kazna
Izvor: pixabay.com
'ZLOČIN I KAZNA'

SANKCIJE - Što kada se suvlasnik, predstavnik suvlasnika ili upravitelj ne 'drže' zakona?

Donosimo primjere obaveza i (nepostojeće) sankcije, odnosno iznimno teško provedive sankcije. Ali, donosimo i neke sankcije za koje možda niste ni znali.

Mrkva i batina. Nagrada i kazna. To su otprilike načela i modeli po kojima svi funkcioniramo u životu i poslu. Život funkcionira na način da postoje pravila igre koja slijedimo, a ako to ne radimo slijede posljedice.

Primjerice, ako prebrzo vozimo, dobijemo kaznu koju moramo platiti. Ako ne registriramo ili osiguramo auto, ne smijemo ga voziti. Ako ne platimo račun, slijedi ovrha.

No, nažalost postoje neki segmenti života i zakona koji su propisani i mora ih se slijediti, no ako ih se ne držimo, nema sankcija, odnosno te se sankcije mogu teško provesti.

Život u i oko zgrade jedan je od tih primjera. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Uredba o održavanju zgrada, propisuju obaveze suvlasnicima i upraviteljima. Međutim, iako postoji zakonska obveza, sankcija nema. A to automatski, nažalost, znači da mnogi ne poštuju odredbe zakona. Donosimo primjere obaveza i (nepostojeće) sankcije, odnosno iznimno teško provedive sankcije. Ali, donosimo i neke sankcije za koje možda niste ni znali. 

OBAVEZE I SANKCIJE ZA SUVLASNIKE

Upravljanje nekretninom

Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima je propisano da suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor). Istim zakonom je propisano što se smatra poslovima redovite i izvanredne uprave.

Suvlasnici nekretnine su dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima je propisana dužnost suvlasnika nekretnine da imenuju upravitelje, međutim istim zakonom nije predviđena sankcija za nepoštivanje te odredbe.

>>> SUVLASNIK - što smije, a što ne smije. I što MORA!

>>> Koje su obaveze i dužnosti predstavnika suvlasnika

Pričuva

Uredbom o održavanju zgrada uređena su pitanja namjene sredstava zajedničke pričuve radi održavanja zgrada u suvlasništvu, vrste i način poduzimanja hitnih i nužnih popravaka na zgradama i pitanja u vezi dostavljanja podataka o stanovima. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nisu propisane sankcije koje se odnose na neodržavanje zgrade.

>>> Što učiniti kad netko od stanara ne želi plaćati pričuvu?

>>> PRISILNA NAPLATA - Kako se pokreće postupak naplate zajedničke pričuve

Suvlasnička zajednica

Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova mogu odlučiti da će zahtijevati isključenje iz suvlasničke zajednice određenoga suvlasnika koji je vlasnik stana (posebnog dijela) u toj zgradi:

  • ako suvlasnik ne udovoljava dužnostima koje proizlaze iz zajednice, osobito ako ne plati dužne iznose ni do završetka rasprave koja prethodi presudi prvostupanjskoga suda, a ako je bilo sporno koliko je dužan platiti pa je sud donio međupresudu, tada do završetka prvostupanjske rasprave koja slijedi nakon međupresude
  • ako dijelove nekretnine koji su u njegovu vlasništvu kao posebni dijelovi ili dijelove koje rabe i drugi suvlasnici rabi na način koji znatno ide na štetu interesa drugih suvlasnika
  • ako svojim bezobzirnim, nepristojnim ili uopće nedoličnim ponašanjem učini tegobnim zajedničko stanovanje ostalim suvlasnicima, ili počini kažnjivo djelo protiv imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti kojega od suvlasnika ili druge osobe koja stanuje u kući, a nije riječ o djelima tako maloga značenja da bi ih trebalo zanemariti.

Također, radnje i ponašanja suvlasnikovoga bračnoga druga i drugih članova obitelji koji s njim stanuju, kao i osoba koje s njegovim pristankom koriste dijelove nekretnine (podstanari), a koje je on propustio spriječiti koliko je bilo moguće, uzimaju se za radnje toga suvlasnika, odnosno suvlasnik je odgovoran.

