Grad Rijeka
Izvor: pixabay.com
DETALJNA ANALIZA

Prilično drugačija vizija Zakona o upravljanju zgradama

Igor Doubek godinama prati i bavi se problematikom suvlasnika. Napisao je za ZGRADOnačelnik.hr prilično opsežan i konkretan komentar na radnu verziju Zakona o upravljanju i održavanju zgrada i dao prijedlog kako bi nova regulativa za zgrade mogla izgledati. 

Obraćanje nadležnim ministarstvima

Ovaj prijedlog zakona je za mene veliko razočaranje jer se događa upravo ono čega sam se kao građanin najviše bojao i zbog čega sam se, u prethodne dvije godine, u više navrata obratio Ministarstvu graditeljstva i prostornog uređenja te Ministarstvu pravosuđa da ih na vrijeme upozorim da se s prijedlozima za novi zakon, počevši od imena pa do redoslijeda odredbi, ne ide u dobrom pravcu jer se ne slijedi europska praksa, odnosno europska pravna stečevina.

U oba ministarstva sam poslao odgovarajuće materijale iz kojih su mogli vrlo jasno vidjeti što ustvari sve treba i na koji način propisom urediti da konačno prestane kaos u području upravljanja zgradama kako bi i hrvatski suvlasnici/etažni vlasnici konačno dobili jednaka prava i mogućnosti koje uživaju etažni vlasnici u drugim članicama EU.

Od Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja dobio sam odgovor u kojemu me uvjeravaju da nema razloga za takve bojazni jer će oni riješiti sva sporna pitanja i to bez zadiranja u odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Nažalost, radnom verzijom Zakona sami sebe demantiraju i potvrđuju mi da nemaju iskustva s materijom koja u svom fokusu ima vlasništvo nad stambenim i poslovno-stambenim nekretninama, uživanje nad njima i upravljanje s poslovima suvlasničkih zajednica i da stoga Ministarstvo nije u stanju u cijelosti sagledati tu problematiku i iznjedriti moderan i artikulirani zakon, dostojan jedne članice EU.

Osobe vs. zgrade

Predloženi zakon, a to je vidljivo iz mnogih detalja, umjesto da u prvi plan stavlja osobe - vlasnike stanova i poslovnih prostora i njihova osnovna građanska prava, u prvim je plan stavio zgrade, koje su po svojoj biti nežive stvari, predmeti, tehnički proizvodi, a zatim slijede upravitelji i njihovi interesi, koje prate tzv. 'predstavnici suvlasnika', a vlasnici su ostali nekako po strani, u sjeni i više se potenciraju njihove obveze nego što se uređuje ostvarivanje njihovih prava.

Naprosto bode u oči kolika su važna pitanja ostavljena po strani. Zato tvrdim, a vrijeme će mi svakako dati za pravo, da ako se ne ispravi ovako koncipiran zakon, neće suvlasnicima ništa bitno promijeniti sadašnju kaotičnu praksu.

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u članku 3. (Sposobnost stvari) jasno kaže: 'Sposobne biti objektom prava vlasništva i drugih stvarnih prava jesu sve stvari'. Iz ove definicije se jasno zaključuje da bilo koja stvar, dakle i zgrada, može biti samo objekt nad kojim se djeluje, a nikako subjekt koji djeluje, iz čega slijedi da i u ovom zakonu jedino fizičke i pravne osobe mogu biti subjekti, odnosno stranke u pravnim poslovima! Stvar, tj. zgrada ne! Reći: 'Stranka u postupcima naplate zajedničke pričuve može biti zgrada' je već pogrešno, a još to unijeti u Zakon je neozbiljno i u suprotnosti s europskom pravnom stečevinom. Može biti - akter u pravnim poslovima.

U nekim članicama EU, izraz koji inače u originalnom značenju predstavlja ime za zajednicu etažnih vlasnika (npr. condominium) često koriste i kad se referiraju na etažiranu zgradu. No, u zakonima je uvijek posve jasno kada se podrazumijeva jedno, a kada drugo značenje. U tome ima logike jer se u nekim okolnostima naziv subjekta proširuje na objekt njegovog djelovanja. Međutim, nema nikakve logike činiti obrnuto. Hrvatski jezik baš ne pruža priliku za takvo objedinjavanje značenja. Riječ 'zgrada' nikako ne asocira na zajednicu osoba pa je u tom smislu ne treba koristiti.

Međuvlasnički ugovor vs. statut i OIB zgrade

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, za razliku od sličnih zakona u ostalim članicama EU, izrijekom ne govori kakav neposredni efekt na vlasnike zgrade provodi potpisivanje međuvlasničkog ugovora. Međutim iz mnogih njegovih odredbi se može više nego jasno zaključiti da ulaze u zajednički posao i tako se udružuju u jednu specifičnu zajednicu preko koje ostvaruju svojih prava kao pojedinci i zajedničke ciljeve.

Zbog toga bi se trebalo ugledati u druge članice EU i ovim Zakonom jasno definirati tu zajednicu, dati joj službeni naziv, utvrditi joj formu, odnosno radna tijela i definirati joj način funkcioniranja u praksi, a sve to ne zadire u prava suvlasnika. Trebalo bi razjasniti da li se umjesto potpisivanja međuvlasničkog ugovora može zajednica suvlasnika regulirati statutom kao u Francuskoj i Sloveniji, jer članak 85. stavak 4. ZOV-a možda ostavlja otvorenu i tu mogućnost, ali nije posve jasan. Naime, tako bi se suvlasničkoj zajednici otvorila vrata za dodjeljivanje OIB-a.

Uloga upravitelja

Treba redefinirati i ulogu upravitelja koji od pukih administratora i posrednika prema izvođačima radova trebaju prerasti u savjetnike i mentore suvlasničkih zajednica u svim poslovima upravljanja zgradom, u čuvare zakonitosti i procedura, što vrlo teško mogu ostvariti preko posrednika poput predstavnika suvlasnika. Zatim, treba im nametnuti i obvezu raspodjele troškova i onih usluga koje se u zgradi primaju putem zajedničkog mjernog mjesta.

Usklađivanje s organskim Zakonom

Autori ovog prijedloga svako toliko u svoje članke nepotrebno ponavljaju odredbe iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje u komentarima ZOV). Ne vidim opravdanog razloga zašto se ne bi, po uzoru na europsku praksu, otvoreno pozivali na odredbe ovoga organskog zakona. Dakle, ako s, primjerice, govori o potrebnim većinama za donošenje određenih odluka, onda treba jasno kazati da se donose u skladu sa (ili kako uređuje) ZOV u članku tom i tom!

Rješavanje predvidivih situacija

Da bi zakon bio dobar mora rješiti što je više moguće predvidivih situacija i to ne samo u neboderima, koji su bili građeni u doba prethodne države za zadovoljavanje stambenih potreba radničke klase, već i u novim zgradama koje su građene po kriterijima koji danas definiraju normalni životni i radni komfor te u luksuznim višestambenim zgradama, odnosno višestambenim zgradama s apartmanima za odmor. Također njegove odredbe moraju imati jedan logični slijed kako bi se čitaoc lakše snašao.

Prijedlog (radna verzija) zakona, međutim, ne slijedi baš logiku, površno obrađuje mnoga pitanja ili ih preskače i tako ostaje u mnogočemu nedorečen kao i ZOV kojega ima pretenziju nadopuniti.

Kakav je Zakon potreban

Našem još građanski needuciranom i neiskusnom društvu treba jedan detaljan, precizan i jasan zakon, bez dvosmislenih odredbi, koji ujedno educira suvlasnike koji su, u materiji upravljanja zajedničkom dijelovima zgrada, u velikoj većini tabula rasa, a koji će ujedno sucima biti dobar alat za uspostavljenje ujednačenih kriterija pri donošenju presuda. Zatim, zakon mora doslovno prisiliti suvlasnike da sudjeluju u upravljanju sa zajedničkom imovinom jer kada se od toga suzdržavaju onemogućavaju ostale da ostvaruju svoja osnovna građanska prava. Dakle, treba nam zakon poput Zakona o sigurnosti u prometu gdje nema mjesta dilemama.

Suvlasnike se može vratiti u prvi plan i popuniti ostavljene praznine, bez da se umanji važnost fizičkog održavanja zgrada, tako da se promijeni redoslijed njegovih dijelova, da se preformuliraju neke odredbe i da im se dodaju nove.

Etažiranje zgrade

ZOV je predvidio etažiranje zgrada, ali nije nametnuo obvezu. Zato bi se Vlada trebala konačno odlučiti da li je ili nije za to da se sve zgrade u zemlji konačno etažiranju.

Međutim, naš je zakonodavac odredio da za etažiranje treba skupiti 100 posto glasova. Neki naši doktori pravnih nauka upozoravaju da je ta nesretna odredba ustvari velika prepreka za etažiranje zgrada koje su izgrađene prije osamostaljenja jer je vrlo teško postići suglasnost kada se zna da etažiranje nije jeftin posao. Budući da proces etažiranja takvih zgrada još nije ni krenuo, Vlada bi trebala naći odgovarajući način da potakne vlasnike da se na to odluče što prije. Ako se naivno čeka da suvlasničke zajednice to učine same ili na poticaj upravitelja to se neće dogoditi nikada.

Nažalost, prevelikom broju vlasnika stanova u neetažiranim zgradama još nije došlo do svijesti da sudjeluju i u vlasništvu nad zajedničkim dijelovima zgrade pa se ponašaju kao da su najmoprimci iz doba socijalizma. U etažiranim zgradama bi imali crno na bijelo što im sve točno pripada i vjerojatno bi počeli drugačije razmišljati o tome. Naime, često puta u neetažiranim zgradama se događa da su si neki suvlasnici uzeli za pravo da uzurpiraju određene zajedničke dijelove zgrade, kako bi ih koristili za svoje osobne potrebe, a na nekima od tih prostora su čak neovlašteno poduzeli i građevinske zahvate i tako već desetljećima.

Ostali negoduju, ali im se ne mogu efikasno oduprijeti. Npr. sušione koriste kao spremišta za svoju kramu, djelove namještaja drže na stubištu ili u hodnicima podruma, daske i ostatke građevinskog materijala na krovnim terasama itd. U etažiranim zgradama bi to bilo teže izvesti ili bi bili prisiljeni pitati druge za dozvolu.

Slovenci su mudro predvidjeli da se i zgrade koje nemaju sređen upis u zemljišnim knjigama odmah smatraju etažiranima i da se dozvoli njihovo parcijalno knjiženje dok se čeka da se ispune svi uvjeti za konačno knjiženje. Zbog toga nisu nikada u svoj zakon uveli prijelazno razdoblje.

Obveze za investitore

Ovim Zakonom bi trebalo obvezati investitore da već u toku gradnje izvrše etažiranje i sastave početni međuvlasnički ugovor.

Određivanje vlasničkih udjela

Također bi trebalo propisati metodologiju i parametre za određivanje vlasničkih udjela koji se moraju primjeniti pri etažiranju zgrada. Čak i kada zgrade nisu još etažirane može se i trebalo bi, na osnovu omjera korisnih površina posebnih dijelova i ukupne korisne površine zgrade, utvrditi vlasničke udjele i za njih u postocima, stotinkama ili tisućinkama što bi formulacije u mnogim odredbama pojednostavilo i skratilo.

Kada bi to ušlo u ovaj Zakon onda ne bi nepotrebno trebalo pisati: 'da se o odluci izjasne suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 50 posto ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 50 posto suvlasničkih dijelova'.

Bez obzira što stare zgrada mahom nisu etažirane, ovaj Zakon ne smije zanemariti pojam etažnih vlasnika pa bi trebalo voditi računa kako i kada se koriste pojmovi 'suvlasnik', a kada 'etažni vlasnik' jer pretpostavljam da je svakom pravniku jasno da je 'etažni vlasnik' uvijek i 'suvlasnik', dok 'suvlasnik' nije uvijek i 'etažni vlasnik'.

Sankcije za suvlasnike

Zakon, uz ostale novčane sankcije za vlasnike posebnih dijelova mora predvidjeti i sankcije za one suvlasnike koji ne dolaze na vjećanja vlasnika ili ne šalju svoje opunomoćenike i tako često spriječavaju ostale vlasnike da ostvaruju svoja osnovna građanska prava. Jedino ih sankcije mogu natjerati da se prestanu neodgovorno ponašati i da sudjeluju u radu tijela uprave.

Zaključak prije prijedloga dopuna i ispravka radne verzije Zakona

Ako netko tko je pravnik misli ozbiljno da predlažem previše odredbi i komplicirane odredbe, neka sebe zamisli jednog dana u ulozi suca koji treba odlučivati u parnici između suvlasnika i suvlasničke zajednice ili ove i upravitelja i na što će se osloniti. Možda na odredbe koje su ostale nedorečene, na tzv. šutnju zakona, na praktički nepostojeću pravnu praksu ili će morati izmišljati?

Prijedlog dopuna i ispravaka na RADNU VERZIJU ZAKONA O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA

DIO PRVI - OPĆE ODREDBE

Budući da Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, koji pobliže uređuje neka od temeljnih ustavnih prava i sloboda građana, kao što su pravo na posjedovanje i uživanje imovine i upravljanje njome, ima status organskog zakona zbog čega ima pravnu snagu veću od ordinarnih zakona, vjerujem da bi zato i odredbe ovog Zakona trebale poštovati i jasno isticati tu hijerarhiju.

Dakle, nije primjereno da se Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada određuje koja se pitanja i kada prepuštaju da ih uređuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Upravo bi obrnuto trebalo biti. Zato predlažem da se odredba 2. članka, kako je predložena od strane Ministarstva, briše i preformulirana uklopi u članak 1. Također ne vidim opravdani razlog zašto bi se izbjegavalo navesti pravo ime Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Predmet Zakona

Članak 1. 

Ovim se Zakonom uređuju odnosi između sudionika u području upravljanja poslovima zajednice vlasnika, a koji nisu obuhvaćeni ili razrađeni odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te odnosi u području tehničkog održavanjem zgrada, u svezi s tim prava, obveze i odgovornosti sudionika, određuju se radnje i postupci koji se pritom primjenjuju, definiraju se zajednički dijelovi zgrade, njihovo održavanje, postupak uspostave zajedničke pričuve i drugih fondova, izračunavanje minimalnog iznosa pričuve, način uplaćivanja sredstava, osnivanje i raspuštanje zajednice vlasnika posebnih dijelova, tijela uprave, podmirivanje dugova ..... i kaznene odredbe.

U skladu s prethodnim komentarom na cijeli prijedlog zakona predlažem novi članak.

Primjena Zakona

Članak 2. (novi)

Ovaj se Zakon primjenjuje:

  • na zajednice suvlasnika koje ispunjavaju uvjete iz članka 36. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a nisu si dale ustroj koji uspostavlja etažno vlasništvo;
  • na zajednice suvlasnika koje su ispunile uvjete iz članka 53. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
  • na privatne grupe nekretnina, u smislu odredbi iz Poglavlja xxxxx ovog Zakona.
  • na sporedne suvlasničke zajednice, pod kojima se podrazumjevaju one, koje nastaju u sklapu osnovne suvlasničke zajednice kad više etažnih vlasnika, za isključivo korištenje i uživanje, imaju na raspolaganju određene dijelove zgrade ili zajedničke sadržaje koji su funkcionalno i ekonomski neodvisni od cjeline.

Opet u skladu s komentarom na cijeli prijedlog zakona (zgrada je objekt, a ne subjekt) predlažem da se briše i članak 3. jer ako se prihvate nadopune koje predlažem (npr. članak 8.), onda nije uopće potreban.

Kad pojmovi u članku 4. već nisu poredani abecednim redom, kako je to uobičajeno u drugim zakonima, logičnije bi bilo da su poredane redoslijedom kojega predlažem. Smjatram da bi dobro bilo nadopuniti, odnosno preformulirati pojmove 'višestambena ili stambeno-poslovna zgrada' i 'upravljanje zgradom' te definirati neke druge pojmove.

Zatim ne vidim razlog zašto se stambeno-poslovna zgrada definira kao ona koja se sastoji od najmanje tri stana i jednog poslovnog prostora, dakle četiri posebna dijela, kada se već stambeno-poslovna zgrada definira kao ona koja se sastoji od najmanje tri stana, tj. od tri posebna dijela. Logično je stoga: 'od najmanje dva stana i jednog poslovnog prostora'.

Pojmovi

Članak 3. (U radnoj verziji čl. 4.)

(1) Pojedini pojmovi u smislu ovoga Zakona te propisa i akata koji se donose na temelju ovoga Zakona imaju sljedeće značenje:

  1. zgrada je višestambena ili stambeno-poslovna građevina, podijeljena na etaže i posebne dijelove, sa svim unutarnjim sadržajima, uređajima i sustavima s pripadajućim vanjskim pomoćnim objektima i pripadajućom zemljišnom česticom
  2. dio zgrade je dio višestambene ili stambeno-poslovne zgrade koji čini samostalnu tehničko tehnološku cjelinu (dilatacija, lamela i sl.)
  3. višestambena zgrada je zgrada namijenjena stanovanju, a sastoji se od najmanje tri stana
  4. stambeno-poslovna zgrada je zgrada namijenjena stanovanju i obavljanju poslovnih djelatnosti, koja se sastoji od najmanje dva stana i jednog poslovnog prostora
  5. poslovna zgrada sa više posebnih dijelova je zgrada koja je namijenjena isključivo za odvijanje poslovnih djelatnosti
  6. posebni dijelovi zgrade su stan, poslovni prostor i drugi dijelovi na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela zgrade
  7. stan je samostalna uporabna cjelina namijenjena stanovanju koja se sastoji od jedne ili više prostorija koje imaju poseban ulaz
  8. poslovni prostor je samostalna uporabna cjelina namijenjena obavijanju djelatnosti koja se sastoji od jedne ili više prostorija
  9. pomoćne prostorije su prostorije koje se nalaze izvan posebnog dijela zgrade, a služe njegovoj uporabi
  10. pomoćni objekti su manje zgrade izgrađene na zemljišnoj čestici koja pripada zgradi, a služe za smještaj kotlovnice, toplinske podstanice, hidroforske stanice i punionice električnih automobila te kao spremište, drvarnica, zatvorena garaža, i sl. te kotlovnica, toplinska potstanica ili hidroforska stanica koje su smještene u susjednoj zgradi, pod uvjetom da su izgrađene tako da ne služe zgradi u kojoj su smještene.
  11. etaža su svi prostori i sadržaji koji se nalaze na istoj visini od tla, unutar tlocrta zgrade, kao što su podrum, suteren, prizemlje, katovi, tavan i prohodna krovna terasa (ravan krov).
  12. upravljanje poslovima suvlasičke zajednice je djelatnost kojom se osigurava ispunjavanje obveza propisanih važećim propisima i dokumentima glede donošenja odluka o poduzimanju i financiranju aktivnosti koje su usmjerene na uređenje, održavanje i poboljšavnje uvjeta življenja u zgradama
  13. upravljanje poslovima održavanja zgrade je djelatnost kojom se osigurava ispunjavanje obveza propisanih važećim propisima i dokumentima glede fizičkog održavanja zajedničkih dijelova zgrada u stanju podobnom za uporabu
  14. prohodna terasa je ona koja ima propisanu ogradu (najmanje 1,0 m).
  15. neprohodna terasa je ona čija je ograda manja od propisane.
  16. odvojeni zajednički dijelovi su oni koje zbog položaja, tehničkih razloga ili propisa može ekskluzivno koristiti samo dio suvlasnika - grupa suvlasnika
  17. redovno održavanje su aktivnosti koje se poduzimaju unutar jedne godine radi održavanja zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine u funkcionalnom stanju
  18. izvanredno održavanje su aktivnosti koje se poduzimaju kada nastaju nepredviđene okolnosti, odnosno kada se prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima mogu definirati kao izvanredni poslovi, a njihovo se trajanje može protezati do tri godine
  19. invsticijsko održavanje su aktivnosti koje imaju za cilj unaprjeđenje projektiranih svojstava zgrade ili uvođenje novih sadržaja, a njihovo se trajanje može protezati do tri godine
  20. Suvlasnička zajednica/zajednica etažnih vlasnika je zajednica vlasnika posebnih dijelova u istoj zgradi zgradi

(2) Pojmovi uporabljeni u ovom Zakonu imaju značenje određeno Zakonom o vlasništvu i druga stvarna prava te zakonima kojima se uređuju prostorno uređenje i gradnja, ako ovim Zakonom nije propisano drukčije.

