Rizici upravljanja zgradom

Novija praksa u brojnim državama novih demokracija Europe, prijašnjih nedemokratskih uređenja, ukazuje da se na tržištu rizici uopće ne spominju i ne obrađuju (osim ponegdje teoretski), ili se u praksi ne primjenjuju provjerene dobre stručne menadžerske metode i prakse konkurentskih tržišnih odnosa (razumljivo, takvih menadžerskih metoda tamo ni nema, jer se nisu ni razvijale, jer ukratko, tamo su se rizici naprosto prenosili na cijelo društvo). Primjeri raznih novijih tamošnjih ugovora pokazuju (implicitno) da se svijest o rizicima ipak polako razvija, ponajprije kod onih koji ih najviše stvaraju i povećavaju, a za njih uopće nisu u prijašnjim vremenima odgovarali. Tako, direktno i indirektno s time u vezi, organizirani participanti tržišta (firme; ponuđači usluga i robe) nastoje sklapati ugovore, koji ih u potpunosti štite od bilo kakvih rizika, svakako uključivo i onih koje same uzrokuju i imaju mogućnost utjecaja na njih, te ih nastoje prebaciti na svoje klijente. Naravno, nigdje nitko od participanata na tržištu neće samovoljno, dobrovoljno preuzeti nikakve rizike, ako to ne mora (ako ga ne obvezuju njihovi sklopljeni ugovori o radu/suradnji i/ili zakonske/stručne norme).

U menadžmentu izvođenja projekata kompleksnih postrojenja centrala za proizvodnju električne energije, u jednoj od najvećih svjetskih korporacija gdje sam osobno radio, razvili smo (na bazi dugogodišnjih iskustava naših zaposlenika na konkurentnim tržištima svijeta u projektiranju, izradi, ugovaranju, upravljanju i održavanju naših električnih centrala, te u liderstvu i menadžmentu u korporaciji) i primjenjivali svoje interne procese i procedure menadžmenta svih vrsti rizika kojima smo izloženi na tržištu, te ih rigorozno primjenjivali u sklapanju ugovora sa našim klijentima, kako bi kroz ugovoreni posao potencijalno stekli i dugoročno održali poslovne partnerske odnose s našim klijentima, a pri tome se i zaštitili od nepotrebne izloženosti rizicima. Na bazi vlastitog treninga, rada i iskustava na ugovaranju projekata u tamošnjem okruženju, smatram da je znanje i menadžment svih vrsta rizika nemoguće steći iz literature, niti samostalno, ni brzo, već se ta vrijedna kompleksna/multidisciplinarna znanja stječu kroz rad i nadgradnju akumuliranih i sintetiziranih znanja i praksi u najvećim svjetskim korporacijama (rezultat rada velikog broja vrsnih lidera, menadžera, inženjera, majstora specijalista) kroz njihov dugogodišnji rad na tržištima. Ta znanja i vještine predstavljaju iznimno vrijednu 'nematerijalnu imovinu' korporacija, predstavljaju filozofiju rada, kulturu korporacije i moć znanja i vještina zaposlenika, pa stoga ona nisu dostupna u slobodnoj javnoj domeni. Kao što je RD rekao švedskoj kraljici Kristini da nema kraljevskog puta u matematiku (lakog, brzog, zaobilaznog), tako nema ni 'kraljevskog puta' u kvalitetan menadžment rizika. Svakako, neznanje i (stručni) diletantizam nisu ni odgovor, ni rješenje!

Suvlasnik

Kupnjom stana u stambenoj zgradi, vlasnik stana/Suvlasnik zgrade je pošteđen velikog dijela briga i troškova koje bi imao da je kupio zasebnu kuću. Pored toga, stambene zgrade zauzimaju dobre pozicije u gradu, dok se privatne kuće sele na periferiju. To su među razlozima koje mnogi za sebe vide kao prednosti, te se stoga odlučuju za kupnju stana i s time vezane i suvlasničke odnose.

Na globalnoj svjetskoj razini, vidljivo je da sve veći broj ljudi živi u gradovima, u stambenim zgradama, pa načinu života u Suvlasništvu i/ili suživoti trebamo još višu i bolju pažnju.

Sam svoj gazda

Vlasnik zasebne kuće, za razliku od Suvlasnika u zgradi, ne mora imati 'Upravitelja zgrade', ni 'Predstavnika suvlasnika', niti se pridržavati (usvojenog) 'Kućnog reda', niti mora koristiti procese upravljanja održavanja zgradom, koje država propisuje za stambene zgrade gdje ima više od tri suvlasnika.

Vlasnik zasebne kuće sam koristi, nadzire te planira, plaća stručne radove održavanja i unapređenja svoje kuće. On ima potpuni uvid, kontrolu, nadzor i sam upravlja svojom imovinom, plaćajući stručne usluge i radove službama i pojedincima koji svi rade u skladu sa odredbama struke i zakonima države.

Struktura koju postavlja državna administracija

Zakonodavac i državna administracija ne ograničavaju temeljna prava vlasnika kuće, ali ni ne preuzimaju na sebe (na društvo) ni rizike ni obaveze od vlasnika kuće. Isti princip, po logici stvari, vrijedi i za Suvlasnike u stambenoj zgradi. Interes države je da Suvlasnici i svi drugi stanari u zgradama žive sigurno, prosperitetno i sretno, u slobodi demokracije prema Ustavu RH, u kojoj Suvlasnici sami suvereno odlučuju i brinu o svojoj imovini, na njima najbolji način. To država postavlja kroz svoje zakone i preporuke, te provodi kroz svoju administraciju, kroz svoje postavljene procese, procedure i strukturu (gdje u izvršnoj fazi postavlja mrežu brojnih raspoloživih registriranih 'Upravitelja zgrada' i zahtjeva od Suvlasnika da između sebe imenuju svog 'Predstavnika suvlasnika' kao prvi kontakt i/ili brzi posrednik između njih Suvlasnika i 'Upravitelja zgrade').