>>> Imate 'susjeda iz pakla'? Evo kako ga maknuti iz zgrade

Suvlasnici koji su odlučili da će zahtijevati isključenje određenoga suvlasnika tužbom će zahtijevati da sud utvrdi postojanje razloga za isključenje i odluči da je tuženik dužan otuđiti svoj suvlasnički dio i napustiti posjed. U protivnom će se na zahtjev tužitelja, koji ne može biti stavljen u roku kraćem od tri mjeseca od pravomoćnosti presude, tuženikov suvlasnički dio prodati na javnoj dražbi.

Zakon je jasno propisao, no za koliko primjera isključenja iz suvlasničke zajednice ste čuli?

Održavanje zgrade

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine u svojoj uputi ukazuje na prekršajne odredbe članka 170. Zakona o gradnji (ZOG) kojima su za vlasnike građevina, kao pravne, odnosno fizičke osobe, propisane novčane kazne u slučaju da ne osigura održavanje građevine tako da se tijekom njezina trajanja očuvaju temeljni zahtjevi za građevinu te unapređuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu, energetskih svojstava zgrada i nesmetanog pristupa i kretanja u građevini.

A taj članak glasi:

(1) Novčanom kaznom u iznosu od 30.000 do 45.000 kuna kaznit će se za prekršaj pravna osoba kao vlasnik građevine ako pristupi uklanjanju ili ukloni građevinu ili njezin dio bez projekta uklanjanja ili ako tijelu graditeljstva nije pisano prijavljen početak radova na uklanjanju građevine (članak 153. stavak 1.).

(2) Novčanom kaznom u iznosu od 25.000 do 50.000 kuna kaznit će se za prekršaj pravna osoba kao vlasnik građevine ako:

  1. rabi ili stavi u pogon građevinu bez uporabne dozvole (članak 136. stavak 1.)
  2. rabi građevinu suprotno njezinoj namjeni (članak 136. stavak 3.)
  3. ne osigura održavanje građevine tako da se tijekom njezina trajanja očuvaju temeljni zahtjevi za građevinu te unapređuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu, energetskih svojstava zgrada i nesmetanog pristupa i kretanja u građevini (članak 150. stavak 2.)
  4. ne poduzme hitne mjere za otklanjanje opasnosti i ne označi građevinu opasnom u slučaju oštećenja građevine (članak 150. stavak 3.).

(3) Novčanom kaznom u iznosu od 15.000 do 30.000 kuna kaznit će se vlasnik građevine fizička osoba za prekršaj iz stavaka 1. i 2. ovoga članka.

Požar

Zakon o zaštiti od požara - Vlasnik, odnosno korisnik građevina, građevinskih dijelova i drugih nekretnina te prostora, odnosno upravitelji zgrada dužni su održavati prijenosne i prijevozne aparata za gašenje požara, sukladno uputi proizvođača, o čemu mora postojati evidencija.

Novčanom kaznom u iznosu od 2.000 do 15.000 kuna kaznit će se za prekršaj vlasnik odnosno korisnik građevine, građevinskih dijelova i drugih nekretnina te prostora odnosno upravitelji zgrada:

  • koji ne održavaju evakuacijske putove i vatrogasne pristupe slobodnima i propisno označenima (članak 37.),
  • koji ne posjeduju uređaje, opremu i sredstva za gašenje požara (članak 38. stavak 1.),
  • koji ne posjeduju uvjerenje o ispravnosti i funkcionalnosti izvedenih stabilnih sustava zaštite od požara (članak 40. stavak 1.),
  • koji nenamjenski koriste vozila, uređaje, opremu, alat ili sredstva za zaštitu od požara ili stabilne sustave za zaštitu od požara (članak 39. stavak 2. i članak 40. stavak 4.),
  • koji nemaju vidljivu oznaku o provjeri ispravnosti i funkcionalnosti mobilnih aparata za gašenje požara (članak 41. stavak 2.),
  • koji u slučaju privremenog povećanog požarnog rizika ne poduzmu odgovarajuće dodatne, organizacijske i tehničke mjere zaštite od požara (članak 43. stavak 1.).

Novčanom kaznom u iznosu od 2.000 do 150.000 kuna kaznit će se za prekršaj vlasnik, odnosno korisnik građevine, građevinskih dijelova i drugih nekretnina te prostora, odnosno upravitelji zgrada ako ne poduzmu mjere naložene rješenjem:

  • ministra o razvrstavanju u kategoriju ugroženosti od požara u roku određenom tim rješenjem (članak 20. stavak 2.),
  • inspektora Ministarstva, odnosno nadležne policijska uprave (članak 54. stavak 1.).

Plinske instalacije

Zakon o zapaljivim tekućinama i plinovima isto tako u svojim odredbama donosi kazne za suvlasnike. 

