Šest kvalitetnih točaka u novom Zakonu (i pokoja primjedba)

U ovom prijedlogu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada smatram da treba promijeniti naziv zakona. Od 19 uvodnih alineja, samo tri su navedene o održavanju zgrada i to da se trebaju ovim zakonom „urediti”. One su apsolutno sve već jasno uređene Zakonom o gradnji, pa ovakvim „određivanjem” uvode stvarno i pravno nered. Stvarno - zato što uvode praktičnu zabunu kako kod izrade projekta tako i kod načina financiranja, a pravno - zato što je ovaj zakon kao lex specialis, nadređen jednom dijelu članaka Zakona o gradnji, Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, Pravilnika o obveznom sadržaju i opremanju projekata gradnje, pa čak i Zakona o zaštiti od požara.

ODRŽAVANJE ZGRADA

Ovaj prijedlog Zakona, kako tumačim, govori o „temeljnim zahtjevima za građevine” u smislu gdje postaviti vanjsku jedinicu klime, o zatvaranju lođa i o tome da prozori koji su dio zajedničkog pročelja odjednom postaju privatne stvari. Sve ovo troje ispada podcjenjivanje duge prakse Zakona o gradnji koji jasno veli da se radi o zajedničkim dijelovima i da je zatvaranje lođe i balkona rekonstrukcija za koju treba ishoditi upravni akt: građevinsku dozvolu.

Da ponovimo kojih su to 7 temeljnih zahtjeva za građevine (članak 8. Zakona o gradnji) zbog kojih održavanje mora postojati:

Temeljni zahtjevi za građevinu su:

1. mehanička otpornost i stabilnost
2. sigurnost u slučaju požara
3. higijena, zdravlje i okoliš
4. sigurnost i pristupačnost tijekom uporabe
5. zaštita od buke
6. gospodarenje energijom i očuvanje topline
7. održiva uporaba prirodnih izvora.

Prozori su uvijek bili i bit će dio vezan kako uz arhitektoniku zgrade tako i uz proračun fizike zgrade, ali i vrlo važno požarno opterećenje zgrade. Oni su bitni za bar tri temeljna zahtjeva za građevinu u cijelosti.

Zatvaranje lođa i balkona pak neupitno zahtijeva glavni projekt i ishođenje građevinske dozvole. Ovdje se čini da se rješenje svodi na plaćanje kazne, odnosno govori: plati kaznu i glavni projekt ti ne treba.

Ispada da se izbjegava suočavanje s onim što u praksi ne funkcionira, a ključno je za održavanje zgrada. To su u prvom redu redovni pregledi zgrada te davanje im na korištenje okoliš (zgradama neposredni i pripadajući im okolni prostor).

REDOVNI PREGLEDI ZGRADA

Zakon o gradnji navodi vijek i uvjete održavanja zgrada, ali ne navodi konkretno kako se provode redovni pregledi i njihove redovne termine. Pobliže je to određeno Pravilnikom o održavanju građevina, ali opet nedovoljno konkretno.

Prema Zakonu o gradnji u vezi održavanja zgrada postoji poseban dio tog Zakona posvećen održavanju građevina u kojem stoji da je vlasnik odgovoran za održavnje te kako provodi održavnje tijekom života građevine i u slučajevima izvanrednih događaja (potresi, poplave, oluje...)

Pobliže se način, dokumentiranje, uvjeti održavanja određuju pravilnikom koji donosi ministar. Sva pitanja koja nisu određena ovim Zakonom, određuju drugi zakoni (Zakon o zaštiti od požara, Zakon o očuvanju kulturnih dobara...)

Prema Pravilniku o održavanju građevina (članak 8.), održavanje građevine podrazumijeva i njihove redovne preglede.

Redoviti i izvanredni pregledi (članak 9.):

(1) Redoviti pregledi i izvanredni pregledi iz članka 8. podstavka 1. i 2. ovoga Pravilnika uključuju osobito:

1. utvrđivanje je li građevina odnosno jesu li njezini dijelovi u ispravnom stanju (deformacije, položaj i veličine napuklina i pukotina te druga oštećenja vezana za očuvanje tehničkih svojstava građevine)

2. utvrđivanje stanja zaštitnih slojeva odnosno sustava zaštite građevine, ako postoje

3. utvrđivanje veličine geometrijskih odstupanja od projektiranog stanja, ako se na temelju vizualnog pregleda sumnja u geometrijska odstupanja koja su veća od dopuštenih odnosno izvan granica tolerancije

4. utvrđivanje ispunjava li građevina u cjelini odnosno njezin dio zahtjeve određene projektom građevine

5. utvrđivanje usklađenosti uređaja i opreme s projektom građevine

6. utvrđivanje osigurava li građevina nesmetan pristup i kretanje osobama s invaliditetom i smanjene pokretljivosti, ako je primjenjivo.

(2) Utvrđivanje činjenica iz stavka 1. ovoga članka provodi se opažanjima, mjerenjima, ispitivanjima, uvidom u dokumentaciju građevine (nacrti, troškovnici, građevinski dnevnik, izjave, potvrde, izvješća, fotodokumentacija, nalozi, zapisnici i sl.), uređaja, opreme, instalacija te na drugi prikladan način.