(3) Izrazi koji u ovom Zakonu imaju rodno značenje koriste se neutralno i odnose se na muške i ženske osobe.

DIO DRUGI - ZAJEDNIČKI DIJELOVI I UREĐAJI ZGRADE-VLASNIČKI UDJELI

I ovdje treba u redoslijed unijeti logiku, u nekim točkama preformulirati ili proširiti definicije i dodati neke nove točke u skladu s tekstom u odredbi o redovnom održavanju. Npr. sustav centralnog grijanja, sustav opskrbe toplom vodom, sustav kabelske televizije, sustav zajedničke klimatizacije i sl.

Uređaji: lift, kamera i snimač za video nadzor u predvorju i sl. Tu bi možda trebalo navesti koji se obavezno smatraju zajedničkima, a koje suvlasničke zajednice mogu isključiti.

Također, smatram da je jako važno da kad prestaju važiti PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima da se ipak zadrži odredba iz članka 377. i uvrsti u ovaj članak

Zajednički dijelovi i uređaji zgrade

Članak 4. ( u radnoj verziji čl. 5.)

(1) Zajedničkim dijelovima, sustavima i uređajima zgrade (u daljnjem tekstu: zajednički dijelovi zgrade), ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, smatraju se:

  1. nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija ne računajući podove i stropove, krovna konstrukcija, i druge vrste konstrukcija bitne za stabilnost zgrade)
  2. pokrov (crijep, limene ploče, hidroizolacija, zelena površina i sl.)
  3. prohodne i neprohodne zajedničke terase
  4. pročelja zgrade uključivo prozori i vrata zajedničkih dijelova zgrade (i ulazna vrata u posebne dijelove)
  5. toplinski omotač zgrade
  6. krovna okna (krovni prozori, svjetlosne kupole, svjetlarnici i slično)
  7. elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (kapci, žaluzine, grilje, brisoleji i sl.)
  8. krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade
  9. dimnjaci i pasivni ventilacijski kanali
  10. trijemovi, predvorja, zajednička stubišta i hodnici, s pripadajućom opremom
  11. prostori koji služe uporabi svih posebnih dijelova zgrade (prostori za pranje i/ili sušenje rublja, prostori za zajedničke sanitarne čvorove, podrumi, drvarnice, tavani, skloništa, unutarnje garaže, spremišta za bicikle i dječja kolica, prostori za odlaganje kućnog otpada, prostori za dovoz i odvoz robe, rampe i dr.)
  12. prostori koji služe za smještaj i rad zaposlenika zajednice suvlasnika (vratarnica, radionica za domara, spremište za čistačicu, stan za vratara, domara ili kotlovničara.
  13. prostori kroz koje prolaze ili se u njima nalaze instalacije koje su zajednički dijelovi i uređaji zgrade te prostori između temelja, između zadnje međukatne konstrukcije i pokrova i drugi prostori koji nisu projektirani za boravak ljudi ili ostavljanje stvari,
  14. protupožarni sustavi i instalacije, uključujući one za rano otkrivanje i javljanje požara, sigurnosna (panik) rasvjeta te hidranti i protupožarni aparati u zajedničkim dijelovima zgrade,
  15. požarni prilazi, stubišta i ljestve,
  16. okna za dizala i druge slične konstrukcije
  17. dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu
  18. unutarnja instalacija za dovod električne energije do brojila etaže ili posebnog dijela nekretnine, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električna instalacija stubišne, nužne i panik rasvjete i za druga trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, uključujući pomoćne uređaje za održavanje rada liftova i druge opreme u slučaju prekida napajanja električnom energijom iz javne mreže (električni agregati, aku baterije i drugi uređaji za privremeno napajanje i sl.)
  19. instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaji, od ulaza u zgradu do etaže ili do posebnog dijela nekretnine, odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedinu etažu ili za posebni dio nekretnine,
  20. kamera sa snimačem za video nadzor u predvorju zgrade,
  21. telefonske i ostale telekomunikacijske instalacije (Internet,kabelska TV) do mjesta razdvajanja na etaži ili za posebni dio zgrade
  22. zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije, uključujući satelitske, pojačala signala i svi drugi zajednički uređaji koji omogućuju redoviti prijam do mjesta razdvajanja na etaži ili za posebni dio zgrade,
  23. instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za posebni dio zgrade,
  24. unutarnja instalacije za dovod i razvod plina do brojila etaže ili posebnog dijela nekretnine,
  25. unutarnja vodovodna instalacija od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja za pojedini posebni dio zgrade, odnosno do vodomjera na etaži ili u posebnom dijelu zgrade, uključujući vodovodne instalacije u sanitarnim čvorovima u zajedničkim dijelovima zgrade, uređaj za povećanje pritiska vode, bunar za vodu, zajedničko hidroforsko postrojenje i pumpna stanica za vodu, čak i kada se nalazi u pomoćnom objektu,
  26. unutarnje instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni odvodi, uključujući sanitarne uređaje i kanalizaciju u zajedničkim dijelovima zgrade, prepumpne stanice za otpadne vode, temeljne instalacije, revizijska okna, septičke jame, i uređaje za pročišćavanje otpadnih voda,
  27. unutarnje instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do brojila na etaži ili u posebnom dijelu nekretnine, a u nedostatku istog do ventila grijaćih tijela, odnosno do glavnog ventila na etaži ili u posebnom dijelu nekretnine, uključujući kotlovnicu ili toplinsku podstanicu, čak i ako se nalaze u pomoćnom objektu,o te radijatore i druga grijaća tijela u zajedničkim dijelovima zgrade,
  28. sustav, naprave i razvodni cjevovod za ventilaciju, za centralizirani sustav za grijanje na topli zrak i za klimatizaciju zraka,
  29. svi ostali komunalni priključci, koji su namijenjeni zajedničkoj uporabi,
  30. zajednički sustav sunčanih kolektora, fotonaponskih modula i izmjenjivača topline,
  31. gromobranske instalacije,
  32. kanali za smeće,
  33. poštanski sandučići (kada su već uključeni u redovno održavanje)
  34. garaža u pomoćnom objektu,
  35. otvoreno nepodijeljeno parkiralište,
  36. bazen ili teretana
  37. dječje ili sportsko igralište,
  38. odlagalište smeća u vanjskom ograđenom ili zatvorenom prostoru,
  39. zemljište na kojem je zgrada smještena, kao i drugo zemljište na kojem su ispunjeni uvjeti zajedničkog vlasništva (okućnica, dvorište, vrt, vanjske površine predviđene za parkiranje i sl.)
  40. ograda građevne čestice zgrade, staze, potporni zidovi i druge pomoćne građevine na građevnoj čestici koje služe uporabi zgrade, osim onih koje pripadaju posebnim dijelovima zgrade te uređeni i neuređeni dijelovi građevne čestice zgrade.

(2) Ako se u jednoj zgradi nalaze zajednički dijelovi i uređaji koji koriste i drugim zgradama (krov, oluci, fasada, pregradni zidovi, kotlovnica, toplinska stanica, nadstojnički stan i sl.), vlasnici tih nekretnina dužni su sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju tih zajedničkih dijelova.

Trebalo bi ubaciti slijedeće članke:

Neodvojivost zajedničkih dijelova

Članak 6. (novi)

(1) Zajednički dijelovi, sustavi, uređaji i ostali sadržaji zgrade, u skladu sa člankom 69. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ne mogu se prenijeti na druge suvlasnike, posebno ako postoji namjera da se izbjegnu obveze koje proizlaze iz njihovog održavanja.

(2) Ako su neki zajednički dijelovi, sustavi i uređaji, zbog specifične konfiguracije nekretnine, predmet zajedničkog i ekskluzivnog uživanja grupe suvlasnika, u međuvlasničkom ugovoru će se oni utvrditi kao odvojeni zajednički dijelovi.

Vlasnički udjeli

Članak 7. (novi)

(1) Svakom posebnom dijelu nekretnine ili etaži, u skladu sa člankom 36. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, za sudjelovanje u upravljanju poslovima suvlasničke zajednice/zajednice etažnih vlasnika i u ispunjavanju obveza koje proizlaze iz uživanja zajedničkih dijelova, pripada razmjerni vlasnički udio koji se temelji na slijedećim parametrima:

  • odnos korisne površine ili obujma posebnog dijela nekretnine prema ukupnoj površini ili obujmu zgrade,
  • uporabna vrijednost posebnog dijela nekretnine u odnosu na ukupnu uporabnu vrijednost nekretnine;
  • novčana vrijednost posebnog dijela nekretnine u odnosu na ukupnu vrijednost nekretnine, obje utvrđene istom metodom;.
  • smještaj unutar zgrade: unutarnji, rubni, iznad podruma, iznad predvorja, pod kosi krov, pod prohodnu ili neprohodnu terasu (ravni krov) i sl.;
  • usmjerenost : istočno, jugo-istočno južno, jugo-zapadno, zapadno, sjevero-zapadno, sjeverno, sjevero-istočno;
  • visina u odnosu na nultu etažu (prizemlje, suteren, mezzanino, kat, potkrovlje ili mansarda);
  • stanje opremljenosti ili uređenosti (wc + posebna kupaonica, dvije kupaonice, ostava, prostorija za pranje veša i peglanje, balkon, lođa, terasa, veranda itd.);
  • ostakljenje (veličina i broj prozora, staklene stijene itd.);
  • pogled (dvorište, ulica, park, panorama);
  • mogućnosti uporabe zajedničkih dijelova, sustava, uređaja i drugih sadržaja.

(2) Vlasničke udjele iz prethodnog stavka, u skladu sa člankom 75. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određuje investitor, jedini vlasnik zgrade prije početka prodaje posebnih dijelova/etaža ili udruženi investitori, odnosno osobe koje su se udružile u zajednički projekt izgradnje zgrade i koje su se unaprijed dogovorile o podijeli po posebnim dijelovima ili etažama.

Napomena: Članak 75. ZOV-a predviđa mogućnosti da investitor izvrši etažiranje zgrade, međutim bilo bi dobro da to bude obveza.

(3) Vlasnički udjeli suvlasnika u odvojenom zajedničkom dijelu utvrđuju se unutar grupe suvlasnika/etažnih vlasnika, koji imaju mogućnost njihovog ekskluzivnog uživanja, na način utvrđen u stavku 1.

(4) Odvojeni zajednički dio se može odgovarajućim radovima i preinakama preoblikovati u zajednički dio i obrnuto, uz suglasnost svih etažnih vlasnika.

(5) Vlasnički udjeli, izraženi u postocima, stotinkama ili tisućinkama i sistematizirani u odgovarajućim tablicama, biti će obrazac za određivanje snage glasova s kojima pojedini suvlasnici/etažni vlasnici sudjeluju u donošenju pravovaljanih odluka te udjela s kojima sudjeluju u koristima i obvezama koji su poslijedica zajedništva.

Napomena: Sada kod nas se ti udjeli prikazuju u m2 ili postocima, no u Francuskoj i Italiji praksa je pokazala da je praktičnije vlasničke udjele prikazivati u tisućinkama. Naime, da bi računica bila dovoljno precizna, nije potrebno koristiti brojeve sa decimalama. U Francuskoj, u slučaju vrlo velikih suvlasničkih zajednica koriste još „finiju“ podijelu : desettisućinke ili čak stotisućinke.

(6) Iznimno od odredbe iz 2. stavka, dok suvlasnička zajednica ne okonča postupak usklađivanja podataka u zemljišnim knjigama za zgradu, vlasnički udio pojedinog suvlasnika/etažnog vlasnika biti definiran udjelom korisne površine njegovog posebnog dijela ili etaže u ukupnoj korisnoj površini zgrade.

(7) Veličine vlasničkih udjelamogu se naknadno ispraviti ili izmjeniti, u skladu sa člankom 76. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čak i u korist samo jednog suvlasnika/etažnog vlasnika, u slijedećim slučajevima:

  • kada je utvrđeno da su poslijedica greške,
  • kada se razmjerna vrijednost etaže ili posebnog dijela nekretnine, makar i jednog suvlasnika/etažnog vlasnika, promjeni kako dopuštaju članci 77. i 78. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, zbog promjenjenih uvjeta u jednom dijelu zgrade kao poslijedica nadogradnje kata, radova za fizičku podjelu katova ili posebnih djelova i njihovih dodataka u svrhu formiranja novih manjih i neovisnih cjelina, kao poslijedica povećanja njihovih površina objedinjavanjem s drugima prostorima koji s njima graniče ili povećanja ili smanjenja broja posebnih dijelova nekretnine zbog odvajanja nekih cjelina.

(8) U svrhu ispravka ili promjene suvlasničkih udjela, može se na sudu prozvati samo Suvlasnička zajednica/Zajednica etažnih vlasnika i to u osobi Upravitelja, koji je obvezan bez oklijevanja o tome obavjestiti sve suvlasnike/etažne vlasnike, a ako ne ispuni ovu obvezu može biti opozvan i/ili se od njega može tražiti naknada za nastalu štetu.

(9) Naknadno izvršena poboljšanja ili pretrpljene štete na pojedinoj etaži ili posebnom dijelu nekretnine ni u kom slučaju ne mogu biti razlog ispravka ili promjene vlasničkih udjela iz stavka 1.

DIO TREĆI - MEĐUVLASNIČKI UGOVOR - UPRAVLJANJE-SUVLASNIČKA ZAJEDNICA/ZAJEDNICA ETAŽNIH VLASNIKA

Suvlasnička zajednica/Zajednica etažnih vlasnika

Članak 8.

Suvlasnička zajednica/zajednica etažnih vlasnika je pravni subjekt putem kojega suvlasnici/etažni vlasnici solidarno izvršavanju zajedničke ovlasti i obveze u svezi zajedničkih dijelova zgrade.

U 3. stavku članka 16. trebalo bi izbaciti odredbu o imenu osobe koja će upravljati nekretninom jer je to nelogično, nepotrebno i suprotno praksi u EU. U ugovoru o upravljanju se navodi ime upravitelja! Suvlasnici imaju mogućnost, kada to smatraju potrebnim, da iz više opravdanih razloga mogu upraviteljima otkazati pa se može dogoditi da se takve situacije ponove više puta u kraćim vremenskim razmacima. Kada bi ostalo kako je predložilo Ministarstvo, nepotrebno bi se prisiljavalo suvlasnike da kod svake promjene upravitelja potpisuju i novi aneks međuvlasničkom ugovoru što nema smisla.

Međuvlasnički ugovor je temeljni dokument zajednice vlasnika koji im daje sigurnost u međusobnim odnosima i trebao bi trajati u vremenu pa nije dobro da se mijenja često. 

Kod odgovornosti upravitelja nije potrebno posebno naglašavati da se ona odnosi na poslove koje bi on trebao obavljati jer se to podrazumijeva kada su oni već prethodno spomenuti u istoj rečenici.

Kad se napokon ukidaju odredbe Glave 3. u Dijelu devetom, Prijelazne i završne odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u daljim komentarima ZOV), što pozdravljam, prestaje važiti i članak 375. najtoplije bih preporučio, da se u novi zakon više ne uključuje funkcija 'suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama', takozvanog 'ovlaštenog predstavnika', zato što ju više ne spominje niti jedan drugi članak ZOV, a pogotovo jer takva nije poznata u praksi u EU gdje, prema trećim osobama, etažni vlasnici imaju samo jednog predstavnika u osobi upravitelja.

Pametnije je, a slijedi praksu u nekim članicama EU, da se u velikim zgradama, sa npr. preko četrdeset posebnih dijelova, predvidi mogućnost osnivanja tijela suvlasnika (odbor ili vijeće i sl.), koje bi djelovalo kao suradnik upravitelju i prva kontrola njegovog rada. Takvo tijelo od tri ili pet članova, u kojemu bi se predsjednik birao na rok od dvije do tri godine, a ostali članovi bi se mogli svake godine rotirati po unaprijed utvrđenom redoslijedu, slično kao u Španjolskoj. Iz rada takvoga tijela izuzeti bi trebali biti samo oni suvlasnici za koje je očito da to ne mogu ili koji mogu priložiti dokaze o zdravstvenim ili poslovnim razlozima (rad u drugom gradu, inozemstvu, pomorci isl.). Za tijelo od više osoba ipak postoji daleko manja vjerojatnost da će zastraniti.

Članak 16. bi trebalo svakako proširiti. ZOV u članku 85., stavak 4. ne obvezuje suvlasnike da sklope međuvlasnički ugovor, stoga prema praksi u EU, malim bi zajednicama trebalo ostaviti izbor.

Jedan od sadržaja međuvlasničkog ugovora trebala bi svakako biti izjava suvlasnika/etažnih vlasnika da potpisivanjem ugovora utemeljuju suvlasničku zajednicu/zajednicu etažnih vlasnika koja će biti subjekt koji odlučuje i odgovara za sve obveze i terete koji proizlaze iz uživanja nad zajedničkim dijelovima zgrade i nosioc pravnih poslova, što zgrada kao stvar, objekt ne bi trebala biti.

Budući da predstavnici suvlasnika u najvećem broju slučajeva nisu dorasli voditi poslove oko sastavljanja i potpisivanja međuvlasničkog ugovora, a kamo li to još i kvalitetno, ako već nisu povjereni nekom odvjetničkom uredu, trebali bi ih obaviti upravitelji.

Međuvlasnički ugovor

Članak 9. (u radnoj verziji čl 16.)

(1) Kada zgrada, odnosno dio zgrade, ima četiri (4) ili više suvlasnika/etažnih vlasnika, u skladu s pravima i obvezama koje uređuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i ovaj Zakon, oni će sklopiti međuvlasnički ugovor kojim uređuju prava, obveze i međusobne odnose u pogledu upravljanja nekretninom u svrhu primjerenog održavanja i korištenja zajedničkih dijelova.

(2) Odredbe ugovora iz 1. stavka ne mogu umanjiti prava pojedinih suvlasnika/etažnih vlasnika koja proizlaze iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i ovog Zakona, kupoprodajnih isprava i običaja.

(3) Ugovor iz stavka 1. ovoga članka sklapa se u pisanom obliku.

(4) Savki suvlasnik/etažni vlasnik može preuzeti inicijativu za izradu međuvlasničkog ugovora ili za reviziju postojećeg.

