Zgrada
Izvor: yanalya / Freepik
Igor Doubek
PRIJEDLOG

SUVLASNICI - ako će i dalje svi glumiti samo promatrače, neće se promijeniti ništa

Svi koji su čitali predloženi tekst za Zakon o upravljanju i održavanju zgrada mogli su se sami uvjeriti da nacrt novog zakona ima praznina, stoga vjerujem da će se njegovi autori morati itekako potruditi da ga korigiraju u svjetlu mase pristiglih komentara i predočiti novi tekst na još jedno e-savjetovanje. Dakle, borba za kvalitetan Zakon se nastavlja.

Na prvu, trideset dana koliko traje jedno e-savjetovanje izgleda pristojan rok da bi se kvalitetno reagiralo na jedan nacrt zakona. Međutim, u slučaju predloženog nacrta Zakona o upravljanju i održavanju zgrada taj mi je rok na kraju bio jako tijesan, bez obzira na to što se tim pitanjem bavim već desetak godina i što sam imao unaprijed složen podsjetnik s onim pitanjima za koja sam smatrao da mi ne bi smjeli proći "ispod radara" kada konačno tekst bude predočen javnosti.

Trudio sam se kvalitetno i iscrpno obrazložiti svoje primjedbe i prijedloge, a za to mi je trebalo puno vremena jer sam svako toliko pretraživao materijale koje sam godinama sakupljao kako bih pronašao nadahnuće za pravi odgovor. Posljednjih dana sam čak strahovao da neću stići napisati sve što sam planirao. Koliko god da sam se trudio, ispalo je tako. Nema toga puno, ali ipak su mi neke stvari promakle. Sam ne bih ni primijetio, ali sam to kasnije shvatio pregledavajući što su drugi sudionici e-savjetovanja napisali u svojim prijedlozima i komentarima.

Redovno održavanje zgrade

U nadi da autori nacrta novog Zakona čitaju ove stranice, te ću svoje propuste pokušati ispraviti tako da za povod svojim sljedećim tekstovima iskoristim samo one komentare i prijedloge iz e-savjetovanja za koje smatram da su više-manje neutemeljeni jer su pitanja na koja se odnose već obrađena ili bi trebala biti obrađena u nekim drugim propisima.

Počet ću od sljedećeg prijedloga s e-savjetovanja: „ ... zakonom postaviti osnove za klasificiranje zgrada na one koje ne ulažu u redovno i dugogodišnje održavanje i one koje to kontinuirano čine te da se suvlasnicima prvih kao sankcija povisi komunalna naknada ili nametne neka vrstu poreza, dok bi se suvlasnicima ovih drugih smanjilo porezno opterećenje. Čak da se ide toliko daleko da se suvlasnicima koji ne ispunjavaju svoje vlasničke obveze u svezi održavanja u skladu s propisima o gradnji oduzme uporabna dozvola ili onemogući korištenje svih komunalnih usluga, pa do mogućnosti, valjda kada je zgrada u tako lošem stanju da je već nepogodna za život, da se suvlasnike iseli iz zgrade i ona sruši i potom izgradi nova zgrada koja će zadovoljavati sve zahtjeve za kvalitetan život."

Međuljudski odnosi

Ima više razloga zašto ovakvim odredbama nema mjesta u novom Zakonu. Naime, kada smo već ušli u EU logično je da trebamo slijediti i europsku pravnu stečevinu. Novi bi Zakon prije svega trebao ostati ograničen na uređivanju međusobnih odnosa suvlasnika nekretnine i odnosa između njihove zajednice i upravitelja zgrade, odnosno na obveze koje iz takvih odnosa proizlaze. Zatim, novi Zakon bi trebao uređivati područje upravljanja privatnom imovinom u čemu je ingerencija države znatno ograničena. Ona može samostalno intervenirati samo u onim ekscesnim situacijama kada vlasnici ili zajednica suvlasnika očito krše zakone ili kada je zgrada u tako lošem stanju da prijeti neposredna opasnost da se njeni dijelovi počnu rušiti i tako ugroze najprije njene stanare, ali i susjedne zgrade i prolaznike.

Zbog toga država (JLS) može narediti da se u ekstremnom slučaju zgrada iseli i da se na teret njenih vlasnika osigura od daljnjeg urušavanja. Dalje neće dirati u privatnu imovinu, odnosno neće umjesto vlasnika odlučiti što će se konačno s tom zgradom dogoditi. Pogotovo neće na svoj teret srušiti privatnu zgradu i na istom mjestu izgraditi novu. To je zadatak njenih vlasnika.

