SEDAM KORAKA - Izgradili smo montažnu kuću uz pomoć APN kredita

Ivan Medić jedan je od onih koji je sagradio kuću uz pomoć APN kredita. Ali ne 'običnu' ili 'klasičnu' kuću, već montažnu. U Facebook grupi APN grupa - savjeti za subvencije objavio je savjete, odnosno podijelio svoje iskustvo o tome kako je sagradio montažnu kuću uz pomoć APN kredita. Donosimo njegovo iskustvo:

Iako se odabir vrste nekretnine uglavnom svodi na to volimo li više kuću ili stan, nama su igrale obje opcije. Za kuću smo navijali od početka, iako, da smo shvatili kako nam je ona financijski nedostižna, lako bismo se 'prešaltali' na stan. Neki od argumenata za kuću su želja za slobodom i dvorištem, a ako uzmemo u obzir cijenu stanova, nisu kuće ništa skuplje (barem ova naša). Naravno, uspoređujemo li slične kvadrature stanova i kuća, jasno je da ne postoji puno kuća od 40 kvadrata.

Ako se uzme u obzir da jedan stan od stotinjak kvadrata košta između 150 tisuća i 220 tisuća eura, vodili smo se mišlju da za taj novac možemo napraviti kuću (do kraja ćemo vidjeti jesmo li bili u pravu). Na samom početku mogu reći da je za nas bilo bolje to što nismo previše znali o kućama, troškovima i tako dalje. Montažnu kuću smo uzeli jer je gradnja puno brža, kuća je jako dobro izolirana i nešto je jeftinija od klasične (uspoređujemo kuće istog energetskog razreda). Kupovali smo zemljište, ali ako ga već imate, mislim da je odabir jednostavniji.

1. KUPNJA GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA

Što se tiče kupnje zemljišta, tu nema previše mudrosti. Jednostavno izaberete grad, naselje u kojemu želite kupiti zemljište i krenete u potragu. Preporučujem pretragu svih oglasnika, a ne samo najpoznatijih.

• Drugo, ako ste 'zapeli' za neko konkretno područje gdje nema oglašenih zemljišta možete primijeniti našu taktiku da odete na geoportal i tamo pretražite željeno područje
• Napravite popis čestica
• Popišite vlasnike zemljišta i nazovite, ima uspješnih primjera

Morate biti hrabri, shvatiti da to nije ništa čudno. Također, među bliskim ljudima, radnim kolegama i tako dalje pustite informaciju da kupujete zemljište,  jer nikada ne znate tko ima kakve informacije. Nekada jednostavno treba i malo sreće.

Kada ste odabrali zemljište svakako provjerite neke osnovne podatke prije kupnje:

• kao što je urednost vlasničkog lista (katastar) 
• izvadak iz zemljišnih knjiga (gruntovnica)
• također, provjerite izgradivost, što je dozvoljeno u tom području, tj. na željenoj čestici (to se može provjeriti na internetskim stranicama grada, općine itd.)
• nazovite ured za graditeljstvo za to područje

I važna su pitanja:

• koliko se morate odmaknuti od glavne prometnice
• koliko od međe sa susjedima
• koliko od stupa za telekomunikacije (ako vam je blizu)
• je li 'preko' vaše čestice proveden neki od glavnih vodova energenata i slično

Ove informacije posjeduje dokument koji se zove 'lokacijska informacija', a izdaje ga nadležni ured za prostorno uređenje i graditeljstvo (cijena je, u našem slučaju, za taj dokument bila 40 kuna) i možete ga zatražiti prije kupnje zemljišta.

2. APN KREDIT

Kuću smo kupili uz pomoć APN subvencioniranog kredita. Same informacije o APN-u su javno dostupne i lako shvatljive. Neka dosadašnja iskustva su da je većina prijavljenih i dobila kredit, naravno, uz ispunjene zahtjeve (koje provjerite na stranicama APN-a). Kroz sve vas vodi i vaša bankarica.

