Što učiniti kada nisu poznati svi vlasnici stanova?

U jednom se komentaru predlaže slijedeće: 

„Trebalo bi dodati i čl. 9.a. gdje bi se trebalo navesti da će, u slučaju kad je vlasnik odnosno suvlasnik posebnog dijela zgrade upravitelju nepoznat, ili kad se oko vlasništva odnosno suvlasništva nekog posebnog dijela zgrade vodi spor, mjesno nadležni upravni odjel jedinice lokalne samouprave koji je nadležan za komunalne djelatnosti odrediti privremenog zastupnika glede navedenog posebnog dijela zgrade, i to u osobi aktualnog gradonačelnika ili načelnika općine, s tim da je prethodno od policije dužan pribaviti podatke o prebivalištu i boravištu osobe koja je upisana kao vlasnik predmetne nekretnine.

Za to vrijeme sredstva u zajedničku pričuvu, u skladu sa suvlasničkim udjelom, uplaćuje JLS. Nakon što se utvrdi vlasnik predmetnog posebnog dijela zgrade, on je o tome dužan obavijestiti JLS, u roku od 30 dana od dana donošenja pravomoćne odluke kojom je to utvrđeno. Obveza vlasnika posebnog dijela zgrade da JLS naknadi troškove koje je izdvajala za pričuvu dospijeva od dana kad JLS sazna za osobu koja je vlasnik posebnog dijela zgrade, s tim da kamate na svaki pojedini iznos teku od pravomoćnosti odluke kojom je utvrđeno vlasništvo.

Ako JLS ne sazna za osobu koja je vlasnik posebnog dijela zgrade u roku od 20 godina od dana stupanja na snagu ovog Zakona, JLS je ovlaštena pokrenuti postupak radi ovrhe uplaćenih iznosa zajedničke pričuve na navedenom posebnom dijelu zgrade prodajom posebnog dijela zgrade. Iza čl. 9. trebalo bi dodati i čl. 9.b. gdje bi se trebalo navesti da će se, u slučaju da u zgradi postoji posebni dio zgrade vlasnik kojeg je Republika Hrvatska sukladno čl. 77. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, ali o tome u postupku naknade nije doneseno odgovarajuće rješenje, smatrati da je vlasnik toga posebnog dijela Republika Hrvatska, te da tim posebnim dijelom upravlja onaj tko je tim posebnim dijelom ovlašten upravljati sukladno zakonu kojim se propisuje upravljanje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, i on je obveznik plaćanja zajedničke pričuve. Potvrdu o tome, na zahtjev bilo kojeg od suvlasnika zgrade, izdaje nadležno općinsko državno odvjetništvo, građansko-upravni odjel.“

Kod nas većina suvlasnika, protivno odredbama ZOViDSP, konstantno pokušava izbjeći bilo kakvo osobno angažiranje u poslovima zajednice suvlasnika i najrađe bi da ih bilo tko u tome zamjeni: tzv. ovlašteni predstavnik suvlasnika, upravitelj pa čak i država. Vrijeme je da konačno svi shvate da Zakon vlasnicima nameće ozbiljne obveze.    

Svjestan sam mnogih pravno nakaradnih situacija koje se događaju u našoj zemlji, ali svejedno mi je teško shvatiti da još postoje zgrade u kojima je pred mnogo desetljeća provedena nacionalizacija, a navodno još nisu definirani svi vlasnici. 

Ako je imovina nacionalizirana ona nesumnjivo pripada državi. Sve vrijeme dok država ili sud ne donesu mjerodavni akt kojim prijašnjim vlasnicima vraćaju nacionaliziranu imovinu ona i dalje pripada državi, stoga mjerodavno ministarstvo ili JLS, odnosno ustanova kojoj je ona nakon nacionalizacije dodjeljena, putem odgovarajuće službe, mora nastupati kao suvlasnik u zgradi. 