(5) Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito:

  • opće podatke o nekretnini
  • opis nekretnine s popisom svih pripadajućih dijelova (kratki opis posebnih dijelova s dodacima, kao što su garaža, tavan, podrum ili otvoreno parkirno mjesto i zajedničkih dijelova, sustava, instalacija i drugih zajedničkih sadržaja)
  • veličine svih posebnih dijelova ili etaža s osobnim podacima vlasnika koji su nužni za poslovanje suvlasničke zajednice u skladu s ugovorom (adresa, OIB, br. stana) i s pripadajućim vlasničkim dijelima koje su iskazane na posebnom prilogu koji će se dopunjavati kod svake promjene vlasništva
  • veličine zajedničkih dijelova nekretnine
  • veličine odvojenih zajedničkih dijelova nekretnine s popisom suvlasnika/etažnih vlasnika koji ih koriste s pripadajućim udjelima u troškovima održavanja
  • uvjete i način upravljanja nekretninom i tijela uprave
  • uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
  • uvjete i način korištenja zajedničkih prostora, odvojenih zajedničkih prostora, sustava, uređaja i drugih sadržaja te zemljišta koje pripada nekretnini (kućni red)
  • uvjete i način korištenja stana koji je namijenjen nadstojniku ili portiru,
  • eventualne posebne usluge (npr. prijemna služba-portirnica, domar, osiguranje i sl.)
  • opseg poslova koje će obavljati upravitelj i njegove odgovornosti
  • odluku o utemeljenju Suvlasničke zajednice/Zajednice etažnih vlasnika.

(6) Odredbe međuvlasničkog ugovora ne mogu braniti držanje uobičajenih kućnih životinja (ljubimaca).

(7) Suvlasnici/etažni vlasnici na zajedničkoj sjednici potpisuju međuvlasnički ugovor stavljanjem potpisa na posebni prilog iz stavka 5. i tim činom potvrđuju odluku o utemeljenju Suvlasničke zajednice/
Zajednice etažnih vlasnika.

(8) Odredbe međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike kada ga potpišu suvlasnici/etažni vlasnici koji zajedno imaju najmanje polovicu vlasničkih udjela.

(9) Odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju puni učinak i na suvlasnike/etažne vlasnike koji, bez obzira po kojem naslovu, stječu vlasništvo u zgradi nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora.

(10) Suvlasnik/etažni vlasnik koji smatra da odredbe međuvlasničkog ugovora krše neko od njegovih prava može ga osporavati pred sudom u roku od 30 kalendarskih dana od dana kada je na Zboru suvlasnika/etažnih vlasnika proglašen valjanim, a onom koji iz opravdanih razloga nije bio prisutan, rok teče od dana kad mu je uručena odluka.

(11) Međuvlasnički ugovor se može mijenjati glasovima prisutnih koji zajedno imaju najmanje polovicu vlasničkih udjela.

(12) Ako preinake međuvlasničkog ugovora, u odnosu na izvornu verziju, ne prelaze obim od 10%, dovoljno je sastaviti aneks, koji će se potvrditi u skladu s člankom 8.

(13) Posjeduje li koji suvlasnik/etažni vlasnik sam natpolovičnu većinu vlasničkih udjela, pri donošenju odluka koje se odnose na redovno i izvanredno poslovanje, investicije za poboljšice ili potpisivanje međuvlasničkog ugovora i ugovora o održavanju, za glasovanje će mu se priznati samo polovica ukupnih vlasničkih udjela.

Napomena: takva bi odredba bila poželjna da mu se onemogući da zloupotrijebi privilegirani položaj jačega za nametanje svoje volje ostalim etažnim vlasnicima.

(14) Upravitelj je dužan, u roku od 60 dana od proglašenja međuvlasničkog ugovora valjanim, da primjerak dostavi svakom suvlasniku/etažnom vlasniku.

(15) Primjerak međuvlasničkog ugovora, upravitelj predaje u registar .............., pri .......

Napomena: U mnogim članicama EU uobičajeno da to bude u lokalnom katastarskom uredu. Tu bi bilo zanimljivo znati što misli naš zakonodavac.

Upravljanje

Članak 10.

(1) Pod upravljanje višestambenom, stambeno-poslovnom i poslovnom zgradom s više posebnih dijelova, ovaj Zakon podrazumijeva donošenje odluka i njihovo ostvarivanje poduzimanjem odgovarajućih aktivnosti, nastupanjem u pravnom prometu kao i u postupcima pred nadležnim tijelima, u svrhu osiguranja u zgradi uvjeta za boravak, primjereno korištenje te u svrhu održavanja i očuvanja njene osnovne namjene i bitnih karakteristika, kao cjeline.

(2) Suvlasnici/etažni vlasnici će sudjelovati u upravljanju nekretninom, u skladu sa člankom 85. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, putem upravnih tijela Suvlasničke zajednice/Zajednice etažnih vlasnika.

(3) Suvlasnici/etažni vlasnici, u skladu sa člankom 85. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, odgovoraju za ispunjavanje zajedničkih novčanih obveza, po pravilima koji vrijede za djeljive obveze, a koje proizlaze iz naslova upravljanja i održavanja zgrade, djelujući prema trećima kao Suvlasnička zajednica/Zajednica etažnih vlasnika.

(4) Suvlasnici/etažni vlasnici u zgradama sa manje od 4 posebna dijela ako odustanu od potpisivanja međuvlasničkog ugovora mogu odluke u svezi uređunja prava, obveza i međusobnih odnosa u pogledu upravljanja nekretninom u svrhu primjerenog održavanja i korištenja zajedničkih dijelova, upravljanja i održavanja zgrade donositi sporazumno u skladu s odredbama ovog Zakona.

DIO ČETVRTI - ODRŽAVANJE, ZAJEDNIČKA PRIČUVA I OBVEZA OSIGURANJA ZGRADE

Održavanje zajedničkih dijelova zgrade izvršava se naprije u interesu vlasnika, iako mnogi od njih toga nisu svjesni, a zatim i u javnom interesu.

Održavanje zajedničkih dijelova zgrade

Članak 11. (u radnoj verziji čl. 6.)

Održavanje zajedničkih dijelova zgrade je skup aktivnosti kojima se u interesu suvlasnika/etažnih vlasnika i javnom interesu održavaju projektirane osobine zgrade u pogledu očuvanja temeljnih zahtjeva za građevinu i uporabne vrijednosti na razini propisanoj važećim propisima.

Prva rečenica u članku 7. nije uopće potrebna jer se podrazumijeva da se određuje održavanje, a i ZOV na to obvezuje pa predlažem da se briše.

Vrste održavanja zajedničkih dijelova zgrade

Članak 12. (u radnoij verziji čl. 7.)

Vrste održavanja zajedničkih dijelova zgrade su redovito i izvanredno održavanje.

Predlažem da se u članku 8. preformulira 1. stavak. Naime, važnije i jasnije je ukazati da se te aktivnosti izvode tijekom jedne poslovne godine i da se mogu predvidjeti, nego da se izvode redovito jer se to već u naslovu jasno podrazumijeva.

Moraju se predvidjeti u godišnjem planu redovnog održavanja kojega prihvaća zbor suvlasnika, stoga je nužno da takav zbor sazove i vodi upravitelj, a ne predstavnik suvlasnika!

Redovito održavanje

Članak 13. (u radnoj verziji čl 8.)

(1) Redovito održavanje su aktivnosti koje se uobičajeno obavljaju tokom jedne poslovne godine radi ispunjavanja obveza propisanih važećim propisima te održavanja zajedničkih dijelova zgrade u funkcionalnom stanju u skladu s izjavom izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine, tehničkim uputama i specifikacijama, normama ili prema očitoj potrebi i koje se mogu unaprijed planirati.

(2) Redovito održavanje obuhvaća osobito:

  1. servisne preglede, ispitivanja sigurnosti odnosno ispravnosti na elektro instalaciji, vodovodnoj instalaciji, uključujući uređaj za povećanje pritiska vode, kanalizaciji uključujući prepumpne uređaje, plinskoj instalaciji, instalaciji centralnog grijanja, instalaciji ventilacije i klimatizacije, dizalu, antenskoj, telefonskoj i drugoj kablovskoj instalaciji, instalaciji zvona i internog govornog uređaja, protupožarnoj instalaciji i opremi, gromobranskoj instalaciji, fasadi, krovnoj konstrukciji, limariji, dimnjaku, stolariji i bravariji zajedničkih dijelova zgrade, parkirališnim i garažnim rampama, rasvjeti i zajedničkim dijelovima zgrade te poštanskim sandučićima i sl., zamjene/popravci pojedinih potrošnih ili dotrajalih dijelova zajedničkih dijelova zgrade, bojanje zajedničkih dijelova zgrade, ugađanje, čišćenje, podmazivanje, servisiranje ugrađene opreme i uređaja, provjera tekućina i druge aktivnosti koje su predviđene projektom zgrade i dokumentacijom te opreme, uređaja ili instalacija zajedničkog dijela zgrade, otklanjanje nedostataka na zajedničkim dijelovima zgrade odnosno njezinim dijelovima na način i u opsegu potrebnom da se zatečeno stanje zgrade uskladi s projektiranim stanjem zajedničkih dijelova zgrade
  2. čišćenje stubišta i drugih zajedničkih dijelova zgrade
  3. čišćenje i uređenje građevne čestice zgrade
  4. čišćenje snijega i leda na javnoj površini uz zgradu, odnosno građevnu česticu zgrade
  5. deratizaciju i dezinsekciju.

Izvanredno održavanje

Članak 14. (u radnoj verziji čl. 9.)

Pod izvanrednim održavanjem smatraju se hitni i nužni popravci te investicijsko održavanje.

Svaki kvar na liftu ne ugrožava život i zdravlje ljudi. Trebalo bi razlikovati koji su to kvarovi. U nekim zgradama stanari mogu bez većih poslijedica tjednima biti bez mogućosti korištenja lifta, npr. pri njihovoj obnovi.

Upravitelj bi u skladu sa praksom u EU trebao biti dužan da u roku od tri dana nakon izvršenja Hitnih popravaka obavijestiti suvlasnike što je poduzeo i potrošio.

Ministarstvo bi trebalo utvrditi tko će financirati ili pomoći financirati te radove kada stanje na fondu pričuve nije dostatno!

Hitni popravak

Članak 15. (u radnoj verziji čl. 10.)

(1) Hitni popravak je aktivnost kojom se otklanja uzrok neposredne opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade, odnosno aktivnost kojom se otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi, a ne može se unaprijed predvidjeti.

(2) Hitni popravak podrazumijeva dovođenje uzroka opasnosti u kontrolirano stanje u najkraćem mogućem roku.

(3) Hitnim popravkom smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade osobito u slučaju:

  1. kvarova na plinskim instalacijama
  2. kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu
  3. puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije
  4. kvarova na električnoj instalaciji
  5. znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala
  6. prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg oštećenja krova
  7. narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade
  8. kvarova na dizalu koji potencialno ugrožavaju život i zdravlje ljudi
  9. otpadanja dijelova fasade, limarije, crijepova, i sl.

(4) Upravitelj ne treba ishoditi suglasnost suvlasnika/etažnih vlasnika za hitni popravak, ali je dužan da ih u roku od tri dana obavijestiti o poduzetim radnjama i o visini troškova.

(5) U slučaju da na računu pričuve ne bude dovoljno sredstava suvlasnici/etažni vlasnici će razliku pokriti novim uplatama.

1.) 1. stavak članka 11. treba preformulirati, a pogotovo treba brisati pojam „neposredna opasnost“ jer je to već uređeno u članku 10. „Postavljanje“ izolacije zidova ... se može tumačiti poboljšicom, „obnavljanje“ ili „sanacija“ ovdje su primjereniji pojmovi.

Mislim da bi bilo dobro da se doda još jedan stavak kojim se suvlasnici obvezuju da sa nekim radovima ne odugovlače preko razumne granice.

2.) Članak 85., stavak 4. ZOV (Uprava svih suvlasnika) određuje : 'Suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova .......', dakle ovaj Zakon (nižeg ranga) ne može to derogirati!

3.) Radovi iz ovog članka često iziskuju velike troškove koji mogu nadilaziti i više puta sredstva koja se godišnje uplaćuju u pričuvu. Ne može se prihvatiti odredba koja upravitelju daje ovlast da samostalno odluči utrošiti sva sredstva iz pričuve i povrh toga još zadužiti vlasnike zgrade za više godina, bez da ih išta pita. To u ostalim članicama EU ne postoji!

Lift koji miruje u prizemlju ili na bilo kojem katu, a vrata su mu blokirana, ne ugrožava život i zdravlje osoba, osim ako u zgradi nema invalida, srčanih bolesnika i asmatičara, stoga je njegov popravak uvijek nužan, ali ne i uvijek hitan.

Nužni popravak

Članak 16. (u radnoj verziji čl. 11.)

(1) Nužni popravak je aktivnost kojom se trajno otklanjaju uzroci kvarova na zajedničkim dijelovima zgrade pogotovo ako je očito da mogu u bliskoj budućnosti rezultirati opasnostima za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade, odnosno aktivnost kojom se trajno otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi.

(2) Nužnim popravkom smatra se poduzimanje radova osobito radi:

  1. popravka ili rekonstrukcije krovne konstrukcije, pokrova, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, stubišta, temelja, svih instalacija koje su zajednički dio zgrade, fasade zgrade
  2. obnavljenje izolacije zidova, podova i temelja zgrade
  3. popravka liftova radi uspostave njihove redovne funkcije
  4. sanacije klizišta.

(3) Vlasnici zgrade ne mogu odustati od onih nužnih popravaka za koje je izvjesno da bi u kraćem vremenu mogli rezultirati opasnostima za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari.

(4) Upravitelj mora ishoditi suglasnost suvlasnika za način financiranja nužnih popravaka.

Treba malo proširiti definiciju 1. stavka i navesti puni naziv Zakona na koji se poziva.

Investicijsko održavanje

Članak 17. (u radnoj verziji čl. 12.)

(1) Investicijsko održavanje obuhvaća aktivnosti koje imaju za cilj održavanje zajedničkih dijelova zgrade u funkcionalnom stanju za dugi period, povećanje energetske učinkovitosti zgrade, unaprjeđenje projektiranih svojstava zgrade ili uvođenje novih, čak i luksuznih, sadržaja za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine.

(2) Zahvat investicijskog održavanja koji po svojoj prirodi ili opsegu premašuje okvire redovnog upravljanja nekretninom smatra se poboljšicom u smislu odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

S gledišta raširene europske prakse u ZOV-u izraz 'pričuva' (vjerojatno preuzet iz austrijskog lošeg zakona) je upotrijebljen prilično nesretno. Naime, on odmah asocira na sredstva koja se čuvaju za izvanredne slučajeve, a ne za redovne potrebe, dok se u europskoj praksi jasno odvajaju ta dva slučaja.

U svjetlu predloženih obveza upravitelja pod točkom 20. u članku 28. da otvara posebne račune za posebne svrhe, toplo bih preporučio da se ugledamo na europsku praksu gdje za pokrivanje troškova koji spadaju u redovno i izvanredno održavanje i plaćanje naknada za redovne obveze i usluge predviđen je Fond za redovno poslovanje zgrade i ta sredstva se ne mogu koristi za druge svrhe.

Za nepredviđene radove, poboljšice, inovacije i ostale potrebe otvaraju se drugi fondovi, pogotovo iz razloga što se ne mogu uvijek svim troškovima teretiti svi etažni vlasnici. U takve fondove, koje bi trebalo otvarati za svaku specifičnu svrhu, trebalo bi uplačivati sredstva uz posebnu evidenciju. Sredstva se mogu prikupljati zbirno, ali uvijek mora biti potpuno jasno koliko od ukuonog iznosa ide u koji fond.

Npr. Fond pričuve bio bi namjenjen za pokrivanje iznenadnih i nepredviđenih troškova, a obično u EU iznosi 1/5 iznosa koji se prikuplja za Fond za redovno poslovanje zgrade. Kod nas vlasnici u zgradama pričuvu doživljavaju kao neprozirnu vreću iz koje se plaća sve i svašta i izvan njihove kontrole. Dakle, dobro bi bilo da se jedinstveni fond koji mi sada neprimjereno zovemo pričuvom da se odvoji u dva osnovna fonda: tzv. (zajednički) Fond za redovno održavanje i Pričuvu (rezervni fond za nepredviđene događaje).

Budući da se u 3. stavku uređuje da se pričuva može koristiti i za investicijsko održavanje to ne treba navesti i u 2. stavku pa sam taj dio izbacio.

Zajednička pričuva (novčani fondovi)

Članak 18. (u radnoj verziji čl. 13.)

(1) Zajednička pričuva (ili fondovi koje gore predlažem) su novčana sredstva namijenjena, sukladno članku 85. i 90. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima za financiranje troškova upravljanja poslovima suvlasničke zajednice/zajednice etažnih vlasnika te održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u što su uključeni i naknada za Upravitelja, plaća za domara, vratara, kotlovničara, čišćenje, fizičko osiguranje i sl., utrošak električne energije za stubišnu rasvjetu, strojarnicu dizala, kotlovnicu, odnosno toplinsku podstanicu, energenti i voda za proizvodnju toplinske energije i ne mogu se smatrati dijelom Upraviteljeve stečajne mase i za njima ne mogu posizati Upraviteljevi vjerovnici u ovršnom postupku.

(2) U tu će svrhu Upravitelj otvoriti posebni račun (žiro ili posebni poštanski ili bankovni ili tekući račun, ako se nađe adekvatno rješenje?) na ime suvlasničke zajednice/zajednice etažnih vlasnika.

(3) Fond/ovi iz 1. stavka ovog članka se mora/ju osnovati u trenutku kada Zbor suvlasnika suvlasničke zajednice/zajednice etažnih vlasnika prihvati prvi godišnji plan održavanja i tu svrhu suvlasnici/etažni vlasnici, u skladu sa svojim vlasničkim udjelima, moraju odmah uplatiti iznos koji nije manji od 20 posto iznosa predviđenog godišnjim planom održavanja (ili neki drugi postotak koji odredi zakonodavac).

Napomena: Npr. u Španjolskoj odmah se mora popuniti u cijelosti fond za redovno održavanje i tako na početku svake godine.

(4) Popunjenost fondova (pričuve) ne smije nikada pasti ispod minimalnog iznosa utvrđenog u skladu sa prethodnim stavkom.

(5) Kada popunjenost fondova iz 1. stavka premaši planirane vrijednosti za 10 posto suvlasnici/etažni vlasnici nisu više obvezni dalje izdvajati za njihovo punjenje, sve dok se iznos ne spusti ispod planirane vrijednosti.

(6) Suvlasnici/etažni vlasnici koji su otuđili svoj posebni dio ne mogu ni po kojoj osnovi tražiti povrat iznosa već uplaćenog u zajedničke fondove, a novi će vlasnik nastaviti plaćati samo razliku do punog godišnjeg iznosa predviđenog odlukama Zbora.

(7) Sredstva zajedničke pričuve koriste se prema godišnjem programu upravljanja poslovima Suvlasničke zajednice/Zajednice etažnih vlasnika i godišnjeg održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno prema višegodišnjem programu održavanja zgrade za pokriće troškova redovitog održavanja, hitnih popravaka, nužnih popravaka, osiguranja zgrade, naknade za rad upravitelju, nabave alata za čišćenje i održavanje (ljestve, lopate, metle i sl.), sitnog potrošnog materijala (žarulje, sredstva za čišćenje i sl.) i otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka.

