sila
Izvor: WenPhotos / Pixabay
NEJASNI ZAKON

Prisilno postavljanje upravitelja - DVA su paralelna sustava

Iz pravila o postavljanju zajedničkog upravitelja u slučajevima kad suvlasnici nisu imenovali upravitelja proizlazi da u hrvatskom pravu postoje dva paralelna sustava za postavljanje upravitelja - sud i jedinica lokalne samouprave. 

S obzirom na to da su propisi koji su do 1.1.1997. godine uređivali etažno vlasništvo i upravljanje stambenim zgradama stavljeni izvan snage stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine u prijelaznom razdoblju moralo se posebno urediti prijelaznim i završnim odredbama ZV (čl. 374-387. ZV). Prijelazni režim upravljanja nekretninama u etažnom vlasništvu uređuje upravljanje nekretninom dok suvlasnici svoje međusobne odnose na nekretnini ne urede sukladno općim odredbama ZV o izvršavanju ovlasti suvlasnika glede cijele nekretnine (čl. 85-93. ZV).

Cilj prijelaznih i završnih odredbi ZV o upravljanju bio je premostiti probleme koji su mogli nastati tranzicijom na novo uređenje etažnog vlasništva koje od suvlasnika nekretnine zahtijeva veću odgovornost, aktivnije i drugačije sudjelovanje u odlučivanju i financiranju poslova upravljanja nekretninom.

Ta pravila, između ostalog, predviđaju i određivanje prinudne uprave (čl. 385. ZV) u slučaju da suvlasnici nisu u roku od 12 mjeseci od stupanja na snagu ZV (1.1.1997) većinom glasova suvlasnika imenovali zajedničkog upravitelja.

Tada se prinudni upravitelj postavlja odlukom jedinice lokalne samouprave. Iz pravila o postavljanju zajedničkog upravitelja u slučajevima kad suvlasnici nisu imenovali upravitelja proizlazi da u hrvatskom pravu postoje dva paralelna sustava za postavljanje upravitelja.

Kod svakog od njih različito su uređene pretpostavke za postavljanje upravitelja i nadležnost za odlučivanje o postavljanju upravitelja. Te razlike u konačnici dovode do toga da se u postupcima postavljanja upravitelja različito suvlasnici različito tretiraju ovisno o tome koje je tijelo vlasti i zbog kojih razloga postavilo zajedničkog upravitelja.

Koji je cilj?

Sve to aktualizira pitanje koji je zapravo cilj pravila o postavljanju upravitelja od strane nadležnog javnopravnog tijela (suda, jedinice lokalne samouprave) odnosno da li je njihov cilj zaštita suvlasnika i njihove nekretnine dok ne donesu odluku o imenovanju upravitelja ili je njihov cilj zaštita određenog javnog interesa koji se ostvaruje redovitim održavanjem nekretnina na kojima je uspostavljeno etažno vlasništvo. O odgovoru na to pitanje ovisi i kako bi se trebale urediti pretpostavke za postavljanje upravitelja te koliko bi se te pretpostavke trebale restriktivno tumačiti. 

Nedvojbeno je, naime, da postavljanje zajedničkog upravitelja na temelju odluke vlasti (suda, jedinice lokalne samouprave) ograničava prava suvlasnika da izvršavaju svoja vlasnička ovlaštenja na nekretnini. Stoga u praksi može biti upitno da li je određivanje upravitelja od strane javne vlasti proporcionalno ciljevima koji se time žele ostvariti u pogledu upravljanja nekretnina u suvlasništvu privatnih fizičkih i pravnih osoba. 

U tekstu se odvojeno analiziraju pretpostavke i učinci imenovanja upravitelja temeljem sudske odluke po općim pravilima o izvršavanju ovlasti suvlasnika na cijeloj nekretnini, te pretpostavke i učinci imenovanja prinudnog upravitelja u prijelaznom razdoblju. Ukazuje se na probleme koji u praksi mogu nastati zbog nepotpunosti i nedorečenosti odredbi o postavljanju zajedničkog upravitelja.

Zaključno se daju prijedlozi za unaprjeđenije zakonskih odredbi o postavljanju zajedničkog upravitelja od strane tijela javne vlasti. 

ODLUKA SUDA O POSTAVLJANJU UPRAVITELJA (čl. 88/al.5. ZV)

Opća pravila o postavljanju upravitelja u slučaju kad o njegovom imenovanju nisu odlučili suvlasnici nekretnine većinom glasova (čl. 88/al.5. ZV) temelje se na dva glavna pravila.

  • Prvo određuje da upravitelja uvijek postavlja sud koji odlučuje u izvanparničnom postupku (čl. 88, čl. 40/5 u vezi čl. 66/4 ZV).
  • Drugo pravilo jest da sud odlučuje samo na zahtjev suvlasnika (čl.88. ZV) odnosno da se sudska odluka o postavljanju upravitelja ne može donijeti po službenoj dužnosti.

Prema općim pravilima o vlasništvu posebnog dijela donošenje sudske odluke o upravitelju ovisi, dakle, isključivo o inicijativi pojedinog suvlasnika tj. etažnog vlasnika. U čl. 88/al.5. ZV svaki suvlasnik (etažni vlasnik) ovlašten je neovisno o ostalima zahtijevati od suda da svojom odlukom postavi zajedničkog upravitelja ili smijeni upravitelja koji grubo zanemaruje svoje dužnosti.

Pravo zahtijevati postavljanje upravitelja smatra se pravom svakog suvlasnika kojeg on ostvaruje kao član suvlasničke zajednice na nekretnini na kojoj je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine .

