"Prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada uvodi zbrku u regulativu"

Bit ovog prijedloga zakona jest uvođenje OIB-a stambenim i poslovnim zgradama u suvlasničkom vlasništvu i uvođenje takvih zgrada u elektroničku bazu podataka kao jedinstven Registar zajednice suvlasnika koji vodi Državna geodetska uprava.

Održavanje zgrada određeno je Zakonom o gradnji, detaljnije njegovim Pravilnikom o održavanju građevina. Način sudjelovanja sudionika (suvlasnika, upravitelja i predstavnika suvlasnika) u održavanju zgrade regulira Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, u skladu s kojim još dodatno tehnički dio uređuje Uredba o održavanju zgrada.

OBJAŠNJENJE - Što točno znači svaki članak predloženog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada

Međutim, ovaj nacrt novog zakona uvodi izvjesnu zbrku u nabrojenu regulativu, i to iz više razloga. Pa krenimo redom.

Članak 1.

Ako bi novi zakon uređivao područje upravljanja i odnose među sudionicima, što je s tim područjima u ZoV-u? Ako bi novi zakon uređivao održavanje višestambenih zgrada, u kojem svojstvu (ili dijelu) ostaje to područje uređeno Zakonom o gradnji? Novim se zakonom ne mogu odrediti zajednički dijelovi zgrade jer su oni već jasno određeni postojećom regulativom:

• Zakonom o gradnji (u članku 8.) kroz temeljne zahtjeve za građevine, koji jesu bit održavanja zgrada;
• odnosno detaljnije vrlo kratkim Pravilnikom o održavanju građevina; te
• Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima,
• točnije Uredbom, koja je vrlo kratka i jezgrovita.

Ukratko, sve što piše da bi novi zakon trebao uređivati već je ranije zakonski i podzakonski uređeno, a u dugoj praksi i jasno i uhodano. Ako između novog i starih zakona postoji neka razlika u tumačenju predmetnih tema, koji je od triju zakona relevantan i „nadređen“?

Članak 3. (pojmovnik)

Nije obrazložen pojam naznačen u članku 8. (c) "Jedinstveni identifikator“. Je li to tzv. BIN (building identification number) ili nešto drugo? Ako jest BIN, koja je njegova uloga? U Pravilniku o registru prostornih jedinica stoji: "Jedinstveni identifikatori se na kartografskim prikazima prikazuju zajedno sa slovčanom šifrom vrste prostorne jedinice" i to je sve. Ukratko, ni taj pravilnik ne objašnjava pojam jedinstvenog identifikatora (ni njegovu svrhu).

Članak 5.

U ovom je članku rečeno da ono što nije određeno ovim novim Zakonom, određuje ZoV, dok se Zakon o gradnji, kao krovni zakon prema čijem se jednom poglavlju zgrade i održavaju, u ovom članku ni ne spominje kao relevantan. Zašto?

Pratite sve informacije i novosti o prijedlogu novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada

Članak 3., 6. i 10.

Ako zajednicu suvlasnika, prema članku 6., čine SVI suvlasnici posebnih dijelova zgrade, to je u koliziji s člankom 10. (i 3. (1) a.), koji se referira na "funkcionalne cjeline" jedne zgrade, koje se mogu izdvojiti iz postojeće zajednice suvlasnika, pa bi članak 6. stavak (1) trebalo u skladu s tim i nadopuniti.

Članak 10.

Nije jasan pravni učinak "zasebnih funkcionalnih cjelina" na jedinstvo nekretnine zgrade. Ako zgrada ima više takvih cjelina prema kojima se može zasnivati više stambenih zajednica, nije opisano kako se donose odluke za radove koji se odnose na više cjelina zajedno.

Također, nije sasvim jasno koje se i zasebne funkcionalne cjeline te kako i po kojim kriterijima mogu odijeliti. Na primjer, je li neboder koji ima jedan lift za parne katove, a drugi lift za neparne katove također zgrada s moguće dvije funkcionalne cjeline, od kojih svaka može imati svoju stambenu zajednicu?