Savjet može biti jedino da ne podižete nerealno visoke kredite, iako možda mislite tj. izgleda vam po računici da ćete ih vraćati bez problema. Uvijek ostavite malo prostora, a i računajte da će razdoblje subvencioniranja završiti. 

>>> Priprema se nova runda APN kredita, očekuje se još 50 milijuna kuna za kupnju nekretnine

>>> Novi APN krediti: Donosimo novosti, 'cake' i najčešće probleme

>>> Što nakon APN-ovih kredita? Kako smanjiti ratu?

Naravno visina kredita uvelike određuje što ćete kupiti, odnosno graditi. Cijeli iznos kredita smo morali pravdati službenim troškovnikom koji izrađuje ovlašteni arhitekt, a banci smo morali dokazati kako ćemo potrošiti taj novac.

Od toga, 50 posto se mora potkrijepiti računima, a ostatak 'sjeda' na tekući račun i troši se po potrebi (npr. unutrašnje uređenje i slično).Taj smo dio lako odradili s obzirom na to da je iznos predugovora s izvođačem montažne kuće bio veći od tih spomenutih 50 posto.

Kad se na to nadoda izgradnja temelja, nije bilo problema. Mala napomena - u našem ciklusu za APN najveći dozvoljeni iznos kredita bio je 100.000 eura (750.000 kuna). Međutim, možete s bankom dogovoriti i veći iznos, ali vam država subvencionira samo onaj dio do 100.000 eura. Ostatak vraćate kao i svaki drugi stambeni kredit. Jedina prednost je ta što vam i taj dio kredita ide po istoj kamatnoj stopi kao i subvencionirani dio (koja je ipak povlaštena).

3. GEODET - 1.200 eura (9.000 kuna)

Sljedeći korak koji nam je bio potreban je angažman geodeta. On je potreban prije izrade arhitektonskog projekta da vam napravi snimak zatečenog stanja (snimak iz zraka), 'iskolči' zemljište, kasnije i temelje. Također, geodet će i na samom kraju provjeriti i izvedeno stanje, ucrtati građevinu itd.

Nisam stručan, ovo laički pišem, ali čisto da otprilike znate što je njegov dio posla. Ono što znam je da je u dijelu troškova geodet sudjelovao s 1.200 eura (9.000 kuna) i da smo zadovoljni. Netko će naći i jeftinije, netko skuplje, ali toliko je nas koštao.

4. ARHITEKTONSKI PROJEKT (GLAVNI PROJEKT) – 2. 000 eura (15.000 kuna)

Glavni projekt smo napravili u suradnji s izvođačem montažne kuće. Vjerujem da tako funkcioniraju sve tvrtke koje se bave izradom montažnih kuća. Ovaj dio je dosta zabavan, ali i naporan. Uglavnom, ako radite po svome, odnosno želite kuću napraviti po svojim željama, to će vas koštati 10 do 15 posto više od tipske kuće. Drugim riječima, ako 'kataloška' kuća od 130 kvadratnih metara košta 70.000 eura (525.000 kuna), kuća po vašoj želji koštat će 7.000 do 10.000 eura više (dakle 52.500 do 75.000 kuna).

Meni osobno nema nekog opravdanja za to, ali je tako. Ono što bih u ovom dijelu projekta preporučio, a što mi nismo napravili, jest da već u ovoj fazi dogovorite nadzornog inženjera jer je sigurno stručniji od većine vas i može u startu kod projektiranja savjetovati neke stvari koje vam kasnije mogu anulirati neke dodatne troškove.

U našem primjeru bi to bio savjet da prostorije u kojima je potrebna odvodnja vode (WC, kuhinja, vešeraj i slično) stavimo što bliže jednu drugoj kako bi se izbjeglo više različitih odvodnih cijevi koje se onda spajaju u jednu unutar temeljne ploče. To za sobom 'povlači' problem dostupnosti cijevi koje su u temeljnoj ploči, što bi bio veliki problem kod eventualnog začepljenja cijevi.