To pravo suvlasnik može ostvarivati pod sljedećim pretpostavkama:

  1. nekretnina (zemljište sa zgradom ili pravo građenja sa zgradom) je etažirana tj. uspostavljeno je vlasništvo posebnog dijela nekretnine. Pravila o postavljanju upravitelja odlukom suda iz čl. 88/al.6. ZV vrijede, naime, samo ako je na nekretnini već uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine. Pritom nije odlučno kad je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine niti kad je izgrađena zgrada. Postavljanje upravitelja temeljem čl. 88/al.6. ZV moguće je za nekretnine koje su etažirane tek nakon što je stupio na snagu ZV kao i za nekretnine za koje je vlasništvo posebnog dijela nekretnine uspostavljeno temeljem prijelaznih i završnih odredbi ZV (čl. 370-373. ZV). Važno je samo da se u trenutku kad je podnesen sudu zahtjev za postavljanje upravitelja na pravne odnose na nekretnini primjenjuju odredbe ZV koje uređuju vlasništvo posebnog dijela nekretnine;
  2. za nekretninu nije imenovan upravitelj odnosno suvlasnici nekretnine (etažni vlasnici) nisu sukladno čl. 86. ZV većinom glasova donijeli odluku o imenovanju zajedničkog upravitelja;
  3. suvlasnik je podnio sudu prijedlog za postavljanje zajedničkog upravitelja temeljem čl. 88/al.5. ZV. Zahtjev za postavljanje zajedničkog upravitelja može postaviti i više suvlasnika zajedno. Pritom bi u zahtjevu za postavljanje upravitelja suvlasnik trebalo predložiti osobu koju predlaže da se imenuje upraviteljem.

Ako sud usvoji zahtjev suvlasnika, odluka suda o postavljanju upravitelja (čl. 88/al.5. ZV) zamjenjuje odluku suvlasnika o imenovanju upravitelja koju suvlasnici inače donose većinom glasova (čl. 86. ZV). Upravitelj kojeg je temeljem čl. 88/al.5. ZV postavio sud ima sve ovlasti i dužnosti upravitelja određene u čl. 93. ZV.

Odluka suvlasnika VS. odluka suda

U čl. 93/1 ZV izričito je, naime, određeno da upravitelj bilo postavljen od suvlasnika ili od suda, upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika. Položaj upravitelja kojeg je postavio sud u potpunosti je izjednačen s položajem upravitelja kojeg su imenovali suvlasnici. Razlika postoji samo u pogledu pravnog temelja kojim je stečen pravni položaj upravitelja.

Kad su suvlasnici u okviru odlučivanja o poslovima redovne uprave imenovali upravitelja (čl. 86. ZV), prava i dužnosti upravitelja temelje se na odluci suvlasnika donesenoj u pisanom obliku (čl. 85/4 ZV) na temelju koje je sklopljen s upraviteljem ugovor o upravljanju.

Kad je upravitelj postavljen odlukom suda, na zahtjev jednog ili više suvlasnika (čl. 88/al.5. ZV), legitimacija upravitelja proizlazi iz pravomoćne odluke suda o postavljanju upravitelja. Stoga će i kad je upravitelja postavio sud, tako postavljeni upravitelj upravljati nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika te će imati sve dužnosti i ovlasti određene zakonom (npr. čl. 93. ZV).

Upravitelj kojeg je postavio sud svoj dužnosti i ovlasti upravitelja ostvarivat će samo dok suvlasnici sukladno čl. 86. ZV većinom glasova ne imenuju drugu osobu za upravitelja. Kad suvlasnici većinom glasova imenuju drugu osobu za upravitelja, prestaju ovlasti upravitelja kojeg je postavio sud.

Odluka suda o postavljanju upravitelja u tom je smislu samo privremenog karaktera. Njezina je svrha sanirati nepostojanje odluke većine suvlasnika o izboru osobe upravitelja odnosno postavljanjem upravitelja spriječiti da za nekretninu, suvlasnike i treće osobe nastane šteta zbog toga što ne postoji sporazum suvlasnika o osobi upravitelja.

Kad suvlasnici postignu sporazum o osobi upravitelja, ne postoji više opravdanje da poslove upravitelja obavlja osoba koju je postavio sud. Odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima o postavljanju upravitelja (čl. 88/al.6.) ne uređuju, međutim, čitav niz važnih pitanja u vezi s uređenjem odnosa između suvlasnika i upravitelja kojeg je svojom odlukom postavio sud.

Postoje i praznine u vezi s uređenjem pretpostavki za postavljanje upravitelja, kriterija za njegov izbor, za odlučivanje u slučajevima kad postoji mogućnost izbora između više upravitelja.

U Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nije izričito propisano što sve mora sadržavati odluka suda kojom je postavljen upravitelj. Kad je upravitelj postavljen odlukom suda, pravni odnosi između suvlasnika i upravitelja ne uređuju se ugovorom o upravljanju.

U ZV nije, međutim, detaljno uređeno koji bi se svi aspekti pravnog odnosa između suvlasnika i upravitelja trebali urediti odlukom suda. Odluka suda o po stavljanju upravitelja, da bi u praksi zaista mogla ispuniti ciljeve radi kojih je sud postavio upravitelja, mora sadržavati čitav niz pravila kojima će se, umjesto ugovorom o upravljanju, urediti odnosi između suvlasnika i postavljenog upravitelja.

Pravilo da upravitelj koji je postavljen pravomoćnom sudskom odlukom ima iste dužnosti i ovlasti kao i upravitelj kojeg su imenovali suvlasnici značilo bi ujedno i da upravitelj postavljen sudskom odlukom ima u odnosu na suvlasnike ista prava i zahtjeve koja ima upravitelj kojeg su svojom odlukom imenovali suvlasnici.

To bi, prije svega, značilo da bi upravitelj kojeg je postavio sud imao pravo na naknadu za upravljanje kao što ju ima i upravitelj koji poslove upravljanja obavlja na temelju odluke suvlasnika o imenovanju upravitelja.