Ukratko, treba bolje definirati funkcionalne cjeline, odnosno što je tehnička i tehnološka cjelina te kriterije njihovih izdvajanja iz postojeće suvlasničke zajednice. Jedan ulaz u zgradi s više ulaza nije u građevinskom dijelu zasebna cjelina, a ako je povezan na toplanu u smislu grijanja i PTV, nije ni zasebna tehnološka cjelina. On je zaseban samo u smislu stubišta i lifta (ako ga ima).

Članak 11.

"Zajednica suvlasnika odgovorna je i za štetu koja nastane od dijela zgrade kada nije moguće utvrditi od kojeg posebnog dijela zgrade potiče šteta." O ovome se članku može reći samo da ima ozbiljan potencijal za izazivanje potpunog kaosa među suvlasnicima.

Članak 15.

Stavak (e) – prozori po ovome članku nisu (više) elementi pročelja, odnosno zajednički elementi zgrada. To je potpuno suprotno postojećem Zakonu o gradnji, potpuno suprotno načinu projektiranju zgrada, suprotno postojećoj Uredbi o održavanju zgrada, odnosno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, i na koncu potpuno protivno Zakonu o očuvanju kulturnih dobara.

Izbacivanje bitnog elementa pročelja iz zajedničkog (a ponekad i javnog) interesa samo zbog toga što se s druge strane nalazi poseban suvlasnički dio (stan ili poslovni prostor) poražavajuće je za društvo, a nije jasno u kojem/čijem je interesu. Prozori i balkonska vrata, odnosno svi otvori na pročelju zgrade, osim što su vrlo bitan estetski element vezan za arhitektoniku zgrade (koja može biti i autorski zaštićena, a možda već jest ili će jednog dana biti zaštićena i u sklopu kulturno zaštićene cjeline), kao elementi zajedničkog pročelja zgrade oni su i jedan od vrlo bitnih elemenata TEMELJNIH ZAHTJEVA za građevine.

Članak 16.

Treba objasniti sve što bi obuhvaćao pojam javnog interesa u održavanju zgrade.

Za početak valja naglasiti da je zgrada dio šire urbane cjeline, koja je uredno planirana npr. generalnim urbanističkim planom ili urbanističkim planom uređenja, te je prilikom ishođenja akta za gradnju moralo biti udovoljeno postojećem planu s aspekta namjene, zaštite od požara, odvoza otpada, širine pristupnih ulica i nogostupa, broja parkirališnih mjesta na javnim gradskim površinama itd.

Svi ti planovi trebaju se donositi uzimajući u obzir potrebe i, prije svega, sigurnost svih stanovnika i posjetitelja grada, a ne samo suvlasnika zgrada na tom području.

Naime, neodržavanjem zgrade može se ugroziti život i zdravlje i drugih ljudi osim suvlasnika, pa je stoga održavanje zgrada u javnom interesu. Prijedlog novog zakona tek spominje pojam javnog interesa u održavanju zgrade, ali ga pobliže ne objašnjava i ne uređuje.

Pa pokažimo na koji način održavanje zgrade utječe na javni interes. Kako je definirano postojećom zakonskom regulativom, temeljni su zahtjevi za građevinu sljedeći:

1. mehanička otpornost i stabilnost
• Ako se ne brinemo o konstrukciji zgrade, ne uvažavamo prvi TEMELJNI ZAHTJEV za građevine (mehanička otpornost i stabilnost) jer dopuštamo njeno oštećivanje urezivanjem instalacija, otvaranjem prozora u nosivim zidovima, neobnavljanjem morta u starim zidanim zgradama, uništavanje konstrukcije uzrokovano prodorom vode, vrlo štetne utjecaje soli i vlage na konstrukciju – to jest, dopuštamo razaranje konstrukcije iznutra. Takvo deformiranje konstrukcije s godinama dovodi do njezina lakog urušavanja npr. pri potresu. Dakako, urušavanje zgrade opasno je za suvlasnike, ali i za javnost.
2. sigurnost u slučaju požara
• Ako zatrpavamo putove i prostor za rad vatrogasnog vozila oko zgrade, ako gorivim materijalom ovijemo ovojnicu zgrade ne bismo li „uštedjeli“ pri energetskog obnovi, otvorimo ili ugradimo „svoje“ prozore ili na neki drugi način ugrozimo drugi TEMELJNI ZAHTJEV za građevine (sigurnost u slučaju požara), takva zgrada, osim za suvlasnike i njihove bližnje, vrlo je opasna za susjedne zgrade i javnost u slučaju požara.
3. higijena, zdravlje i okoliš
• Ako ne održavamo zgradu do te mjere da se njeni zajednički dijelovi ne čiste, ako se zajedničke prostore zatrpava svakakvim otpadom, ako se zgrada ne deratizira pa postane leglo raznih divljih životinja, curenje kondenzata vanjskih jedinica klime, zanemaren je treći TEMELJNI ZAHTJEV za građevine (higijena, zdravlje i okoliš). Osim za suvlasnike i njihove bližnje, zgrada koja je neuredna, oko koje se širi smrad, štetočine i bolesti, opasna je i za javno zdravlje i sigurnost.
4. sigurnost i pristupačnost tijekom uporabe
• Zgrada s koje uslijed neodržavanja padaju vanjski elementi pročelja, krova, vertikala, uređaja (prilikom nevremena, potresa ili bilo kada), ili ako joj je potrgana limarija na krovu na kojoj se zimi skuplja i s nje odlama led, zgrada koja nema snjegobrane, koja se ne održava zimi tako da se poduzmu mjere protiv padanja ispred zgrade na poledici, zgrada koja nije poduzela mjere da se uklone arhitektonske barijere osobama slabije pokretljivosti zgrada je koja ne čini ništa na održavanju četvrtog TEMELJNOG ZAHTJEVA za građevine (sigurnost i pristupačnost tijekom uporabe). Osim za suvlasnike i njihove bližnje, takva je zgrada nepristupačna i opasna za život i zdravlje svakog prolaznika.
5. zaštita od buke
• Ako se ne održavaju zajednički elementi pročelja kao što su prozori pa više ne sprječavaju vanjsku buku ili ako uređaji koje suvlasnici koriste proizvode buku (vanjski elementi klima uređaja), ugrožen je peti TEMELJNI ZAHTJEV za građevine (zaštita od buke). U tom slučaju svim suvlasnicima, ali i okolnim zgradama i prolaznicima (tj. široj okolini) smeta buka.
6. gospodarenje energijom i očuvanje topline
• Ako je zgrada stara ili nedovršena tako da su joj nedostatni ili se ne održavaju bitni elementi pročelja kao što je ovojnica (u koju, osim krova i zidova pročelja, spada i sva vanjska stolarija, npr. prozori i balkonska vrata, te način ugradnje i kvaliteta vanjske stolarije), odnosno ako se neodržavanjem ne poboljšavaju parametri gubitka energije i ako se ljudima ne omogućava primjerene klimatske uvjete prema šestom TEMELJNOM ZAHTJEVU za građevine (gospodarenje energijom i očuvanje topline), osim suvlasnicima i njihovim bližnjima koji stanuju u zgradi, na indirektan način ugrožava se javni interes pogoršavanjem nepovoljnim utjecajem na okoliš i klimatske promjene.
7. održiva uporaba prirodnih izvora
• Ako se prilikom bilo kakve intervencije u sklopu redovnog održavanja zgrade ili samoinicijativnom ugradbom na zajedničkim dijelovima zgrade ne koriste materijali koji se mogu reciklirati, ne osiguravaju trajnost izvedbe ili se koriste sirovine koje nisu prihvatljive za okoliš, odnosno ako se tijekom održavanja zgrade izvode radovi suprotni sedmom TEMELJNOM ZAHTJEVU za građevine (održiva uporaba prirodnih izvora), tada ponovo govorimo o nepovoljnom utjecaju na okoliš i klimatske promjene. To jest, očuvanje svojstava ovog temeljnog zahtjeva je prvenstveno u interesu javnosti.

Članak 17.

