Sa suvlasnicima sve počinje i završava. A kada završava? Kada platimo račun!

Kako je nastala Udruga suvlasnika-stanara Grada Karlovca? 

Udruga je nastala 2012. godine. Okidač za osnivanje bilo je stanje s tadašnjom toplanom u Karlovcu koja je otišla u stečaj jer je trebalo nešto poduzeti, organizirati se. Tako je krenulo.

Koji su, prema Vašem dosadašnjem iskustvu, ključni problem u zgradama u Karlovcu, a pretpostavljam da to možemo preslikati i na ostatak Hrvatske?

To su manje-više isti problemi već godinama, a dva su ključna – neznanje i nezainteresiranost suvlasnika. Koji god mail ili poziv dođe, uvijek su dva glavna pitanja – kako smijeniti predstavnika suvlasnika ili kako smijeniti upravitelja. Ne znanje i nezainteresiranost suvlasnika za život u zgradi glavni su problemi. Kada se u tom segmentu napravi pomak, bit će lakše u budućnosti.

Da, no s obzirom na dostupnost informacija danas, udruge, brojne upravitelje, ZGRADOnačelnik.hr, možemo li se i dalje „vaditi“ na neznanje ili je ključna nezainteresiranost. Možemo li neznanje i dalje koristiti kao izgovor?

Da, to je točno. Možda sam se krivo izrazio, no danas kada postoje toliki izvori informacija, neznanje više nije izlika. U Karlovcu, ali i drugim gradovima kao što je Rijeka, Osijek ili Zagreb, imao si koga pitati za nešto. Ako ništa drugo, ako mi kao udruge nismo znali odgovor, uputili bismo ljude tamo gdje smo smatrali da bi dobili odgovor. A posebno od kada je krenuo ZGRADOnačelnik.hr, sve se podiglo za dvije tri razine. Samo mi je žao i smatram da je premalo udruga suvlasnika u Hrvatskoj. Za sada su tri – kolege iz Rijeke i Zagreba te mi iz Karlovca.

Kada smo se prvi puta čuli, prije nekoliko godina, mislio sam da će ZGRADOnačelnik biti udruga, ali vi ste nešto puno bolje. Isto tako, moram priznati da sam možda više očekivao od zagrebačke udruge jer je ipak Zagreb glavni grad Hrvatske. Kad se u Zagrebu nešto pokrene, to se reflektira i na ostatak Hrvatske. Uvjeren sam da ne bi škodilo da se opet osnuje koordinacija udruga suvlasnika Hrvatske, a u suradnji s ZGRADOnačelnik.hr-om napravili bismo puno bolji posao.

Kako riješiti probleme? Imamo neznanje, nezainteresiranost, naravno novac je konstantno prisutan problem koji uvijek čeka u zasjedi. Ima li čarobno rješenje?

Možemo donekle. No, to zahtjeva puno truda. Radimo konstantno i putem društvenih mreža da dopremo do što više ljudi. No, ako je netko nezainteresiran, teško možemo nešto promijeniti. Možemo jedino biti uporni, ponavljati tu mantru, pa ako treba i sto puta. Nakon 16 godina što sam predstavnik suvlasnika i 12 godina kao predsjednik Udruge, ne vidim drugoga načina. Ako ne netko nezainteresiran, njemu nema pomoći. Žalosno je što je riječ o velikom broju ljudi koji su nezainteresirani. Ali, ne smijemo posustati.

Imate jednu zanimljivu, da tako kažem, borbu iza sebe (toplana). O čemu se radi?

Da, meni je bila zanimljiva. Trajala je pet, šest godina. Vratimo se onda malo u prošlost, 12 – 13 godina unatrag. Karlovačka toplana je otišla u stečaj. Ne ulazim u razloge stečaja. Naprosto je prekinuta sezona grijanja, a tadašnji je gradonačelnik izjavio, što možda nije bilo pametno, da je budućnost grijanja u gradu Karlovcu upitna. Naravno, to je izazvalo šok. Tomu je prethodilo je ogromno povećanje cijena koje se dogodilo odjednom. Primjerice, račun od 400 tadašnjih kuna, skočio je na 1.500 kuna. Tada se to medijski, prema ljudima napravilo amaterski. Dosta ljudi uhvatila je panika.

No, dio nas se potrudio i „pročačkali“ smo način kako se može netko izdvojiti iz sustava toplane. Nas oko 70 se odlučilo na taj korak. Uslijedilo je pet godina borbe na sudu, a mi smo pobijedili. Moram napomenuti da se to izdvajanje radilo po starome zakonu, a ne novome trenutno aktualnome koji je stupio na snagu 1.7.2013. godine. Kasnije je Grad osnovao novu tvrtku da građani ne ostanu bez grijanja, a nas 70 se izdvojilo iz sustava.