(8) Sredstva zajedničke pričuve mogu se u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom koristiti i za pokriće troškova investicijskog održavanja i/ili otplate zajma za financiranje tih troškova, ako se time ne dovodi u pitanje financiranje troškova iz stavka 2. ovoga članka.

(9) Na završetku poslovne godine Upravitelj će sastaviti i prezentirati na redovnoj sjednici Zbora godišnji izvještaj koji mora sadržavati :

  • sažetu kronologiju događaja i poduzetih mjera, sa naglaskom na ujecaj koji imaju na tekuće odnose i još nerješene probleme,
  • analitički prikaz prihoda i rashoda,
  • saldo na transakcijskom računu, odnosno stanje pojedinih fondova i možebitna neiskorištena sredstva,
  • svaki drugi podatak u svezi imovinskog stanja suvlasničke zajednice.

(10) Zbor suvlasnika može u svakom trenutku, s većinom kojom je imenovan Upravitelj, za prethodni period u tekućoj godini, za prethodnu kalendarsku godinu ili za više godina unatrag, imenovati revizora koji će pregledati knjige koje Upravitelj vodi u ime Suvlasničke zajednice/Zajednice etažnih vlasnika, a trošak pregleda se dijeli na sve etažne vlasnike, prema vlasničkim udjelima.

Ovdje ima jedna nejasnoća. Kako je formuliran 3. Stavak, čini se da minimalni iznos zajedničke pričuve koji iznosi 0,54 posto etalonske cijene se odnosi na ukupni godišnji iznos, ali prema stavku 4. izgleda da se odnosi na mjesečni obrok.  Međutim, ako se primjene brojke onda ispada da treba korigirati 4. stavak.

Minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve

Članak 19. (u radnoj verziji čl. 14.)

(1) Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici/etažni vlasnici su obvezni uplaćivati na posebni račun zajedničke pričuve u iznosu utvrđenom godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom.

(2) Sredstva iz stavka 1. ovoga članka suvlasnici su dužni uplaćivati u obrocima mjesečno.

(3) Minimalni iznos zajedničke pričuve iznosi 0,54 posto etalonske cijene građenja koju objavljuje ministarstvo nadležno za graditeljstvo, godišnje. Podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje se u Narodnim novinama.

(4) Godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može se utvrditi mjesečni obrok zajedničke pričuve koji je manji od 1/12 iznosa propisanog stavkom 3. ovoga članka.

(5) Ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom nije donesen, suvlasnici su sredstva iz stavka 1. ovoga članka dužni uplaćivati u minimalnom iznosu zajedničke pričuve propisanog stavkom 3. ovoga članka.

Potrebno je urediti kako se podmiruju dugovi jer u EU suvlasnici ne odgovaraju za dugove solidarno.

Stavak 7.: Može se ovršiti samo iznos koji je već uplaćen u trenutku izvršenja, a ne i buduće uplate.

Dugovi Suvlasničke zajednice prema trećima

Članak 20.

(1) Suvlasnička zajednica odgovara za svoje dugove prema vjerovnicima sa svim sredstvima u osnovanim fondovima i podignutim kreditima.

(2) Upravitelj mora bez odlaganja, ispuniti sve novčane obveze prema vjerovnicima.

(3) Ako se, zbog nepopunjenosti fondova, obveze prema vjerovnicima ne mogu podmiriti u cijelosti, Upravitelj će vjerovniku koji nije namiren, a koji mu se s takvim zahtjevom obraća, u roku od pet (5) radnih dana, dostaviti podatke o suvlasnicima/etažnim vlasnicima dužnicima i visinu njihove nepodmirene obveze.

(4) Vjerovnik se mora za naplatu nepodmirene razlike najprije obratiti suvlasnicima/etažnim vlasnicima dužnicima, a ako se ovi ogluše može protiv njih postupak pokrenuti ovrhe.

(5) Suvlasnik/etažni vlasnik, koji dokaže da je u trenutku kad mu je podnesen zahtjev iz prethodnog stavka podmirio sve dugove prema suvlasničkoj zajednici, može se usprotiviti izvršenju ovrhe, a vjerovnik će ga moći teretiti samo za administrativne troškove koje je imao do tog trenutka, u omjeru koji odgovara njegovom vlasničkom udjelu.

(6) Vjerovnik ne može pokretati ovršne postupke prema suvlasnicima/etažnim vlasnicima koji su podmirili svoje obveze prije nego što se je u sudskom postupku bezuspješno pokušao namiriti od suvlasnika dužnika.

(7) Ovrha nad sredstvima fondova ne može se dozvoliti preko visine sredstava koja su fondove (pričuvu) već uplatili etažni vlasnici, protiv kojih se ovrha provodi, što se utvrđuje pregledom knjigovodstvene evidencije koju vodi Upravitelj.

Opomena koju upravitelj šalje etažnom vlasniku dužniku ne može se poistovjetiti sa opomenama koje na slobodnom tržištu pružaoci usluga šalju svojim dužnicima i za koje propisi ne priznaju naplaćivanje. Tu bi zakonodavac mogao uputiti na neki drugi postupak naplate ili možda propisati neki brži postupak kakav je npr. tzv. 'monitorni postupak' u Španjolskoj.

Ovaj članak, suvlasnicima koji ne žele sudjelovati u nekoj zajedničkoj parnici jer vjeruju da nema šanse za pobjedu i stoga ne žele da ih se prisili platiti troškove za nešto što nisu htjeli, daje slobodu da se od toga otklone, ali isto tako ako od pobjede zajedno s drugima steknu korist što koliko moraju sudjelovati u troškovima.

Naplata dugova unutar Suvlasničke zajednice/Zajednice etažnih vlasnika

Članak 21.

(1) Obveze iz članka 18. (u radnoj verziji čl. 13.) snosi vlasnik posebnog dijela ili etaže na način kako određuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ovaj zakon, međuvlasnički ugovor i odluke Zbora, u protivnom nakon što nisu uplaćena četiri obroka, Upravitelj će, u ime suvlasničke zajednice/zajednice etažnih vlasnika, bez posebnog naloga Zbora, tražiti od suda da izda nalog za prisilnu naplatu.

(2) Na iznos koji se potražuje prema odredbama iz prethodnog stavka, dodati će se i onaj koji proizlazi iz sudskih troškova te troškova prethodnog zahtjeva za naplatu (opomene), pod uvjetom da Upravitelj uz zahtjev sudu priloži valjani dokaz za te troškove.

(3) U slučaju da je Zbor donio odluku da se pokrene parnica ili da se pruži otpor nekom zahtjevu, suvlasnik/etažni vlasnik koji nije s time suglasan, pismenom izjavom, koju će u roku od trideset (30) dana od dana donošenje odluke ili ako opravdano nije bio prisutan na zboru, od dana kad je primio saznanje o odluci, dostaviti Upravitelju na način koji dokazuje primitak, može odvojiti svoju materijalnu odgovornost s obzirom na poslijedice u slučaju gubitka parnice.

(4) Suvlasnik/etažni vlasnik koji nije bio suglasan s odlukom ima pravo u slučaju da Suvlasnička zajednica/Zajednica etažnih vlasnika izgubi parnicu da ga se izuzme od sudjelovanja u plaćanju obveza naloženima u sudskoj odluci.

(5) Ukoliko je ishod parnice bio u korist Suvlasnička zajednica/Zajednica etažnih vlasnika, suvlasnik/ etažni vlasnik koji nije bio suglasan s odlukom, a koji je iz ishoda parnice stekao korist, dužan je u skladu sa svojim vlasničkim udjelom sudjelovati u troškovima koji se nisu mogli naplatiti sudskim putem od gubitničke strane.

(6) Kada suvlasnička zajednica/Zajednica etažnih vlasnika nije potpisala međuvlasnički ugovor ili iz bilo kojeg drugog razloga nema Upravitelja ili drugog zakonskog predstavnika, suvlasnik/etažni vlasnik koji namjerava započeti ili nastaviti parnicu protiv sudionika u takvoj zajednici može zatražiti od suda da joj imenuje posebnog skrbnika za vođenje parnice.

(7) Posebni skrbnik mora bez odlaganja sazvati Zbor suvlasnika kako bi dobio upute o postupanju u parnici.

(8) Odluka o određivanju zakonskog predstavnika mora se uručiti svim suvlasnicim/etažnim vlasnicima, preporučenom poštom.

Napomena: Ako 7. stavak ne može proći ovako, onda zakonodavac, za slučajeve kada se radi o malim suvlasničkim zajednicima koje po ovom Zakonu nisu obavezne imati upravitelja, mora naći neko drugo rješenje koje će im omogućiti da pred vjerovnicima zajednički djeluju na sudu ili da pojedini etažni vlasnik jednom tužbom pokrene postupak protiv ostalih etažnih vlasnika koji ga eventualno sprečavaju da ostvari prava koja mu ovaj Zakon daje.

Predlažem da se u članku 15. riječi 'sve vezano uz njezinu namjenu' brišu jer ne vidim njihovu svrhu kada osiguravateljske kuće kada nude pakete osiguranja pažljivo provjeravaju i utvrđuju o kakvim se zgradama radi.

Obveza osiguranja zgrade

Članak 22. (u radnoj verziji čl. 15.)

Suvlasnici/etažni vlasnici su obvezni osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, odnosno požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijev, te drugih rizika ovisno o opasnosti područja, izloženosti i oštetljivosti zgrade (seizmički rizik, rizik od klizanja i odronjavanja tla, rizik od poplava, bujica i visokih voda, rizik od snježne lavine i sl.), kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama.

DIO PETI – TIJELA UPRAVE SUVLASNIČKE ZAJEDNICE/ZAJEDNICE ETAŽNIH VLASNIKA - VIJEĆANJE -DONOŠENJE ODLUKA-OSPORAVANJE ODLUKA - PRAVO NA GLASOVANJE - OBVEZE SUVLASNIKA/ETAŽNIH VLASNIKA

U skladu sa prethodnim komentarima nisam u članku o tijelima uprave uključio predstavnika suvlasnika. Ukoliko ga se ipak zadrži, uprkos svim protivnim argumentima koje sam iznio na više mjesta, dodajte ga.

Tijela uprave

Članak 23.

Tijela uprave suvlasničke zajednice/zajednice etažnih vlasnika su Zbor suvlasnika, Odbora suvlasnika i Upravitelj.

U članku 17. predlagač je propustio definirati temu do kraja, a neke su mu odredbe previše općenite tako ostavljaju mnogo prostora za nadmudrivanja, a i suci bi zasigurno imali problem pri donošenju pravorijeka u parnicama. Zato smatram da je nužno sistematizirati i proširiti njegove odredbe, dodati više novih stavaka i pokoji članak.

Predlažem da se umjesto 'sastanak suvlasnika' koristi izraz 'zbor suvlasnika/etažnih vlasnika' jer on objedinjava pojmove 'skup suvlasnika/etažnih vlasnika' i 'sastanak ili vijećanje suvlasnika/etažnih vlasnika'

Kako sam već napomenuo u općem komentaru na prijedlog zakona, u mnogim je odredbama praktičnije baratati s pojmom 'vlasnički udio' nego sa pojmom 'korisna površina jer se tako formulacije pojednostavljuju i skraćuju.

Predlagač je propustio utvrditi rokove za dostavu poziva, što je vrlo važno pitanje, pogotovo danas kada naša pošta nije u stanju predati pismo u roku kraćem od 5 dana. Naime, rok mora biti takav da barem 80 posto poziva može stići na vrijeme kako bi se suvlasnici stigli pripremiti prije sastanka.

Ravnao sam se prema praksi u drugim članicama EU. Budući da je tamo praksa da se uz poziv obvezno šalju materijali koji bi trebali sudionicima sastanka olakšati odlučivanje i skratile rasprave, čega bi se i mi trebali držati, a može se dogoditi da se u dnevnom redu, zbog prirode nekog pitanja, spominju podaci koje treba zaštititi izvan zajednice vlasnika, mislim da nije više uputno pozive za vijećanje objavljivati na oglasnoj ploči.

Upravitelj bi trebao biti obvezan sudjelovati u vijećanju suvlasnika/etažnih vlasnika i čak voditi ga jer je za to stručan ili bi barem trebao biti.

Većine utvrđene u stavku 4. ne zadiru u prava vlasnika posebnih dijelova (ZOV), već je čisto tehničko pitanje radi osiguranja uvjeta za donošenje odluka propisanim većinama budući da je uvijek netko i protiv.

Za kvalitetno vijećanje i utvrđivanje potrebnih većina potreban je prikladan prostor. Mnoge ga zgrade nemaju jer naši projektanti nisu nikada o tome mislili. Zato treba predvidjeti i mogućnost najma prostora.

Zbor (sabor, skupština) suvlasnika

Članak 24. (u radnoj verziji čl. 17.)

(1) Odluke o upravljanju zgradom u svrhu provedbe međuvlasničkog ugovora i važećih propisa, suvlasnici/etažni vlasnici donose na Zboru suvlasnika/etažnih vlasnika.

(2) Zbor vodi Upravitelj ili njegov ovlašteni predstavnik, a u slučaju da su spriječeni, ako je imenovan, Predsjednik Odbora suvlasnika ili će prisutni među sobom izabrati osobu koja će voditi sjednicu.

(3) Zapisničar može biti osoba zaposlena kod Upravitelja ili kvalificirani suvlasnik/etažni vlasnik kojega će izabrati Zbor.

(4) Zbor suvlasnika će moći početi s radom kad u prvom sazivu vijećanju pristupe suvlasnici/etažni vlasnici koji imaju ukupno 75 posto vlasničkih udjela, a u drugom sazivu barem 60 posto i nakon što se utvrdi da su uredno pozvani svi koji imaju pravo sudjelovati.

(5) U svrhu brzog utvrđivanja valjanog kvoruma za početak rada i potrebnih većina za valjanost odluka, Upravitelj će unaprijed pripremiti spisak suvlasnika/etažnih vlasnika s pripadajućim vlasničkim udjelima, a nakon prozivke zbrajati će vlasničke udjele na Zboru prisutnih, koji će na kraju sjednice potpisati taj isti spisak.

(6) Svaki suvlasnik/etažni vlasnik ima pravo zahtijevati da Zbor razmotri bilo koje pitanje od interesa za Suvlasničku zajednicu/Zajednicu etažnih vlasnika i da o tome da svoj sud i u tu svrhu će u pismenom zahtijevu jasno navesti pitanja za koja traži da se raspravljaju i dostaviti će ga Upravitelju, koji je dužan da ih uvrsti u dnevni red za slijedeći Zbor.

(7) Sjednice Zbora suvlasnika/etažnih vlasnika, u pravilu se održavaju u zgradi kada postoje uvjeti, međutim ako zgrada ne raspolaže primjerenim prostorom, upravitelj može osigurati ili unajmiti drugi prikladni prostor koji se nalazi u njenoj blizini.

Članak 17.: U više članica EU uvedena je praksa da se onima koji duguju za pričuvu privreneno uskrati pravo glasovanja! To bi trebalo uvesti i kod nas!

Sazivanje zbora suvlasnika

Članak 25. (u radnoj verziji čl. 17.)

(1) Zbor saziva Upravitelj, a u njegovoj odsutnosti, ako je imenovan Predsjednik Odbora suvlasnika/etažnih vlasnika i na vlastitu inicijativu suvlasnici/etažni vlasnici koji imaju potporu vlasničkih udjela koji predstavljaju više od jedne trećine svih vlasničkih udjela, za što im je dopušteno prikupljanje potpisa na način propisan u članku 23., stavak 1. (u radnoj verziji čl. 17.)

(2) Zbor suvlasnika/etažnih vlasnika se ne može održati ako se prethodno prozivkom i zbrajanjem vlasničkih udjela ne utvrdi da je ostvaren kvorum potreban za donošenje valjanih odluka, sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

(3) Poziv za Zbor dostavlja se pisanim putem u poštanski pretinac suvlasnika/etažnih vlasnika u zgradi ili preporučenom poštom na njihovu adresu prebivališta, odnosno boravišta ili putem elektroničke pošte, ako je to koji zatražio i to dovoljno rano da se osigura da bude uručen barem sedam (7) dana prije datuma zakazanog za Zbor.

(4) Poziv sadrži podatke o osobi koja saziva sastanak, mjesto, datum i vrijeme održavanja Zbora u prvom sazivu, a ako se smatra potrebnim i u drugom sazivu, dnevni red, informacije i materijal nužan suvlasnicima/etažnim vlasnicima da se pripreme za raspravu, prijedloge odluka, većine s kojima će se odluke donositi i popis etažnih vlasnika koji do tog trenutka nisu podmirili dugove za pričuvu s upozorenjem da im prijeti oduzimanje prava glasovanja.

(5) Zbor se u drugom sazivu ne može održati u istom kalendarskom danu kada je zakazan prvi saziv, ali ne kasnije od isteka roka od deset (10) kalendarskih dana.

(6) Iznimno u hitnim slučajevima, ako Upravitelj strahuje da će biti poteškoća sa održavanjem zbora, unaprijed će u jednom pozivu odrediti više uzastopnih termina, kako bi osigurao vijećanje u što kraćem roku.

(7) U slučaju da da suvlasnici/etažni vlasnici nisu potpisali međuvlasnički ugovor i nemaju upravitelja Zbor može sazvati bilo koji od suvlanika/etažnih vlasnika.

Učestalost održavanja zbora suvlasnika

Članak 26. (u radnoj verziji čl. 18.)

(1) Zbor suvlasnika se održava najmanje jedanput godišnje i po potrebi.

(2) Zbor se sastaje na redovnoj sjednici, najkasnije do zadnjeg dana veljače, radi prihvaćanja godišnjeg izvještaja za prethodnu godinu i odobrenja godišnjeg plana redovnog i izvanrednog održavanja za tekuću poslovnu godinu koje prezentira Upravitelj te na izvanrednim sjednicama, onoliko puta koliko Upravitelj bude smatrao potrebnim, na inicijativu suvlasnika/etažnih vlasnika prema odredbi iz članka 25., stavak 1., odnosno kada ga obvezuje ovaj Zakon.

(3) Upravitelj je dužan sazvati izvanrednu sjednicu, po pitanjima koji su važna za suvlasničku zajednicu/zajednicu etažnih vlasnika i kada to budu od njega zatražila barem dva (2) suvlasnika/etažna vlasnika koji predstavljaju najmanje 1/5 vlasničkih udijela, a ukoliko se ogluši na njihov zahtjev, nakon isteka roka od deset (10) dana, suvlasnici/etažni vlasnici mogu sami poduzeti radnje za sazivanje zbora suvlasnika po odredbama iz ovog Zakona.

(4) Zasjedanje Zbora se mora ponoviti, ako se na inzistiranje onih koji su glasovali protiv neke od odluka ili onih odsutnih naknadno utvrdi da je začetnik Zbora iz bilo kojeg razloga propustio ili zakasnio pozvati neke od suvlasnika/etažnih vlasnika ili je propustio pozivu priložiti sadržaje propisane člankom 25., 4. stavak.

Ne bi se smjelo dogoditi da se potkradu greške u zapisniku, ali ljudi su nesavršeni. U nekim članicama EU je propisan način kako se vrše ispravci. Ne mora se sazvati cijeli Zbor, ali se ispravak mora potvrditi na prvom slijedećem zboru.

