Poruka odvjetnika - otvorena pitanja o Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada

Ovu godinu očigledno će obilježiti (barem za sada) prijedlozi zakona koji reguliraju široki spektar kako ovlaštenja tako i obaveza vlasnika nekretnina, a sve s obrazloženjem da je donošenje tih zakona u cilju reguliranja stanja na tržištu nekretnina, povećanja ponude nekretnina na tržištu, kao i konačnog uvođenja reda u kaos koji vlada među vlasnicima stanova i poslovnih prostora.

PRIJEDLOG ZAKONA O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA

Autor ovog članka već je ranije napisao kritike na prijedlog jednog od zakona iz seta predloženih zakona, i to o prijedlogu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, kao što su i mnogi drugi dali svoje primjedbe. No, usprkos tim brojnim i zaista ozbiljnim i argumentiranim primjedbama, predlagatelj zakona je doradio prijedlog zakona i prošli mjesec obavijestio javnost o sadržaju konačnog prijedloga unijevši u njega i nove odredbe koje nisu bile u postupku e-Savjetovanja, a koje reguliraju kratkoročni najam stana i najam stana za radnike. 

No usprkos višegodišnjem radu i naporu da se konačno uvede reda i stvori regulativa u području stambenih zgrada i upravljanja njima te uvede i red u korištenje posebnih dijelova zgrade (etažne jedinice), (pre)široka zakonska regulativa i neusklađenost pravnih instituta pojedinih zakona, moguće u sebi sadrži zametak brojnih upravnih sporova, pa čak i postupaka pred Ustavnim sudom Republike Hrvatske, a kao posljedica nemogućnosti (ili nadajmo se barem nedoumica) u provođenju pravnih normi zakona.

Da bi se razumjelo u čemu se sastoje nedoumice (ako ne i praktički neprovedivost) ranije navedenih normi ukratko se navodi sadržaj relevantnih odredaba:

• odredbom članka 3. propisuje se da se na sva pitanja koje ne regulira Zakon o upravljanju i održavanju zgrada na odgovarajući način primjenjuju odredbe (između ostaloga) i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
• propisuje se da je kratkoročni najam stana najam stana koji služi za privremeni smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana,
• propisuje se da je najam stana za radnike je najam stana koji služi za smještaj više od 4 punoljetne osobe koje nisu srodnici do 3. stupnja
• odredbom članka 31. regulira se potrebnu suglasnost za vlasnika stana koji namjerava koristiti stan za kratkoročni najam ili najam za radnike.

S obzirom na to da prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada ne definira što je najam tada se mora primijeniti određenje iz pravne teorije i Zakona o najmu stanova prema kojem je najam obvezno-pravni odnos u kojem najmodavac predaje najmoprimcu određenu stvar na uporabu, a najmoprimac se obvezuje za to plaćati naknadu.

Ugovor o posudbi

Već navedeno određenje pokazuje da se odredba prijedloga Zakona o upravljanju zgradama odnosi na predaju stvari od strane vlasnika na uporabu drugoj osobi uz plaćanje naknade, a zanemaruje se da postoji i mogućnost predaje stvari na besplatnu uporabu, a u kojem slučaju se radi o obvezno-pravnom institutu ugovora o posudbi stvari. Dakle već i ovdje postoji mogućnost da se izbjegne potreba za pribavom suglasnosti odnosno da netko umjesto sklapanja ugovora o najmu sklopi ugovor o posudbi. 

Institut podnajma

Nadalje, zanemaruje se da Zakon o najmu stanova i pravna teorija poznaju i institut podnajma kada najmoprimac uz suglasnost najmodavca daje u podnajam stan u cijelosti ili u dijelu. S obzirom na to da obaveza pribave suglasnosti vrijedi samo za vlasnika stana, a vlasnika stana definira Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i vlasnikom se smatra osoba koja je evidentirana u zemljišnoknjižnom izvatku kao vlasnik stana, što znači da se stan može dati u najam, a da najmoprimac bez obaveze da pribavi suglasnost kvalificirane većine suvlasnika da u podnajam stan radnicima. 

