Sastanak suvlasnika je nužan - glasovanje "skupljanjem potpisa" može se lako manipulirati

Nepostojanje prikladnih uvjeta je također jedan od razloga zašto mnogi suvlasnici ne dolaze na sastanke. Isti problem, u nešto manjoj mjeri, imaju u svojim zgradama i suvlasnici u drugim članicama Unije. No, tamo kad zajednica suvlasnika nema prikladan prostor u zgradi, a niti ju ima upravitelj u svom sjedištu, ona ga unajmljuje na nekom drugom prikladnom mjestu koje se nalazi što bliže zgradi. Po mojem mišljenju, ovaj zakon bi također trebao zajednici suvlasnika nametnuti obvezu, pod prijetnjom novčane sankcije, da u skladu s europskom praksom omogući svakom suvlasniku da pristupi sastanku suvlasnika u primjerenim uvjetima (npr. u mjesnom odboru, obližnjoj sportskoj dvorani ili školi i sl.). 

Zašto u drugim članicama Unije smatraju da je tako važno da se suvlasnici sučeljavaju na sjednicama, da su pismeno glasovanje rezervirali samo za izvanredne pojedinačne slučajeve, tj, za one pojedine suvlasnike koji na vrijeme upravitelju dokažu da iz opravdanih razloga ne mogu osobno pristupiti sjednici (bolest, terapija, poslovno putovanje ili kakvo drugo neodgodivo putovanje, duži boravak u inozemstvu itd.) i pri tom naglase da ne mogu na vrijeme pronaći osobu od povjerenja da ih zastupa?

Prije svega jer se smatra da je jedino u živoj raspravi, dakle u direktnom sučeljavanju, moguće da suvlasnici postavljaju upravitelju dodatna pitanja i potpitanja, da izražavaju svoje nedoumice ili izlažu svoje prijedloge i da svi čuju što njihovi susjedi zaista misle o pojedinoj temi, a tek tada u svijetlu rečenog i viđenog donesu svoju konačnu odluku. Zatim, jer se glasovanje „skupljanjem potpisa“ može lako izmanipulirati. Naša je praksa u mnogim slučajevima upravo to dokazala.

Naime, osoba (ili osobe) koja skuplja potpise se svaki put sučeljava samo s jednim suvlasnikom, u njegovom stanu i često s njemu prilagođenom pričom. Tako, koristeći njegovu trenutnu izoliranost i to što ne zna što drugi suvlanici zaista misle o temi, lakše iz njega izvuće pristanak koji vjerojatno na zajedničkoj sjednici ovaj ne bi dao.

Događa se i da kod kuće ne nađe stvarnog vlasnika stana pa zatraži potpis od nekog člana kućanstva pa tako na odgovarajući spisak svoj potpis stavi osoba koja nema pravo glasovanja ili da čak falsificira potpis pravog vlasnika. Često to rade djeca starih ili bolesnih roditelja da ih tobože ne opterećuju s nebitnim stvarima ili udovice i naslijednici koji godinama nakon ostavinske rasprave nisu na sebe prepisali nekretninu.

Ponekad sakupljač potpisa zaista ne zna tko je pravi vlasnik, a ponekad to dobro zna i svejedno potiče neovlaštenu osobu da potpiše u ime pokojnog jer mu je važno da upravitelju donese odgovarajući broj potrebnih potpisa čiju ispravnost ovaj, ali ni ostali suvlasnici neće nikada provjeravati. Vjerujem da je svima posve jasno da ako samo par potpisa nije valjano i odluke koje su donesene s tijesnom većinom zahvaljujući takvim potpisima su nezakonite. Takvo je ponašanje u nas jako raširena praksa i treba ju konačno prekinuti. Upravitelj čuva original međuvlasničkog ugovora kojemu je priložen Prilog 1., tj. spisak svih suvlasnika s njihovim potpisima (popis se mora konstantno ažurirati), stoga ako on vodi sastanak zajednice suvlasnika, kao što je raširena praksa u većini članica Unije, on može u realnom vremenu provjeravati čiji je potpis valjan i za to se ne mora obraćati za pomoć MUP-u.

Ovaj prijedlog zakona vrijedit će i za one zajednice suvlasnika čiji su članovi i pravne osobe. 

"Makni se s očiju"

Zamislite sada situaciju u jednoj stambeno-poslovnoj zgradi u kojoj djeluje više pravnih osoba, koje imaju svoje dobro potkovane pravnike i koje se stoga prema takvim situacijama postavljaju drugačije od npr. neukih i naivnih umirovljenika. Sada zamislite da im polupismeni tzv. predstavnik suvlasnika dolazi u njihove uredske prostorije i traži potpis na osnovu teksta od par šturih i nejasno sklepanih rečenica i još k tomu s naivnom pričicom iz koje je očito da ih pokušava obrlatiti. Nasmijati će mu se u lice i „ljubazno“ će ga zamoliti da im se brzo makne s očiju. 