Zapisnik

Članak 27. (u radnoj verziji čl. 17.)

(1) O Zboru suvlasnika/etažnih vlasnika vodi se zapisnik, kojeg potpisuju Upravitelj zgrade, druga osoba koja je zbor sazvala, zapisničar i svi prisutni suvlasnici/etažni vlasnici.

(2) Zapisnik iz stavka 1. ovoga članka sadrži podatke o stambenoj zgradi, mjestu i vremenu održavanja zbora, tko ga je sazvao, o prirodi zbora (redovan ili izvanredan, prvi ili n-ti saziv), da je utvrđeno da su uredno pozvani svi koji na to imaju pravo, o dnevnom redu, o prisutnim vlasnicima s pripadajućim vlasničkim udjelima, o zastupanim vlasnicima s pripadajućim suvlasničkim udijelima i njihovim opunomoćenicima, spisak vlasnika kojima je privremeno oduzeto pravo glasovanja i njihovi pripadajući suvlasnički dijelovi, o ostvarenom kvorumu, predstavljenim dokumentima, iznijetim prijedlozima, donesenim odlukama i s kojim većinama, a kada je to bitno za pravovaljanost istih, odnosno za terećenje troškova, s priloženim popisom imena vlasnika koji su bili za ili protiv, sa pripadajućim vlasničkim udjelima.

(3) Donesena odluka je obvezujuća za sve suvlasnike ako je potpisana od svih prisutnih suvlasnika/
etažnih vlasnika i odmah izvršna.

(4) Zapisnik koji nema sadržaj propisan odredbom stavaka 2. ovoga članka ne proizvodi pravne učinke.

(5) Upravitelj, ukoliko nema svoje web stranice ili Suvlasnička zajednica/Zajednica ga nije ovlastila da ih otvori u njeno ime, svim suvlasnicima/etažnim vlasnicima dostavlja u poštanski pretinac suvlasnika/etažnih vlasnika u zgradi ili preporučenom poštom na adresu prebivališta, odnosno boravišta suvlasnika ili putem elektroničke pošte, ako je to zatražio suvlasnik/etažni vlasnik, kopiju zapisnika Zbora.

(6) Dozvoljeno je naknadno ispravljanje nedostataka ili grešaka koje su uočene u zapisniku, pod uvjetom da se izvršiti, najkasnije u roku od trideset (30) kalendarskih dana, prije sazivanja prvog sljedećeg zbora, koji će ga potvrditi glasovima prisutnih suvlasnika/etažnih vlasnika koji predstavljaju natpolovičnu većinu vlasničkih udjela i da se u posebnom privitku:

  • jasno istakne datum i mjesto izvršenja,
  • obrazloži razlog ispravka,
  • navede odluka na koju se ispravak odnosi, glasovi za i protiv, odnosno vlasnički udjeli s kojima je usvojena.
  • navedu svi suvlasnici/etažni vlasnici koji su sudjelovali u ispravku, osobno ili putem opunomoćenika,

 (7). Zapisnike zbora suvlasnika/etažnih vlasnika Upravitelj trajno čuva u knjizi zapisnika (u europskoj praksi prepisuje u knjigu zapisnika), a pozive, obavijesti, ovlaštenja, punomoći i druge isprave sa sjednica čuva na rok od pet (5) godina.

(8) U knjigu zapisnika se unose i zapisnici sa neuspjelih održavanja Zbora kao i kratke izjave suvlasnika/etažnih vlasnika koji su to posebno zatražili.

U skladu sa mojim prethodnim primjedbama u svezi tzv. predstavnika suvlasnika njega sam isključio i u članku 16.. U točki 12. bih u rečenici propise svakako stavio prije međuvlasničkog ugovora jer oni imaju jaču pravnu snagu.

Trebali bi slijediti pozitivnu pravnu praksu u EU i ne ordinarnim zakonom mijenjati ono što je već utvrđeno organskim zakonom. Dakle, u članku ne bi trebalo ponovno određivati potrebne većine glasova, već bi se u 2. stavku trebalo direktno pozvati na članak 40. i 86. ZOVIDSP. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine opet ponavlja isti pravni salto mortale koji je već jednom učinilo davne 2014. godine vaš prethodnik Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja, kada je u članku 30., stavak 2. Zakona o energetskoj učinkovitosti, dakle ordinarnog zakona, također prekršilo odredbu članka 41. i 87. ZOV.

Iako se ustavni sud deklarira nenadležnim da procjenjuje kontradikciju dva zakona to ne znači da je ovakvo što pravno u redu. Postavljam opet pitanje na koje mi do sada nije odgovoril ni vaše ni Ministarstvo ni Ministarstvo pravosuđa niti drugo upitano državno tijelo: Kojemu bi između dva rečena zakona sudac trebao dati prednost kada bi morao donijeti pravorijek u parnici gdje nezadovoljni vlasnici u manjini tuže većinu za poduzimanje obnove fasade sa manjim brojem glasova od onoga što propisuje za takve skupe radove ZOV?

Točka 2. u 2. stavku je bezpredmetna jer je ovo već uređeno rečenim člancima 41. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Odluke Zbora suvlasnika u upravljanju zgradom

Članak 28. (stari 19.)

(1) Suvlasnici na zboru suvlasnika donose odluku o:

  1. izboru i promjeni upravitelja
  2. izboru i promjeni članova odbora suvlasnika/etažnih vlasnika i drugih tijela;
  3. prihvaćanju prijedloga za međuvlasnički ugovor i njegove izmjene, proglašenje stupanja na snagu.
  4. potpisivanju ugovora o upravljanju s izabranim upraviteljem i njegovu nagradu
  5. godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade za slijedeću obračunsku godinu
  6. višegodišnjem programu održavanja zgrade
  7. godišnjem izvještaju o upravljanju zgradom
  8. korištenju neutrošenih sredstava pričuve;
  9. ponudama i predračunima koji prelaze iznos od 3.000,00 kuna;
  10. inovacijama i poboljšicama te osnivanju posebnog fonda koji će se popunjavati do razine jednake vrijednosti radova, po istim pravilima, ali odvojeno od fondova pričuve;
  11. potrebnim ili poželjnim mjerama za unapređenje zajedničke uporabe nekretnine i njenih sadržaja;
  12. uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni prikupljenim sredstvima pričuve;
  13. osiguravatelju i primjerenom osiguranju zajedničkih dijelova zgrade;
  14. visini pričuve
  15. prijavi projekta za energetsku obnovu zgrade
  16. načinu korištenja zajedničkih dijelova zgrade kao što su npr. kućni red, na način da se ne ugrožavaju interesi pojedinih suvlasnika/etažnih vlasnika koji zaslužuju posebnu zaštitu ili da se ne zahtijeva da izvršavaju odredbe koje bi bile nepravedne za njih;
  17. iznajmljivanju i davanju u zakup zajedničkih dijelova zgrade, kao što su samostalne prostorije zgrade ili mjesta u zajedničkoj garaži ili zajedničkom parkiralištu, za koja je to dopušteno, uz otkazni rok od tri mjeseca, prekinuti najam čim nastane za bilo kojega suvlasnika/etažnog vlasnika potreba za tim prostorom ili mjestom, makar bilo drugačije ugovoreno;
  18. zasnivanje drugih pravnih odnosa vezanih za postavljanje, održavanje i razvoj elektroničke komunikacijske infrastrukture ili iskorištavanje obnovljivih izvora energije;
  19. zahtjevima ili pritužbama koje vlasnici posebnih dijelova ili etaža izlažu protiv odluka Zbora
  20. promjeni namjene zajedničkih dijelova zgrade u posebni dio
  21. davanju ovlast upravitelju da sudjeluje i surađuje u teritorijalnim projektima, programima i inicijativama koje poduzimaju lokalne samouprave u svrhu održavanja ili povećavanja ugodnosti urbanog življenja, sigurnosti, održivosti okoliša i spašavanja postojeće građevinske baštine u zoni u kojoj je zgrada smještena;
  22. drugim pitanjima vezanim uz upravljane poslovima suvlasničke zajednice/zajednice etažnih vlasnika o kojima prema važećim propisima i međuvlasničkom ugovoru
  23. drugim pitanjima vezanim uz upravljane zgrade o kojima prema međuvlasničkom ugovoru ili važećim propisima odlučuju suvlasnici.

(2) Odluke iz stavka 1. ovoga Zakona za aktivnosti i radove koji se odnose na redovitu upravu, suvlasnici donose sukladno člancima 40. i 86. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, većinom glasova, odnosno vlasničkih udjela, a odluke za aktivnosti i radove koje se po njihovom obimu i financijskoj vrijednosti podrazumijeva da su izvanredni radovi, suvlasnici donose sukladno člancima 41. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

(tako bi bilo ispravno dok sve ovo dalje bi bilo direktno zadiranje u odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) .....'osim za izradu projekta za obnovu fasade i ugradnju lifta u zgradu i sklapanju ugovora o obnovi fasade i ugradnji lifta u zgradu u kojem slučaju se odluka donosi ako se o odluci izjasne suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 65 posto vlasničkih udijela.'

Napomena: ja se slažem da bi bilo dobro spustiti potrebnu većinu za ovakve poboljšice, ali bi to trebalo učiniti u ZOV, a ne ovdje.

(3) Prava suvlasnika/etačnih vlasnika na Zboru, osim onih koja im je dodijelio Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, su:

  • biti upoznati o hitnim mjerama koje poduzima upravitelj u skladu s 5. stavkom, članka 10. i s drugim pitanjima od općeg interesa za Suvlasničku zajednicu/Zajednicu etažnih vlasnika.

Glasovanje pisanim putem, poštom ili elektronskom poštom treba po uzoru na članice EU (Njemačka je jedan od izuzetaka) odobriti isključivo onim vlasnicima zgrade koji su ozbiljno spriječeni doći na Zbor.

Pravo na sudjelovanje i na glasovanje

Članak 29.

(1) Suvlasnici/etažni vlasnici imaju pravo i obvezu, pod prijetnjom sankcije iz članka xxxx, sudjelovati na sjednici Zbora, osobno ili putem opunomoćenika, koji može biti član obitelji, treća osoba od povjerenja ili drugi suvlasnik/etažni vlasnik, koji mora predočiti pisanu punomoć s potpisom suvlasnika/etažnog vlasnika kojega predstavlja.

(2) Suvlasnici/etažni vlasnici koji do početka sjednice Zbora još nisu podmirili sve dugove koje imaju prema suvlasničkoj zajednici/zajednici suvlasnika, niti su na sudu pokrenuli postupak za njihovo osporavanje, imaju pravo sudjelovati u vijećanju Zbora, ali bez prava na glasovanje i neće se uračunati u kvorum.

(3) Ako Suvlasnička zajednica/Zajednica etažnih vlasnika broji do dvadeset (20) članova, opunomoćenik koji je član zajednice može osim sebe predstavljati samo još jednog etažnog vlasnika, a kada je broj članova veći, takav opunomoćenik može predstavljati najviše 1/5 suvlasnika/etažnih vlasnika koji ujedno imaju toliko vlasničkih udjela.

(4) Upravitelj ne može biti ničiji opunomoćenik na vijećanju Zbora, ne može sudjelovati u glasovanju, osim ako je fizička osoba koja je član iste Suvlasničke zajednice/Zajednice etažnih vlasnika, niti može biti imenovan u druga tijela uprave.

(5) Iznimno od stavka 1., suvlasnik/etažni vlasnik koji može priložiti vjerodostojne dokaze o opravdanim razlozima zbog kojih ne može sudjelovati na zboru, a nema osobu koja ga može zastupati, može preporučenom ili elektronskom poštom, prije zakazanog zasjedanja i u dogovoru s njim, dostaviti Upravitelju svoj glas u pisanom obliku.

(6) Ako posebni dio ili etaža zgrade, nepodijeljeni, pripadaju većem broju vlasnika, radi sudjelovanja i glasovanja na Zboru, osoba koju su ovlastiti da ih zastupa, u skladu sa člankom 70. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, će također predočiti pisanu punomoć.

Vlasnici zgrade trebaju imati pravo i mogućnost osporavanja odluka i izvan Suvlasničke zajednice/
Zajednice etažnih vlasnika

Osporavanje odluka

Članak 30.

(1) Odluke Zbora suvlasnici/etažni vlasnici mogu osporavati na sudu u sljedećim slučajevima:

  • kada su protivne Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ovom Zakonu ili međuvlasničkom ugovoru,
  • kada su donesene zloporabom prava;
  • kada su donesene u korist jednog ili više suvlasnika/etažnih vlasnika, a naknadno se utvrdi da su veoma štetne za ostale;
  • kada uzrokuju ozbiljnu štetu nekom od suvlasnika/etažnih vlasnika, koji nema pravnu obvezu da ju trpi.

(2) Pravo na osporavanje odluka imaju suvlasnici/etažni vlasnici koji su na Zboru glasovali protiv, oni koji su pridržali svoj glas, oni koji su iz bilo kojeg opravdanog razloga bili odsutni i oni kojima je nezakonito uskraćeno pravo glasa.

(3) Da bi ostvario pravo na osporavanje odluka, suvlasnik/etažni vlasnik mora najprije podmiriti sva dugovanja prema Suvlasničkoj zajednici/Zajednici etažnih vlasnika ili predhodno pokrenuti sudski postupak za osporavanje svojih dugovanja.

(4) Ovo se pravilo ne odnosi na osporavanje onih odluka Zbora koje se odnose na uspostavu ili izmjenu vlasničkih udijela.

(5) Osporavanje odluka zbora ne zaustavlja njihovo izvršenje, osim ako sud kao mjeru opreza odredi drugačije, nakon što je čuo stav suvlasničke zajednice koju u tom smislu, osim upravitelja, u njegovoj spriječenosti, može zastupati predsjednik odbora suvlasnika ili bilo koji drugi od Zbora opunomoćeni suvlasnik/etažni vlasnik.

(6) Zahtjev za ishođenje suspenzije odluke, koji je dan prije početka sudskog postupka o predmetu, ne suspendira niti zaustavlja rok za podnošenje zahtjeva za poništenje odluke.

(7) Pitanje za koje je donesena pravovaljana odluka koja nije osporena u skladu s odredbama ovog članka može se ponovno staviti na dnevni red Zbora nakon isteka roka od godine dana, osim u slučaju da se uvjeti zbog kojih je donesena drastično promjene.

Odbor etažnih vlasnika

Članak 31.

(1) Ukoliko suvlasnička zajednica/zajednica etažnih vlasnika broji više od 20 članova, u međuvlasničkom ugovoru ili većinom potrebnom za njegovo prihvaćanje, kao pomoćno tijelo uprave, može osnovati Odbor suvlasnika (Nadzorni odbor, Vijeće suvlasnika) i druga pomoćna tijela, koja ni u kom slučaju ne mogu umanjiti ovlasti i odgovornosti prema trećim osobama koje ovaj Zakon dodjeljuje ostalim tijelima uprave.

(2) Odbor suvlasnika, može imati najmanje tri člana i najviše sedam, nadzire rad upravitelja, čime ne isključuje mogućnost da na svoju inicijativu to isto čini i svaki pojedini suvlasnik/etažni vlasnik, savjetuje ga u svezi sastavljanja dnevnog reda za sjednice zbora i formulacije prijedloga odluka, a njegov predsjednik može u odsutnosti Upravitelja voditi sjednice Zbora.

(3) Članove Odbora suvlasnika/etažnih vlasnika i njegovog Predsjednika, na sjednici na kojoj se utemeljuje Suvlasnička zajednica/Zajednica etažnih vlasnika ili na bilo kojoj redovnoj sjednici, nakon prihvaćanja godišnjeg izvještaja, imenuje među sobom Zbor.

(4) Imenovanje iz prethodnog stavka je obvezujuće, osim u slučajevima kad postoje opravdani razlozi da izabrani suvlasnik/etažni vlasnik neće moći izvršavati svoju dužnost, koji može odmah ili u roku od 30 kalendarskih dana od imenovanja, uz valjano i potkrepljeno obrazloženje, zatražiti od Zbora da poništi njegovo imenovanje, a ovaj će odmah ili na prvoj izvanrednoj sjednici odlučiti o novom imenovanju.

(5) Predsjednik odbora na redovnoj sjednici podnosi Zboru pismeni izvještaj o radu Odbora, a to može učiniti osobno ili ga može, prije održavanja sjednice, dostaviti Upravitelju koji će ga priložiti pozivu na Zbor.

(6) Način rada, ovlasti Odbora i drugih pomoćnih tijela, trajanje mandata te način izbora (glasovanjem, rotacijom ili izvlačenjem) i opoziva njegovih članova, uređuju se međuvlasničkim ugovorom.

Članak 20.: Naprosto je cijeli grozan, protivan raširenoj praksi u EU, gdje se ne prakticira skupljanje potpisa, a i dalje ostavlja širom otvorena vrata za manipulacije sa glasovima vlasnika! Praksa je u bezbroj slučajeva pokazala, a dovoljno je zaviriti u forume na Internetu, da u uvjetima kada nema sučeljavanja vlasnika i razmjene argumenata na zboru, lako se vlasnike obrlati jer se svakomu pristupa sa drugačijom pričom da ga se uvjeri da potpiše. To je u mnogim zajednicama postala jedina praksa. Budući da se mahom suvlasnicima dolazi nenajavljeno na vrata i u bilo koje doba dana (odmah po dolasku sposla, ručak, večera), kada nisu raspoloženi da se koncentriraju na ono što im se prezentira, to što im se pokaže unaprijed napisana odluka, često nedovoljno argumentirana, nejasna i na listu odvojenom od onoga na kojem se stavljaju potpisi pa postoji mogućnost kasnije zamjene, nije nikakva garancija da je poštovana zakonitost. Zbog toga predlažem da se ovaj članak potpuno odbaci ili u najgorem slučaju da se preoblikuje kako bi se maksimalno ograničile moguće tloupotrebe. Po meni je tu jedino bitno da se uredi kako će se sukladno odredbi iz članka 23., stavak 1. (stari17.), ovog Zakona prikupiti dokazi o potpori 1/3 vlasničkih udjela.

Donošenje odluke prikupljanjem potpisa

Članak 32. (u radnoj verziji čl. 20.)

(1) U iznimnim i hitnim slučajevima, ako se iz opravdanih razloga (npr. zbog epidemija, neke prirodne katastrofe i sl.) ne može sazvati Zbor, za donošenje odluke iz članka 26. (stari19.) stavka 1. ovoga Zakona, dozvoljeno je da Upravitelj ili drugi zainteresirani suvlasnik/etažni vlasnik, uz prethodnu najavu, pribavi glasove prikupljanjem potpisa na spisku iz članka 22. (dio stari 17.) stavak 5., pod uvjetom da na njegovoj prvoj stranici bude jasno napisan tekst odluke i da se suvlasnicima/etažnim vlasnicima prezentiraju dokumenti koji će im omogućiti da samostalno donesu odluku.

(2) Odluka donesena na način iz stavka 1. ovoga članka je obvezujuća za sve suvlasnike/etažne vlasnike.

(3) Upravitelj je obvezan odluke donesene na način propisan odredbom stavka 1. ovoga članka dostaviti pisanim putem u poštanski pretinac suvlasnika/etažnih vlasnika u zgradi ili na njihovu adresu prebivališta, odnosno boravišta, odnosno putem elektroničke pošte ako je netko od njih to zatražio.