Kako se vidi iz objašnjenja prethodnog članka, očuvanje TEMELJNIH ZAHTJEVA za građevine puno je složenije od nabrojenog u ovom članku, a nabrojeno je tek sljedeće:

• prorezivanja instalacija (koje se po Zakonu o gradnji rade uz glavni projekt) u zidanim zgradama,
• zatvaranje balkona i lođa (to je puno šire od samih temeljnih zahtjeva – tiče se i promjene lokacijskih uvjeta prilikom ovakve vrste zatvaranja, odnosno za takvu intervenciju potrebna je građevinska dozvola)
• položaj smještaja vanjskih jedinica klime (što uopće ne spada u temeljne zahtjeve za građevine).

Sporne intervencije u konstrukciju zgrade koje spadaju pod rekonstrukciju – za koju je potrebna građevinska dozvola! – poput npr. izrezivanja otvora u armiranobetonskim nosivim zidovima, "omekšavaju" se petom točkom pozivanjem na podzakonske akte, ali ne i na Zakon o gradnji.

Međutim, ovo sve već je puno jasnije i jednostavnije rečeno u Pravilniku o održavanju građevina u članku 13. (1): "Radovima na održavanju građevine ne smije se mijenjati tehničko rješenje građevine, ugrožavati ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu i drugih uvjeta koje mora ispunjavati građevina niti mijenjati usklađenost građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je građevina izgrađena."

Članak 20.

Da bi se zgrada održavala u funkcionalnom stanju, osim održavanja temeljnih zahtjeva za građevine unutar njezina tijela, vrlo je bitno uočiti da je neposredna površina uz zgradu neodvojiva od njezina održavanja.

Kako se u ovom članku uočava da treba očistiti snijeg i led s javne površine uz zgradu, zakonodavac bi trebao uočiti i ostale parametre potrebne za održavanje ostalih temeljnih zahtjeva, ali i urbanističke parametre vezane za akt o gradnji prema kojem je zgrada sagrađena.

Na primjer, zgrade koje su izgrađene od 1965. do 2000., prema projektima po kojima imaju građevinsku dozvolu, trebale bi dobiti pravo na ekskluzivno korištenje parkirnih mjesta na javnim površinama, koja su morala, prema projektima, biti zadovoljena/osigurana za tu zgradu na javnim prometnim površinama (jedno parkirno mjesto po posebnom dijelu, tj. po stanu/poslovnom prostoru). To što se nije tako postupilo otkada su te zgrade došle u privatno vlasništvo, omogućilo je uništavanje urbanizma (javnog prostora) preizgrađenošću postojeće infrastrukture i velikom opasnošću vezanom uz protupožarnu zaštitu.

Tako suvlasnici novonastalih zgrada, izgrađenih nakon 2000., koje su morale imati dio vlastite parcele za parking, koriste javna parkirna mjesta namijenjena ranije izgrađenim zgradama. To jest, suvlasnici novijih zgrada nisu prisiljeni kupiti garažna parkirna mjesta na svojoj parceli koja su njima pripadajuća te vrlo često zatrpavaju kako javni parking tako i prostor za rad vatrogasnog vozila, prilaze za interventna vozila i nogostupe.

Neophodno je tim zgradama kojima su dodijeljene samo zgradne čestice, dati na korištenje – odnosno odgovornost – pripadajući okolni prostor zgrade, kako bi mogle osigurati ono što im je tadašnjim urbanističkim planom zajamčeno:

• slobodan pristup interventnih vozila
• nužnan prostor za rad vatrogasne tehnike
• aktom o gradnji pripadajući broj parkirnih mjesta
• mjesto za smještaj i uredno održavanje posuda za otpad
• sprječavanje arhitektonskih barijera
• održavanje pristupa zgradi
• održavanje zelenila u koliko ga obuhvaća prostor koji im je pripadajući.

Članak 21.

Stavak (4) propisuje da je za hitne intervencije obavezno skupiti 20 posto potpisa suvlasnika. Međutim, u pojedinim slučajevima hitnih popravaka teško je skupiti 20 posto potpisa, npr. prokišnjavanje ravnog krova jednoga stana na zadnjem katu nebodera nastalog nakon nekog izvanrednog događaja (elementarne nepogode), ili puknuće cijevi u nekoj vertikali koja je napravila štetu samo u jednom stanu (gdje je potrebna promptna reakcija suvlasnika, upravitelja i predstavnika suvlasnika pozivom hitnih intervencija).