Kad je, međutim, upravitelj postavljen odlukom suda mogao bi u praksi nastati problem prilikom određivanja visine te naknade, modaliteta njezinog plaćanja, kao i određivanja pravnog temelja kojim su suvlasnici obvezni plaćati tu naknadu. U slučajevima kad suvlasnici većinom glasova odluče o imenovanju upravitelja i na temelju te odluke sklope s upraviteljem ugovor o upravljanju, jedan od bitnih sastojaka tog ugovora je i određivanje naknade za poslove upravljanja, načina njezina obračuna, naplate i dr.

Kad je odluku o postavljanju upravitelja donio sud na zahtjev suvlasnika, upravitelj svoje ovlasti i dužnosti obavlja na temelju pravomoćne sudske odluke. Suvlasnici i upravitelj kojeg je postavio sud tada niti ne sklapaju ugovor o upravljanju.

Odrediti iznos naknade

S druge strane, suvlasnici i tada imaju prema postavljenom upravitelju ista prava, ali i obveze kao da su ga imenovali svojom odlukom. Zbog toga bi bilo korisno da sud u odluci kojom određenu osobu postavlja za upravitelja izričito odredi da upravitelj ima pravo na naknadu za upravljanje odnosno da su suvlasnici obvezni na plaćanje te naknade, visinu naknade, način njezina plaćanja.

Osim toga, odluka suda o postavljanju upravitelja morala bi detaljno urediti i sva druga međusobna prava i obveze suvlasnika i upravitelja koji su neophodni za redovno ostvarivanje upraviteljevih dužnosti i ovlasti. U tom bi smislu odluka suda o postavljanju upravitelja zapravo zamijenila ugovor o upravljanju kojeg inače sklapaju suvlasnici i upravitelj i kojim detaljno uređuju svoja prava i obveze koje proizlazi iz povjeravanja upravitelju poslova upravljanja nekretninom.

U nedostatku izričitih zakonskih odredbi koje bi odredile sadržaj sudske odluke o postavljanju upravitelja i u nedostatku izričitih zakonskih odredbi koje uređuju bitni sadržaj ugovora o upravljanju nekretninom u etažnom vlasništvu, orijentir sudu za sadržaj odluke u pogledu uređenja odnosa između suvlasnika i postavljenog upravitelja mogle biti zakonske odredbe koje uređuju ugovorne odnose koji nastaju imenovanjem upravitelja (npr. odredbe Zakona o obveznim odnosima o ugovoru o nalogu, opća pravila o zastupanju na koja upućuje i čl. 93/3 ZV), kao opći uvjeti poslovanja upravitelja čija je primjena u praksi već postala uobičajena i ustaljena.

U praksi mogu nastati problemi i zbog toga što u odredbama ZV o postavljanju upravitelja sudskom odlukom vrlo općenito uređuju pravo suvlasnika da zahtjeva postavljanje upravitelja. Prije svega, ZV ne uređuje izričito u kojim bi sve slučajevima sud bio ovlašten postaviti upravitelja. Nisu specificirane pretpostavke i kriteriji za donošenje odluke o osnovanosti suvlasnikovog zahtjeva za postavljanje upravitelja.

Zgrada (ni)je ugrožena

Pitanje je da li je postavljanje upravitelja samo iznimna mjera kojoj je cilj u interesu svih suvlasnika osigurati nužno redovno upravljanje nekretninom ili je sud ovlašten postaviti upravitelja uvijek kad to zahtijeva neki od suvlasnika neovisno o tome što nije ugroženo redovno upravljanje nekretninom i ne postoji potreba za poduzimanjem hitnih ili nužnih popravaka.

Za razliku od  odredbe iz čl. 40 /3 ZV koje kod 'običnog' suvlasništva određuje da će, u nedostatku većinske odluke suvlasnika, sud odlučiti o poduzimanju posla redovite uprave samo ako je to nužno za održavanje stvari, u čl. 88/al.5. ZV o postavljanju upravitelja na zahtjev bilo kojeg od suvlasnika ni na koji način nije specificirano kad je dopušteno protiv volje suvlasnika postaviti upravitelja odlukom suda. Čini se da je zakonodavac uređujući ovlasti suda na postavljanje upravitelja zanemario okolnost da 'nametanje+ upravitelja od strane suda u konačnici predstavlja ograničenje suvlasnika da odlučuju o upravitelju.

Neovisno o tome što je donošenje odluke o upravitelju inicirao samo jedan od suvlasnika i neovisno o razlozima zbog kojih je suvlasnik inicirao taj postupak, sudska odluka o postavljanju upravitelja obvezuje sve suvlasnike nekretnine uključujući i one koji su bili protiv toga da se imenuje upravitelj. Iz odluke o postavljanju upravitelja za sve suvlasnike proizlazi obveza da postupaju na način koji će omogućiti upravitelju da upravlja njihovom nekretninom i zajedničkom pričuvom, ali i obveza da postavljenom upravitelju plaćaju i naknadu za upravljanje.

Donošenje sudske odluke o postavljanju upravitelja na određeni način ograničava suvlasnike u ostvarivanju prava na upravljanje nekretninom jer im se suprotno volji većine nameće osoba upravitelja i obvezuje ih se na plaćanje naknade upravitelju. Zbog toga bi bilo korisno ovlasti suda da na zahtjev suvlasnika postavi upravitelja tumačiti restriktivno i supsidijarno primjenjivati odredbu iz čl. 40/3 ZV po kojoj sud o poslovima redovite uprave suvlasnika odlučuje samo kad je to nužno za održavanje stvari.

Postavljanje upravitelja temeljem odluke suda bilo bi opravdano samo ako postoje posebne okolnosti vezane za održavanje nekretnine koje ukazuju na opravdanost i potrebu da se suvlasnicima odlukom suda postavi upravitelj. Postavljanje upravitelja temeljem čl. 88/al. 5 ZV moralo bi biti utemeljeno na obrazloženju da je donošenje takve odluke u interesu svih suvlasnika s obzirom na održavanje i upravljanje stvarju.

