Predstavnici suvlasnika i upravitelji su kriminalci?

Zašto uvijek netko drugi mora biti kriv?

Gotovo svaka zgrada ima svoju priču: neki suvlasnici sumnjaju da predstavnik suvlasnika radi u dogovoru s upraviteljem i da zajedno potkradaju zgradu, dok drugi smatraju da ih upravo upravitelj zakida, skriva račune i manipulira pričuvom. Često se sve svodi na optužbe, ogovaranja i ljutnju. Ali koliko nas se zaista potrudilo razumjeti kako sustav funkcionira?

Kao prvo, odnosi unutar zgrade nisu stvar puke improvizacije - oni su jasno definirani ugovorima. Međuvlasnički ugovor propisuje prava i obveze suvlasnika, dok ugovor o upravljanju određuje način na koji se zgradom upravlja. Ako su ti odnosi loši, treba ih mijenjati, a ne samo prebacivati krivnju.

Tomislav Štimac, suvlasnik tvrtke Rijeka Stan i bivši predsjednik Udruge Upravitelj, u emisiji ZGRADOnačelnik je istaknuo: Nerješavanje problema i odmahivanje rukom ne rješava problem, oni se nagomilavaju, onda mi upravitelji imamo etiketu da smo lopovi. Poruka ove izjave se ne odnosi samo na upravitelja, nego na sve nas.

Novi zakon - više odgovornosti za sve

Od 1. siječnja 2025. na snagu je stupio Zakon o upravljanju i održavanju zgrada koji donosi ključne promjene. Jedna od najvažnijih novosti je obveza osnivanja i upisa zajednice suvlasnika u registar. Doduše, još čekamo više detalja o tome. No bez obzira na detalje, ukratko to znači da suvlasnici više neće moći biti pasivni promatrači - zajednica suvlasnika postaje pravna osoba i nositelj svih obveza vezanih uz zgradu. Isto tako, ova promjena donosi i više odgovornosti za sve:

• Nema više izgovora - svi suvlasnici moraju sudjelovati u donošenju odluka i brinuti se o zajedničkoj imovini.
• Transparentnije financije - uz obvezni registar, svi financijski tokovi moći će se lakše pratiti, što smanjuje prostor za malverzacije.
• Lakše sankcioniranje neodgovornih -Zakon sada jasno propisuje kazne za suvlasnike koji ignoriraju obveze, kao i mehanizme zaštite od nesavjesnih upravitelja ili predstavnika.

Dakle, ne radi se samo o tome da netko drugi mora biti pošten, već i o tome da svaki suvlasnik mora preuzeti svoj dio odgovornosti. Kada se stvori kultura odgovornosti unutar jedne stambene zajednice, lakše je donositi zajedničke odluke i osigurati kvalitetno održavanje zgrade. Dugoročno to znači i veću vrijednost nekretnine, bolju kvalitetu života te stabilnije međuljudske odnose među susjedima. Ako svi aktivno sudjeluju, smanjuje se prostor za nepošteno djelovanje i neodgovornost.

Za početak vratimo se u djetinjstvo i fazu odrastanja te krenimo ponovno raditi na kulture odgovornosti!

Smjena predstavnika suvlasnika i/ili upravitelja

Ako su suvlasnici nezadovoljni radom predstavnika suvlasnika ili upravitelja, uvijek mogu skupiti potpise natpolovične većine suvlasnika po udjelu u vlasništvu i donijeti odluku o smjeni i odabiru novog predstavnika, odnosno upravitelja.

Kako promijeniti upravitelja?

Suvlasnici mogu raskinuti ugovor s upraviteljem ako smatraju da loše vodi zgradu. Procedura uključuje:

• Pregled ugovora i utvrđivanje uvjeta raskida.

  • Suvlasnici u skladu sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima imaju mogućnost otkazati ugovor o upravljanju uz poštovanje otkaznog roka u trajanju tri mjeseca i bez navođenja razloga. S time da suvlasnici moraju imati na umu da postoje dva načina - raskid i otkaz ugovora:

    • RASKID - to znači da jedna strana nije ispunila uvjete ugovora, odnosno prekršila ih je. Raskid de facto stupa na snagu odmah

    • OTKAZ - čak ne treba ni poseban razlog za otkaz, ali u tom slučaju, otkazni je rok tri mjeseca

• Organiziranje glasovanja suvlasnika - opet je potrebna natpolovična većina.
• Odabir novog upravitelja.
• Službeno obavještavanje dosadašnjeg upravitelja o raskidu ugovora te primopredaja potrebne dokumentacije i sl.