Naš izvođač je po defaultu odvodne cijevi provlačio po temeljnoj ploči, a savjet nadzornog inženjera bio je da cijevi najbližim putem 'izađu' iz kuće i vodimo ih po dvorištu do šahta kako bi joj se lakše pristupilo kod problematičnih situacija (taj dio smo odradili van zadanog projekta, na licu mjesta dok su se radili temelji).

Ovaj podatak je bitan kod samog projektiranja kuće. Nama bi ta informacija uštedjela desetak tisuća kuna jer bismo imali manje šahtova da smo u startu napravili 'pametniji' raspored prostorija u kući.

Cijena za ovaj dio bila je 15.000 kuna i ulazi u račun za naručenu kuću. Naravno, možete naručiti izradu projekta i od skupljih arhitektonskih ureda, ali mi smo sa svojim zadovoljni i elegantnije je ovaj dio odraditi sa samim izvođačem. U svakom slučaju, uzmite si vremena i polako oko projekta. Mala napomena je da glavnom projektu prethodi 'idejni projekt' koji je identičan glavnom.

Njegova svrha je dobivanje suglasnosti od javnopravnih tijela - vodovod i odvodnja, HEP, grad, plinara i HAKOM. Suglasnost služi tomu da će vam moći isporučiti tražene usluge, priključke i slično koje su predviđene vašim projektom. Možda je malo konfuzno, ali bit će vam biti jasnije kada krenete.

5. GRAĐEVINSKA DOZVOLA - ukupno 4.000 eura (30.000 kuna)

Za građevinsku dozvolu potreban vam je glavni projekt. Dakle krenete s geodetskim, preko glavnog projekta do građevinske dozvole koju vam izdaje nadležni ured za graditeljstvo.

U našemu gradu dobivanje građevinske dozvole išlo je brzo. Također, proceduru možete dodatno ubrzati vlastitim angažmanom ako budete malo dosadni itd. Postoji i jedan dio u procesu dobivanja građevinske dozvole kada se vašim susjedima šalje projekt na koji se oni uz rok od 14 dana mogu žaliti. Ovaj dio možete ubrzati tako da ih zamolite da potpišu suglasnost, tj. odreknu se prava na žalbu, kako se ne bi čekalo.

Cijena same građevinske dozvole je zanemariva, u razini nekoliko državnih biljega (do 100 kuna) plus samo izdavanje dozvole od 700 kuna. Ubrzo nakon dobivanja građevinske dozvole, stiže vam i rješenje o komunalnoj naknadi i vodni doprinos (iznos u kunama ovisi o kvadraturi kuće).

Za to imajte spreman novac. Nas je malo iznenadilo jer nismo očekivali taj trošak u ovoj fazi. Sve zajedno je bilo 30.000 kuna (za kuću od 150 kvadrata neto površine), a iznos može biti i veći ako ne platite u roku od desetak dana. Ovaj trošak nema veze s priključcima, njih posebno plaćate.

6. GRADNJA – TEMELJI 1.000 kn/m2

Prije gradnje temelja naglasio bih nekoliko stvari:

• Morat ćete izabrati glavnog izvođača
• Koga god odabrali, taj će vam to dodatno naplatiti (3.000 do 5.000 kuna)

U pravilu se za glavnog izvođača odabiru 'temeljari' jer oni prvi dođu na gradilište i zadnji odlaze, jer vam na kraju uređuju i dvorište.

Uglavnom se tako dogovara posao, ali vi možete i drugačije. Također ćete morati napraviti i ploču s podacima koje ćete staviti na gradilište (zbog inspekcije), a jedan od podataka na njoj je i tko vam je glavni izvođač.

Cijena izrade takve ploče je 240 kuna, ali je možete i sami napraviti. U narodnim novinama možete pronaći koje su potrebne dimenzije ploče kao i podatke koje mora sadržavati. Za izgradnju temelja uzeli smo direktnog kooperanta od našeg izvođača kuće. Njih smo odabrali zbog iskustva u građenju jer već imaju uspostavljenu dobru komunikaciju s graditeljem kuća.