Postavljanje upravitelja temeljem čl. 88/al.5. ZV ne bi trebalo imati za cilj zaštitu nekih javnih interesa. Sud bi prilikom razmatranja opravdanosti razloga za postavljanje upravitelja morao voditi računa o tome da čitav niz drugih posebnih propisa uređuje različite obveze suvlasnika u pogledu upravljanja i korištenja nekretnine radi zaštite određenih javnih interesa (npr. zaštita okoliša, zdravlja, spomenika kulture i sl.).

Radi se o različitim mjerama javnopravne naravi kojima se temeljem različitih propisa (npr. građevinski propisi, propisi o zaštiti okoliša, propisi o zaštiti kulturnih dobara i sl.) suvlasnicima može naložiti određeno postupanje u pogledu upravljanja njihovom nekretninom, pa čak i postavljanje prinudne uprave (sekvestracija) ili privremenog skrbnika , kako bi se zaštitio određeni javnopravni interes.

Postavljanje upravitelja na zahtjev nekog od suvlasnika temeljem čl. 88/al.5. ZV ne bi, stoga, trebalo imati za cilj ostvarivanje i zaštitu javnopravnih interesa koji se u pogledu upravljanja nekretninom ostvaruju drugim javnopravnim mjerama donesenim na temelju posebnih propisa (npr. odlukom građevinskog inspektora na poduzimanje nužnih popravaka).

Stoga bi opravdanje za postavljanje upravitelja temeljem čl. 88/ al.5. ZV u konačnici moralo biti utemeljeno samo na zaključku da su zbog neimenovanja upravitelja ugrožena prava i interesi suvlasnika koje oni kao vlasnici ostvaruju u suvlasničkoj zajednici na nekretnini odnosno da je postavljanje upravitelja nužno za održavanje nekretnine i preveniranje štete koja može nastati suvlasnicima nekretnine, za učinkovito vođenje postupaka pred sudom ili drugim tijelima i sl.

Naposljetku, u ZV nisu uređena ni posebna postupovna pravila po kojima bi sud trebao postupati prilikom donošenja odluke o postavljanju upravitelja. Sud bi o postavljanju upravitelja mogao odlučivati tek kad su se o prijedlogu za postavljanje upravitelja očitovali svi ostali suvlasnici i osoba predložena za upravitelja koja bi se morala očitovati i o tome da li je suglasna da ju se postavi za upravitelja.

S druge strane, ZV ne sadrži ni posebne odredbe o kriterijima za odabir upravitelja niti kriterije za odabir između više predloženih upravitelja. Potreba za postavljanjem upravitelja odlukom suda najčešće će u praksi i nastati upravo zbog toga što se suvlasnici ne mogu dogovoriti o osobi upravitelja jer postoji mogućnost izbora između više upravitelja. Ako bi se u takvim slučajevima od suda zahtijevalo da postavi upravitelja, sudu su za odluku o tome koju će osobu postaviti za upravitelja biti potrebni određeni kriteriji kojima bi se osigurala objektivnost odlučivanja i kojima bi se uspostavili odnosi koji maksimalno štite sve suvlasnike u pogledu upravljanja.

Isti problemi mogu nastati i prilikom određivanja visine naknade za poslove upravitelja. U ZV nisu uređena nikakva pravila za određivanje naknade za upravljanje kad sud odlukom postavlja upravitelja. Na visinu naknade utječu, s jedne strane, odnosi na tržištu, ali i mogućnosti suvlasnika da upravljaju svojom nekretninom sukladno sredstvima kojima raspolažu, poslovi koji bi se trebali poduzeti u odnosu na nekretninu i sl.

Visina naknade za upravljanje i način njezine naplate u odluci o postavljanju upravitelja moralo bi, stoga, biti uređeno tako da se osiguraju pretpostavke da upravitelj može učinkovito naplatiti svoje troškove i naknade, ali i da se, pritom, ne ugrozi učinkovita raspodjela troškova koje bi suvlasnici trebali plaćati za održavanje nekretnine.

PRINUDNA UPRAVA (čl. 385 ZV)

U prijelaznim i završnim odredbama ZV uređeno je izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine u prijelaznom razdoblju (čl. 374-387. ZV). Radi se o pravilima koja se primjenjuju u vezi s upravljanjem dok suvlasnici nekretnine ne urede svoje međusobne odnose sukladno općim odredbama o izvršavanju ovlasti na cijeloj nekretnini (čl. 85-93. ZV). Ta se pravila primjenjuju na nekretnine (zemljišta sa zgradom) kod kojih je već u trenutku stupanja na snagu ZV (1.1.1997) postojalo vlasništvo posebnog dijela nekretnine odnosno koje su po prijašnjim propisima već bile etažirane.

Samo je za te nekretnine i postojala potreba da se prijelaznim odredbama ZV uredi posebno tranzicijsko razdoblje za prijelaz na novo uređenje vlasništva posebnog dijela nekretnine. Na svim je tim nekretninama stupanjem na snagu ZV uspostavljeno pravno jedinstvo nekretnine te je tadašnje etažno vlasništvo povezano sa suvlasništvom (čl. 370/1 ZV). Stoga nije više bilo opravdanja da se na upravljanje takvim nekretninama primjenjuju drugačija pravila od onih koja u ZV općenito uređuju upravljanje nekretninom na kojoj je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine.

U trenutku stupanja na snagu ZV, naime, za nekretnine u bivšem etažnom vlasništvu (vlasništvo posebnog dijela zgrade) i za stambene zgrade u društvenom vlasništvu vrijedila su posebna pravila o upravljanju stambenim zgradama i zgradama na kojima je postojalo vlasništvo posebnog dijela zgrade koja su uređivala drugačiji način upravljanja od onog kojeg uređuju opće odredbe ZV o vlasništvu posebnog dijela nekretnine.

Sva su ta pravila prestala vrijediti stupanjem na snagu ZV koji je upravljanje nekretninom na kojoj je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine uredio na način koji maksimalno uvažava autonomiju suvlasnika prilikom odlučivanja o načinu upravljanja i njihovu slobodu ugovaranja prilikom povjeravanja upravljanja nekoj trećoj osobi (upravitelju).