A sada zamislite drugu zgradu koja je sva podijeljena na poslovne prostore i da u njoj, umjesto da zakažu zajedničku sjednicu, predstavnik jedne tvrtke, u funkciji tzv. predstavnika suvlasnika, ide od tvrtke do tvrtke s nekom pričom moljakati potpise. Koga će pitati? Direktora, tajnicu, šefa neke službe? Uostalom, što uopće treba nekoj tvrtki koja posluje sa svakakvim poslovnim subjektima ili nekom odvjetničkom uredu da ih kod upravitelja zastupa treća tvrtka, mogući konkurent u poslu? Da budem iskren, ja ovakve neozbiljane slučajeve ne mogu zamisliti.

Povodom e-savjetovanja u svezi nacrta Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, koje se održalo u ožujku 2024. godine, jedna je osoba poslala slijedeći prijedlog:

„Smatram da za zgrade s više od 30 suvlasnika nije praktično sazivanje sastanka suvlasnika u svrhu donošenja redovitih godišnjih i drugih odluka, a pogotovo je neuobičajeno da se svi prisutni trebaju potpisati, jer nas to usmjerava na prikupljanje potpisa. Dodatno smatram da nije dovoljno jasno naglašeno da se glasanje i usvajanje odluka na sastanku mora provoditi isključivo na osnovu veličine suvlasničkog udjela svakog prisutnog suvlasnika. Tu bi možda trebalo navesti i koristiti propise o glasanju na skupštini dioničkog društva. U prijedlogu zakona možda nije dovoljno naglašeno da je bitno voditi udio pojedinog suvlasnika i u slučaju kada je npr. jedan stan naslijedilo više djece, ili kada su supružnici upisani kao suvlasnici jednog stana. Mislim da bi grupa suvlasnika mogla ovlastiti jednog suvlasnika da u njihovo ime glasa na sastanku kao njihov ovlaštenik, i da u njihovo ime potpisuje redovne odluke (kod prikupljanja potpisa), uz prilog ugovora o ovlaštenjima koje pojedina grupa suvlasnika prenosi na svojeg ovlaštenika. Takve ugovore bi upravitelj morao imati u svojoj evidenciju za zgradu.“  

Asocira na mućke

Osoba koja je dala gornji prijedlog i komentare je svijesna da se pri glasovanju skupljanjem potpisa događa svašta, stoga ju i potpisivanje na sjednici suvlasnika asocira na moguće mućke. Međutim, njene bojazni proizlaze prije svega iz činjenice što ne poznaje dobro ZOViDSP. 

U ovom prijedlogu zakona nije potrebno dodatno naglašavati da za glasovanje i donošenje odluka na sastanku suvlasnika treba voditi računa o veličinama vlasničkih udjela kojima raspolažu suvlasnici jer je to već posve jasno rečeno u ZOViDSP. Donošenjem novog zakona ne suspendiraju se odredbe Glave 4. djela 3. rečenog zakona. One važe i dalje. Isto vrijedi za slučaj kada više osoba dijeli vlasništvo nad jednim posebnim dijelom. Članak 70. kaže: 

“(1) Ako bi na bilo kojem temelju odgovarajući suvlasnički dio nekretnine zajedno s vlasništvom određenoga posebnoga dijela stekle dvije ili više osoba kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, sva će prava i dužnosti u svezi s vlasništvom toga posebnoga dijela nekretnine oni moći izvršavati samo solidarno, pa će se u odnosu prema trećima i prema ostalim suvlasnicima iste nekretnine uzimati da su jedna osoba, kako glede upravljanja cijelom nekretninom, tako i svih ostalih prava i obveza iz ove glave zakona“.  

Zatim se još jednom ponavlja praktički isto u članku 85.: 

„(3) Ako odgovarajući suvlasnički dio na kojem je uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnog dijela nekretnine steknu dvije ili više osoba kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, sve te osobe sudjeluju u upravljanju kao da su one sve zajedno jedan suvlasnik cijele stvari, pri čemu se na odgovarajući način primjenjuju pravila obveznoga prava o solidarnosti vjerovnika, odnosno dužnika.“

Dakle, posve je jasno da takva grupa osoba djeluje kao jedan jedini vlasnik/suvlasnik i da pri glasovanju imaju pravo na samo jedan glas koji je „težak“ onoliko koliko vlasničkih udjela imaju svi oni zajedno i da stoga ne mogu svi članovi grupe sudjelovati u raspravama već da između sebe biraju osobu koja će ih zastupati.

Mogu joj odmah dati trajnu punomoć ovjerenu kod javnog bilježnika (ne potpisuju ugovor) ili ju mogu obnavljati po potrebi, odnosno svaki puta kada se ukaže potreba mogu ovlastiti drugog člana grupe. Punomoćnik je dužan na sjednici suvlasnika obvezno predočiti važeću punomoć ili svaki puta kada komunicira s upraviteljem. 

Pročitajte ostale tekstove Igora Doubeka.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.