PRIUŠTIVI NAJAM - iskoristiti "višak" stanova ili graditi nove?

Prosječna cijena najma stana u Zagrebu kreće se oko 14 eura po četvornom metru. Ako želite živjeti bliže centru, za kvadrat ćete morati još malo dublje posegnuti u novčanik, a život na periferiji bit će blaži po vaš džep.

Spustimo li se do Splita, možda pomislimo kako glavni grad i nije tako skup, s obzirom na to da tamo cijena najamnine u novogradnji stoji oko 16 eura za kvadrat, dok je starogradnja za nekih 50 centi skuplja od četvornog metra u centru Zagreba.

Više nije jeftin ni istok Hrvatske, pa ćete za stan od 50 kvadrata u centru Osijeka trebati izdvojiti i do 600 eura mjesečno, dok ćete sličnu kvadraturu platiti nešto manje u ne tako popularnim kvartovima, odnosno oko 450 eura mjesečno.

Kada pogledamo ove brojke, možemo zaključiti da je mnogim samcima, mladim obiteljima i studentima sve teže unajmiti stan i preživjeti mjesec u Hrvatskoj.

Stambena politika

Situacija je ozbiljna, i problem je prepoznat te se na njemu intenzivno radi, saznali smo od mr.sc. Željka Uhlira, državnog tajnika Ministarstva za prostorno uređenje, graditeljstva i državne imovine.

- Ministarstvo intenzivno priprema Nacionalni plan stambene politike RH do 2030. (NPSP2030). Samo u radnoj skupini je uključeno više od 20 stručnjaka koji pokrivaju različita područja od sociologije, demografije, ekonomije, prometa nekretnina, do arhitekture i graditeljstva. Osim članova radne skupine, koristimo i tehničku pomoć za uvid u strana iskustva, a Ekonomski institut u Zagrebu sa svojim znanstvenim timom provodi dubinske statističke i demografske analize potražnje i ponude stambenih jedinica do 2030. godine. Sve navedeno se poduzima kako bismo temeljito sagledali domaće specifičnosti i strana iskustava, s konačnim ciljem da se građanima RH omogući priuštivo stanovanje koje je primjereno nasljeđu i mogućnostima naše države - istaknuo je Uhlir.

Dr.sc. Anđelina Svirčić Gotovac, znanstvena savjetnica u Institutu za društvena istraživanja u Zagrebu, uključena u radnu skupinu za izradu strateškog dokumenta o stanovanju i stambenim politikama Hrvatske u sklopu izrade Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske do 2030. detektirala je neke od problema i ponudila moguća rješenja. 

- Cijena najma najviše utječe na mlađe skupine stanovnika, mlade obitelji, samačke obitelji te posebno one s prosječnom i ispodprosječnom plaćom, niže obrazovane i niže kvalificirane građane. Mnogi od njih su došli u veće gradove, Zagreb i Split, upravo u potrazi za poslom te im rješavanje stambenog pitanja postaje otežano. Kupovina prve nekretnine za ove je skupine, kao i za one koji rade u nesigurnim i prekarnim radnim uvjetima (ugovori na određeno, privremeno razdoblje i sl.) često nemoguća jer nisu kreditno sposobni za kupovinu stana te stjecanje vlasništva. A istraživanje iz 2022. godine provedeno na četiri velika grada u Hrvatskoj (Zagreb, Split, Rijeka i Osijek) pokazuju da je upravo samačkih kućanstava na nacionalnoj razini u novim stambenim naseljima oko petina, a u starima čak skoro trećina od ukupnog broja - primijetila je Svirčić Gotovac. Stoga bi se i za njih moralo moći osmisliti modele jer je u demografskom smislu Hrvatska sve starija i opterećena smanjenim prirodnim prirastom stanovnika. 

Iskoristiti "višak"stanova

Njezin je stav da potreba za javnim najmom kao modelom postoji te bi ga trebalo donijeti kroz institucije i zakonodavni okvir te bi ga država trebala ponuditi, što je upravo i cilj Akcijskog plana kao dijela NPSP-a koji bi trebao biti donesen do kraja godine.  

Podaci pokazuju da je u Hrvatskoj, u kojoj prevladava „mentalitet vlasništva“, oko 91 posto stanova u privatnom vlasništvu, dok je ostatak u najmu ili drugim stambenim statusima. Poželjno bi bilo smanjiti prvu grupu na barem 80 posto, a drugu povećati za barem 10 posto i to tako što bi ponuda stanova za najam na tržištu bila regulirana kroz zakonodavni okvir i određene modele na razini gradova i općina. Tada bi trebale postojati i stambene institucije koje bi se time bavile kao što postoje u zapadnim državama Europe, ali u Hrvatskoj za sada nemamo takvu praksu.  