ZAKLJUČAK VEZAN UZ TEHNIČKE PREGLEDE ZGRADA 

Ako je išta trebalo definirati ovim Zakonom onda je to redovito stvarno i stručno provođenje tehničkih pregleda zgrada u smislu sastava komisije za pregled i redovni termini pregleda zgrada (za vozila su jedan puta godišnje, onda bi za zgrade trebalo najmanje jednom u 5 ili 10 godina - pregledi koji se plaćaju i kazne zgradama i suvlasnicima za ugrožavanje temeljnih zahtjeva za građevine).

Potpuno izostajanje redovnih tehničkih pregleda bilo jasno vidljivo prilikom potresa u Zagrebu 2020 godine. U barem 20 posto zgrada došlo je do znatnijeg oštećenja jer su ljudi unutar svojih posebnih dijelova (poslovnih prostora u prizemlju i u stanovima) zbog preuređenja interijera potpuno uklanjali dijelove nosive konstrukcije ili su oštećenja konstrukcije izazvali razni proboji instalacija. Sve ostale su bile oštećene zbog urušavanja dimnjaka i vrhova zabata. Urušavanje dijelova građevina dogodilo se zbog toga što je izostao pregled zgrada predviđen Pravilnikom o održavanju građevina.

I kada ostali suvlasnici prijavljuju Državnoj građevinskoj inspekciji takve radove, tvrde suvlasnici da se taj problem ne riješi. To nije samo u Zagrebu u kojem na 700.000 stanovnika ima 11 (odabranih) građevinskih inspektora, nego u cijeloj Hrvatskoj. 

PRIPADAJUĆI PROSTOR STAMBENIH ZGRADA

Pristup i parking

Da bi se zgrade pravilno održavale, od ključne važnosti je da imaju slobodan pristup zgradi, kako osoba i osoba slabije pokretljivosti tako i slobodan pristup interventnih vozila, ali i planski zajamčen prostor za pripadajuća parkirna mjesta zgradi kako im je bilo u dugi niz desetljeća predviđeno projektnom dokumentacijom. Minimalni planski okvir za veliku većinu zgrada u dugom nizu desetljeća iznosilo je po jedno parkirno mjesto po stanu. Koji puta se to odnosilo za projekt pojedine zgrade, a koji puta za skupine zgrada. Prema važećoj uporabnoj dozvoli koje su imale sve zgrade građene u drugoj polovini prošlog stoljeća, posebno iza 1965. do 2000. godine, a kojima je mahom nakon donošenja Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, 1. siječnja 1997., taj prostor je pripao jedinicama lokalne samouprave, a zgrade su dobile samo svoje zgradne katastarske čestice. Znači prostor oko zgrade je javni prostor, dok je samo neposredno zemljište ispod same zgrade ujedno zemljište u suvlasništvu zgrade.

To znači da o svim aktivnostima vezanim uz bilo kakve intervencije oko zgrade treba se tražiti dopuštenje lokalne uprave. Tako što nije bio problem dok je sve vlasništvo bilo društveno jer je i sa zgradom i okolišem upravljao SIZ za stanovanje.

Prekomjerno „granatiranje“ voznim parkom nije samo problem centara gradova već i svih stambenih naselja. Ako bi se ustanovio red s pripadajućim parkirnim mjestima kojima još zgrada može gospodariti na način participiranja u pričuvi s osnova korištenja parkirnog mjesta, jasnije bi bilo da sva ostala prekobrojna vozila moraju naći svoje mjesto „pod suncem“ ili dalje od zgrade ili u gradski organiziranim parkinzima i garažama građenim u naseljima.

Time bi se svakoj zgradi osigurao siguran pristup vatrogasnog vozila i prostor za rad vatrogasne tehnike kakav svaka zgrada ima u svojoj projektnoj dokumentaciji koju je imala za ishođenje građevinske dozvole i po kojoj je dobila uporabnu dozvolu.

Garaže i zaštita od požara

Treba još istaknuti da bi pregled garaža posebno trebalo češće obavljati sada kada je počela najnovija era. Realna je opasnost od požara električnih vozila, a litij se ne da gasiti tako lako.  Svako parkirno/garažno mjesto u zajedničkoj garaži ili pojedinačne garaže nikako ne bi smjele imati utičnice, a ako ih imaju možda je prilika da se ovim Zakonom ukinu.

GOSPODARSKE KARAKTERISTIKE VEZANE ZA OVAJ PRIJEDLOG NACRTA

Vrlo je dobro u ovom prijedlogu Zakona da se smanjuje potreban broj potpisa vezan za ugradnju dizala i hitne intervencije.

Kvalitetne novosti u vezi upravljanja zgradama u ovom primjeru nacrta su sljedeće:

• uvođenje OIB-a zgrada
• minimalni iznos pričuve i njegova naplata
• smanjenje postotka suglasnosti suvlasnika kod izvanrednih sanacija i ugradnje dizala
• sufinanciranje uvođenja dizala i uređenja pročelja zgrada u kulturno zaštićenim jezgrama
• pokušaj smanjenja broja stanova za dnevni najam
• predstavnik kao osoba koja živi u zgradi i upoznata je sa zdravljem zgrade, regulativom i stanovnicima zgrada.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku, LinkedInu i WhatsAppu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.