Šoljan: "Prošlo svršeno vrijeme je niske pričuve i niske naknade upraviteljima"

Novi zakon dugo se čekao. Godinama. Koje biste najvažnije promjene istaknuli?

Istaknuo bih jednu promjenu koja je nama pravnicima možda najvažnija, a to je da ovaj zakon nije u rangu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji je organski zakon i ovaj zakon će se puno lakše korigirati, mijenjati, dopunjavati ovisno o potrebama i onome što se bude događalo na terenu i samoj primjeni zakona. To je, iskreno, za nas kao struku najvažnija promjena. 

Veliki je trud uložen. Imamo jako dobru komunikaciju s Ministarstvom koje je predlagatelj Zakona, Udrugu upravitelja se dosta slušalo, u radnoj smo skupini i aktivno smo sudjelovali u donošenju tog Zakona. Zakon još nije izglasan jer vjerujem da je predložena verzija nekih 90 - 95  posto onoga što će biti doneseno. Tako da je malo nezahvalno sve komentirati, ali ovo što sada znamo i vidimo, o tome možemo razgovarati. 

Osim toga, imamo novosti unutar zakona. Dakle, čini mi se da se puno bolje definiraju određeni odnosi. Uvodi se još i inspekcijski nadzor, zaista očekujemo da će nam to, bez obzira na to koliko ima i potencijalnih kazni za upravitelje, olakšati posao i omogućiti da se neke stvari brže rješavaju. Dakle, mislim da će tu biti najveći izazov u samoj provedbi Zakona. 

I ono što je također važno, mislim da će suvlasnici biti malo više angažirani oko donošenja odluka. 

Treba istaknuti činjenicu da se napokon obvezuje da se sastanci suvlasnika moraju održavati. To je nešto što do sada nije bilo izrijekom propisano. No, sudeći po trenutnoj situaciji na terenu, ta obveza bi mogla „štekati“ još nekoliko godina. 

To je upravo jedan od detalja koje sam htio spomenuti, gdje se zapravo suvlasnici na neki način posredno prisiljavaju da sudjeluju u donošenju odluka. Znamo koliko je teško u praksi neke stvari provesti, pa se skupljaju potpisi, pa to traje, naročito na nekim većim objektima. Tako da vjerujem da će i to biti jedan od načina da se ljude i motivira i prisili. 

#Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Vjerujem da ste najavom novoga Zakona počeli dobivati pozive i mailove predstavnika suvlasnika i suvlasnika. Što najčešće sada pitaju? 

Najčešće pitaju ono što se najviše i provlači kroz medije. Ono što je nekako njima atraktivnije. To su pitanja vezana za kratkoročni najam, dugoročni najam stanova, apartmani, turistički najam. Postavljaju pitanja i za visinu pričuve, kolika će biti minimalna. Imamo dosta pitanja o montaži klima uređaja. 

Isto tako, neki se javljaju s razmišljanjem mogu li funkcionirati bez upravitelja, jer će zgrada imati OIB i pravnu osobnost. To je, recimo, jedno zanimljivo razmišljanje. Ali upravo ovaj Zakon i kaže da zgrada tek sad neće moći biti bez upravitelja. 

Koje im odgovore sada uopće možete dati? U konkretnom slučaju spomenute pravne osobnosti, ona nije egzaktno definirana. Kaže da će zgrada dobiti pravnu osobnost, a za sve ostale stvari koje ne nadzire ovaj Zakon primjenjuje se Zakon o udrugama, što je ljudima malo konfuzno. Postavljaju se pitanja međuvlasničkog ugovora, kako će izgledati, što mora sadržavati jer rok prilagodbe je tri godine od stupanja Zakona na snagu, a još uvijek imamo aktivne ugovore iz 1997. godine. 

Rekao bih da je situacija ovakva - u ovom trenutku se nameće puno više pitanja nego što se može dati odgovora. Imamo situacije koje su u ovom Zakonu predviđene, a koje nisu još do kraja detaljno definirane. Čekat će se pravilnici i provedbeni propisi, a mi u ovom trenutku možemo dati neke okvirne odgovore. 

Mi primamo pitanja i prosljeđujemo ih tamo gdje bi trebalo, znači na radnu skupinu u Ministarstvu jer se još uvijek mogu napraviti neke intervencije u tom Zakonu i ono što smatramo da su ključne stvari, pokušavamo na to utjecati, da se one izmijene. 