Uvažavajući okolnost da je suvlasnicima bilo potrebno određeno vrijeme da urede svoje međusobne odnose sukladno novim pravilima o upravljanju zakonodavac je uredio prijelazno razdoblje. S jedne strane, izričito je bilo uređeno da fondovi u stambenom gospodarstvu koji su do tada bili nadležni za upravljanje stambenim zgradama prestaju s radom u roku od dvanaest mjeseci od stupanja na snagu ZV (čl. 386. ZV). Fondovi u stambenom gospodarstvu prestali su s radom 1.1.1998. godine.

S druge strane, suvlasnicima je u čl. 384. ZV bio određen rok od 12 mjeseci od stupanja na snagu ZV da sklope međuvlasnički ugovor kojim su, između ostalog, trebali odrediti i osobu upravitelja (čl. 375/2/al.2,3,4. ZV) i da sklope ugovor s upraviteljem u smislu čl. 378. ZV. Suvlasnici su temeljem čl. 384. ZV bili obavezni do 1.1.1998. godine sklopiti međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju.

Suvlasnici koji su u navedenom roku sklopili međuvlasnički ugovor svoje su odnose uredili sukladno općim pravilima ZV o upravljanju nekretninom na kojoj postoji vlasništvo posebnog dijela nekretnine (čl. 374/1 ZV). Nakon što su suvlasnici sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju prestala je potreba da se u odnosu na njihovu nekretninu primjenjuju odredbe o prijelaznom razdoblju.

Nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju na odnose između suvlasnika u pogledu upravljanja primjenjuju se, dakle, odredbe ZV iz čl. 85-93. ZV. Isto pravilo vrijedi i za nekretnine za koje su suvlasnici tek nakon isteka dvanaestomjesečnog roka za sklapanje međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju iz čl. 384. ZV sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju.

Ukratko, u svim slučajevima u kojima su suvlasnici nekretnine (zemljišta sa zgradom) na kojima je vlasništvo posebnog dijela nekretnine uspostavljeno temeljem  pravila o uspostavi jedinstva nekretnine i posebnih dijelova zgrade (čl. 370-373. ZV) nakon stupanja na snagu ZV međuvlasničkim ugovorom uredili svoje odnose na nekretnini i sklopili ugovor o upravljanju izašli su iz sustava koji je bio uređen za prijelazno razdoblje.

Pretpostavke za isključenje nekretnine iz sustava upravljanja u prijelaznom razdoblju, stoga, su sljedeće:

  1. u trenutku stupanja na snagu ZV bila je izgrađena zgrada. Pritom nije odlučno kakve je namjene bila ta zgrada (poslovna ili stambena namjena), koliko je imala posebnih dijelova, te da li su zemljište i zgrada do tada bili u privatnom ili društvenom vlasništvu. Stupanjem na snagu ZV uspostavljeno je pravno jedinstvo zemljišta i zgrade te je provedena pretvorba prava koja su do tada postojala na zemljištu odnosno zgradi u društvenom vlasništvu (čl. 367, 368, 369, 370/1,2 i dr ZV); 
  2. u trenutku stupanja na snagu ZV na zgradi je postojalo vlasništvo na posebnim dijelovima zgrade odnosno pravo raspolaganja na posebnom dijelu zgrade u društvenom vlasništvu stečeno na temelju prijašnjih propisa. Drugim riječima, u trenutku stupanja na snagu ZV zgrada je već bila etažirana temeljem propisa koji su tada uređivali stjecanje vlasništva posebnog dijela zgrade odnosno prava korištenja na posebnom dijelu zgrade u društvenom vlasništvu. Jedino je u takvim slučajevima bilo moguće da se temeljem čl. 370/1,2 ZV poveže etažno vlasništvo sa suvlasništvom cijele nekretnine odnosno da bivši etažni vlasnici odnosno nositelji prava korištenja na posebnom dijelu zgrade postanu suvlasnici cijele nekretnine. Jedino su se u tada temeljem čl. 370/1,2 ZV prijašnji odnosi između nositelja prava na posebnim dijelovima zgrada (uključujući i odnosi u vezi s upravljanjem) transformirali u odnos suvlasnika s čijim je suvlasničkim dijelom povezano vlasništvo posebnog dijela nekretnine u smislu čl. 66. ZV. Time je ujedno nastala potreba da se njihovi međusobni odnosi prilagode novim pravilima o upravljanju cijelom nekretninom;
  3. suvlasnici nekretnine (zemljišta sa zgradom) su nakon stupanja na snagu ZV sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju sukladno čl. 375. i 378. ZV. Za sklapanje tih ugovora sukladno čl. 86. ZV bila je dovoljna većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine (čl. 375/3. ZV). Suvlasnici su tada bili obavezni o tome obavijestiti fond u stambenom gospodarstvu čime je prestalo upravljanje nekretnine od strane fonda. U slučaju da su suvlasnici nekretnine sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju nakon isteka 12 mjeseci od stupanja na snagu ZV također je došlo do izuzimanja nekretnine iz sustava upravljanja u prijelaznom razdoblju. Takvi su učinci nastupili neovisno o tome što je u međuvremenu istekom 12 mjeseci od stupanja na snagu ZV već prestalo upravljanje od strane fonda u stambenom gospodarstvu. Istekom roka iz čl. 384. ZV nisu prestale ovlasti suvlasnika da svoje međusobne odnose u pogledu izvršavanja ovlasti na cijeloj nekretnini urede sukladno općim odredbama o upravljanju iz ZV. Suvlasnici nekretnine su i nakon proteka roka iz čl. 384. ZV ovlašteni u svakom trenutku urediti svoje međusobne odnose, sklopiti međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju. 