Morali su znati

Kada je 1997. godine stupio na snagu ZOViDSP, JLS su delegirale novonastale upravitelje, privatizirana stambena poduzeća, da preuzmu upravljanje zgradama. Ovi su svu dokumentaciju naslijedili od svojih zakonskih predhodnika, stoga su trebali već tada točno znati tko je vlasnik čega. Zatim, davali su suvlasnicima na potpis Prilog 1, koji je sastavni dio međuvlasničkog ugovora, u kojemu su bili (ili su barem trebali biti) točno navedeni svi vlasnici pojedinih posebnih dijelova. Dakle, upravitelji su barem 1997. morali znati kojim je posebnim dijelovima u zgradi vlasnik RH. 

ZOViDSP u članku 93. (Upraviteljeve dužnosti i ovlasti) govori: 

(1) Upravitelj, bio postavljen od suvlasnika ili od suda, upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, i to umjesto njih, pri čemu u odnosu prema trećima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom. 

(2) U upravljanju nekretninom upravitelj je ovlašten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka. 

.............

(4) Upravitelj je obvezan koliko je najviše moguće čuvati interese svih suvlasnika nekretnine i u obavljanju poslova redovite uprave slijediti upute većine, a izvanredne poslove poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje; uz to je osobito dužan: 

• položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine, 

..........

Iako, se u ovom članku izrijekom ne navodi obveza upravitelja da mora poznavati sve suvlasnike to impliciraju stavci 1., 2. i 4.. Naime, da bi netko nešto činio u ime svih suvlasnika mora nužno i poznavati sve suvlasnike. Netko će sad reći da u praksi nije uvijek tako. Točno, ima upravitelja koji ne rade profesionalno svoj posao i zato ih novim zakonom treba reformirati.

Rješenje postoji, ali nije brzo

Zajednica suvlasnika putem upravitelja, makar ga morala odgovarajućim pritiskom motivirati, treba utvrditi koje državno tijelo koristi predmetni posebni dio zgrade (stan ili poslovni prostor) i od njega zatražiti da podmiri sve obveze koje proizlaze iz tog vlasništva i to s kamatama. Ako država ne reagira, zajednici suvlasnika ne preostaje drugo nego da pokrene parnicu protiv predmetnog državnog tijela i da bude strpljiva dok sud ne donese svoj pravorjek. 

Rješenje svakako postoji iako nije brzo, ali se oko toga treba zaista angažirati. Iz tih razloga ne vidim potrebu da se u novom zakonu dodaju nove odredbe koje same po sebi ne bi donijele bitnu promijenu. Što se pak načelnika i gradonačelnika tiče, Zakon o lokalnoj i područnoj samoupravi u članku 39. već u prvoj rečenici određuje: 

„Izvršno tijelo jedinice lokalne i jedinice područne (regionalne) samouprave u općini je općinski načelnik, u gradu gradonačelnik i u županiji župan“. 

Dakle, sva trojica su odgovorni za provedbu svih poslova koji spadaju u samoupravni djelokrug jedinice kojom upravljaju, stoga nije potrebno u drugim propisima ponovno naglašavati njihove odgovornosti. 

Također mi je teško razumijeti da su upravitelju zgrade nepoznate adrese nekih od vlasnika posebnih dijelova ili da on uopće ne zna tko su oni. Jedna od obveza svakog suvlasnika je da upravitelja promtno obavijesti o promjenama u svezi vlasništva nad posebnim dijelom i vlastitog prebivališta kako bi uvijek bio dostupan radi dostavljanja službenih obavijesti bilo koje vrste koje se odnose na zajednicu suvlasnika i eventualne sudske sporove.

Kako znamo, mnogi propuštaju to učiniti i stoga bi zakonodavac trebao i za takav propust predvidjeti primjerenu novčanu sankciju koja bi se uplaćivala u pričuvu. No, ne može se od države očekivati da ona preuzme na sebe potragu za nepoznatim vlasnicima i to još o svom trošku. To je privatna stvar zajednice suvlasnika i ona sama, odnosno upravitelj u njeno ime mora to riješiti. Kada bi upravitelj osobno (ili njegov predstavnik) vodio sjednice zbora suvlasnika vjerojatno bi mogao od ostalih suvlasnika saznati pokoji podatak o „nepoznatom“ vlasniku posebnog dijela. Dužnost državnih institucija je da upraviteljima na službeni zahtjev pruži podatke o mogućim vlasnicima s kojima ona eventualno raspolaže, ali ne dalje od toga.