I da napomenem(o), teško je preporučiti nekoga. Nekome će određeni upravitelj biti fenomenalan, a nekom drugom taj isti upravitelj pravi probleme. A uostalom, kada problem postoji kod upravitelja, možda je dovoljno samo porazgovarati s direktorom i/ili promijeniti referenta. A ako se odluči za promjenu upravitelja, ta promjena može donijeti osvježenje. Ali samo ako se novi upravitelj bira na temelju kompetencija, a ne samo nezadovoljstva prijašnjim. Kvalitetan upravitelj može unaprijediti način održavanja zgrade, osigurati bolju financijsku kontrolu i povećati transparentnost, no bez aktivne suradnje suvlasnika, ni najbolji upravitelj neće moći učiniti čuda. 

Za one zgrade koje nemaju upravitelja, tj. u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade u roku od šest mjeseci od saznanja, gradonačelnik odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi imenovat će rješenjem prinudnog upravitelja!

Kako promijeniti predstavnika suvlasnika?

Ako većina suvlasnika nije zadovoljna radom svog predstavnika, mogu ga smijeniti. Postupak je jasan:

• Organizirati sastanak suvlasnika i prikupiti dokaze o lošem radu predstavnika.
• Predložiti osobu koja bi preuzela funkciju.
• Glasovati - potrebna je natpolovična većina suvlasnika prema udjelu u vlasništvu.
• Obavijestiti upravitelja i provesti prijenos ovlasti.

Također, suvlasnici mogu razmisliti i o zamjeniku predstavnika suvlasnika i/ili Vijeću suvlasnika ako smatraju da im to može dodatno olakšati u transparentnom i lakšem upravljanju zgradom.

Promjena predstavnika i/ili uspostavljanje Vijeća suvlasnika može biti korisno ako se pokaže da trenutačni predstavnik ne djeluje u interesu suvlasnika. No, prije nego što se krene u smjenu, treba postaviti pitanje - je li problem u osobi ili u nedostatku komunikacije i angažmana suvlasnika? Nerijetko se događa da predstavnik nije loš, već jednostavno nema podršku zajednice. 

Isto tako, ako se suvlasnici ne mogu dogovoriti tko će „iz zgrade“ biti predstavnik, a žele nekog drugog, mogu razmisliti i o odabiru tzv. profesionalnog predstavnika suvlasnika. Naime, prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, predstavnik suvlasnika može biti i treća poslovno sposobna fizička osoba koja ima prebivalište ili boravište u gradu ili općini na čijem se području zgrada nalazi, a odluka o izboru ovog predstavnika suvlasnika donosi se dvotrećinskom većinom.

Također napominjemo da, ako suvlasnici nisu izabrali predstavnika suvlasnika, a nakon isteka roka od upozorenja upravitelja, upravitelj će imenovati prinudnog predstavnika suvlasnika do obavijesti suvlasnika o izboru predstavnika suvlasnika kojeg će suvlasnici vjerojatno „masno“ platiti.

Zašto su glasni samo oni koji se žale?

Društvene mreže i hodnici zgrada puni su pritužbi, ali gdje su oni koji su zadovoljni? Zašto se ne dijele pozitivne priče o uspješno riješenim problemima, dobrim upraviteljima i predstavnicima suvlasnika? Negativnost je glasna, a konstruktivnost često ostaje u sjeni. Ako želite bolju zgradu, bolji suživot i pošteniji sustav - uključite se. Razgovarajte s drugim suvlasnicima, sudjelujte na sastancima, informirajte se o zakonima. Jer nitko drugi neće riješiti vaše probleme umjesto vas.

Naravno, biti predstavnik suvlasnika nije lako. To je funkcija (volonterska ili plaćena) u kojoj osoba balansira između interesa svih suvlasnika, rješava nesuglasice, pokušava uvjeriti ljude da povećaju pričuvu ili podrže nužne popravke. Suvlasnici ga zovu u bilo koje doba dana, kritiziraju svaki potez, ali rijetko tko je spreman preuzeti tu odgovornost. Biti predstavnik suvlasnika često je posao bez priznanja.

Ako mislite da to možete bolje, prihvatite se posla. Ali budite spremni - upravljanje zgradom znači suočavanje s različitim karakterima, interesima i očekivanjima.

Promjena počinje od nas samih

Stanje u svakoj zgradi odraz je angažmana njenih suvlasnika. Ako nešto ne valja, poduzmite nešto. Birajte bolje, budite aktivni u donošenju odluka, prijavljujte nepravilnosti i ne očekujte da netko drugi rješava vaše probleme. Kritizirati je lako, ali rješenja donose samo oni koji su spremni preuzeti odgovornost. Zato, ako vam se nešto ne sviđa - promijenite to! Ovo vrijedi za bilo koju sferu života - od braka, posla, političara pa i tako i stanja u zgradi!

Svakako, ZGRADOnačelnik.hr vas poziva da podijelite svoja pozitivna iskustva i da i vaša zgrada bude primjer uspješne zgrade i da se uz trud i volju svašta može promijeniti na bolje.

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

PARTNERI

ČLANOVI PROJEKTA

PRIJATELJI PROJEKTA

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.