(4) Dopušteno je da zainteresirani suvlasnik/etažni vlasnik prikuplja potpise na način propisan u stavku 1. u svrhu sazivanja zbora suvlasnika/etažnih vlasnika, sukladno odredbi iz članka 17., stavak 2. ovog Zakona.

Kućni red se ne mora ovdje posebno spominjati jer je već rečeno da ga uređuje međuvlasnički ugovor. Obveza održavanja i međusobna naknada šteta i dopuštanje pristupa u posebni dio već su uređeni u članku 80. ZOV pa ne treba ni to ponovno uređivati, već samo ali nadopuniti. 

Rješenja iz točke 6. netko može smatrati nepotrebnom jer je već predviđeno da upravitelj tjera dužnike, nakon šest mjeseci od nastanka dugovanja poduzimanjem koraka za prisilnu naplatu. Međutim, ono dodatno osigurava zajednicu vlasnika, ako iz bilo kojeg razloga to upravitelj propusti učiniti. Zatim, takva klauzula prisiljava kupce posebnih dijelova da na vrijeme zatraže od prodavaoca uvid u njihova dugovanja.

Obveze suvlasnika/etažnih vlasnika

Članak 33. (u radnoj verziji čl. 21).

(1) Suvlasnik, uz obveze koje mu nameće Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, obvezan je:

  1. ponašati se u skladu s međuvlasničkim ugovorom, i odlukama Zbora, odnosno koristiti zajedničke dijelove nekretnine u skladu s njihovom prirodom i namjenom, na način koji ne ometa druge etažne vlasnike, čuvati, sustave, uređaje i druge sadržaje, bilo da se koriste zajednički ili da ih koristi isključivo neki od suvlasnika/etažnih vlasnika, bilo da jesu ili nisu uključeni u njihove posebne dijelove ili etaže, izbjegavajući stvarati na njima štete ili oštećenja;
  2. ispunjavati redovno i u roku sve svoje novčane obveze prema Suvlasničkoj zajednici/Zajednici etažnih vlasnika, na temelju mjesečnog obračuna ili drugog odgovarajućeg izračuna, odnosno odgovarajućih isprava koje mu dostavlja upravitelj;
  3. dopustiti Upravitelju, osobi koja ga predstavlja, odnosno osobi koju on odredi ili izvođačima radova pristup u svoj posebni dio ili u svoju etažu, sukladno članku 80. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kada je to neophodno radi utvrđivanja izvora šteta koje su nastale na zajedničkim dijelovima i/ili na posebnim dijelovaima drugih vlasnika/etažnih vlasnika ili za provjeru ispravnog rada i načina korištenja sustava centralnog grijanja i ostalih centraliziranih sustava;
  4. dopustiti u svom posebnom dijelu ili na svojoj etaži, radove, zahvate i intervencije radi realizacije poboljšica ili novih zajedničkih sadržaja, koji će biti dogovoreni i realizirani u skladu sa odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i ovim Zakonom, imajući pri tom pravo da mu Suvlasnička zajednica/Zajednica etažnih vlasnika nadoknadi u potpunosti pretrpljenu štetu;
  5. obavijestiti upravitelja, pod prijetnjom novčane sankcije iz članka ??, i predočiti mu isprave o promjeni prebivališta, odnosno boravišta, o promjeni vlasništva nad posebnim dijelom zgrade nastale naslijeđivanjem, podjelom ili pravnim poslom, kao i o promjeni broja osoba koje koriste posebni dio zgrade ako o tome ovisi raspodjela zajedničkih troškova zgrade ili usluga koje se primaju putem zajedničkog mjernog uređaja, u roku od 30 kalendarskih dana od nastanka promjene;
  6. obavijestiti upravitelja uz predočenje dokaza, pod prijetnjom novčane sankcije iz članka ??, da je podmirio sva svoja dugovanja za pričuvu i druge obveze prije nego su postale konačne promjene vlasništva nad posebnim dijelom zgrade ili pisanu izjavu novog vlasnika da ih preuzima na sebe, u roku od 30 kalendarskih dana od nastanka promjene.
  7. obavijestiti upravitelja, najkasnije u roku od 15 dana, pod prijetnjom novčane sankcije iz članka ??, o sklapanju ili izmjeni ugovora o najmu i dostaviti mu primjerak iz kojega će biti vidljivi podaci o najmoprimcu i drugim osobama koje će u posebnom dijelu boraviti kao i sve novčane obveze koje će najmoprimac preuzeti na sebe.

(2) Suvlasnik na svom posebnom dijelu zgrade ne smije izvoditi radove kojima se nanosi šteta ili se umanjuje svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika.

(3) Ako suvlasnik radovima iz prethodnog stavka nanese štetu ili umanji svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika/etažnog vlasnika ili je to uzrokovao zanemarivanjem obveze održavanja iz članka 80. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ili nepažnjom ili nepažnjom osoba za koje je odgovoran (članovi zajedničkog kućanstva, gosti i ostale osobe koje dolaze u zgradu na njegov poziv ili zahtjev, njegovi najmoprimci), iste je obvezan otkloniti u dogovoru s Upraviteljem i s oštećenim i podmiriti sve troškove popravka.

Kada se već odlučujete u članku 37. ovog prijedloga za ordinarni zakon, ukinuti odredbe Glave 3. Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine u prijelaznom razdoblju, u Dijelu devetom, Prijelazne i završne odredbe ZOV, organski zakon, vas ništa racionalno ne spriječava da funkciju tzv. ovlaštenog predstavnika suvlasnika, najveći promašaj ZOV, pošaljete u povijest. Prema ovlastima koje mu imate namjeru dati ispada da bi pretstavnik suvlasnika bio još jedan upravitelj, ali na nešto nižem nivou. Bio bi neka vrsta rezervnog padobrana u slučaju da zakaže glavni : Upravitelj.

Ukoliko predlagač zakona ipak ostane pri odluci da se ta funkcija unatoč svemu zadrži, onda bi ju trebalo potpuno redefinirati. Prvo bi trebalo utvrditi koje reference moraju imati takve osobe, zatim jasno i odrediti njihove odgovornosti i predvidjeti odgovarajuće sankcije. Ako predlažete sankcije za upravitelje onda je logično da ih predvidite i za predstavnike.

Do sada je tu funkciju mogao obnašati bilo tko i rezultati su se nažalost pokazali, stoga da bi osoba koja bi obnašala takvu funkciju i imala dužnosti ili ako hoćete ovlasti onako široke kako to predlažu autori ovog prijedloga zakona, morala bi obavezno posjedovati neke dokazane moralne kvalitete, odgovarajuću stručnu spremu, određene vještine i opremu koje bi ovim Zakonom trebalo utvrditi.

Npr. da bi mogla voditi razne evidencije i administrativne poslove trebala bi dokazati da poznaje odgovarajuće propise, da je vična radu na računalu i da ima računalo, itd.. Tu dolazimo do ključnog pitanja: Ima li takvih osoba u svakoj zgradi ili ih treba educirati i gdje, mora li predstavnik obavezno biti suvlasnik u zgradi ili može biti bilo koja fizička osoba koja zadovoljava uvjete?

Predložio bih jedno drugo rješenje. Ako upravitelji čvrsto inzistiraju da je njima takva funkcija neophodna na 'terenu', predvidite mogućnost da oni mogu s nekim suvlasnikom/etažnim vlasnikom potpisati ugovor o djelu, neka ih poduče na svoj teret da mogu korektno odraditi posao i neka ih redovno kontroliraju i na koncu i odgovaraju za njihove propuste. 

Predstavnik suvlasnika

Članak 34 (u radnoj verziji čl. 22.)

(1) Predstavnika suvlasnika/etažnih vlasnika među sobom biraju suvlasnici/etažni vlasnici, a odluku donose većinom koju Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje za poslove redovne uprave.

(2) Suvlasnik/etažni vlasnik da bi mogao obnašati funkciju iz stavka 1. mora ispunjavati slijedeće uvjete:

  • da uživa građanska prava,
  • da nije proglašen poslovno nesposobnim,
  • da nije osuđivan za nedjela protiv javne i sudske vlasti, protiv imovine ili druga nedjela iz nehata za koje zakon predviđa kaznu zatvora od najmanje dvije (2) godine;
  • da nema zabranu vršenja funkcija u svezi snovcem
  • da nije podvrgnut mjerama prevencije koje su postale pravomoćne, osim ako nije u međuvremenu rehabilitiran;
  • da posjeduje barem diplomu srednje škole

DIO ŠESTI – IZVRŠAVANJE ODLUKA ZBORA-POSLOVI UPRAVITELJA (staro UPRAVLJANJE ZGRADOM)

1. Stavak 1.: Ovim se zakonom ne može ponovno odrediđivati nešto što je već određeno u Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, članak 85, stavak 2.: 'Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu'. Formulacija je drugačija, ali je smisao odredbe posve isti. Dakle, može se urediti samo kako tu obvezu ostvaruju oni koji zgradom upravljaju bez potpisivanja međuvlasničkog ugovora.

Moje je mišljenje da bi sve višestambene i stambeno-poslovne zgrade trebalo etažirati bez obzira da li su suvlasnici u njima bračni drugovi, vanbračni partneri ili u krvnom srodstvu (tako bi u budućnosti imali manje problema pri podjeli, naslijeđivanju ili prodaji imovine), ali da ih se ovim Zakonom oslobodi obveze da poslove upravljanja povjere profesionalnom upravitelju, pod uvjetom da međusobom odrede osobu koja će volonterski upravljati zgradom i koja bi se upisala u odgovarajući registar. Tako se ne bi kršila odredba iz članka 85. ZOV.

Obveza povjeravanja poslova upravitelju

Članak 35. (u radnoj verziji čl. 23.)

Obvezu iz članak 44. i 85., stavak 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima o postavljanju Upravitelja, u zgradama čije vlasništvo dijele dva i više vlasnika koji su bračni drugovi ili partneri ili u srodstvu u 1. koljenu u pravoj liniji, odnosno 4 vlasnika koji nisu u srodstvu, a nekretninom upravljaju zajednički i dogovorno, ostvariti (ispuniti) će se na način da suvlasnici/etažni vlasnici među sobom odrede osobu koja će tu funkciju volonterski vršiti i da se kao takva upiše u odgovarajući registar.

Bez temeljitog reformiranja i definiranja uloge Upravitelja, neće se daleko stići u povećanju kvalitete upravljanja s poslovima suvlasničke zajednice/zajednice etažnih vlasnika. Upravitelji tvrde da svoj posao rade kvalitetno. Vlasnici u zgradama znaju da to nije baš tako. Naime, upravitelji u našoj zemlji su vrlo veliki problem jer imaju malo toga zajedničkog s upraviteljima u drugim članicama EU. Ne uključuju se nikako u rad Zborova suvlasnika, ne provjeravaju pravovaljanost donesenih odluka, mnogi jedva da i poznaju zgrade s kojima upravljaju, sve prepuštaju tzv. ovlaštenim predstavnicima suvlasnika iz redova suvlasnika, koji u ogromnoj većini slučajeva nisu dorasli funkciji.

Upravitelji dakle rade u 'sjeni' i rado zloupotrebljavaju neinformiranost i apatiju suvlasnika. Obim i složenost poslova koji oni obavljaju je na nivou poslovanja knjigovodstvenog ureda. U proteklih dvadeset i dvije godine nisu učinili ama baš ništa da razviju svoju djelatnost na viši nivo. Upravitelj, osim što je izvršitelj volje Ssuvlasničke zajednice/Zajednice etažnih vlasnika, a ne samo predstavnika suvlasnika, trebao bi joj biti mentor koji usmjeruje rad Zbora u pravcu poštovanja odredbi ZOVIDSP i ovag Zakona, da se kod donošenja odluka poštuju procedure i većine kako bi one bile pravovaljane i da se poduzimaju aktivnosti koje obvezuju vlasnike u zgradi u skladu s drugim propisima. Očekivati da suvlasnici sami dođu do nivoa koji bi garantirao sve to je utopija.

Dakle, početi treba od definiranja moralnih i stručnih kvalifikacija koje mora zadovoljiti Upravitelj pa sve do njegovih ovlasti i obveza. Obveze mu treba povećati i u određenoj mjeri ovlasti, u odnosu na one koje ima sada. Također treba utvrditi načine i uvjete pod kojima Upravitelj zastupa Suvlasničku zajednicu/Zajednicu etažnih vlasnika, odnosno radnje koje ona može poduzeti kada se Upravitelj nađe u sukobu interesa te uvjete pod kojima mu se može i on sam može otkazati ugovor.

Članak 36.

1. Predlažem zamijeniti položaj 1. i 2. stavka i nešto izmijeniti 2. stavak.
2. Stavak 3.: članak 93. u stavku 1.: 'Upravitelj, bio postavljen od suvlasnika ili od suda, upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, i to umjesto njih, pri čemu u odnosu prema trećima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom'. Dakle, ugovor o upravljanju ne smije drukčije odrediti.
3. stavak 4.: treba ga preformulirati.
4. Treba dodati 5. stavak u kojemu se određuju kriteriji koje mora zadovoljiti upravitelj
5. U europskoj praksi je osiguranje upravitelja, za štete koje on može prouzročiti za vrijeme vršenja mandata, uglavnom fakultativna opcija suvlasničke zajednice, no, ja sam mišljenja da bi to trebala biti upraviteljeva obveza, analogno kao što je to kod nas slučaj za sudske vještake:
'Prije imenovanja za stalnog sudskog vještaka kandidat je dužan predsjedniku županijskog odnosno trgovačkog suda koji je nadležan za njegovo imenovanje dostaviti dokaz o sklopljenom ugovoru o obveznom osiguranju od odgovornosti za obavljanje poslova stalnog sudskog vještaka. Kandidat mora biti osiguran tijekom cijelog razdoblja na koje je imenovan za stalnog sudskog vještaka.'
6. Mandat upravitelju treba ograničiti iz više objektivnih razloga. Jedan je taj da ne stekne sigurnost da je njegov status zabetoniran i da stoga popusti u svojim dužnostima ili da stekne krivi dojam da može raditi što hoće. Takvo rješenje mu daje dodatni poticaj da kvalitetno surađuje sa Suvlasničkom zajednicom/Zajednicom etažnih vlasnika, pogotovo kad je Upravitelj fizička osoba.

Drugi razlog je taj što je vlasnisima zgrade psihološki mnogo lakše produžiti mandat upravitelju s kojim su makar djelomično zadovoljni nego mu otkazati mandat kada su potpuno nezadovoljni i zato nepotrebno dugo trpe prije nego se odluče na otkaz ugovora.

Ograničeni mandat se pokazao kao veoma dobro rješenje npr. u Italiji. Upravitelj mora imati dovoljno velike ovlasti da ima dobru slobodu u radu, kako se ne bi mogao opravdavati da je previše sputan i zato neefikasan, a istovremeno mora imati i dovoljnu sigurnost da bi ulagao u poslovanje. Moraju postojati jasni mehanizmi koje nezadovoljni suvlasnici mogu u bilo kojem trenutku aktivirati radi obrane svojih interesa od nekorektnog upravitelja. Jedan od tih je upravo ograničeni mandat na 1+1 godinu. Europska praksa, a pogotovo naša, je pokazala da mandati na duge rokove proizvode nemarne i prepotentne upravitelje.

Upravitelj

Članak 36. (u radnoj verziji čl. 25.)

(1) Upravitelj upravlja zgradom u ime i za račun Suvlasničke zajednice/Zajednice etažnih vlasnika, u granicama ovlasti propisanih člankom 93. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ovim Zakonom i posebnim propisima ili većim ovlastima koje su utvrđene u međuvlasničkim ugovorom, odnosno posebnom odlukom Zbora ili prihvaćene ugovorom o upravljanju, djeluje i njeno ime prema trećima i može na sudu pokretati pravne radnje protiv nje ili i protiv pojedinih suvlasnika/etažnih vlasnika kako je predviđeno ovim Zakonom.

(2) Upravitelj može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama.

(3) Upravitelj, u skladu sa odredbom iz članka 93., stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima zastupa suvlasnike prema trećima i u postupcima pred javnopravnim tijelima u svezi poslova upravljanja.

(4) Upravitelj, u skladu s odredbom iz članka 93., stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima raspolaže sredstvima zajedničke pričuve prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjem programu održavanja zgrade, na način kako je utvrđeno u međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju zgradom i u odlukama suvlasnika/etažnih vlanika.

(5) Službu Upravitelja zgrade mogu vršiti fizičke osobe koje :

  • uživaju građanska prava,
  • koje nisu bile osuđivane za nedjela protiv javne i sudske vlasti, protiv imovine ili druga nedjela iz nehata za koji zakon predviđa kaznu zatvora od najmanje dvije (2) godine;
  • nemaju zabranu vršenja bilo koje funkcije i nisu proglašeni poslovno nesposobne,
  • koji nisu podvrgnute mjerama prevencije koje su postale pravomoćne, osim ako nisu u međuvremenu rehabilitirane;
  • nisu evidentirane u popisu protestiranih mjenica koji se vodi pri ...........
  • posjeduju barem diplomu srednje škole;
  • su s uspjehom završile tečaj za profesionalno osposobljavanje i periodično se usavršavaju u području upravljanja nekretninama.

(6) Službu upravitelja mogu vršiti trgovačka društva, ako uvjete iz prethodnog stavka zadovoljavaju vlasnici, direktor i oni zaposlenici koji su direktno zaduženi za upravljanje poslovima suvlasničkih zajednica/zajednica etažnih vlasnika kojima društvo pruža usluge.

(7) Gubitak prvih pet uvjeta iz 1. stavka povlači automatski prestanak mandata i Upravitelj je dužan o tome odmah obavijestiti suvlasničku zajednicu/zajednicu etažnih vlasnika, a u takvom slučaju svaki je suvlasnik/etažni vlasnik ovlašten bez posebnih formalnosti sazvati Zbor za imenovanje novog Upravitelja.

(9) Suvlasnička zajednica/Zajednica etažnih vlasnika može prije potpisivanja ugovora o upravljanju tražiti da kandidat predoči police za osiguranje protiv šteta prouzročenima radnjama poduzetima u vršenju mandata, a ukoliko u vrijeme njegovog mandata Zbor donese odluku o izvanrednim radovima Upravitelj će prije početka radova biti obvezan ugovoriti privremeni aneks rečenoj polici, koji ne može biti manji od iznosa koji će pokrivati odlučeni trošak.

(10) Upravitelj je dužan na oglasnoj ploči ili na mjesto s najvećim prometom osoba, lako dostupnom i trećima, izvjesiti obavijest koja mora sadržavati njegove matične podatke, adresu i mjesto dostave pošte, te telefonski i telefaks broj i adresu elektronske pošte ili iste podatke za osobu koja ga predstavlja (njegov zamjenik ili drugi predstavnik - za tvrtke).

(11) Mandat upravitelju traje godinu dana i prešutno se produžuje na još jedan mandat.

(12) Zbor suvlasnika može, na zahtjev 1/3 suvlasnika/etažnih vlasnika, u bilo kojem trenutku odlučivati o otkazivanju ugovora Upravitelju, s većinom glasova kojom je Upravitelj imenovan, pri čemu otkazni rok ne može biti manji od tri mjeseca, a u nastavku sjednice odlučuje o pokretanju postupka za imenovanje novog upravitelja.

