Slovaci jako dobro upravljaju svojim zgradama. Evo i zašto.

Ovaj je slovački zakon stupio na snagu 8. srpnja 1993. godine, dakle deset mjeseci prije češkoga, odnosno skoro četiri godine prije nego što je u Hrvatskoj stupio na snagu Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Slično češkom zakonu, taj je zakon ustvari kombinacija odredbi koje reguliraju etažno vlasništvo, odnosno suvlasničke odnose u višestambenim zgradama i onih koje reguliraju odnose u sferi stambene izgradnje u sklopu stambenih zadruga, ali je u tom dijelu manje detaljan.

Ali je zato prilično detaljan u reguliranju načina stjecanja vlasništva nad stanovima i nestambenim prostorima, a posebno onih u postupku privatizacije društvenih stanova. Dosta precizno se utvrđuje okvir djelatnosti zajednice i mogućnost spajanja i razdvajanja zajednica. No ni ovaj zakon, kao ni češki, nigdje izrijekom ne spominje poslovne prostore što je mana.

U velikim gradovima u Europi postoje zgrade u suvlasništvu koje su izgrađene isključivo s namjenom da se daju u zakup za poslovne prostore (urede, ordinacije, klubske prostorije sjedišta udruga itd.). Za takve zgrade ni oni ni mi nemamo adekvatni naziv. Međutim, iz mnogih odredbi možemo zaključiti da su poslovni prostori obuhvaćeni pod tzv. nestambenim prostorima. No svakako bi bolje bilo da su na takve prostore potrošili par jasnih rečenica.

I ovdje se prepušta zajednici, ako to želi, da detaljnije definira prava i obveze etažnih vlasnika koje se odnose na zgradu, njene zajedničke dijelove i pravo na zemljište. Slovaci također određuju vlasničke udjele samo na osnovu udjela stanova u tlocrtnoj površini.

Upravljanje zgradom

I ovaj zakon zajednici vlasnika stanova daje status pravne osobe u obliku udruge, s definiranim okvirom djelokruga. No vlasnici stanova se moraju odlučiti koji će oblik uprave izabrati, odnosno hoće li zajednica upravljati sama na osnovu ugovora o zajednici ili će njome upravljati upravitelj na osnovu ugovora o vršenju poslova upravljanja. Nije predviđena mogućnost da se istovremeno upravlja na osnovu oba ugovora kao što je to slučaj u drugim članicama EU.

Nisam još detaljno usporedio ova dva zakona, ali na prvu mogu reći da, sve u svemu, slovački je dosta sličan češkom zakonu, a budući da je nešto stariji, možda bi se moglo reći obrnuto, valjda zato što su još netom prije cijepanja Čehoslovačke njihovi zakonodavci radili zajedno. No ima i značajnih razlika u fokusiranju. Ipak, slovački zakon zaostaje za češkim, ako ne drugo, a ono s obzirom na čitljivost jer su mu mnoge formulacije složenije, iako su također vodili računa da se isključi svaka mogućnost različitih tumačenja. Kao i u češkom zakonu, subjekt i objekt prava i obveza se ponavljaju više puta u istoj rečenici, no neka se pravila nepotrebno ponavljaju na više mjesta.

Da ne ponavljam sve što sam naveo za češki zakon, zadržat ću se samo na nekim aspektima koji mi se čine bitno različitima.

Terminologija se donekle razlikuje, no to ovisi prvenstveno o mogućnosti jezika (i mi imamo isti problem). Izrazom 'dom' (kuća) definirali su ono što bi mi rekli višestambena zgrada (koja ni kod nas u nazivu ne obuhvaća poslovne prostore). No u nekim odredbama spominju zgradu sa stanovima pa da u prijevodu ne dođe do zabune optirao sam za izraz kuća. Očito je da su takvim izborom htjeli naglasiti da se radi o zgradama u kojima se prvenstveno stanuje.

Također, 'priľahlý pozemok' (dodano zemljište) se jasno odnosi na okućnicu, a ja sam ga preveo kao pridruženo zemljište.

Jedini u EU?

Slovaci su, na moje veliko čuđenje, predvidjeli funkciju predstavnika vlasnika stanova (koliko je meni za sada poznato, osim nas, jedini su u EU), međutim samo za slučaj kada zajednicom i zgradom upravlja upravitelj. On je isključivo osoba koja prenosi informacije između upravitelja i vlasnika stanova (tome ja ne vidim svrhu), kao što je nekada kod nas u socijalizmu bio predsjednik kućnog savjeta, kojega su birali najmoprimci među sobom. Mogli su slobodno bez toga.

Ugovor o zajednici (međuvlasnički ugovor), kao i ugovor o vršenju poslova upravljanja (ugovor o upravljanju) ne potpisuju svi etažni vlasnici već samo predsjednik zajednice i još jedan ovlašteni vlasnik stana, ali zato oni moraju svoje potpise dati ovjeriti. U tim se ugovorima može odrediti da zajednica donosi statut kojim može detaljno urediti odnose i procedure. Znači da za zajednicu vlasnika stanova statut nije obvezan što je prilično čudno jer u zakonu o udrugama statut je obvezan.