Valja naglasiti da je dobro da ova odredba postoji, ali bi bilo dobro umanjiti potrebne potpise na 10 posto i naglasiti u Zakonu da skupljanje potpisa ide nakon obavljene hitne intervencije (kako zakonodavac naknadno istaknuo u objašnjenjima).

Članak 22.

(2) 1. Miješaju se pojmovi popravka i rekonstrukcije („...popravak ILI rekonstrukcija...“).

Prema Zakonu o gradnji, "rekonstrukcija građevine je izvedba građevinskih i drugih radova na postojećoj građevini kojima se utječe na ispunjavanje temeljnih zahtjeva za tu građevinu ili kojima se mijenja usklađenost te građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena (dograđivanje, nadograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, izvođenje radova radi promjene namjene građevine ili tehnološkog procesa i sl.), odnosno izvedba građevinskih i drugih radova na ruševini postojeće građevine". Za rekonstrukciju je po Zakonu o gradnji nužna izrada glavnog projekta i time se ona bitno razlikuje od običnog popravka.

Po ovom članku prijedloga novog Zakona izgleda kao da se zidar ili majstor može zvati da npr. oliči stubište, ali i da zamijeni nosivi zid kako god i bez projekta i bez konzultacija sa stručnjakom (statičarem).

Članak 31.

Kao i u prethodnoj regulativi, i sada je izostalo pobliže definiranje tehničkih pregleda zgrada. Naime, svaka zgrada svake godine donosi program održavanja zgrade. To podrazumijeva uobičajeno redovno održavanje (pregled vatrogasnih aparata, dizala, gromobrana, naknade, osiguranje zgrade...), koje je već propisano ranije spomenutim podzakonskim aktima (Pravilnik o održavanju građevina i Uredba o održavanju zgrada), ali održavanje zgrade podrazumijeva i redovni tehnički pregled zgrade, koji bi se, prema Tehničkim propisima za građevinske konstrukcije, trebao obaviti svakih 10 godina.

Nažalost, to se uglavnom ili uopće ne radi, prije svega jer ne postoji kontrolni mehanizam za provjeru provođenja redovnih tehničkih pregleda. Važnost redovnih tehničkih pregleda zgrada – a time i ogroman problem njihovog izostanka – došli su do izražaja prilikom potresa. Sva materijalna šteta nastala pri srednje jakom potresu nastala je zbog banalnog neodržavanja zidanih dimnjaka i žbuke na vrhovima zabata, uglavnom uslijed neznanja.

Jedino skupina sastavljena od nekolicine stručnjaka (statičar, inspektor zaštite od požara, sanitarni inspektor, inženjer strojarstva, elektroinženjer, građevinski inženjer, arhitekt) može točno propisati koje su manjkavosti i problemi nastali uslijed godina korištenja, tj. koje su nužne kratkoročne i dugoročne aktivnosti koje zgrada treba poduzeti kako bi se mogao sastaviti stvarni program održavanja zgrade.

Nažalost, ni ovaj Zakon se ne dotiče pitanja redovnog tehničkog pregleda zgrada, a time zaštite zdravlja i sigurnosti ljudi.

Članci 45. i 46.

Postavljanje vanjskih jedinica klime snage do 30 kW po članku 3. stavku 3.a) Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima dozvoljeno je.

To znači da se ovaj Pravilnik mora izmijeniti kako bi se navedene kazne po ovim člancima mogle propisivati. 

Nadalje nedostaje mjera kojom bi se uklonili postojeći ZAKONITO postavljeni klimatizacijski uređaji (rok uklanjanja) čiji kondenzat stalno curi po glavama ljudi i stvaraju buku

Također nedostaje mjera i rok uklanjanja nezakonito zatvorenih balkona i lođa koje nisu legalizirane, odnosno koji su zatvarani su nakon 21.06.2011. g.

Ne propisuju se kazne (za zajednicu suvlasnika) zbog parkiranja na označenim prostorima za rad vatrogasnog vozila i označenim prolazima interventnih vozila. Nema odredbe o tome kako ukloniti vozilo koje je tako nepropisno parkirano na privatnoj parceli zgrade (tj. kada komunalna služba za to nije nadležna).

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.