Novčanom kaznom u iznosu od 3.000 do 10.000 kuna kaznit će se za prekršaj fizička osoba:

  • ako ne omogući nesmetano ispitivanje plinskih instalacija

Dimnjaci

Temeljem Odluke o obavljanju dimnjačarskih poslova (primjer Zagreba) - s time da svaki grad ili općina imaju svoju odluku koja je slična ovoj zagrebačkoj. Primjerice Grad Solin ili općina Pićan u svojim odlukama u dijelu novčane kazne ne spominju predstavnika suvlasnika. 

Novčanom kaznom u iznosu od 1.000 do 5.000 kuna kaznit će se za prekršaj pravna osoba korisnik usluga, predstavnik suvlasnika, odnosno upravitelj zgrade ako:

  1. odbije koristiti se uslugama ovlaštenog dimnjačara (članak 18. stavak 2. ove odluke);
  2. onemogući redovitu kontrolu, čišćenje i mjerenje dimovodnih objekata i uređaja za loženje ili ne da na uvid potrebnu dokumentaciju i obavijesti (članak 19. ove odluke);
  3. u ostavljenom roku ne otkloni nedostatke i o tome ne obavijesti ministarstvo nadležno za unutarnje poslove ili građevinsku inspekciju ili distributera plina i gradsko upravno tijelo nadležno za komunalne poslove (članak 22. stavak 3. ove odluke);
  4. ne čuva kontrolne listove zgrade (članak 24. ove odluke);
  5. ne izradi na uređaju za loženje mjerni otvor ili ga ne izradi na propisani način (članak 27. stavak 3. ove odluke);
  6. ne obavijesti ovlaštenog dimnjačara o upotrebi dimovodnog objekta, koji nije bio upotrebljavan, i priključenju uređaja za loženje (članak 28. stavak 2. ove odluke).

Novčanom kaznom u iznosu od 700 do 1.500 kuna kaznit će se i odgovorna osoba u pravnoj osobi koja počini prekršaj iz stavka 1. ovoga članka.

Novčanom kaznom u iznosu od 800 do 2.000 kuna kaznit će se fizička osoba obrtnik koja počini prekršaj iz stavka 1. ovoga članka.

Novčanom kaznom u iznosu od 500 do 1.000 kuna kaznit će se fizička osoba koja počini prekršaj iz stavka 1. ovoga članka.

SANKCIJE ZA UPRAVITELJA

  • Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu.
  • Odgovornost upravitelja je ugovorna te upravitelj odgovara za štetu koja bi nastala suvlasnicima zbog nepoštivanja ugovorne obveze. Sukladno Ugovoru o upravljanju eventualni sporovi se rješavaju mirnim putem ili uz ugovorenu nadležnost suda.
  • Upravitelja koji postupa suprotno ugovorenim obvezama suvlasnici mogu razriješiti dužnosti te im je dužan naknaditi štetu koja nastane radi njegove nemarnosti ili propusta. Više o tome kako smijeniti upravitelja, pročitajte OVDJE.
  • Upravitelj kojem je završila uprava dužan je bez odgađanja položiti račun o pričuvi i ostatak predati novom upravitelju. Razriješi li sud upravitelja, naložit će mu da u roku od četrnaest dana pod prijetnjom ovrhe preda utvrđeni ostatak novom upravitelju.
  • U slučaju sumnje u netransparentno trošenje sredstava pričuve, suvlasnike se uvijek upućuje da isto prijave nadležnoj policijskoj postaji te se po potrebi očituje i dostavlja potrebna dokumentacija.
  • Svaki suvlasnik je ovlašten, neovisno o ostalima, zahtijevati od suda da svojom odlukom odredi smjenjivanje upravitelja koji grubo zanemaruje svoje dužnosti.

Ministarstvo pravosuđa i uprave napominje da za pitanje o tome koje su sankcije za suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja po bilo kojoj zakonskoj osnovi da je to, ovisno o počinjenom djelu, propisano posebnim zakonima koji sadržavaju prekršajne odnosno kaznene odredbe.

>>> Što sve MORA i SMIJE raditi upravitelj zgrade

OSTALE SANKCIJE 

Temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima predstavnik suvlasnika NE SMIJE biti nitko tko nije suvlasnik u zgradi. Međutim, nema sankcija ako se suvlasnici tako slože (izaberu 'vanjskog predstavnika'). 

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.