakle, ako se stara oronula fasada zamjenjuje novom energetski učinkovitom sukladno nacionalnim programima energetske obnove, ali samo tada, za poduzimanje radova dovoljna je i obična većina (više od 50 posto vlasničkih udjela). Budući da u ovakvim slučajevima država sufinancira obnovu prilično velikim sredstvima, smanjuje se broj suvlasnika koji iz objektivnih razloga ne bi mogli sudjelovati.

Nije sporno da zajednicama suvlasnika stoji na raspolaganju više rješenja za pokretanje obnove fasada i bez pristanka svih suvlasnika. Međutim, ako se ne bi mogla primijeniti niti jedna od prethodnih odredbi, a fasada bude u tako lošem stanju da je opasna za okolinu, uvijek se većina ili netko od suvlasnika može obratiti građevinskoj inspekciji da naloži radove ili nadležnom sudu da donese odluku umjesto suvlasnika. 

Dakako, slažem se sa stavom da će predloženi članak 12. (ranije 10.) biti teško provediv u praksi. Naime, kada je ZOViDSP stupio na snagu 1997. godine, zbog nedorečenosti mnogih odredbi i praznina koje je sadržavao, upravitelji koji su u tom času mahom nastali privatizacijom stambenih poduzeća, dakle čiji zaposlenici nisu imali nikakvo iskustvo s upravljanjem zgradama u privatnom vlasništvu, su mnogo toga improvizirali na svoju ruku.

Među ostalim, pri uspostavljanju tada još zakonom nedefiniranih zajednica suvlasnika, a vodeći se više svojom logikom, tj. interesom da je lakše kontrolirati manje zajednice, nisu vodili računa da zbog tehničkih karakteristika nekih zgrada nije uvijek ni logično ni opravdano dijeliti ih na silu na manje cjeline u onim slučajevima kada one nisu funkcionalno posve autonomne cjeline. Sada je trebalo počistiti taj nered i vratiti stvari na svoje mjesto.

Jesu li zgrade žive?

Autorima također zamjeram što su za registraciju zajednice suvlasnika za njen naziv predvidjeli riječ zgrada. Budući da u fokusu imaju više fizičke zgrade nego njihove vlasnike nije čudo da u prvom stavku navode doslovno da: "Ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina sa zasebnim ulazima ili se na jednoj katastarskoj čestici nalazi više odvojenih zgrada, svaka od njih može uspostaviti zasebnu zajednicu suvlasnika ...". Zar zaista misle da zgrade (od cigle i betona), odnosno funkcionalne cjeline u zgradi mogu uspostaviti zasebnu zajednicu suvlasnika? Ja znam da ne. 

Znam da je u kolokvijalnom govoru u nas udomaćeno baratati s nazivom zgrada jer svih tih godina država nije ništa učinila da suvlasnici postanu svjesni što to oni zajedno predstavljaju. Nikada neću prestati ponavljati da je zgrada neživa tvorevina, dakle samo objekt upravljanja i održavanja i stoga ne može pravno djelovati.

Zasigurno je to mnogima irelevantno ili nepotrebno cjepidlačenje, no ja smatram da je to važno stalno ponavljati. Zakonodavci u drugim članicama Unije ovaj bi stavak formulirali otprilike ovako: "Složena zajednica suvlasnika u zgradi koja je izgrađena tako da se u njoj može identificirati više funkcionalnih cjelina sa zasebnim ulazima ili u grupi odvojenih zgrada koje su izgrađene na jednoj (istoj) katastarskoj (građevinskoj) čestici, a koje nisu povezane zajedničkim sustavima, može se podijeliti na više zasebnih osnovnih zajednica suvlasnika".  

Visi u zraku

Glavna slabost tako predloženog članka 12. (ranije 10.) je upravo u tome što je na prvom mjestu propušteno s nekoliko stavaka urediti mogućnost uspostave složene zajednice suvlasnika u velikim zgradama s više ulaza ili u grupi zgrada izgrađenima na istoj građevinskoj čestici.

Naime, stavak 3. visi u zraku jer nije jasno rečeno iz čega ili od čega se mogu odvojiti suvlasnici koji žele formirati zasebne (manje) zajednice suvlasnika. To se samo može naslutiti. Zatim, kada su prava i obveze nad zajedničkim vlasništvom uređene aktom koji ima obilježje ugovora uobičajeno je da je u slučaju podjele imovine potrebna suglasnost obiju strana i potpisivanje akta koji to uređuje.

Međutim ovaj stavak, koji po mom sudu nije dovoljno promišljen, dozvoljava jednostrano odvajanje: "za formiranje zasebne zajednice suvlasnika potrebna je natpolovična većina funkcionalne cjeline koja se odvaja". Zar riječ ostalih suvlasnika nije važna? Naime, za mirno odvajanje i podjelu imovine nužan je konsenzus.

Stavak 2., čiji je tekst po meni trebalo dopuniti i preformulirati, imao bi svoj puni smisao tek u sklopu uređenja složene zajednice suvlasnika. Nije jasno kako će se na ovakav način odvojene zajednice suvlasnika, ako ih ne obvezuje zajednički (međuvlasnički ili kakav drugi) ugovor, povezati i dogovarati da donesu odluku koja se odnosi na cjelovitu nekretninu kada "su potrebni radovi na dijelovima zgrade koji su zajednički za više funkcionalnih cjelina, kao i za odlučivanje o načinu upravljanja i održavanja zajedničkog zemljišta"? 

Ugovor u svezi zajedničkih dijelova

Članak 377.

• Ako se u jednoj nekretnini nalaze zajednički dijelovi i uređaji koji koriste i drugim nekretninama (krov, oluci, fasada, kotlovnica), odnosno nadstojnički stan koji pripada i drugim nekretninama, suvlasnici tih nekretnina dužni su sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju tih zajedničkih dijelova i uređaja, odnosno nadstojničkog stana. 

Odredbu ovog članka, kada se već misli ukinuti Glavu 3. Devetog dijela ZOViDSP, trebalo je uklopiti u članak 12. kao novi stavak, no ništa od toga. 

Dakle, budući da obvezu održavanja zgrada već uređuje Zakon o gradnji i Pravilnik o održavanju građevina, u novom Zakonu ne bi trebalo uvrštavati nove odredbe koje bi predstavljale samo puko ponavljanje na drugom mjestu. Posve je jasno da zajednica suvlasnika ima kolektivnu obvezu da održava ili obnavlja zajedničke dijelove zgrade i po mom saznanju niti jedno zakonodavstvo u Uniji ne razmatra odgovornost pojedinaca za nepoštivanje te obveze.

Sankcije koje predviđa Zakon o gradnji odnose se na cijelu zajednicu suvlasnika, stoga pitanje interne opstrukcije i odgovornosti suvlasnici moraju riješiti među sobom prema gore prikazanim mehanizmima. 

Pročitajte ostale tekstove Igora Doubeka.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.