(13) Ukoliko je upravitelj počinio neki prekršaj, propust ili nepravilnost iz stavka 12. i 18., Zbor suvlasnika može otkazati ugovor o upravljanju bez poštivanja obveze o otkaznom roku iz prethodnog stavka.

(14) U slučaju da Zbor ne izglasa opoziv, nezadovoljni suvlasnik/etažni vlasnik može se obratiti sudu, a u slučaju da mu sud prihvati zahtjev podnositelj ima pravo potraživati naknadu od suvlasničke zajednice za podmirenje sudskih troškova, koja također ima pravo za isplaćeno tražiti odštetu od Upravitelja opozvanog sudskom odlukom.

(15) Upravitelja može smjeniti sud na zahtjev bilo kojeg tijela državne uprave, kada se u njegovom poslovanju utvrde teške fiskalne nepravilnosti ili na zahtjev bilo kojeg etažnog vlasnika, u slučaju da je počinio neki od prekršaja, propusta ili nepravilnosti iz stavka 15. ovog članka.

(16) Upravitelja kojega je sud opozvao, zbor suvlasnika ne može ponovno imenovati.

(17) Protiv odluke suda upravitelj može uručiti prigovor.

(18) Teškim prekršajima, propustima i nepravilnostima, koji opravdavaju opoziv Upravitelja, smatraju
se :

  • propuštati sazivanje Zbora suvlasnika radi odobrenja godišnjeg izvještaja i odobrenja godišnjeg plana
  • redovnog i izvanrednog održavanja.
  • ponovljeno odbijanje sazivanja zbora radi donošenja odluke o novom upravitelju ili u slučajevima kada
  • to nalaže zakon;
  • propustiti izvršavanje odluka Zbora suvlasničke zajednice;
  • propustiti izvršavanje sudskih i administrativnih naloga;
  • propustiti otvaranje i korištenje računa pričuve
  • upravljanje na način koji može stvarati zbrku između zajedničkog vlasništva suvlasničke zajednice/zajednice etažnih vlasnika i vlasništva upravitelja ili pojedinih etažnih vlasnika;
  • brisanje u poslovnim knjigama nepodmirenog duga ili radnji izvršenih za zaštitu prava suvlasničke zajednice;
  • zanemariti savjesno djelovati kada je pokrenuta sudska parnica za prisilnu naplatu dospjelih dugovanja prema suvlasničkoj zajednici/zajednice etažnih vlasnika kao i prinudno izvršenje koje tome slijedi,
  • izostavljanje, nepotpuno ili lažno priopćenje podataka iz članka 39. stavak 3.;
  • zanemariti vođenje matične knjige suvlasničke zajednice,
  • zanemariti vođenje knjige zapisnika sjednica Zbora;
  • izbjegavanje izdavnja, suvlasniku koji to zatraži, potvrde-dokaza o izvšenim uplatama suvlasničkih obaveza i obavijesti o možebitnim parnicama koje su protiv njega ili trećih u postupku;
  • bilo koje djelovanje na štetu suvlasničke zajednice, odnosno grubo kršenje ostalih odredbi ovog Zakona.

(19) Upravitelj može u bilo kojem trenutku raskinuti ugovor o obavljanju poslova upravljanja, s otkaznim rokom od najmanje tri mjeseca, pod uvjetom da to objaviti na Zboru suvlasnika.

(20) Upravitelj u ostavci mora u primjerenom roku obavjestiti o svojoj odluci one izvršitelje radova, dobavljače i pružaoce usluga koji će u trenutku prestanka njegovog mandata imati otvorene radove, isporuke roba i usluga ili potraživanja prema nekretnini, kojoj on prestaje biti Upravitelj.

(21) Upravitelj mora najkasnije na dan prestanka njegovih obveza i ovlasti predati svom naslijedniku cijelokupnu dokumentaciju koja se odnosi na suvlasničku zajednicu i nekretninu (knjige, razne evidencije, ugovori, dozvole, uvjerenja, atesti i druge isprave), konačni izvještaj o svom radu, obračun trenutnog stanja i omogućiti mu pristup svim novčanim sredstvima.

Prinudni upravitelj

Članak 37 (u radnoj verziji čl. 26.)

(1) U zgradama u kojim suvlasnici/etažni vlasnici nisu izabrali Upravitelja na način propisan Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i ovim Zakonom, jedinica lokalne samouprave na čijem području se nalazi zgrada (u daljnjem tekstu: JLS) nakon provedenog javnog natječaja rješenjem određuje Prinudnog upravitelja.

(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka javni natječaj nije potrebno provoditi ako JLS određuje za Prinudnog upravitelja pravnu osobu čiji je osnivač ili vlasnik JLS.

(3) Za Prinudnog upravitelja može se odrediti samo osoba koja ispunjava uvjete za Upravitelja propisane ovim Zakonom.

(4) Prinudnog upravitelja može u skladu s člankom 93. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima imenovati sud, na zahtjev jednog ili više suvlasnika/etažnih vlasnika ili Upravitelja u ostavci.

(5) Prinudni upravitelj mora, u roku od 15 dana od dana primitka rješenja ili odluke suda o njegovom imenovanju, dostaviti svim suvlasnicima/etažnim vlasnicima kopiju odluke preporučenim pismom i istodobno ju izvjesiti na oglasnu ploču zgrade.

(6) Prinudni upravitelj, na temelju rješenja iz stavka 1. ili odluke iz stavka 3. ovoga članka, upravlja zgradom s obvezama i ovlastima Upravitelja do preuzimanja zgrade na upravljanje od strane novog Upravitelja.

(7) Protiv rješenja iz stavka 1. ovoga članka ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor pred mjesno nadležnim upravnim sudom.

(8) Prinudni upravitelj dužan je u najkraćem mogućem roku sazvati Zbor suvlasnika i predložiti najhitnije mjere koje treba poduzeti da bi se omogućilo uredno upravljanje zgradom.

Treba preformulirati 2. točku u 1. stavku.

Ukidanje rješenja o prinudnom upravitelju i određivanje novog prinudnog upravitelja

Članak 38. (u radnoj verziji čl. 27.)

(1) JLS će rješenjem ukinuti rješenje o Prinudnom upravitelju ako:

  1. suvlasnici sklope ugovor o upravljanju u skladu s ovim Zakonom ili
  2. Prinudni upravitelj ne upravlja poslovima suvlasničke zajednice/zajednice etažnih vlasnika u skladu

s odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ovog Zakona i međuvlasničkog ugovora.

(2) Posebnim rješenjem određuje se novi prinudni upravitelj.

(3) Protiv rješenja iz stavka 1. i 2. se ne može izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor pred mjesno nadležnim upravnim sudom.

Od svih točaka koje su navedene u članku 28. niti jedna se ne može interpretirati kao pravo Upravitelja, već isključivo kao ovlasti i obveze!

Točka 1.: to je lijepo zamišljeno, ali da li će banke pristati to učiniti kada zajednica vlasnika nije konstituirana ni priznata kao pravni entiteti nije joj dodijeljen OIB?

Točka 3., 6. i 7.: hitni popravci se nepotrebno spominju u tri točke. Njih treba objediniti. Podrazumijeva se da se hitni popravci izvršavaju kada je potrebno i to ne treba posebno naglasiti, pogotovo ako još to mora omogućiti svaki dan u godini tijekom 24 sata, u roku od tri sata od prijave. Samo po sebi je Ako se upravitelju nameće obveza da osigura u ,

Točka 7. vrlo lijepo zvuči „osigurati hitni popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave potrebe popravka“, no koliko je to zaista realno?

Točka 11.: odredba o zaostatku 4 obroka za pričuvu je prebačena u članak 21.

Točka 12.: pričuva se ne plaća, već se uplaćuje!

Točke 13. i 14.: predloženi rokovi omogućavaju da se planovi prezentiraju na rodovnoj sjednici Zbora.

Točka 16. sada 25.: za nove zgrade ta bi obveza trebala ići na teret investitora. Zgrade koje su građene nakon osamostaljenja bi trebale imati riješeno to pitanje. Ostaju samo dio zgrada koje su građene ranije. Tu bih obvezu kao privremenu stavio na kraj.

Točka 17. i 18.: Upravitelj ne sklapa ugovore u ime suvlasnika/etažnih vlasnika, već oni, odnosno njihova zajednica ako se odredbom utvrdi da se kao takva konstituira. Upravitelj bi trebao potpisati u ime te zajednice ako postoji odluka da se ugovor prihvaća ili nesretni predstavnik suvlasnika ako se ne ukune ili bilo koji od suvlasnika/etažnih vlasnika ako dobije za to ovlast na Zboru.

Točka 19.: Vrijedi komentar uz točku 1., Zatim, dolazi se do toga, što sam gore predložio, otvoriti poseban račun za provedbu projekata energetske obnove zgrade i projekata kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekta

Točka 21.: Vjerujem da je jako naivno očekivati da needucirani predstavnik suvlasnika, koji ne posjeduje vlastitu arhivu i ne vodi paralelno knjigovodstvo zajednice vlasnika može pomagati upravitelju utvrditi stanje financijskih sredstava o dugovima zgrade i potraživanju novčanih sredstava za koja nisu pokrenuti i za koja su pokrenuti sudski postupci i sastaviti zapisnik (ja bih rekao izvještaj) o poslovnoj godini?

Točka 22.: rok od 15 dana je malo predug. 7 dana je za preslike i kopije na elektronskom mediju sasvim dovoljno.

Ne osigurava aktivnmosti veći poduzima!!!!

U svim članicama EU Upravitelji raspodjeljuju na suvlasnike sve financijske obveze koje proizlaze iz njihove nekretnine, ali i obveze za usluge koje primaju preko zajedničkih mjernih mjesta (toplinska energjija, odnosno troškovi za centralno grijanje, PTV, voda i drugo). Da bi suvlasnici mogli provjeravati točnost raspodjele, upravitelji im dostavljaju obračun sa svim podacima potrebnima za njegovu provjeru. Tu spadaju i svi pojedinačni utrošci sa imenom i prezimenom vlasnika posebnog dijela koji ih je realizirao. Naravno ti podaci moraju u skladu sa Zakonom o zaštiti osobnih podataka ostati unutar Suvlasničke zajednice/Zajednice etažnih vlasnika, stoga se mogu vidjeti ili na web stranicama upravitelja, uz šifru, ili se dostavljaju u poštanski sandućić.

Kod nas međutim, Zakon o tržištu toplinske energije i Pravilnik o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju su potpuno promašili riješiti to pitanje, tako da se u praksi ne može na račune toplinske energije ostvariti pravo na provjeru računa koje teoretski osigurava Zakon o zaštiti potrošača. Naime, distributeri toplinske energije i tvrtke koje očitavaju razdjelnike bezobrazno vrte u krug potrošače i kriju im dio bitnih podataka iz kojih bi brzo bilo vidljivo da niveliraju račune.

Zbog toga treba i kod nas uključiti u obveze upravitelja raspodijelu troškova centralnog grijanja, vode itd. Tada bi bi tvrtka koja očitava razdjelnike podatke predala Upravitelju, a ovaj bi ih obradio u skladu s odlukama Zbora i obrađene poslao pružaocu usluge. Suvlasnik-potrošač, u slučaju da utvrdi nejasnoću ili grešku, s reklamacijom bi se obratio upravitelju i s njim bi je raščistio, a ovaj bi u slijedećem obračunu korigirao grešku.

Podaci koji su bitni za normalno funkcioniranje zajednice suvlasnika unutar zajednice ne smiju biti tajna, stoga upravitelj ih ne smije kriti niti jednom suvlasniku.To mora biti jasno utvrđeno u ovom Zakonu.

Obaveze i ovlasti upravitelja

Članak 39. (u radnoj verziji čl. 28.)

Upravitelj u obavljanju svoje djelatnosti, osim obveza i ovlasti koje propisuje članak 93. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i ovaj Zakon, ima i sljedeće obveze i ovlasti:

  1. raditi i djelovati u najvećoj mogućoj mjeri u interesu svih suvlasnika/etažnih vlasnika, bez obzira na posebni nalog;
  2. dobro upoznati nekretninu kojom upravlja;
  3. umnožiti međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju i eventualne anekse i svakom etažnom vlasniku poslati primjerak s preporučenom poštom ili na drugi prikladan način koji dokazuje dostavu;
  4. sprovoditi u djelo pravovaljane odluke zbora suvlasnika;
  5. brinuti da svi suvlasnici/etažni vlasnici poštuju međuvlasnički ugovor;
  6. predlagati načine uređenja uporabe zajedničkih dijelova i uživanja zajedničkih usluga i sadržaja, na način da se osigura najveća korist svakom suvlasniku/etažnom vlasniku;
  7. ažurno voditi evidenciju suvlasnika/etažnih vlasnika, odnosno ostalih korisnika posebnih dijelova zgrade;
  8. pregledati nekretninu najmanje šest (6) puta godišnje, voditi knjigu pregleda i osigurati provedbu izvanrednih tehničkih pregleda zgrade u skladu s propisima o gradnji na kojima sudjelue predsjednik odbora; ili predstavnik suvlasnika; (ako ga ne ukinete)
  9. poduzimati aktivnosti radi redovitog održavanja i nužnih popravaka u skladu s godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno kada je to propisano važećim propisom ili naredbom mjerodavnog tijela;
  10. osigurati mogućnost izvršenja potrebnih hitnih popravaka na svaki dan u godini, tijekom 24 sata i najkasnije u roku od tri sata od prijave potrebe popravka;
  11. poduzeti aktivnosti radi investicijskog održavanja u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade;
  12. poduzieti aktivnosti u posebnom dijelu zgrade radi otklanjanja uzroka štete ili umanjenja svojstva zajedničkog dijela zgrade ili drugog posebnog dijela zgrade, na trošak vlasnika posebnog dijela, ako vlasnik posebnog dijela isti ne otkloni sam u roku od 15 dana od dana primitka poziva upravitelja;
  13. obavještavati suvlasnike zgrade o obavljenim hitnim poslovima;
  14. obaviještavati u što kraće mogućim rokovima, pojedine ili sve etažne vlasnike kada radovi ili mjere uključuju i njihov posebni dio;
  15. upravljati sredstvima fondova prema pravilima dobrog gospodarenja.
  16. ubirati sredstva za popunjavanje fondova i položiti sve sume koje je po bilo kojoj osnovi primio od suvlasnika/etažnih vlasnika ili trećih, u roku od 3 dana, na račun suvlasničke zajednice/ zajednice etažnih vlasnika
  17. raspoređivati novčane obveze na suvlasnike/etažne vlasnike i prikupljati ih za zajedničku pričuvu i za druge zajedničke troškove nekretnine koji se plaćaju iz zajedničke pričuve (zajednička potrošnja struje, vode, čišćenje zgrade) i pismeno opominjati dužnike kada kasne s uplaćivanjem obveza, unutar 45 dana od dana dospjeća obveze;
  18. poduzeti korake za prisilnu naplatu dospjelih obveza od dužnika unutar šest (6) mjeseci od završetka poslovne godine u kojemu je traženi dug obuhvaćen, osim kada je Ovim Zakonom drukčije uređeno ili kada ga od toga oslobođa Zbor suvlasnika.
  19. izdati svakom etažnom vlasniku, koji to zatraži, potvrdu da je izvšio uplate po svim svojim obvezama prema Suvlasničkoj zajednici/Zajednici etažnih vlasnika i pružiti sve informacije o tijeku eventualnih parnica koje se vode prema njemu ili trećima;
  20. ispostaviti svakom etažnom vlaniku mjesečni obračun u kojem će odvojeno prikazati, u skladu s njegovim vlasničkim udjelom, svaki trošak koji se odnosi na poslove upravljanja i održavanja, visinu pripadajućeg mjesečnog udjela za uplatu u fondove, eventualnu razliku za druga plaćanja te trenutačni saldo svakog pojedinog fonda;
  21. redovito podmirivati trećima sve opravdane troškove sredstvima zajedničkih fondova (pričuve) samo do visine koja je predviđena u planu za redovno i izvanredno održavanje nekretnine;
  22. izraditi godišnji izvještaj o upravljanju za prethodnu poslovnu godinu s pregledom pojedinačnih prihoda i rashoda zajedničkih fondova (pričuve), dugovime zgrade i potraživanje novčanih sredstava za koja nisu i za koja jesu pokrenuti sudski postupci stanje sredstava na zajedničkom računu, te ga suvlasnicima predstaviti na redovnom Zboru najkasnije do zadnjeg dana veljače tekuće kalendarske godine;
  23. izraditi prijedlog godišnjeg programa redovitog održavanja zajedničkih dijelova zgrade s procjenom troškova i obveza za otplatu u te svrhe već uzetih kredita;
  24. predložiti iznos primjerene zajedničke pričuve te ga suvlasnicima predstaviti na redovnom Zboru najkasnije do zadnjeg dana veljače tekuće kalendarske godine;
  25. izraditi prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade te ga suvlasnicima predstaviti na redovnom Zboru najkasnije do zadnjeg dana veljače tekuće kalendarske godine;
  26. ishoditi zajmove potrebne za financiranje održavanja zgrade u skladu s odlukom suvlasnika;
  27. dogovoriti ugovor o osiguranju u skladu s odlukom suvlasnika;
  28. u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekt energetske obnove zgrade te pripremiti ugovore koji su potrebni za provedbu tog projekta;
  29. u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekte kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te pripremiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekata;
  30.  otvoriti poseban račun za provedbu projekata energetske obnove zgrade i projekata kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te pripremiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekta;
  31. voditi Zbor suvlasnika;
  32. voditi knjigu zapisnika zborova suvlasnika;
  33. voditi knjigu imenovanja i opoziva upravitelja;
  34. voditi i redovito i ažurirati matičnu knjigu suvlasničke zajednice;
  35. voditi poslovne knjige suvlasničke zajednice (knjigovodstvo);
  36. čuvati na rok od deset (10) godina sve spise koji se odnose na vlastito upravljanje, bilo da se tiču odnosa sa suvlasničkom zajednicom, pojedinim etažnim vlasnicima, bilo na tehničko-admistrativno stanje zgrade;
  37. na zahtjev suvlasnika, jednom mjesečno, besplatno mu omogućiti uvid u poslovne knjige, ugovore i isprave na kojima se temelji godišnji izvještaj o upravljanju zgradom i druge isprave vezane uz upravljanje zgradom, i izdati mu kopiju najkasnije u roku od 7 dana od dana od kada to suvlasnik zatražio, uz naplatu golih toroškova kopiranja;
  38. informirati Suvlasničku zajednicu/Zajednicu etažnih vlasnika o promjenama u propisima i na sve događaje koji se na nju odnose;
  39. vršiti raspodjelu obveza za usluge koje suvlasnici/etažni vlasnici primaju putem zajedničkog obračunskoh mjesta i proslijeđivati podatke pružaocima usluga radi fakturiranja; 
    • Na prikladan način dostaviti svim suvlasnicima/etažnim vlasnicima izvještaj o izvršenoj raspodjeli obveza za usluge koje se primaju putem zajedničkog obračunskoh mjesta i u kojemu će jasno navesti obračunsko razdoblje na koje se odnosi i utroške svakog pojedinog suvlasnika/etažnog vlasnika.
  40. na zahtjev Zbora aktivirati web stranice (Internet stranice) za Suvlasničku zajednicu/Zajednicu etažnih vlasnika na kojima će zainteresiranim suvlasnicima/etažnim vlasnicima omogućiti on line pregledavanje poslovanja i skidanje kopija isprava u digitalnom obliku za koje je Zbor dao odobrenje, s time da troškovi aktivacije i održavanja web stranica (Internet stranica) idu na teret fonda za redovito poslovanje zgrade (pričuve).
  41. upisati zabilježbu iz odredbi Zakona o zemljišnim knjigama.(23)
  42. pokrenuti sve potrebne postupke pred nadležnim javnopravnim tijelima u svrhu upisa zgrade i njezinih posebnih dijelova u zemljišne knjige i katastar, ako to nije učinjeno prije nego je preuzeo zgradu na upravljanje(24)
  43. obavljati druge poslove određene ovim Zakonom, posebnim propisima ili ugovorima(22)
  44. ovlašten je prebaciti, sa računa Suvlasničke zajednice, na svoj žiro račun samo iznos koji je ugovoren kao naknada za njegov rad.
  45. izvršiti u otkaznom roku sve hitne radnje koje su nužne da se izbjegnu štete interesima suvlasnika/etažnih vlasnika, bez prava na naknadno obeštećenje.