Moram napomenuti, i danas sam van sustava, ali to nije rješenje za jednu zgradu, to je više rješenje za pojedinca koji iz nekog razloga ne može plaćati račune za grijanje. Za zgradu je bolji prelazak na neki drugi sustav grijanja. Da imamo zgradu s 50 stanova i svaki stan ima neki svoj sustav grijanja, prvi ću se tomu usprotiviti.

Ta je priča, ta borba je završila, bio je to „častan fajt“, nakon svega smo si svi ostali u dobrim odnosima.

Moram naglasiti da je u novome zakonu jasno stoji kako se odvojiti.

Slijedom navedenog, znaju li suvlasnici svoja, nećemo reći prava, nego mogućnosti, manevarski prostor u ovakvim i sličnim situacijama?

Znaju, mi smo prije 12 godina uspjeli naći rješenje. Znaju. Dio ljudi se boji, što je i logično jer se boriš protiv sustava. Ono što sam naučio jest da sustav možeš pobijediti, ali sustav nekad ne smiješ „cipelariti“. Sustav ti to neće dozvoliti. Da su nas tada htjeli dotući, dotukli bi nas. Imali smo i mi priliku njih dotući, ali to nismo nikada napravili.

Građani se boje, je li to strah od sustava ili sporog sudstva, ima svega. Naša borba trajala je pet godina, koštala nas je nešto novaca i živaca, ali bih opet to ponovio. Sve smo tada napravili po zakonu, iako su nam govorili da smo se nezakonito odvojili, to su i viši sudovi potvrdili.

U borbu protiv sustava, bez obzira je li riječ o javnom ili o zgradi kao sustavu, bez pravnog temelja i zaleđa ne smije se ići ni u ludilu. Mnogi bi možda krenuli u borbu, no prisutan je strah. Zašto postoji taj strah ako trpiš štetu svakoga dana?

Iz svog primjera ću reći, bio sam vrlo korektan protivnik. Kada sam istupao u medijima, nikad nisam drugo strani dao povoda za tužbu, što su mi kasnije i sami rekli. Oni su pratili naše korake, mi njihove. Samo budi korektan protivnik i pobijedit ćeš. To što se ljudi boje, ne možemo na to toliko utjecati. Kada smo se mi borili, mnogi su stajali iza nas i čekali da mi dobijemo na sudu. Tada smo im govorili da im to neće suviše pomoći jer, bez obzira na kreiranje sudske prakse, naš pravni sustav ne funkcionira na presedanima.

U konačnici, problemi koje imamo u zgradama, u dijelu slučajeva moraju se rješavati na sudovima. Sada je samo stvar odluke pojedinca hoće li krenuti tim putem. Hoće li najavljeni OIB koji bi zgrade trebale dobiti nešto promijeniti, vidjet ćemo.

Da, moramo se dotaknuti teme prijedloga novoga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Možemo li čuti Vaš opći stav?

Ovaj zakon je dugo očekivan, dugo zazivan. Imali smo ga prilike pročitati na javnome savjetovanju. Je li idealan? Nije. Ono što se moglo pročitati u komentarima na javnome savjetovanju, dosta ljudi je puno očekivalo i očekuje od tog zakona. Ono što moram naglasiti jest da puno ljudi očekuje da će netko umjesto njih nešto odraditi.

U kojem smislu?

Suvlasnik će i dalje imati svoja prava i svoje obaveze. Stekao sam dojam da mnogi očekuju da će netko drugi umjesto njih riješiti te obaveze. No, svatko svoje obaveze ne može ni ne smije zanemariti.

Da, čini se da se od novoga prijedloga zakona očekivalo da će riješiti sve probleme u zgradama, no jasno je da to nije moguće. 

Ali, zato se problemi u zgradama mogu riješiti kada bi ljudi bili složni. Kolega iz riječke udruge jednom je rekao – bolje i ovakav zakon, nego nikakav. Mada, ni Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nije loš, nego su loše institucije koje nisu odradile svoj dio posla. U novome zakonu mi je zasmetalo, možda je benigno, ali – nema više postavljanja klimatizacijskih uređaja na fasadu. To nikada nije ni bilo dozvoljeno, pogotovo Odlukama o komunalnom redu gradova. No, prijedlog zakona ne rješava do sada postavljene klimatizacijske uređaje, to je problem. Možemo nabrajati dalje, ali dat ćemo novome zakonu priliku.

Ne znamo kako će izgledati konačna verzija zakona, no unosi se puno novina u zgrade. Kako bi  se to moglo odraziti na suvlasnike, upravitelje, zgrade? Hoće li doći do zbrke? Hoće li doći do povećanja cijena usluga upravljanja?