Možete li usporediti dosadašnji način upravljanja zgradama i onaj koji se uređuje novim Zakonom. Koji će biti drugačiji načini upravljanja, odnosno ima li nešto što će u budućnosti biti drugačije? Zapravo model koji je do sada funkcionirao u životu, u praksi, koji se definirao međuvlasničkim ugovorima i ugovorima o upravljanju de facto sada postaje legaliziran. 

To je i bio cilj donošenja ovog Zakona jer Zakon o vlasništvu je neke stvari definirao dosta općenito, i puno toga je bilo podložno tumačenju. U 25 godina primjene tog zakona pronašla su se neka praktična rješenja, ali uvijek ste imali i neku sivu zonu i bili ste podložni tumačenju koja se sad pokušava izbjeći. 

Očekujemo veliko poboljšanje, olakšanje posla upraviteljima. I, recimo, imate situaciju gdje ste zbog tumačenja imali problema i u sudskim postupcima i u poreznim inspekcijskim postupcima. Ovim Zakonom se bolje definira tko je za što odgovoran, tko je za što nadležan, definiraju se uloge i obaveze svih sudionika u procesu upravljanja zgradama. 

Upravitelji već sada najavljuju podizanje cijena. Naravno, logika je jasna - ako su financijski odgovorni za nešto, moraju to i naplatiti. Je li završilo jeftino upravljanje zgradama u Hrvatskoj? 

Malo bih preformulirao tu tezu. Ne bi bilo korektno reći da onaj upravitelj koji neće adekvatno raditi svoj posao, koji neće postupati u skladu sa Zakonom, kada dobije kaznu, da će on tu kaznu posredno, sa svojom naknadnom prebaciti na suvlasnike. Rekao bih nešto drugo. 

Do sada ste imali, ali i od sada, situaciju da se na upravljanje zgradama primjenjuje 30 ili 40 različitih propisa. Morate ih sve znati, gdje je što predviđeno i što sve morate raditi. Primjerice, imate situaciju da svaku zgradu morate statički pregledati svakih 10 godina, a jednom godišnje raditi tzv. redoviti pregled. Ne znam može li se nabrojati na prste jedne ruke koje su zgrade u Hrvatskoj to napravile. 

S druge pak strane, većim upraviteljima s 500 ili 600 zgrada redoviti pregled nije jednostavno napraviti, bit će potrebno puno radne snage. 

Tako je. Međutim, htio sam reći nešto drugo. Sada imate situaciju gdje je zakonom predviđeno da kada se obnavlja više od 25 posto vanjske vojnice zgrade mora se izraditi glavni projekt, mora se prijaviti gradilište, mora se imati nadzor. To su stvari koje „poskupljuju priču“, ali su oni zakonska obveza. Dakle, suvlasnici ne mogu odlučivati o tome hoće li izraditi glavni projekt ili ne, to je sada zakonska obveza. Jednostavno se više ne mogu izbjegavati takve stvari koje su i prije bile zakonska obveza, ali sada je izrijekom u ovom propisu navedeno da ćete pod prijetnjom kazne morati održavati zgradu u skladu sa svim važećim propisima. 

Brojni suvlasnici ne shvaćaju da im je u puno stvari potreban projekt, ali ga ne rade. Zakon o gradnji je definirao te stvari, međutim, ljudi nisu bili svjesni da je to bilo nužno. 

Upravo o tome se radi. Sada imate situaciju da ako to ne napravite, imate prijetnju, kaznu. Što se tiče povećanja pričuve i naknade za rad u upraviteljima - imamo sada situaciju da su nam nametnute neke dodatne obveze. Dakle, moramo sa svim suvlasnicima svake godine komunicirati plan i program upravljanja. Mora se glasovati, hoće li upravitelji sudjelovati na sastancima itd. Sve to iziskuje dodatno ekipiranje, dodatno zapošljavanje i tu će neminovno rasti naknada za rad upravitelja. 

Ono što ste pitali na početku, definitivno bi kazao da je prošlo savršeno vrijeme niske pričuve i niske naknade upraviteljima. 