Kad se kumulativno ispune sve navedene pretpostavke, nekretnina za koju je sklopljen međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju trajno je isključena iz sustava upravljanja uređenog za prijelazno razdoblje i ne može se više vratiti u taj sustav čak i kad iz bilo kojeg razloga kasnije prestane ugovor o upravljanju sklopljen temeljem čl. 378/1 ZV.

Učinci tog izdvajanja sastoje se u tome da se ubuduće na pravne odnose između suvlasnika u pogledu upravljanja cijelom nekretninom isključivo primjenjuju odredbe iz čl. 85. do 93. ZV o  izvršavanju ovlasti glede cijele nekretnine, a ne više odredbe o upravljanju u prijelaznom razdoblju. Svi odnosi suvlasnika u pogledu imenovanja i opoziva zajedničkog upravitelja također su uređeni općim odredbama o izvršavanju ovlasti glede cijele nekretnine. To znači da suvlasnici većinom glasova koji se računaju s obzirom na veličinu njihovih suvlasničkih dijelova mogu odlučiti o imenovanju i opozivu zajedničkog upravitelja, promjeni zajedničkog upravitelja i sl. (čl. 86/al.5. ZV).

U slučaju da suvlasnici opozovu zajedničkog upravitelja i ne imenuju novog upravitelja (npr. ne postoji suglasnost većine suvlasnika o imenovanju novog upravitelja) s obzirom na to da se nekretnina više ne može vratiti u sustav upravljanja uređenog za prijelazno razdoblje, ne mogu se više primjenjivati ni odredbe iz čl. 385. ZV o prinudnoj upravi o kojoj odlučuje jedinica lokalne samouprave.

Nakon što je nekretnina isključena iz sustava upravljanja u prijelaznom razdoblju, a suvlasnici se ne mogu sporazumjeti o imenovanju novog upravitelja, jedina mogućnost postavljanja upravitelja jest odluka suda o postavljanju upravitelja (čl. 88/al.5 ZV) koju sud donosi na zahtjev bilo kojeg suvlasnika.

Propustom suvlasnika da sklope međuvlasnički ugovor (čl. 375. ZV) i imenuju upravitelja odnosno sklope ugovor o upravljanju (čl. 378. ZV) nastala je za jedinicu lokalne samouprave dužnost da odredi osobu koja će obavljati poslove uprave tom nekretninom (čl. 385. ZV).

Jedinica lokalne samouprave za takve je nekretnine dužna odrediti privremenog upravitelja i to uz sljedeće pretpostavke: 

  1. nekretnina na kojoj je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela je nekretnina na koju se primjenjuju odredbe ZV o izvršavanju ovlasti glede cijele nekretnine u prijelaznom razdoblju (čl. 374-387. ZV). To znači da se mora raditi o nekretnini na kojoj je u trenutku stupanja na snagu ZV bilo već uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine nastalo uspostavom jedinstva nekretnine i posebnih dijelova zgrade (čl. 370-373. ZV). Pritom nije odlučeno koliko suvlasnika postoji na nekretnini, koliko postoji posebnih dijelova, kakve je namjena ta nekretnina odnosno radi li se o stambenoj, poslovnoj ili zgradi mješovite namjene. Odredbe ZV u čl. 374. i dr. govore samo o nekretninama na kojima je uspostavljena vlasništvo posebnog dijela nekretnine i ne uređuju nikakve razlike ovisno o namjeni nekretnine. Slijedom toga se prinudna uprava temeljem čl. 385. ZV ne može uspostaviti za:
    • nekretnine koje su, neovisno o tome što je na njima već bila izgrađena zgrada, u trenutku stupanja na snagu ZV nisu bile etažirane tj. nije bilo uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine;
    • nekretnine (zemljište sa zgradom) na kojima je vlasništvo posebnog dijela uspostavljeno tek nakon što je stupio na snagu ZV;
    • za nekretnine na kojima je zgrada izgrađena tek nakon što je stupio na snagu ZV i koje su etažirane nakon stupanja na snagu ZV;
  2. suvlasnici nekretnine na koju se odnose odredbe o izvršavanju ovlasti glede cijele nekretnine u prijelaznom razdoblju (vidi pod 1.) nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju što je bilo potrebno da bi se nekretnina isključila iz sustava upravljanja u prijelaznom razdoblju (čl. 374/1 ZV). Suvlasnicima je za sklapanje tih ugovora bio ostavljen rok od 12 mjeseci od stupanja na snagu ZV. No, i nakon proteka tog roka postoji mogućnost da suvlasnici sklope međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju. Sve dok to ne učine, na upravljanje njihovom nekretninom primjenjuju se odredbe o upravljanju u prijelaznom razdoblju te je moguće da se donese odluka o privremenoj upravi temeljem čl. 385. ZV i to neovisno o tome koliko je vremena prošlo od stupanja na snagu ZV;
  3. jedinica lokalne samouprave je odlukom odredila prinudnog upravitelja tj. fizičku ili pravnu osobu koja će obavljati poslove uprave nekretninom (čl. 385. ZV). Iz čl. 385. ZV proizlazilo bi da je jedinica lokalne samouprave obavezna odrediti prinudnog upravitelja ako suvlasnici nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju. Postupak postavljanja prinudnog upravitelja jedinica lokalne samouprave pokreće po službenoj dužnosti. No, to pravilo ne isključuje mogućnost da se prinudni upravitelj odredi i na prijedlog nekog od suvlasnika ili neke treće osobe koja za to ima pravni interes. Jedinicama lokalne samouprave, pritom, nije pritom određen nikakav rok u kojem su dužne, nakon isteka dvanaestomjesečnog roka u kojem su suvlasnici mogli sklopiti međuvlasničkih ugovor i imenovati upravitelja, postaviti prinudnog upravitelja. Sve dok suvlasnici ne sklope međuvlasnički ugovor i imenuju upravitelja, temeljem čl. 385. postoji dužnost jedinice lokalne samouprave da imenuje prinudnog upravitelja.

