Sedam smrtnih grijeha upravitelja

Ovaj tekst je prijevod francuskog članka s manjim skraćenjima i prilagodbama našem načinu govora te s pokojom napomenom. Original teksta možete naći OVDJE.

Napomena: u prijevodu je ostavljen izraz 'suvlasnik', ekvivalent francuskom izrazu 'copropriétaire', no kako su u Francuskoj zgrade etažirane, treba ga shvatiti u smislu 'etažni vlasnik'.

1) Redovita uprava

Osnovne usluge naplaćuju se po punoj cijeni. Ugovori upravitelja nisu uvijek lako čitljivi za suvlasnike, što omogućuje nekim upraviteljima da primjenjuju nepoštenu praksu, npr. dodavanjem troškova kao što su 'troškovi fotokopiranja', 'paušal za administriranje', 'radni sati', 'knjiga održavanja'…

Zbog toga moramo razlikovati 'usluge redovite uprave' i 'usluge izvanredne uprave'. Prve usluge su poslovi koje upravitelj mora obaviti i za koje mu se plaća u paketu. Jedan popis Nacionalnog vijeća potrošača (CNC), preuzet u naredbi (francuske vlade) koja je stupila na snagu u srpnju 2010., nabraja minimalne osnovne zadatke koje upravitelj mora obaviti. Kao što njihov naziv govori, 'izvanredne usluge' variraju iz godine u godinu i ne mogu biti predmet paušalnog plaćanja.

Ponekad mogu povećati iznos u ugovoru za upravljanje za 30 posto, a suvlasnik je tim manje potaknut na oprez jer su pojedini iznosi skromni. No oni se zbrajaju...

- Obično upravitelj preuzima copy-paste mišljenje CNC-a. Zatim dodaje sitne retke: 'paušal za administriranje', 'paušal za sazivanje generalne skupštine (AG, odnosno zbor suvlasnika)' ili 'paušal za papir'. To se pribraja redovitom upravljanju. No, iznimne usluge, kako što im i ime govori, moraju biti iznimne. Stoga dolazimo do hrpe usluga koje bi trebale biti uključene u osnovni paket redovitog upravljanja - smatra David Rodrigues, pravnik iz CLCV-a (Nacionalna udruga za zaštitu potrošača i korisnika usluga).

2) Zasebni račun

Svi suvlasnici su dobro upoznati s 'avansima za troškove', iznosima koje upravitelj traži da uplatite prije početka radova. Od 2000. godine upravitelj je dužan otvoriti zaseban račun za ulaganje ovih često vrlo velikih iznosa (napomena: radi se o uplatama koje ne idu u fond koji mi zovemo pričuva, već u fond koji se otvara za svaki pojedini veliki izvanredni rad).

Budući da bez zasebnog računa (napomena: autor članka vjerojatno ovdje misli na podračune glavnog računa - tzv. račune zrcalo putem kojih se u bilanci minus na glavnom računu kamuflira plusom na njima), postoji veća transparentnost u korištenju ovih avansa, koji zajedno mogu doseći znatne iznose. I pobuditi mnoga iskušenja!

Primjer toga je slučaj Urbania. Sumnjiči se da je tako prikupila gotovo 500 milijuna eura, ili više od trostruko godišnjeg prometa te je uspjela, zahvaljujući 'računima zrcalo', posuditi ekvivalentnu svotu da bi otkupila konkurente i izdigla se na treće mjesto u Francuskoj. Problem, Urbania ima poteškoće s otplatom famoznih 500 milijuna... Société Générale je podnijela tužbu, a Urbania pregovara s trgovačkim sudom o plaćanju na rate.

3) Radovi

Kad je donesena odluka o pokretanju radova, upravitelj je plaćen da bi osigurao nastavak aktivnosti. Njegove naknade su tržišne, i određuju se za svako gradilište zasebno, tj. za pojedine započete radove, (što nije uvijek slučaj, neki upravitelji nastavljaju primjenjivati fiksnu stopu, jednaku za sva gradilišta). 'Ako ograničite radove, riskirate da frustrirate svog upravitelja jer je on za to plaćen', komentira David Rodrigues, odvjetnik u CLCV -u. Upravitelje se stoga redovito optužuje da 'guraju' da se izvode radovi, no zadnju riječ uvijek imaju suvlasnici, na godišnjoj glavnoj skupštini (zboru suvlasnika).

Također je potrebno da upraviteljeva naknada bude opravdana, budući da se upraviteljima često upućuje još jedna kritika, koja je neugodnija za suvlasnike: nedovoljna konkurencija među tvrtkama. Jedan upravitelj to priznaje, pod uvjetom anonimnosti: 'Često radimo s istim ljudima. Znamo tvrtke na koje možemo računati. Ako procijenimo korektne cijene, nastavljamo. Nemamo vremena tražiti rijetki biser'. No mnogi suvlasnici koji su imali takvo iskustvo shvatili su da bi mogli značajno smanjiti svoje troškove ako sami traže ponudu od tvrtke s kojom njihov upravitelj ne surađuje...