U zakonu se nisu dotaknuli svih elemenata rada tijela zajednice, stoga nema dovoljno detalja kako se vodi sjednica zbora, kako se provjerava kvorumu potreban za vijećanje, kako se vlasnici pozivaju na sjednicu zbora, a da postupak bude mjerodavan u eventualnoj sudskoj parnici, ili tko su, kako se biraju i na koji rok ovjerovatelji zapisnika, odnosno glasačkih listića kod glasovanja u pismenoj formi.

Međutim, dobro je to što, kod glasovanja u pismenoj formi pri samom glasovanju pojedinog vlasnika stana, jer se obvezno glasuje na posebnom listiću određene forme (ne lista), uz njegov potpis glas moraju ovjeriti još i dva ovjerovatelja. Takva metoda otežava zloupotrebu takvog načina glasovanja i prečesto pribjegavanje takvom načinu izjašnjavanja. Naime, tisak listića s obrazloženim pitanjem, eventualni prikaz odgovarajuće dokumentacije, obilazak svih vlasnika (i onih koji žive na drugim adresama) od strane više osoba (upravitelj/predsjednik i ovjerovatelji), ovjeravanje rezultata glasovanja i pisanje zapisnika kojega također treba ovjeriti, sve u svemu je složenije od održavanja sjednice zbora, ako postoji način kako vlasnike privući na vijećanje.

Velike ovlasti

Ako se vlasnici stanova odluče za potpisivanje ugovora o zajednici, predsjednik zajednice, koji mora zadovoljavati određene uvjete, a posebno moralne kvalitete (nekažnjavanje i slično), izvršni je upravitelj s prilično velikim ovlastima. To može biti i vijeće ako tako odluče vlasnici stanova. Dok obveze predsjednika nisu posebno naglašene i uglavnom proizlaze iz obveza same zajednice, obveze upravitelja jesu, dio u ovom zakonu, a dio u posebnom zakonom o upraviteljima stambenih zgrada. Oko upravitelja su se prilično potrudili.

Upravitelj i pričuva

Nije dobro što su predvidjeli da se ugovor s upraviteljem potpisuje na neodređeno vrijeme. U praksi EU to je neuobičajeno. Obično se ugovor o upravljanju potpisuje na jednu godinu s jednim prešutnim produženjem. Takva praksa etažnim vlasnicima olakšava da se riješe loših upravitelja, a istovremeno ne dovodi dobre upravitelje u položaj da strahuju za gubitak ugovora.

Upravitelj je obvezan držati odvojeno sredstva za pogon, održavanje i popravke kuće (pričuva) od sredstava predviđenih za plaćanje usluga, dakle i onih koja prestavljaju njegovu naknadu. To je slično, iako nije na taj način specificirano, kao i u mnogim drugim članicama EU, gdje se za svaku specifičnu svrhu otvara posebni fond čija se sredstva ne mogu koristiti za drugu svrhu.

Ovaj zakon utvrđuje i koje osobne podatke mogu obrađivati zajednica ili upravitelj i slijedom toga ih razmjenjivati s ostalim vlasnicima stanova, ali me posebno čudi što poslijednjom izmjenom zakona nisu slijedili i poslijednje odredbe europske direktive o zaštiti podataka pa su dozvolili da se popis dužnika može objavljiti na oglasnoj ploči.

Usklađenje sa zakonom

Još je jedna nelogičnost u tom zakonu. Ugovori o vršenju uprave koji su sklopljeni prije stupanja na snagu ovoga zakona smatraju se ugovorima prema ovom zakonu, ali istovremeno su obvezali upravitelje da usklade svoju djelatnost s noveliranim zakonom i to najkasnije u roku od šest mjeseci od dana kada je on stupio na snagu. Bilo je logičnije da su istjekom tih šest mjeseci stari ugovori stavljeni van snage i da su se u skladu s noveliranim zakonom sklopili novi.

Zadržali su neke odredbe iz prethodnih redakcija za koje je jasno da im je rok izvršenja odavno istekao. Primjerice, ne vidim nikakvu logiku da u zakonu koji je noveliran 1. veljače 2020. još stoji odredba koja obvezuje stambene zadruge ili općine koje su sve stanove prenijele u vlasništvo fizičkih osoba da ugovore o prijenosu vlasništva usklade s člankom 16. st. 8., do 1. kolovoza 1995.

Dakle, za razliku od Čeha, Slovaci nisu svoj zakon uklopili u Građanski zakonik, već su ga samo doradili. Naime, Slovaci su, opet na moje čuđenje, svoj Građanski zakonik značajno reducirali, tako da je sada za dvije trećine kraći od češkoga. Bacio sam pogled na dio koji uređuje vlasnička prava i na zakon o udrugama, no nisam našao nikakvih konkretnih indikacija u vezi zajednica vlasnika stanova. O tome ću neki drugi put.

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

Ne zaboravite se prijaviti i na mjesečni newsletter.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.