Koje probleme/izazove vidite u budućnosti na terenu s novim Zakonom? Naravno, tu je problem radne snage, kojeg smo svi svjesni. Vjerujemo da trenutno upravitelji nisu baš dovoljno ekipirani jer jednostavno ne mogu biti, ali vjerujem da će biti još puno drugih stvari, i pravnih i tumačenja, i životnih. 

Radna snaga, svakako, to što ste istaknuli je jasno. Isto tako veliki problem je u tome kakva će biti provedba Zakona. Nebitno je koliko je zakon dobar ili loš. Napisan je takav kakav je i netko to mora provoditi. 

Ovdje je nadzor spušten na nekakvu najnižu razinu, uglavnom inspekcijski nadzor na komunalne redare i tu se treba vidjeti kakvo će biti njihovo znanje, educiranost, mogućnost provedbe, kapacitiranost. Iskreno, u ovome segmentu vidim jedan od najvećih problema - dakle sama provedba i koliko će biti brza i učinkovita sankcija. 

Imate situaciju u kojoj nešto morate riješiti i onda vam to ovisi na terenu ako će se odvijati. 

Isto tako, potencijalni problem je uspostava registra zajednice suvlasnika. Sada se može da iščitati da će se podaci najviše „vući“ iz zemljišnih knjiga i postojećih podataka u katastru. 

Tu vidim potencijalne probleme jer imamo veliku nesređenost i neusklađenost zemljišnih knjiga na razini Hrvatske. Davno su pokrenuti postupci povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora, prije 13 i 14 godina. U Splitu je možda dovršeno 50 posto tog posla. Često mi upravitelji imamo urednije i ažurnije evidencije o promjenama vlasnika nego sami registri. 

Naravno, tu moramo spomenuti činjenicu da prilikom registracije zajednice suvlasnika treba dostaviti skicu svih posebnih dijelova. 

Da, još se ne zna kako će to izgledati. To bi zaista trebalo pojednostavniti. Neće to baš biti dječji crtež, ali to se može i puno pojednostaviti i puno zakomplicirati, ovisno provedbenim propisima koji će se donositi. 

Split je naravno turistički grad. Kratkoročnog najma je kao u priči. Ne možemo ne razgovarati i o tome. Što će se dogoditi s kratkoročnim najmom u Splitu? Naravno, znamo da se postojećim najmodavcima neće ništa promijeniti, ali ne znamo koje se promjene očekuju u idućim godinama. Vjerujem da već sada lagano susjedi prijavljuju iznajmljivače. 

Evidentno je da država ima nekakav plan, općenito vezan za nekretnine, pa tako i za dugoročni i kratkoročni najam. Ovim Zakonom se uvelike ograničava, pa gotovo i sprječava otvaranje novih apartmana u postojećim zgradama. Neće biti lako skupiti 80 posto suglasnosti. Sada imamo situaciju na terenu da ljudi čekaju u redovima i predaju zahtjeve za otvaranje apartmana prije Nove godine. 

Spomenuli ste provedbu i komunalne redare. Oni su dobili nove ovlasti, a jedan „komunalac“ nadzire dva ili tri naselja. Bit će teško to provoditi. 

To je situacija na kojoj će zakon u konačnici ili proći ili pasti jer sve to može lijepo pisati na papiru, kao što i sada imamo jako dobre zakone, a ako su oni neprovedivi u praksi, ako će ta sankcija biti spora i teško provediva, onda imamo problem. 

Zgrade se guraju i u postupke medijacije, mimo suda, a što će vjerojatno opet završiti na sudu. Najvažnije kod provedbe zakona jest da posljedica, pravna sankcija, bude brza i učinkovita, jednostavno provediva i naplativa.

I što biste za kraj našeg današnjeg razgovora poručili svim predstavnicima, suvlasnicima. Naravno, i kolegama upraviteljima. 

Mogu se dotaknuti jedne vaše rečenice. Mi ovo već radimo više od 25 godina. Nije ovo nikakva revolucija, nego je evolucija. Trebala je doći malo ranije, ali u redu. Ne bojimo se izazova ni onoga što novi Zakon nosi. Ovo je samo jedna nadogradnja onoga što smo već radili i što svi znamo raditi. Treba se ekipirati. Ako nemate zaposlenog pravnika, to je jedna specifična situacija, ali treba prilagodba, treba vremena i krenite što prije. 

Poslušajte sve dosadašnje emisije ZGRADonačelnik na PoslovniFM-u.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.