Kad jedinica lokalne samouprave odredi prinudnog upravitelja, osoba imenovana za prinudnog upravitelja ima sve ovlasti i dužnosti koje i inače ima upravitelj (čl. 93, čl. 379, čl. 385/2 ZV). Na pravne odnose između suvlasnika nekretnine i prinudnog upravitelja primjenjuju se ista pravila kao i kad su suvlasnici svojom odlukom imenovali upravitelja iako između njih nije sklopljen ugovor o upravljanju.

Ovlasti prinudnog upravitelja

Odluka jedinice lokalne samouprave o postavljanju prinudnog upravitelja zamjenjuje odluku suvlasnika o imenovanju upravitelja. S obzirom na to da nije sklopljen ugovor o upravljanju, prinudni upravitelj legitimaciju za svoje postupanje crpi iz odluke jedinice lokalne samouprave o postavljanju prinudnog upravitelja.

Prinudni upravitelj ostvarivat će ovlasti i dužnosti prinudne uprave sve dok suvlasnici nekretnine ne sklope međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju i na taj način isključe svoju nekretninu iz prijelaznog režima. Suvlasnici mogu sklopiti ugovor o upravljanju s nekim drugim upraviteljem, ali i s istom osobom koja je postavljena za prinudnog upravitelja.

Dostavljanjem prinudnom upravitelju dokaza o tome da je su sklopljeni međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju, prestaju ovlasti na prinudno upravljanje. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ne uređuje izričito koji bi trebao biti sadržaj odluke kojom jedinica lokalne samouprave postavlja prinudnog upravitelja. S obzirom na to da odluka jedinice lokalne samouprave zamjenjuje odluku suvlasnika o imenovanju upravitelja i ugovor o upravljanju, u toj bi odluci morale biti specificirane glavne obveze i prava suvlasnika i prinudnog upravitelja u vezi s izvršavanjem upravljanja od strane prinudnog upravitelja.

To je nužno da bi prinudni upravitelj mogao ostvarivati sve ovlasti koje ima upravitelj nekretnine na kojoj je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine (čl. 93.ZV). Slijedom toga bi u odluci jedinice lokalne samouprave morala, između ostalog, biti određena i naknada za upravljanje na koju ima pravo upravitelj.

Posebno je važno da se u odluci o prinudnom upravitelju specificiraju i obveze suvlasnika čije je ispunjenje neophodno da se prinudnog upravitelja dovode u pravni i faktični položaj da može učinkovito ispunjavati svoje ovlasti. Tada bi na temelju odluke jedinice lokalne samouprave upravitelj imao ovlasti zahtijevati od suvlasnika postupanje sukladno odluci o prinudnoj upravi.

Nema izričitih odredbi

U pogledu uređenja pojedinih prava i obveza suvlasnika i prinudnog upravitelja u odluci jedinice lokalne samouprave u ZV ne postoje, međutim, izričite odredbe. U praksi se mogu javiti, stoga, isti problemi kao i u slučajevima kad odluku o postavljanju upravitelja na zahtjev suvlasnika donosi sud (čl. 88/al.5. ZV).

Tako npr. nije određeno po kojim kriterijima jedinica lokalne samouprave odlučuje o izboru upravitelja, posebno u slučajevima kad postoji mogućnost izbora između više upravitelja koji pružaju usluge upravljanja na području u nadležnosti jedinice lokalne samouprave. Nisu uređeni ni kriteriji za određivanje visine naknade za prinudnog upravitelja s obzirom na minimalnu visinu zajedničke pričuve iz čl. 380/2 ZV. S obzirom na to da se naknada za upravitelja određuje po tržišnim kriterijima sporno je kojim bi se elementima sve trebala rukovoditi jedinica lokalne samouprave kad određuje visinu te naknade.

Naposljetku, u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nisu ni za postavljanje prinudnog upravitelja temeljem čl. 385. ZV, osim činjenice da suvlasnici nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju, propisane nikakve druge posebne pretpostavke. Iz čl. 385. ZV proizlazi da bi jedinica lokalne samouprave bila dužna uvijek postaviti prinudnog upravitelja kad to suvlasnici nisu sporazumno učinili, a radi se o nekretnini na koju se primjenjuju odredbe o izvršavanju ovlasti u prijelaznom razdoblju.

Ta bi dužnost postojala neovisno o tome što zbog nepostojanja međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju ne postoje praktični problemi u upravljanju nekretninom odnosno kad ne postoji potreba za poduzimanjem određenih poslova upravljanja radi zaštite suvlasnika, pa čak i onda kad postavljanje prinudnog upravitelja nije nužno radi zaštite interesa trećih osoba ili nekog javnog interesa.

U tom su smislu ovlasti jedinice lokalne samouprave u pogledu postavljanja prinudnog upravitelja značajno šire od onih koje ima sud kad temeljem zahtjeva suvlasnika postavlja upravitelja vodeći računa isključivo o interesima suvlasnika u pogledu upravljanja nekretninom (čl. 88/al.5. ZV).

ZAKLJUČAK

Pravila o postavljanju upravitelja u slučajevima kad to suvlasnici nisu sami odlučili većinom glasova razlikuju se ovisno o tome:

  • imenuje li upravitelja sud na zahtjev nekog od suvlasnika ili
  • prinudnog upravitelja imenuje jedinica lokalne samouprave

Razlikuju se postupak, nadležnost i ciljevi koji se postavljanjem upravitelja od strane suda odnosno prinudnog upravitelja od strane jedinice lokalne samouprave trebaju ostvariti. Odluka suda o postavljanju upravitelja (čl.88/al.5. ZV) donosi se kad je to nužno za upravljanje nekretninom s obzirom na interese i položaj suvlasnika u pogledu nekretnine.