- Neki od prijedloga su i „upogoniti“ veliki višak stanova koji imamo, pogotovo u velikim gradovima, Splitu i Zagrebu. Kada se zbroji, postoji oko 10-15 posto stanova viška na razini velikih gradova, a to su oni koji su vlasnicima treća, četvrta, pa i peta nekretnina, i koji stoje prazni te ih oni uopće nemaju potrebu iznajmljivati. Ideja je da se pokrene taj dio tržišta - objasnila je Svirčić Gotovac. 

Maksimalna najamnina koju bi najmoprimci u ovakvoj vrsti najma plaćali bila bi prilagođena prihodima stanara, ali i dugoročna i stalna. Također, time bi se dijelom spriječila stalna nova gradnja i devastacija urbanog okoliša.

No, kako stavljanje praznih nekretnina u ponudu još uvijek nije cjelovito rješenje, graditi se ipak mora. 

Svirčić Gotovac napomenula je da postoji i opcija da to u svrhu priuštivog najma čine država i gradovi (lokalna razina) i da se o priuštivom stanovanju ne razmišlja samo na način kupovine već osmišljavanja alternativnih modela kupovini, a to je javno stanovanje koje bi bilo većini dostupno i priuštivo i koje se u najjednostavnijem pojašnjenju tumači kao ono koje ne prelazi 30 posto troškova stanovanja na razini ukupnog mjesečnog prihoda kućanstva. 

- Osim zgrada, privatni bi sektor mogao u suradnji s državnom graditi i studentske, ali i staračke domove. Država ne gradi studentske niti staračke domove i to je uglavnom prebačeno na privatni sektor. Ovim tempom gradnje studentski domovi neće nikad doći na red, što je loše jer veliki gradovi vape za priuštivom ponudom studentima. Kod nas je očit i nedostatak modela privatno-javnog partnerstva. Vani ono egzistira kao jednostavan ekonomski model, a kod nas toga nema - smatra Svirčić Gotovac. U takvim modelima dio stanova država i gradovi mogu ponuditi u najam mladim obiteljima ili zainteresiranima za najam te bi tu svakako i privatni sektor uspio naći računicu koja mu odgovara. 

No, istaknula je također da je to i najmanje realna opcija kada se pogleda stanje u Hrvatskoj koja još nije spremna za ovakav model. 

Gradnja za najam

Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK te direktor agencije za nekretnine Kastel, smatra da je Hrvatska najbliže ideji da se stvori platforma za izgradnju stanova za najam, što je najlakše i najbrže provedivo u ovom trenutku.

Za to postoje dva načina: 

Jedan je da država potakne investitore da grade nekretnine namijenjene najmu kako bi se povećala ponuda, što bi mogla učiniti kroz razne olakšice, na primjer oslobađanjem od PDV-a. Drugi put kojim se može krenuti je onaj koji bi provodile država i jedinice lokalne uprave kroz svoje politike i strategije kojima bi omogućile gradnju stanova za najam te bi se oni po određenim cijenama i kriterijima iznajmljivali onima kojima su potrebni. 

Osim toga postoji velik broj stanova i nekretnina koje se nalaze u vlasništvu države i lokalnih uprava, što je veliki potencijal. 

- Mi nemamo razvijen niti komercijalni najam, jer se, ustvari, u zgrade za najam u pravilu ne isplati ulagati. Povrat na ulaganje relativno mali, pa je puno lukrativnije i jednostavnije graditi stanove za prodaju. Dodatno se smanjila ponuda stanova za najam, jer su ih vlasnici prenamijenili u turističke apartmane i kao takve ih iznajmljuju, na što se plaća iznimno nizak paušalni porez po krevetu. Takav najam je gotovo neoporeziv i to je, ustvari, jedna porezna nepravda, jer se stanovi za dugoročni najam oporezuju po stopi od 12 posto, efektivno oko 8,5 posto, dok se porez na turistički najam ukupno ne prelazi u pravilu niti jedan posto od osnovice. Dakle osim toga što je dugoročni najam manje isplativ, još se i bitno više oporezuje. Pri tom nije jasno kako se uopće dozvoljava izgradnja apartmanskih zgrada u stambenim zonama, u kojima onda stanovi namijenjeni za stanovanje, na kraju dobiju turističku kategorizaciju. Velik je nedostatak stanova za najam i to posebno u gradovima u priobalju gdje je turizam dominantna grana. Rezultat svega je da obični ljudi nemaju gdje živjeti, ako si ne mogu priuštiti kupnju stana na tržištu - komentirao je Ranilović. 