Stavak 2.: smatram da 10.000 kuna prevelik iznos. Ima obitelji koje s tim preživljavaju i više mjeseci i nije u redu da ih Upravitelj potroši bez da vlasnici dobiju mogućnost sudjelovanja u odlučivanju kome će se ti novci dati

Stavak 3.: Upravitelj, već kad mu se daju tako velike ovlasti mora biti odgovoran u traženju suradnika i izvođača radova.

Način ostvarivanja ispunjavanja obveza u obavljanju poslova upravitelja

Članak 40. (u radnoj verziji čl. 29.)

(1) Obveze iz članka 39. (stari 28.) ovoga Zakona upravitelj može ostvarivati, odnosno ispunjavati vlastitim radom ako za to ispunjava propisane uvjete ili putem druge osobe koja za to ispunjava propisane uvjete, a koju je u tu svrhu ovlašten angažirati, kada je to potrebno.

(2) Za radove i druge poslove na održavanju zgrade čija je vrijednosti veća od 5.000 kuna upravitelj je obvezan prikupiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude.

(3) Svaki je suvlasnik/etažni vlasnik ovlašten da samostalno pribavi ponudu za planirane radove koju će upravitelj biti dužan uvrstiti u dnevni red iste sjednice Zbora na kojoj će se odlučivati o najpovoljnijoj ponudi.

(3) Pod prijetnjom ništavnosti, u ugovoru o sklapanju pravnog posla obavezno treba navesti naziv: "Suvlasnička zajednica“, a u nastavku sve ostale bitne podatke za njenu identifikaciju, kao što su adresa, katastarska čestica i OIB (ako Vlada riješi to pitanje)

(4) Upravitelj, kod sklapanja pravnih poslova s trećim osobama, koji se odnose na upravljanje i održavanje višestambene zgrade, za ispunjenje obveza, ne može bez posebne odluke Zbora dogovoriti solidarnu odgovornost suvlasnika/etažnih vlasnika.

(4) Upravitelju se dostavljaju sve odredbe i zahtjevi lokalne vlasti i može biti pozvan na sud za bilo koju radnju koja se odnosi na zajedničke djelove nekretnine, a kada odredba ili poziv na sud ima sadržaj koji prelazi ovlasti upravitelja, ovaj je obvezan, bez oklijevanja, sazvati izvanredni Zbor radi donošenja odluke, a ako propusti to učiniti može biti opozvan i dužan je Suvlasničkoj zajednici/Zajednici etažnih vlasnika nadoknaditi time nastalu štetu.

Preuzimanje zgrade na upravljanje

Članak 41. (u radnoj verziji čl. 30.)

(1) Upravitelj preuzima zgradu na upravljanje na temelju ugovora o upravljanju i sastavlja zapisnik o fizičkom stanju zgrade i radova u tijeku.

(2) U slučaju promjene Upravitelja novi upravitelj ne može preuzeti Upravljanje ako ranijem upravitelju nije otkazan ugovor o upravljanju, odnosno raskinut, poništen ili utvrđen ništetnim.

(3) Upravitelj u ostavci ili kojemu je otkazan ugovor dužan je sredstva zajedničkih fondova (pričuve) utvrđena zapisnikom iz članka 28. točke 24. ovoga Zakona i svu dokumentaciju koja se odnosi na suvlasničku zajednicu, odnosno na njenu zgradu, staviti na raspolaganje novoizabranom Upravitelju u roku od 15 dana od dana kada je ovaj preuzeo upravljanje zgradom.

  1. Stavak 1.: predugačka i zamršena formulacija.
  2. Stavak 2.: u ugovoru o upravljanju nije potrebno unijeti ime i prezime predstavnika suvlasnika i druge osobe ovlaštene za predstavljanje suvlasnika, a pogotovo ako prihvatite moj prijedlog da se ta funkcija ukine. Naime, dovoljno je ugovoru priložiti kopiju odluke o valjanom izboru osobe trenutno obavlja tu funkciju, inače bi kod svake promjene osobe trebalo potpisivati aneks ugovora, a morate priznati da izgleda neprimjereno da aneks potpisuje osoba koja je predmet aneksa. Predlažem da se i redoslijed sadržaja promijeni da ima logičniji redoslijed.
  3. Stavak 3., 1.točka: U ugovoru o upravljanju se ne mogu uređivati prava vlasnika posebnih dijelova jer su ona već utvrđena u ZOVIDSP, ali se zato mogu utvrditi modaliteti kako će ostvariti ta prava kad se obraćaju upravitelju. Također ne treba navoditi njihove obveze jer ih već navodi ZOVIDSP i razrađuje ovaj zakon i međuvlasnički ugovor ako se želi još nešto dodati?

Ugovor o upravljanju zgradom

Članak 42 (stari 24.)

(1) Poslovi upravljanja zgradom povjeravaju se upravitelju ugovorom o upravljanju zgradom (u daljnjem tekstu: ugovor o upravljanju) kojega suvlasnici zgrade u pisanom obliku, sklapaju s upraviteljem odlukom donesenom na temelju Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i ovoga Zakona, a u njihovo ime ga potpisuje Predsjednik Odbora, ako je imenovan ili bilo koji suvlasnik/ etažni vlasnik kojega je Zbor ovlastio pri donošenju odluke. (ili predstavnik suvlasnika, ako ga želite zadržati)

(2) Ugovor o upravljanju obvezno sadrži:

  1. ugovorne strane
  2. mjesto i datum sklapanja
  3. podatke o odluci suvlasnika/etažnih vlasnika o izboru, odnosno promjeni upravitelja
  4. zemljišno-knjižne i katastarske oznake ako su zgrade upisane u zemljišnu knjigu i katastar te adresu zgrade.
  5. opis zgrade i građevne čestice zgrade
  6. uvjeti i način upravljanja zgradom
  7. uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
  8. iznos naknade za rad upravitelja
  9. popis suvlasnika/etažnih vlasnika zgrade s korisnom površinom posebnih dijelova i vlasničkim udjelima koji im pripadaju

(3) Ugovorom o upravljanju se, po potrebi, razrađuju:

  1. obveze i odgovornost upravitelja, ako se proširuju u odnosu na odredbe ZOVIDSP, ovog Zakona i međuvlasničkog ugovora
  2. način dostave informacija upravitelju nužnih za upravljanje zgradom
  3. pravila o prestanku ugovora i otkaznim rokovima
  4. druga pitanja.

(4) Obvezni prilozi ugovora o upravljanju su:

  1. kopija dokaza o vlasništvu i etažnom vlasništvu (izvadci iz zemljišne knjige i knjige položenih ugovora, ugovori o stjecanju vlasništva i odluke javnopravnih tijela o stjecanju vlasništva)
  2. kopija građevinske dozvole i glavnog projekta i izvedbenog projekta te uporabne dozvola, odnosno drugog akta na temelju kojeg je zgrada izgrađena ili ozakonjena te drugog akta na temelju kojega se zgrada smije rabiti, ako suvlasnici raspolažu istima i
  3. kopija sve tehničke dokumentacije vezane uz građenje i održavanje zgrade s kojom suvlasnici raspolažu i
  4. zapisnik iz članka 28. točke 24. ovoga Zakona ako se ugovor o upravljanju sklapa s novim upraviteljem.
  5. kopiju odluke o valjanom izboru osobe koja trenutno obavlja funkciju predstavnika (ako se zadrži ta funkcija)

DIO SEDMI - GAŠENJE SUVLASNIČKE ZAJEDNICE/ZAJEDNICE ETAŽNIH VLASNIKA - PROPAST OBJEKTA

Gašenje ili razvrgnuće Suvlasničke zajednice/Zajednice etažnih vlasnika

Članak 43.

Suvlasnička zajednica/Zajednice etažnih vlasnika gasi se:

  • zbog potpune propasti zgrade, osim ako nije drugačije određeno u međuvlasničkom ugovoru, a smatrati će se to ostvarenim kada se utvrdi da troškovi za njenu obnovu prelaze 50% od vrijednosti iste u trenutku nastanka udesa, osim ako ostatak troška ne pokriva osiguranje;
  • prelaskom cijele zgrade u vlasništvo jednog subjekta;
  • podjelom zgrade na više potpuno autonomnih cjelina, kad je to tehnički izvedivo;

Članak 44.

(1) U slučaju da se zgrada ili grupa zgrada, koje pripadaju po posebnim dijelovima ili etažama različitim vlasnicima, mogu podijeliti u skladu s predhodnim člankom, tako da imaju obilježja samostalnih cjelina ili radi formiranja novih manjih i neovisnih cjelina ili radi povećanja njihove površine objedinjavanjem s drugima koje s njima graniče u istoj zgradi ili smanjenja zbog odvajanja nekog dijela, Suvlasnička zajednica/Zajednice etažnih vlasnika se može raspustiti i suvlasnici svake etaže ili tako novostvorenog posebnog dijela mogu osnovati posebnu suvlasničku zajednicu.

(2) O raspuštanju suvlasničke zajednice u slučaju iz prethodnog stavka, Zbor suvlasnika donosi jednoglasnu odluku ili ju određuje sud na zahtjev najmanje 1/3 etažnih vlasnika onog dijela zgrade za koji traže odvajanje.

(3) Odredba iz 1. stavka se primjenjuje i kad u zajedništvu s početnim sudionicima ostaju neki dijelovi navedeni u članku 4. ovog Zakona.

DIO OSMI - NADZOR

Nadzor

Članak 45. (u radnoj verziji čl. 31.)

(1) Upravni nadzor nad provedbom ovoga Zakona provodi Ministarstvo nadležno za poslove graditeljstva i prostornoga uređenja (u daljnjem tekstu: Ministarstvo).

(2) Inspekcijski nadzor nad radom predstavnika suvlasnika i upravitelja provodi tijelo koje sukladno posebnom propisu obavlja inspekcijske poslove održavanja i uporabe građevina.

DIO DEVETI - PREKRŠAJNE ODREDBE

Prekršajne odredbe

Članak 46. (u radnoj verziji čl. 32.)

(1) Novčanom kaznom u iznosu od 5.000,00 do 20.000,00 kuna kaznit će se za prekršaj pravna osoba u svojstvu upravitelja ako:

  1. ne otvori poseban bankovni račun isključivo za pričuvu jedne zgrade, odnosno jednog dijela zgrade (članak 28. točka 1.)
  2. ne osigura hitni popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave potrebe popravka (članak 28. točka 7.)
  3. ne osigura provedbu redovitog pregleda ili izvanrednog pregleda zgrade u skladu s propisima o gradnji na kojima sudjeluju upravitelj i predstavnik suvlasnika (članak 28. točka 8.)
  4. ne raspoređuje ili ne naplaćuje troškove zajedničke pričuve ili druge zajedničke troškove nekretnine na suvlasnike (zajednička potrošnja struje, vode, čišćenje zgrade i dr.) koji se plaćaju iz zajedničke pričuve (članak 28. točka 11.)
  5. ne poduzme potrebne aktivnosti radi ovrhe dospjelih, a neplaćenih obroka zajedničke pričuve i drugih zajedničkih troškova nekretnine koje plaćaju suvlasnici nakon što nije plaćeno šest obroka (članak 28. točka 12.)
  6. ne izradi prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade i ne dostavi ga predstavniku suvlasnika najkasnije do 15. studenog tekuće kalendarske godine (članak 28. točka 14.)
  7. u ime i za račun suvlasnika zgrade ne prijavi projekt energetske obnove zgrade te ne sklopi ugovore koji su potrebni za provedbu tog projekta (članak 28. točka 19.)
  8. u ime i za račun suvlasnika zgrade ne prijavi projekte kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te ne sklopi ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekata (članak 28. točka 20.)
  9. ne otvori poseban račun za provedbu projekata energetske obnove zgrade i projekata kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te ne sklopi ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekta (članak 28. točka 21.)
  10. ne izradi ili suvlasnicima, putem predstavnika suvlasnika, ne dostavi godišnji izvještaj o upravljanju zgradom ili ako taj izvještaj ne sadrži pregled pojedinačnih prihoda i rashoda zajedničke pričuve (članak 28. točka 23.)
  11. u suradnji s predstavnikom suvlasnika ne utvrdi ili ne izradi zapisnik o stanju novčanih sredstava u zajedničkoj pričuvi, dugovima zgrade i potraživanju novčanih sredstava za koja nisu pokrenuti i za koja su pokrenuti sudski postupci (članak 28. točka 24.)
  12. na zahtjev suvlasnika ne da na uvid ili ne omogući kopiranje isprava na kojima se temelji godišnji izvještaj o upravljanju zgradom ili druge dokumente vezane uz upravljanje zgradom u roku od 15 dana od dana od kada to suvlasnik zatraži (članak 28. točka 25.).

(2) Novčanom kaznom u iznosu od 500,00 do 5.000,00 kuna kaznit će se za prekršaj odgovorna osoba u pravnoj osobi i fizička osoba u svojstvu upravitelja za prekršaje propisane stavkom 1. ovoga članka.

Budući da je stavkom 3. određeno da se kazne uplaćuju se na poseban bankovni račun pričuve zgrade, tko i kako će ih naplaćivati – direktno Upravitelj kao u nekim članicama EU ili će se to moći raditi samo po sudskom nalogu?

Članak 47. (u radnoj verziji čl. 33.)

(1) Novčanom kaznom u iznosu od 3.000, do 15.000,00 kuna kaznit će se za prekršaj suvlasnik ako ne dozvoli ulaz u svoj posebni dio zgrade upravitelju, odnosno osobi koju upravitelj odredi ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika (članak 21. stavak 1. točka 5.).

(2) Novčanom kaznom u iznosu od 1.000, do 5.000,00 kuna kaznit će se za prekršaj suvlasnik ako bez valjanog razloga ne pristupi sjednici Zbora.

(3) Novčanom kaznom u iznosu od 3.000,00 do 15.000,00 kuna kaznit će se za prekršaj suvlasnik/etažni vlasnik u svojstvu predstavnika suvlasnika (ukoliko ga prije ne ukinete) ako: ne ispunjava obveze iz ovog Zakona. 

(4) Naplaćene kazne iz stavka 1. ovoga članka uplaćuju se na poseban bankovni račun pričuve zgrade.

Bez obzira prihvatili ili ne moje prijedloge, ovaj Zakon donosi takve promjene da je nedopustivo u većini višestambenih zgrada ostaviti status quo! Bez temeljitih promjena nema promjena. Gdje toga ima da se zakon mijenja, a sve ostaje isto.

DIO DESETI - PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Međuvlasnički ugovori i ugovori o upravljanju i održavanju zgrade

Članak 48. (u radnoj verziji čl. 34.)

(1) Suvlasničke zajednice/zajednice etažnih vlasnika moraju se uskladiti s odredbama ovog Zakona i obnoviti međuvlasničke ugovore i ugovore sklopljeni s Upraviteljima do 31.12.2022.

(3) Suvlasnici/etažni vlasnici zgrade, odnosno dijela zgrade, koji nisu sklopili ugovor sa Upraviteljem obvezni su poslove upravljanja zgradom povjeriti Upravitelju na način propisan ovim zakonom u roku od 60 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Predstavnici suvlasnika

Članak 49. (u radnoj verziji čl. 35.)

Predstavnici suvlasnika izabrani do stupanja na snagu ovoga Zakona nastavljaju s radom do sklapanja novih ugovora u skladu s ovim Zakonom.

Zanimljive i maštovite su odredbe članka 36.. Najprije se upraviteljima dopušta da nastave po starom ugovoru kao da se ništa nije dogodilo, a zatim ih se tjera da se usklade sa zakonom u roku od 30 dana.

Ako se vlasnici zgrada i upravitelji ne prisile da se usklade s ovim Zakonom do određenoga roka, sadašnje stanje će ostati zabetonirano u nedogled, što je nedopustivo. Sada je prilika da se posao odradi do kraja i isprave mnogi propusti i greške koji su u ZOV-u učinjeni 1996. godine. Međuvlasnički ugovori i ugovori o upravljanju ne smiju se nikako ostaviti sa strane. Treba odrediti fiksni rok da se svi, ama baš svi usklade sa ovim Zakonom!

Naravno, biti će novih troškova za vlasnike stanova, ali svaki puta kada se mijenjaju oblik osobnih iskaznica, vozačkih dozvola, putovnica itd. građani imaju trošak i na kraju ga moraju platiti. Međuvlasnički ugovori, ali i ugovori o upravljanju koji su doneseni u prošla tri desetljeća su zaista na tako niskom nivou da bi bilo ludo zadržati ih takve kakvi jesu.

Upravitelji

Članak 50. (u radnoj verziji čl. 36.)

(1) Upravitelji koji su djelatnost upravljanja zgradama obavljali do stupanja na snagu ovoga Zakona dužni su svoj rad uskladiti s ovim Zakonom u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona, a ugovore obnoviti najkasnije do 31. prosinca 2022., a ostaju u obvezi da periodično pohađaju tečajeve o profesionalnom usavršavanju.

Prestanak važenja propisa

Članak 51. (u radnoj verziji čl. 37.)

(1) Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaju važiti odredbe Glave 3. IZVRŠAVANJE OVLASTI GLEDE CIJELE NEKRETNINE U PRIJELAZNOM RAZDOBLJU u Dijelu devet, PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine", broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12. i 152/14.)

(2) Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaje važiti Uredba o održavanju zgrada („Narodne novine", broj 64/97.).

Akti strateškog planiranja

Članak 52. (u radnoj verziji čl. 38.)

(1) Politike upravljanja i održavanja zgrada provode se u skladu s aktima strateškog planiranja koji obuhvaćaju područje graditeljstva i prostornoga uređenja.

(2) Nositelj izrade akata strateškog planiranja iz stavka 1. ovoga članka je Ministarstvo.

(3) Akti strateškog planiranja iz stavka 1. ovoga članka izrađuju se u skladu s propisom kojim se uređuje sustav strateškog planiranja i upravljanje javnim politikama Republike Hrvatske.

(4) Akte strateškog planiranja iz stavka 1. ovoga članka Ministarstvo je dužno izraditi u roku od godinu dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Stupanje na snagu Zakona

Članak 53. (u radnoj verziji čl. 39.)

Ovaj Zakon objavit će se u „Narodnim novinama", a stupa na snagu 1. siječnja 2022.

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.