Odluka o prinudnom upravitelju (čl. 385. ZV) mora se donijeti uvijek kad suvlasnici nisu odredili upravitelja, a radi se o nekretnini koja je u vrijeme stupanja na snagu ZV već bila u sustavu etažnog vlasništva. Intencija zakonodavca u čl. 385. ZV očigledno je bila da se za nekretnine koje su u trenutku stupanja na snagu ZV bile u sustavu upravljanja po bivšim propisima o upravljanju stambenim zgradama, nakon što je na njima uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine, osigura kontinuitet upravljanja nekretninom ako suvlasnici ne odluče drukčije.

Pritom je, s jedne strane, zbog uopćavanja pravila o vlasništvu posebnog dijela nekretnine koji vrijedi za sve nekretnine neovisno o njihovoj namjeni, prinudno upravljanje prošireno na sve nekretnine u etažnom vlasništvu na koje se bivši sustav upravljanja uopće nije primjenjivao (npr. na poslovne zgrade).

S druge strane, zanemarena je okolnost da se nakon stupanja na snagu ZV koncept upravljanja nekretninama na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela, uključujući i odlučivanje suda o postavljanju upravitelja, temelji na privatnoj autonomiji suvlasnika i slobodi ugovaranja, da su pravila o upravljanju nekretninama u ZV prvenstveno usmjerena na zaštitu suvlasnika i njihove nekretnine, te da se odnosi između suvlasnika i upravitelja moraju temeljiti na tržišnim načelima.

Zaštita određenih javnih interesa u pogledu upravljanja nekretninom na kojoj je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine, uključujući uspostavljanje prinudne uprave ili skrbnika, uređena je, međutim, drugim posebnim propisima i ne bi se trebala ostvarivati primjenom odredbi ZV.

Različiti položaj suvlasnika

Postojanje dvostrukih pravila za postavljanje upravitelja odlukom javne vlasti dovodi do toga da se suvlasnici nekretnina ovisno o tome kad je na njihovoj nekretnini uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine (prije ili nakon stupanja na snagu ZV) stavljaju u različit položaj u slučajevima kad nisu odredili upravitelja premda se ovlasti, prava i dužnosti suvlasnika u pogledu upravljanja nekretninom ne razlikuju.

Za suvlasnike se uspostavljaju različite razine ograničenja vlasništva iako se načelno radi o istim okolnostima (suvlasnici nisu imenovali upravitelja za nekretninu u svom suvlasništvu). Nakon što je od stupanja na snagu ZV proteklo više od 20 godina bilo bi korisno da se za sve nekretnine na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine, neovisno o tome kad je ono uspostavljeno, urede ista pravila, iste pretpostavke za postavljanje upravitelja, isti postupak i ista sudska nadležnost za slučajeve kad suvlasnici većinom glasova nisu donijeli odluku o imenovanju upravitelja.

Pritom bi trebalo voditi računa o tome da bi polazna osnova za uređenje pravila o postavljanju upravitelja odlukom suda prvenstveno morala biti zaštita suvlasnika, njihovih prava i ovlasti u pogledu upravljanja nekretninom na kojoj je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela i, eventualno, prava trećih osoba koje one imaju prema suvlasničkoj zajednici. Javni interesi koji zahtijevaju ograničenje suvlasnika u pogledu upravljanja nekretninom trebali bi se osiguravati temeljem drugih posebnih propisa i drugim javnopravnim mjerama.

Uspostavljanju usklađenog sustava za postavljanje upravitelja odlukom javne vlasti doprinijelo bi izričito uređenje pretpostavki za postavljanje upravitelja. One bi se trebale urediti tako da se, s jedne strane, osigura zaštita kako suvlasnika tako i trećih osoba koje imaju pravni interes da se imenuje upravitelj, a da se, s druge strane, što je moguće manje ograniče prava suvlasnika na nekretnine.

Postavljanje upravitelja moralo bi osigurati učinkovito upravljanje nekretninom, olakšati i ubrzati sudske postupke koje na aktivnoj i pasivnoj strani u ime i za račun suvlasnika vodi upravitelj, ubrzati poduzimanje hitnih i nužnih poslova u vezi održavanja nekretnine, spriječiti nastanak nenadoknadive štete za suvlasnike i sl. Da bi to bilo moguće, važno je detaljno zakonom urediti sve aspekte pravnih odnosa koji nastaju postavljanjem upravitelja odlukom suda, ovlasti upravitelja ima s obzirom na razloge zbog kojih je postavljen, kriterije za imenovanje upravitelja, prava i obveze upravitelja tijekom i nakon što prestane njegovo upravljanje, postupak postavljanja upravitelja.

No, takav pristup zahtjeva da se u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima detaljno i u potpunosti urede i svi drugi aspekti upravljanja nekretninom od strane imenovanog upravitelja neovisno o tome da li su ga imenovali suvlasnici ili sud. Za učinkovito funkcioniranje upravljanja u praksi potrebno je cjelovito i konzistentno urediti svi pravne aspekte upravljanja nekretninama i to tako da se osigurava privatna autonomija suvlasnika, ali i da se uvažavaju tržišna načela za pružanje usluga upravljanja. Posebno bi bilo važno da se urede bitni sastojci ugovora o upravljanju, uvjeti za obavljanje upraviteljske djelatnosti, odgovornost upravitelja i dr.

Pravno uređenje postavljanja upravitelja odlukom suda samo je jedan od segmenata pravnog uređenja upravljanja nekretninama na kojima je uspostavljena vlasništvo posebnog dijela nekretnine. Cjelovito, sustavno i pravedno uređenje upravljanja nekretninama na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nedvojbeno bi doprinijelo unaprjeđenju upravljanja nekretninama.

Ono bi dovelo i do toga da se u praksi postavljanje upravitelja odlukom suda svede na iznimku. Jasna i konzistentna pravila o upravljanju nekretninama na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine motiviralo bi suvlasnike da za svoje nekretnine imenuju upravitelje dok bi postavljanje upravitelja odlukom suda postala iznimka svedena na slučajeve kad se učinkovito upravljanje ne može osigurati na drugačiji način.

PROČITAJTE I:

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

Ne zaboravite se prijaviti i na mjesečni newsletter.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.