A danas stalno dižu cijene kave u kafićima, a da ne znamo zašto. Zakon će, nadam se, izaći i svatko od nas koji se bavimo zgradama i na nama je da buduća nova pravila igre promoviramo, objašnjavamo putem svih dostupnih medija i društvenih mreža.

Zbrku imamo i sada. Puno je naših kolegica i kolega predstavnika suvlasnika koji su starije životne dobi i u mirovinu, koji se ne snalaze ni u sadašnjim pravilima, a nisu ni toliko informatički pismeni. Morat ćemo puno raditi.

Jedan mi je upravitelj jednom rekao da, a to nažalost možemo vidjeti sve češće, da sve manje ljudi želi biti predstavnik suvlasnika. Mlađi kažu da za to nemaju vremena, a stariji nemaju toliko znanja. Danas je prilično teško biti predstavnik suvlasnika u jednoj velikoj zgradi. Ljudi će se unutar zgrade morati organizirati, „skupiti glave“, a to je najteža stvar za postići u jednoj zgradi.

Ima divnih zgrada, divnih primjera. A dio je u zbrci danas i bit će u zbrci sutra. Uvijek će ih dio biti u zbrci.

Da, uvijek smo naglašavali da Zakon o vlasništvu i ostala trenutna regulativa daje dovoljno manevarskog prostora da se zgrade mogu kvalitetno organizirati. Međutim, nažalost većina ne funkcionira tako. Stječe se dojam da se ova cijela priča vodi možda megalomanski, a da je neka rješenja moguće jednostavno implementirati. Pravilnik o kućnome redu riješio bi primjerice ogromnu količinu problema u zgradama.

Tako je.

Jedna anegdota iz Japana – Nezadovoljni kupac sapuna se javio u tvornici kazavši da je dobio praznu kutiju, bez sapuna unutra. Naravno, Japanci kakvi jesu, Uprava se odmah bacila na traženje rješenja. Angažirali su stručnjake i inženjere koji su u konačnici predložili izgradnju desetke milijuna nečega vrijednog sustava u proizvodnji. No, u jednom trenutku došao je radnik s trake, postavio ventilator pored trake i sve prazne kutije koje su se pojavile bile bi otpuhane, a one pune nastavile bi svoj put prema kutijama. Što se želi reći . poneka rješenje problema ne mora biti veliko ni skupo, ponekad je dovoljan „ventilator“. 

„Ventilator“ ne bi škodio, i naravno da bi pomogao. No, ostalo je sve na nama, mi moramo težiti unapređenju. Ono čega me strah jest načina donošenja odluka, da u nekim situacijama manjina može donijeti odluku koja je na štetu ostalih suvlasnika. No, vidjet ćemo kako će to funkcionirati. Moram reći da dosta naših kolegica i kolega predstavnika ne informira suvlasnike na pravi način.

Imamo digitalne mogućnosti, istina. No, isprintaj taj papir i ubaci u sandučić. Moj odvjetnik me naučio, kada smo bili u borbi s toplanom, da sve uvijek moram obavijestiti na vrijeme jer uvijek postoji rok prigovora. Zato, kolegice i kolege predstavnici suvlasnika, ne budi vam teško, isprintajte obavijest i ubacite ju suvlasniku u sandučić, obavještavajte suvlasnike o svemu na što imaju pravo, dajte im sve dokumente na koje imaju pravo. Jer ako sam ja kao predstavnik sve suvlasnike obavijestio, a oni ignoriraju, to je onda već druga priča.

Što biste, za kraj, savjetovali suvlasnicima ne samo u Karlovcu, nego i u Hrvatskoj? Jednom ste rekli, citiram, - kada ćemo shvatiti da su zgrade naše. Je li to shvaćanje početak bilo koje priče svake zgrade?

Mislim da jest. Kada svaki suvlasnik bude ispunjavao obvezu iz Zakona o vlasništvu koji kaže da svaki suvlasnik sudjeluje u upravljanju zgradom, a to znači da treba prijaviti kada dizalo ne radi, da treba prijaviti ako su se pločice u stubištu odvojile, ne može predstavnik sve znati i sve sam. Ljudi, zgrade su naše, upravitelj je tu da olakša neke stvari. Mi smo stup i temelj.

Nitko neće samoinicijativno doći na našu zgradu i pokrpati fasadu ako mi nekoga ne pozovemo. Nitko neće obojati zgradu, ako mi ne zovemo. Zgrade su naše, bio u zgradi 10 ili 150 suvlasnika. S nama sve počinje i završava. A kada završava? Kada platimo račun. Usudit ću se reći da smo mi suvlasnici najbolje platiše u Hrvatskoj.

Poslušajte sve dosadašnje emisije ZGRADonačelnik na PoslovniFM-u.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.