Snažne nesuglasice

U drugim članicama Unije takvi se slučajevi vrlo rijetki, no svejedno je u zakonima predviđena, a u ugovorima o upravljanju zgradom se ne izostavlja odredba koja predviđa da ako vlasnik u određenom roku ne izvrši svoju obvezu po gornjem pitanju upravitelj će se obratiti mjerodavnim institucijama, npr. komunalnim tvrtkama, poreznoj upravi i policiji da bi pribavio potrebne podatke, a troškovima koje bude imao u svezi potrage teretit će nesavjesnog suvlasnika. Međutim, ako se vlasničko pravo promijeni kao poslijedica sudskog naloga, zapljene, nacionalizacije i sličnih pravnih radnji, stjecatelj vlasničkih prava je taj koji je dužan obavijestiti upravitelja o nastaloj promjeni.

Uvijek je moguće da se među naslijednicima pojave snažne nesuglasice zbog kojih na kraju završe na sudu, a parnica se otegne kroz duži vremenski rok. Međutim, predloženo rješenje je prilično naivno. Kada se radi o privatnoj imovini i nema kaznenog djela, država se zasigurno neće uplitati. Niti jedna naša Vlada nije nikada uskočila u pomoć tisućama građana, svojim dužnicima, na način da bi im oprostila dug ili da tisućama privatnih tvrtki, koje su pale u financijske poteškoće, plati račune koje im nisu podmirili njihovi dužnici da bi ih spasila od sigurne propasti, a kamo li da će uskočiti da izvuće iz poteškoća neku od zajednica suvlasnika koja nije u stanju da sama riješi svoje unutarnje probleme. Uostalom, nije potrebno da se novi zakon bavi pitanjem dugih ostavinskih parnica jer je ono već riješeno u Zakonu o naslijeđivanju koji u članku 127. govori slijedeće:

(1) Ako nije poznato tko su nasljednici, sud će oglasom objavljenim u »Narodnim novinama«, a i na drugi prikladan način pozvati osobe koje polažu pravo na nasljedstvo da se prijave sudu.

(2) Ako se u roku od šest mjeseci od objave oglasa u »Narodnim novinama« ne javi nijedan nasljednik, utvrdit će se da je ostavina prešla u vlasništvo općine, odnosno grada određenih ovim Zakonom. Time nasljednik koji bi se kasnije javio ne gubi svoje nasljedno pravo niti pravo zahtijevati ostavinu po pravilima iz članka 138. ovoga Zakona,

a u članak 128. nastavlja (Skrbnik ostavine):

 (1) Kad su nasljednici nepoznati ili nepoznatog boravišta, odnosno nedostupni, kao i u ostalim slučajevima kad je to potrebno, sud će im postaviti privremenog skrbnika ostavine, koji je ovlašten da u ime nasljednika tuži ili bude tužen, da naplaćuje tražbine ili isplaćuje dugove i uopće da zastupa nasljednike.

(2) Sud je ovlašten, kad je to potrebno, odrediti posebna prava i dužnosti skrbnika ostavine.

(3) Žalba protiv rješenja o postavljenju privremenog skrbnika ne odgađa njegovu provedbu.

(4) O postavljenju privremenog skrbnika sud će obavijestiti tijelo nadležno za poslove skrbništva koje prema tako postavljenom skrbniku ima sve ovlasti kao da ga je samo postavilo .....

Kako vidimo, zajednica suvlasnika se putem upravitelja može obratiti mjerodavnom sudu i tamo provjeriti je li posebni dio već preuzela JLS ili od njega zatražiti podatke o privremenom skrbniku ostavine, a ako ga sud još nije imenovao da to učini. Kada im konačno bude poznato da je JLS preuzela vlasništvo ili je imenovan skrbnik ostavine, zajednica suvlasnika će im se moći obratiti sa zahtjevom da redovno podmiruju suvlasničke obveze sve do pravomoćnosti rješenja o nasljeđivanju. 

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.