Iako je određenim kategorijama ljudi doista teško izdvoji novac za mjesečnu najamninu, on smatra da se nikako ne bi trebalo ići u smjeru uplitanja države kroz subvencioniranje dijela rate najma, jer bi to zasigurno još i dodatno povisilo cijene najma, što bi poništilo konačnu svrhu i učinak takove subvencije. 

Zadnjih godinu ili dvije, najamnine, ali i cijene kvadrata su, zaključili smo već, drastično porasle. No najam je još uvijek u odnosu na kupnju ipak isplativiji zbog iznimno velikog rasta prodajnih cijena nekretninama, pa su u konačnici mjesečne najamnine ipak niže nego što bi bila primjerice mjesečna rata po standardno dugoročnom stambenom kreditu. 

No kada postavimo pitanje što je, uz sva uračunata davanja isplativije, kupiti ili iznajmiti, Ranilović kaže da je cijela teza krivo postavljena jer ovisi o mogućnostima pojedinca. Je li pojedinac uopće kreditno sposoban, koliko može biti njegovo zaduženje s obzirom na primanja koja ima. I još puno toga igra ulogu u ovoj odluci. Međutim, onaj tko si može priuštiti nekretninu, odlučit će se za kupnju jer se ulaganje u nekretnine smatra dobrom i sigurnom investicijom. 

Padaju li cijene nekretnina?

Bez obzira na sve, u 2024. se osjeća usporavanje tržišta i to prije svega zbog pada prometa nekretninama. Potražnje je manja, pa i broj realiziranih kupoprodaja. 

Razlozi tome su niža inflacija, rast kamatnih stopa, iznimno visoke tražene cijene i recesija u nekim državama Europe, pa neke nekretnine ne mogu naći svoje kupce. Stanje je neodrživo i smatram da bi ipak moglo doći do smanjenja cijena određenim nekretninama, posebni onim rabljenim, no o teško je predviđati i biti konkretan s obzirom na sva globalna zbivanja, koja utječu prije svega  na ekonomiju u cjelini, pa tako i tržište nekretnina - istaknuo je Ranilović.

Filip Brkan, direktor agencije Imperium Immobiliare, potvrdio je da tržište usporava.

- Kao što inače to biva u životu nikad se ne događa promjena zbog jednog elementa već je uvijek tu više stvari koje utječu na promjene pa tako i u ovom padu transakcija na koji su utjecali definitivno rast kamatnih stopa (rekao bih da je ovo primarni razlog), ukidanje subvencioniranih kredita (tzv. APN krediti), zaoštravanje kreditne politike banaka, velika očekivanja prodavatelja koji su se naviknuli u prošlosti dobivati sulude iznose za svoje nekretnine. Pad transakcija se bilježi iz godine u godinu, nakon pada transakcija se uvijek događa prvo usporavanje rasta cijena (u toj se fazi upravo nalazimo), a onda i pad traženih cijena - pojasnio je Brkan.

No, osim usporavanja, evidentno je i da cijelo tržište doživljava određenu transformaciju. Na to je ponajviše utjecao priljev jeftine radne snage izvana koja ima svoje potrebe, boravi u Hrvatskoj u ciklusima i koja traži stanove u kojima se može smjestiti i po nekoliko radnika.

- Primjerice, stan od 70 četvornih metara u Sesvetama tri strana radnika iznajme za 900 eura. Takav stan je prije na tržištu mogao biti iznajmljen za maksimalno 500 eura - kazao je Brkan. 

Iako je, već smo spomenuli, nezahvalno išta prognozirati za iduću godinu, direktor Imperiuma ipak smatra da će doći do stabilizacije.

- Prodajne cijene stanova će se definitivno stabilizirati u segmentu rabljenih nekretnina, ali tako što će se drastično usporiti stopa rasta. Kod najma se to neće dogoditi baš zbog radne snage koja nam dolazi na tržište. Tu očekujem velike stope rasta cijena ako se veća količina nekretnina za najam ne nađe u opticaju na tržištu - pojasnio je.

A kako bi do većeg broja nekretnina na tržištu moglo doći, imao je i prijedlog. 

- Obogaćivanjem ponude kroz stambenu politiku u kojoj država daje subvencije vlasnicima starih i derutnih stanova kako bi ih obnovili i uredili te plasirali za najam na period od pet do 10 godina. Još jedan dobar poticaj takvim vlasnicima više nekretnina bi mogao biti i porez na svaku drugu i daljnju nekretninu koju imaju u svom vlasništvu - smatra Brkan.

Sadržaj podržava Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.

Pratite temu #APN i vjerujemo da ćete pronaći korisne savjete i informacije. Sretno!

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.