Ovdje je potrebno samo napomenuti i spomenuti općepoznato pitanje neažurnosti zemljišnih knjiga odnosno konkretno glede stanova i poslovnih prostora upitnu mogućnost da se za neke stanove utvrdi tko su vlasnici jer se za njih još uvijek vodi knjiga položenih ugovora, a stan nije upisan u uložak knjige položenih ugovora. 

Plodouživatelj

Također prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nema samo vlasnik pravo da stan da u najam, nego to pravo ima i plodouživatelj što znači da se može u korist neke osobe osnovati stvarno pravo plodouživanja te on može od stvari ubirati plodove tako da je iznajmi i to radnicima ili da je daje u kratkoročni najam, a da za to ne treba pribaviti suglasnost ostalih suvlasnika. 

Vrsta srodstva

I naposljetku, određenje najma stana za radnike da je to najam stana koji služi za smještaj više od 4 punoljetne osobe koje nisu srodnici do 3. stupnja nepotpuno je, nejasno i postoji pravna praznina koja se ne može popuniti. Naime, Obiteljski zakon, Zakon o obveznim odnosima te drugi zakoni, ali isto tako i pravna teorija razlikuju krvno srodstvo i tazbinsko srodstvo pa je potrebno definirati radi li se o krvnom srodstvu ili se radi o tazbinskom srodstvu.

Navedeno uz najam stana za radnike također otvara pitanje kako može najmodavac utvrditi bilo tazbinsko, bilo krvno, bilo i tazbinsko i krvno srodstvo za radnike budući da postoji i Uredba o zaštiti osobnih podataka te je pitanje ima li on ovlaštenje utvrđivati rodoslovlje radnika koji će unajmiti njegov stan. 

Kratkoročni najam

Ranije navedeno vrijedi prema sadržaju predloženih normi za najam stana za radnike, gdje je očigledno postojanje teškoća i problema s provedbom tih odredaba, kao i golemi otvoren prostor za legalno (ali i ne legitimno) izbjegavanje primjene tih normi.

Nažalost, ne u tolikom opsegu, no postojat će potreba za dodatnim tumačenjem i (moguće) novelom Zakona vezano uz kratkoročni najam. Naime, već je ranije navedeno o podrednoj primjeni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i prema tome određenju tko je vlasnik, dok je odredbom čl.31. prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada propisano da suglasnost ostalih suvlasnika u zgradi treba pribaviti vlasnik stana koji namjerava koristiti stan za kratkoročni najam.

Odredbom čl.34. Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti je propisano da najam može pružiti i osoba koja nije vlasnik objekta koji je u vlasništvu njegovog bračnog druga, izvanbračnog druga, životnog partnera, srodnika u ravnoj liniji ili člana obitelji koji su dali pristanak na to. S obzirom na navedeno otvoreno je pitanje vrijedi li obveza pribave suglasnosti za kratkoročni najam kada se on pruža u objektu člana obitelji ili bračnog druga.

Naime, najam je obveznopravni odnos i kao takav djeluje samo između stranaka tog odnosa (najmodavac koji nije vlasnik i najmoprimac), dok korištenje znači ubiranje plodova (najamnina) posredstvom tog odnosa što znači da vlasnik stana koji je dao suglasnost npr. bračnom drugu da iznajmljuje stan ne koristi taj stan za najam. Doduše, moguće je i šire tumačenje da je namjera korištenja stana za kratkoročni najam znači da se i drugoj osobi daje suglasnost da daje stan u kratkoročni najam, no upitna je zakonitost takvog tumačenja (o čemu će konačnu riječ dati sudovi). 

Ovo je samo ukratko iznesena problematika mogućih kako otvorenih pitanja tako i izigravanja odredaba (budućeg) Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Odnosno, kao i već ranije u prijašnjim radovima, autor ovog članka na tada postavljeno pitanje je li nam potreban Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, sada zaključuje da nam je Zakon potreban, ali sadržaj je mogao i morao biti bolji i izbrušeniji.

Jer nesigurnost i dvojbe u njegovoj provedbi zahtijevat će strpljenje svih sudionika u njegovoj primjeni da sudska praksa zauzme pravno shvaćanje (uz uvijek izglednu mogućnost da Ustavni sud Republike Hrvatske uputi Zakon na popravni ispit), a što nije i ne može biti u cilju ostvarenja vladavine prava i jedinstvene primjene prava. 

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.