Time državna administracija nastoji osigurati/maksimalno pomoći (u skladu sa svojim pravima i mogućnostima) da se izbjegnu, uslijed eventualno loših demokratskih nestručnih/neprofesionalnih odluka natpolovične većine Suvlasnika, da:

• Suvlasnici dobivaju nekvalitetne stručne usluge za svoju stambenu zgradu
• Suvlasnici ne prikupljaju nikakvu pričuvu, pa da uslijed toga nisu sami sposobni plaćati pravovremeno održavanje i popravke (planirane i neplanirane) zajedničkih prostora, konstrukcija i uređaja, ili u krajnjem slučaju,
• spriječe (koliko god je to u njihovoj moći) da se ne dogodi da Suvlasnici ostanu bez svoje imovine zbog šteta i kvarova na zgradi i/ili
• se pojave opasni kvarovi i štete koji ugrožavaju sigurnost, zdravlje i živote stanara u zgradi i okolici.

Ipak, ova postavljena struktura i proces imaju u sebi ključnih nedostataka, što se očituje u praksi. Rješenja su po mom mišljenju očita, jasna i ostvariva. Čim prije otklonimo (državna administracija u suradnji s participantima tržišta održavanja i unapređenja zgrada) očite ključne manjkavosti ove strukture i procesa, imat ćemo kvalitetno dinamično tržište održavanja i unapređenja stambenih zgrada. Nema razloga i opravdanja za odgađanje i odugovlačenje.

Menadžment rizika/ upravljanje rizicima

Nema posla ni djelatnosti u kojima nema rizika, pa su oni tako zastupljeni i u procesu održavanju stambene zgrade i njenih poboljšanja.

Zato je za sve sudionike u lancu održavanja i unapređenju zgrade ključno pravedno rasporediti rizike, mada je jasno da svatko želi maksimalno ublažiti svoje rizike, a ako je moguće, svoje rizike u potpunosti prebaciti na druge učesnike u lancu održavanja i unapređenja zgrade, što je na iole razvijenim konkurentskim tržištima nedostižno.

Da bi se rizici držali pod kontrolom, ublažavali i neki čak i eliminirali, potreban je kvalitetan 'menadžment rizika' (upravljanje rizicima) te menadžment stalne kontrole/nadziranja rizika kroz cijeli proces i kroz sve sudionike u lancu:

• od izgradnje i preuzimanja stambene zgrade,
• korištenja stanova i zajedničkih prostora, te
• kroz proces i odabrane sudionike održavanja zgrade.

Svaka struktura društvene organizacije predstavlja i neku raspodjelu moći, a moć je osnovni koncept društvenih znanosti (BR), pa u skladu s time, treba i alocirati rizike i odgovornosti. Suvlasnici u stambenoj zgradi u procesu upravljanja održavanja i unapređenja svoje zgrade se moraju upoznati (od strane relevantnih stručnih entiteta) s rizicima i preko toga dobro razumjeti i pravilno rasporediti rizike. Suvlasnici stoga ublažavaju, eliminiraju i/ili kontroliraju rizike, kao prvo, da si sami međusobno razviju svoje dobre alate za aktivnu konstruktivnu međusobnu suradnju, fokusiranu na rješenja i unapređenja, na bazi činjenica, stručnih znanja i preporuka stručnjaka, te efikasnog korištenja i poštivanja načela međusobnog demokratskog odlučivanja.

Kontroliranje procesa održavanja i unapređenja stambene zgrade

Suvlasnici najbolje kontroliraju i ublažavaju svoje rizike već i samim svojim izborom najboljeg 'Upravitelja zgrade' za izvršno upravljanje održavanja, te izborom najboljeg 'Predstavnika suvlasnika', čiji je rad karakteriziran maksimalnom transparentnošću, dostupnošću, po mogućnosti da ima naobrazbu i iskustvo tehničke stručnosti i menadžmenta, te da brzo prenosi informacija i dokumentaciju.

Kako je menadžment rizika kontinuirana djelatnost, a Suvlasnici su rizicima stalno izloženi, Suvlasnici stalno kontroliraju proces i u njemu svoje izabrane i opunomoćene izvršitelje u izvršenju zadataka i radova koje su im Suvlasnici povjerili. Tako Suvlasnici pregledavaju redovno pravodobno dobivene dokumentirane dokaze Upravitelja Zgrade i Izvođača radova, gdje je ponekada proces ubrzan posredovanjem 'Predstavnika suvlasnika' u prijenosu informacija i dostavljanju dokumentacije svim Suvlasnicima (što su Suvlasnici definirali i dogovorili/potvrdili u svojim važećim: 'Međuvlasničkom ugovoru' i 'Ugovoru o upravljanju zgradom'). Suvlasnici usvajaju kratkoročnu i dugoročnu strategiju (plan akcija i metodologija da se nešto napravi, da se ostvari vizija) te akcijske planove upravljanja održavanja zgrade, analizirajući i prijedloge 'Upravitelja zgrade', kontroliraju 'Upravitelja zgrade' u njihovom provođenju, te iniciraju i usvajaju promjene tih svojih strategija i akcijskih planova, kada uvide ili im se ukaže da ih treba mijenjati.

Pročitajte i druge tekstove autora Rudolfa Stracaboška.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.