Pratite #Zakon o upravljanju i održavanju zgrada 

Jedna je stvar prirodna kataklizma koja uništi zgradu pa država pomaže građanima da se izvuku iz nevolje, a posve je druga stvar dugogodišnja nebriga vlasnika nekretnine koji su zgradu mogli spasiti od propasti manjim ulaganjima kroz duže razdoblje. Država ima mehanizme djelovati preventivno i vršiti pritisak na zajednicu suvlasnika kako bi ova poštovala zakone, međutim kako često vidimo, ona te mehanizme ne primjenjuje sustavno.

Vlasnici ili suvlasnici susjednih zgrada radi zaštite vlastite imovine mogu također u skladu s člankom 111. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZOViDSP) samostalno potaknuti pa i prisiliti suvlasnike opasne zgrade da poduzmu ogovarajuće mjere za njenu sanaciju ili sigurno rušenje. Članak 111. govori:

- Kad postoji ozbiljna opasnost da bi se nečija zgrada ili neki drugi dio nečije nekretnine mogao potpuno ili djelomično srušiti, od čega prijeti opasnost susjednoj nekretnini, susjed čija je nekretnina u opasnosti može od onoga čiji je to objekt zahtijevati poduzimanje svih potrebnih mjera za sprječavanje nastanka štete, kao i zahtijevati dovoljno osiguranje naknade buduće štete.

Obveze

Pitanje obveze održavanja zgrada od strane vlasnika odnosno suvlasnika je već riješeno u sljedeća dva zakona:

ZOViDSP člankom 80. svakom pojedinačnom suvlasniku u zgradi, dakle vlasniku posebnog dijela, nameće obvezu održavanja vlastitog posebnog dijela (stana, poslovnog prostora):

  • (1) Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine dužan je za taj stan, odnosno drugu samostalnu prostoriju, te za njima namijenjene uređaje, osobito svjetlovodne, plinovodne, vodovodne, toplovodne i sanitarne naprave, kao i sve druge pripatke toga posebnoga dijela brinuti se i tako ih održavati da drugim suvlasnicima ne nastane nikakva šteta.
  • (2) Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe u svezi s izvršavanjem dužnosti iz stavka 1. ovoga članka, ili zbog njezina neizvršavanja, odgovara im onaj suvlasnik čija je to bila dužnost održavanja, a ako je to bila dužnost više suvlasnika - oni odgovaraju za tu štetu solidarno.
  • (3) Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine dužan je dopustiti pristup u stan, odnosno prostoriju i njihovu uporabu, ako je to potrebno za održavanje zajedničkih dijelova nekretnine; imovinsku štetu koju u svezi s time pretrpi dužni su mu primjereno naknaditi suvlasnici solidarno.

Zatim Zakon o gradnji člankom 150. nameće vlasniku/suvlasnicima zgrade održavanje cijele nekretnine, a on govori:

  • (1) Vlasnik građevine odgovoran je za njezino održavanje.
  • (2) Vlasnik građevine dužan je osigurati održavanje građevine tako da se tijekom njezina trajanja očuvaju temeljni zahtjevi za građevinu te unapređivati ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu, energetskih svojstava zgrada i nesmetanog pristupa i kretanja u građevini.
  • (3) U slučaju oštećenja građevine zbog kojeg postoji opasnost za život i zdravlje ljudi, okoliš, prirodu, druge građevine i stvari ili stabilnost tla na okolnom zemljištu, vlasnik građevine dužan je poduzeti hitne mjere za otklanjanje opasnosti i označiti građevinu opasnom do otklanjanja takvog oštećenja.

Sankcije

Sankcije za nepostupanje u smislu odredbe iz članka 150. predviđene su u člancima 170. i 171. i nisu baš male. Dakle, sankcije postoje, ali ih treba i primijeniti, a to je problem koji bi trebao biti u nadležnosti JLS, međutim to ne znači da suvlasnici trebaju biti inertni i čekati skršenih ruku da se dogodi nesreća. Za rješavanje gorućeg problema najprije trebaju djelovati u sklopu svoje zajednice suvlasnika, a tek ako ne postignu konsenzus o tome kako djelovati, nezadovoljni i zabrinuti suvlasnici bi se trebali obratiti JLS da ona zajednici suvlasnika zaprijeti sankcijama.

Ako bi stanje zgrade bilo toliko derutno da ju treba zaista rušiti, a suvlasnici su tome voljni, ali trenutno za rušenje ne raspolažu potrebnim sredstvima, tek tada bi JLS, pridržavajući se propisa, trebala intervenirati po službenoj dužnosti i srušiti zgradu s tim da sa suvlasnicima dogovori način naknade troškova.

Nametanje novih sankcija uz postojeće (od cca 670 eura do cca 1.330 eura), koje se mogu primijeniti i više puta, nema puno smisla jer ako će i dalje svi glumiti samo promatrače, neće se promijeniti ništa. 

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.