François Vidalin iz ARC-a (najveća udruga subjekata odgovornih za upravljanje etažiranim zgradama u Francuskoj – od upravitelja, zajednica suvlasnika do tvrtki i obrtnika koji pružaju usluge) odgovorio je: 'Do upravitelja je da odu i dobiju najmanje tri ponude. Mi ih za to plaćamo'. David Rodrigues dodaje da upravitelji također moraju osigurati učinkovito praćenje radova kako bi opravdali svoje honorare: 'Potreban je pravi rad: sastanci na gradilištu (tj. na licu mjesta), odnosi s tvrtkama, prijem radova... Ponekad se stječe dojam da je to bonus.'

4) Podružnice upravitelja

Rizik prekomjernog naplaćivanja - većina velikih grupa ima podružnice, osobito u osiguravajućim ili konzultantskim tvrtkama. Foncia posjeduje, na primjer, Assurimmo (osiguranje) i La CNEB (vještačenja). U ARC-u smatraju da su upravitelji bez odobrenja zbora suvlasnika raskinuli ugovore o osiguranju za prelazak u Assurimmo. Za zajednicu suvlasnika to bi osiguranje bilo 20 posto skuplje.

François Vidalin iz ARC-a: 'Naša zgrada, kojom upravlja Lamy, također je imala osiguranje Lamy. Kad smo našem upravitelju rekli da nam je preskup, ponovno je pregovarao o ugovoru da bi ga uskladio s ostalim tarifama na tržištu. Rezultat je bilo sniženje cijene od 20 posto'. Kontrolirajte, dakle, što rade vaši upravitelji.

5) Glavna skupština

Najznačajni troškovi zajednice suvlasnika nastaju tijekom godišnje skupštine (zbora suvlasnika). Otuda i niz ne baš pohvalnih praksi. Tako u važnoj zajednici suvlasnika u 3. okrugu u Lyonu, upravitelj nije tijekom glavne skupštine (zbora) brojao glasačke listiće i zahtijevao je od predsjednika vijeća suvlasnika da potpiše zapisnik in bianco. Rezultat: 'složio je svoju salatu', kako je rekao jedan od suvlasnika. Salata je u ovom slučaju temeljena na 'faraonskim radovima' (dizala, video nadzor, automatsko zalijevanje, zatvaranje zgrade...) za koje se 'uvijek glasalo' i 'često povjeravalo' istim tvrtkama. No vrhovi nepoštivanja suvlasnika se dostižu kad upravitelji ne sazovu glavnu skupštinu (redovni zbor suvlasnika). Prema ARC-u, ovakva se praksa 'prilično često' susreće.

6) Upraviteljeva svakodnevnica

Rijetko se događa da se suvlasnik ne ljuti: 'plaćamo upravitelja, ali kad ga trebamo on nikad nije tu'. Udruge za zaštitu potrošača poručuju da treba razlikovati 'velike' upravitelje (Foncia, Lamy, Urbania...) i 'male' upravitelje. Usluge ovih velikih agencija podijeljene su u nekoliko subjekata (računovodstvo, upravljanje, parnice...) i stoga su ponekad teško dostupne.

Kada vam curi voda ili želite znati zašto se novčana opterećenja povećavaju, to može biti neugodno. Što se tiče upravitelja, suvlasnici ih često mijenjaju. Jedan profesionalac u tom sektoru objašnjava: 'Svaki puta izgubimo četiri mjeseca rada jer nam treba vremena da se snađemo u dokumentaciji. S ovakvim čestim zamjenama suvlasnici više nemaju uslugu koju plaćaju' (napomena: korektnog upravitelja suvlasnici nemaju razloga mijenjati).

7) Upravitelj kojega je postavio investitor

Kad interesi suvlasnika dolaze iza interesa investitora - u novoj zgradi, investitor na prvoj glavnoj skupštini (zboru suvlasnika) suvlasnicima predstavlja upravitelja iIi on biva izabran. Obično nisu dio iste grupe. No to ne sprječava upravitelja da ponekad više brani interese investitora nego interese suvlasnika koje bi, ustvari, trebao zastupati. Kad se uselite u novu zgradu, prvih nekoliko godina obilježeno je s mnogo loših stvari ili neradom upravitelja.

Prema Francisu Chaduironu, upravitelji nemaju interesa razgovarati jer 'često s istim investitorom imaju i drugih poslova'. On opisuje mehanizam: 'Trik je u tome da se iscrpe glavna jamstva: jednogodišnje jamstvo za savršeno izvedene radove i dvogodišnje jamstvo. Budući da to ne znaju, suvlasnici misle da se mogu osloniti na ta jamstva slanjem preporučenog pisma'. Vrlo često samo skupi pravni postupak omogućuje da se prisili upravitelja, a time i investitora, da izvrše svoj posao.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.