Također, u pregovorima oko konačne cijene kuće koristili smo se svim mogućim trikovima pa smo tražili preko graditelja montažne kuće određeni popust i kod 'temeljara'. Treba napomenuti da je naš izvođač imao određene zahtjeve za temelje (izolacija i sl.) kojih se kasnije jako precizno i bez ustupaka moraju pridržavati izvođači temelja. Tu će vam puno pomoći nadzorni inženjer.

Prvi korak je iskolčenje temelja koje vam odrađuje geodet. Samu izradu temelja čini izrada traka za temelje, nasipavanje batude, podložni beton, stavljanje toplinske izolacije i armature te izlijevanje ploče.

Nakon toga (najbolje je par dana prije montaže) postavlja se hidroizolacija. Naš izvođač montažne kuće tražio je i da nasipamo jedan metar oko temelja sa šljunkom kako bi lakše montirali skelu za montažu kuće.

7. GRADNJA KUĆE (VISOKI ROH-BAU) – 600 €/m2 (4.500 kn/m2)

S našim izvođačem smo dogovorili izradu kuće do faze 'visoki roh-bau' što bi ukratko značilo da je kuća zgotovljena izvana (fasada, stolarija, krov, žljebovi itd.), dok je iznutra postavljen razvod vode i odvodnje (vodoinstalaterski poslovi). Također su postavljeni bužiri za razvod struje, ali samo po zidovima. Dio bužira koji će ići po stropu i/ili podu ćete morati sami razvesti (tj. vaš električar).

To bi značilo da je na vama ostalo da razvedete struju i telekomunikacije po kući, uredite zidove (morat ćete gletati samo spojeve knauf ploča), bojanje zidova, uređenje podova (pločice, parketi, laminati, sustavi grijanja, postavljanje sanitarija itd.).

Što se tiče vanjskog dijela radova, električar će vam morati ugraditi i gromobrane. Naravno, ostaje vam i dvorište za urediti. U ovoj fazi je bitno naglasiti da kada radite montažnu kuću ima nekoliko stvari koje ćete morati koordinirati s izvođačem same kuće.

Primjerice, kada dignu zidove i prije postavljanja krova, morat ćete podbetonirati zidove (sloj od oko 1 centimetar ispod zidova). Cijena tih radova je dodatnih 3.000 kuna osim ako to ne odradite sami (tada je cijena materijala 1.000 kuna). Također ćete morati staviti glazuru na balkon (balkone) čim oni završe svoj dio posla. Jedan dio strujnih radova ćete u koordinaciji s njima odraditi na način da ćete prije nego oni zatvore stropove s knauf pločama razvući bužire i kabele za rasvjetu.

Nemamo iskustva s dogovorom 'ključ u ruke' jer je to sigurno skuplji način gradnje kuće, ali vjerujem da u tom slučaju ne morate razmišljati o navedenim poslovima.

8. ZAKLJUČAK

U zaključku bih nadodao još nekoliko troškova koji vas čekaju u gradnji kuće, a nisu uređenje i slično. Tu se ističe trošak priključaka:

• struja oko 12.000 kuna
• voda i odvodnja oko 30.000 kuna
• plin oko 20.000 kuna

Naravno trošak priključaka varira od grada do grada, općine, sela, kao i o udaljenosti kuće od glavnih vodova samih energenata i kanalizacije, ali recimo da je trošak priključaka oko 7.000 eura (52.500 kuna).

Sljedeći trošak koji nismo spomenuli je nadzorni inženjer koji je u našem slučaju 'izlazak' na gradilište naplatio 400 kuna. Ako računate da će vam izaći dvadesetak puta, dođemo do troška od 8.000 do 10.000 kuna.

U svakom slučaju put koji je pred vama je dugačak i naporan koliko god se pripremili, ali bih svakako bio puno sretniji da je sličan vodič postojao kada smo mi kretali. Također smo vodili i excell tablicu detaljnim troškovima uređenja interijera (struja, sanitarije, glazura, podovi, farbanje, podno grijanje...), pa ako ćete imati potrebe možete nam se obratiti.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.